Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 17. November 2025

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

a.o. Ersatzrichterin Hunkeler

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

1. B.___

2. C.___

Beschwerdegegner

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. B.___ und C.___ (nachfolgend:

Gesuchsteller) stellten am 26. August 2025 (Postaufgabe) beim Richteramt

Thal-Gäu ein Gesuch um Ausweisung von A.___ und D.___ (nachfolgend:

Gesuchsgegner) aus der 4.5-Zimmerwohnung und dem Einstellplatz Nr. [...] an der

[...] in [...] und Vollstreckung des Urteils, u.K.u.E.F.

2. Die Gesuchsgegner nahmen mit

Schreiben vom 1. September 2025 zum Gesuch vom 26. August 2025 Stellung und

schlossen sinngemäss auf Abweisung des Ausweisungsgesuchs.

3. Der Amtsgerichtspräsident von

Thal-Gäu erkannte im Urteil vom 27. Oktober 2025 Folgendes:

1.

Die Gesuchsgegner haben die

4.5-Zimmerwohnung im EG und den Einstellplatz Nr. [...] an der [...] in [...]

bis spätestens Freitag, 28. November 2025, 12:00 Uhr, zu verlassen und den

Gesuchstellern in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben.

2.

Die Gesuchsteller haben bis

spätestens Montag, 1. Dezember 2025, dem Oberamt Thal-Gäu mitzuteilen, ob das

Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.

3.-5. […]

6. Die

Gesuchsgegner haben den Gesuchstellern eine Parteientschädigung von

CHF 100.00 zu bezahlen.

7. Die

Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. Vollstreckungskosten) werden den

Gesuchsgegnern auferlegt. Muss das Urteil nicht durch das Oberamt vollstreckt

werden, so reduzieren sich die Gerichtskosten auf CHF 750.00.

Die Zentrale

Gerichtskasse des Kantons Solothurn wird angewiesen, den Gesuchstellern den

Kostenvorschuss von CHF 650.00 zurückzuerstatten.

8. […]

4. Dagegen reichte der Gesuchsgegner

(nachfolgend auch: Beschwerdeführer) am 3. November 2025 (Postaufgabe)

Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn ein und beantragte die

Aufhebung des Entscheids des Amtsgerichtspräsidenten vom 27. Oktober 2025.

5. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, ist

die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) offensichtlich unbegründet. Sie kann deshalb

sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden.

6. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Vorinstanz eröffnete ihren

Entscheid vom 27. Oktober 2025 mit dem Rechtsmittel der Beschwerde. In der

Folge erhob der Beschwerdeführer am 3. November 2025 Beschwerde. Gemäss Art.

308.

Abs. 2 ZPO ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur

zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Nicht berufungsfähige erstinstanzliche

Entscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO). Beim

Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit

(Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 386). Für den Fall, dass

es im Verfahren nur um die Frage der Ausweisung aus dem Mietobjekt geht, hat

das Bundesgericht in BGE 144 III 346 entschieden, dass das wirtschaftliche

Interesse der Parteien im Mietwert bestehe, der durch die Verzögerung infolge

des Summarverfahrens selbst entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von

allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher

Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. Urteil des

Bundesgerichts 4A_346/2022 E. 2.2, m.w.H.). Die Rechtmässigkeit der Kündigung

war nicht Streitgegenstand vor der Vorinstanz. Die Rechtsprechung zur

Streitwertberechnung für den Fall, dass auch die Kündigung des Mietvertrags

streitig wäre, kommt somit nicht zur Anwendung und es ist auf die vorgenannte

Rechtsprechung, welche auf die mutmassliche Verfahrensdauer von sechs Monaten

abstellt, abzustellen. Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 2'110.00 (inkl.

Nebenkosten) gemäss Mietvertrag beträgt der Streitwert nach der

bundesgerichtlichen Praxis CHF 12'660.00 (sechs Monatsmietzinse). Damit wäre

eigentlich die Berufung das zulässige Rechtsmittel. Der Beschwerdeführer hat

jedoch gestützt auf die Rechtsmittelbelehrung der Vor­instanz eine Beschwerde

eingereicht. Da er dadurch keinen Nachteil erleidet und das Ergebnis sogar bei

einer allfälligen Konversion in eine Berufung dasselbe wäre, kann das

eingereichte Rechtsmittel ohne weitere Erörterung der Eintretensfrage als

Beschwerde entgegengenommen und behandelt werden.

2.

Der Vorderrichter erwog

zusammengefasst und im Wesentlichen, die ausserordentlichen Kündigungen nach

Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) seien gültig erfolgt und eine

Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR

ausgeschlossen. Der Beschwerdeführer und die Gesuchsgegnerin hätten

entsprechend seit dem 1. August 2025 kein Recht zum Verbleib in der

4.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss an der [...] in [...]. Die Voraussetzungen für

die Ausweisung seien damit erfüllt und der Beschwerdeführer und die

Gesuchsgegnerin seien anzuweisen, die besagte Wohnung sowie den Einstellplatz

Nr. [...] bis spätestens Freitag, 28. November 2025, 12:00 Uhr, zu räumen, zu

verlassen und den Gesuchstellern (nachfolgend auch: Beschwerdegegnern) in

ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zu übergeben.

3.

Der Beschwerdeführer beantragt die

Aufhebung des Urteils vom 27. Oktober 2025. Er wisse, dass er und die

Gesuchsgegnerin bei den Beschwerdegegnern Mietschulden hätten und sie sich Mühe

geben würden, die Schulden und die Miete begleichen zu können. Eine andere

Wohnung zu finden sei jedoch nicht einfach, da die Gesuchsgegnerin an [...]

leide und auch der Beschwerdeführer habe im Moment keine Arbeit. Die Miete

könne er mit dem Geld von der Arbeitslosenkasse begleichen. Der

Beschwerdeführer bittet ferner um eine Abmachung mit der Beschwerdegegnerin für

die Mietschulden, da es ihm und der Gesuchsgegnerin am Herzen liege, in der

Wohnung bleiben zu können. Wenn sie nicht in der Wohnung bleiben könnten,

würden sie auf der Strasse stehen. Die Beschwerdegegner hätten gesagt, dass

wenn sie zahlen könnten, sie in der Wohnung bleiben könnten. Der

Beschwerdeführer habe am 30. Oktober 2025 den Beschwerdegegnern CHF 4'000.00

überwiesen und hoffe, in der Wohnung bleiben zu können. Die Tochter des

Beschwerdeführers leide an [...] und der Beschwerdeführer selbst habe am 28.

Februar 2024 versucht sich das Leben zu nehmen und sei anschliessend in

Behandlung gewesen.

4.1

Das Gericht gewährt nach Art. 257

Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt

unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.

b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz

gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der

gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die

anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen

(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die

Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und

Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht

klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- und Billigkeitsentscheid

des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert

(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen).

4.2

Vorliegend ist unbestritten, dass

dem Beschwerdeführer rechtsgültig gekündigt wurde. Ausserdem bestreitet der

Beschwerdeführer auch im Beschwerdeverfahren nicht, dass die Mietzinsen nicht

bezahlt wurden. Im Übrigen setzt sich der Beschwerdeführer nicht mit dem

angefochtenen Entscheid auseinander und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die

Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt oder das Recht

unrichtig angewendet haben soll. Die persönliche und finanzielle Lage des

Beschwerdeführers mag schwer wiegen, sie hat jedoch keinen Einfluss auf das

gekündigte Mietverhältnis und die gestützt darauf zu Recht verfügte Ausweisung.

5.

Die Rügen des Beschwerdeführers gehen

nach dem Gesagten ins Leere. Die Beschwerde erweist sich folglich als

offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.

6.

Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens

entsprechend sind die Prozesskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer

aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das

Beschwerdeverfahren auf CHF 500.00 festgesetzt. Ein allfälliges Gesuch um

unentgeltliche Rechtspflege wäre zufolge Aussichtslosigkeit abzuweisen gewesen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt weniger

als CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Kofmel Zimmermann