Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 21. April 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

Oberrichter Schibli

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

1. B.___,

2. C.___,

Beschwerdegegner

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 20. November 2025 (Postaufgabe)

stellte die A.___ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt

Olten-Gösgen ein Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung gegen B.___ und C.___

(nachfolgend: Gesuchsgegner).

2. Die Gesuchsgegner liessen sich innert

Frist nicht zum Gesuch vernehmen.

3. Am 14. Januar 2026 fällte der

Amtsgerichtspräsident folgenden Entscheid:

1. Auf das Gesuch um Ausweisung und

Vollstreckung vom 19. November 2025 wird nicht eingetreten.

2. Die Gerichtskosten von CHF 650.00 werden

der Gesuchstellerin auferlegt und mit dem von dieser geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet.

4. Dagegen erhob die Gesuchstellerin

(nachfolgend auch: Beschwerdeführerin) am 20. März 2026 frist- und formgerecht

Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn und stellte folgende

Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid des Richteramts

Olten-Gösgen vom 14. Januar 2026 (Verfahren OGZPR.[...]) sei vollumfänglich

aufzuheben.

2. Die Beschwerdegegner seien zu

verurteilen, die Wohnung Nr. [...] (3,5-Zimmerwohnung, 3. Etage) an der [...]strasse

[...], [...], unverzüglich zu räumen und der Beschwerdeführerin ordnungsgemäss

zu übergeben.

3. Das Stadtammannamt sei anzuweisen, das

Urteil auf Verlangen der Beschwerdeführerin zu vollstrecken.

4. Die Kosten des vorinstanzlichen

Verfahrens sowie des Beschwerdeverfahrens seien den Beschwerdegegnern

aufzuerlegen.

5. Die Gesuchsgegner (nachfolgend auch:

Beschwerdegegner) liessen sich innert Frist nicht vernehmen.

6. Gestützt auf Art. 327 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Beschwerde

ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für

die Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich

auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf

einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Das Gericht gewährt nach Art. 257

Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt

unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.

b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz

gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der

gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die

anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen

(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich

die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre

und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem

eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des

Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen

sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht

erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist

diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des

Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S.

265).

1.2

Der Vorderrichter erwog, das von der

Gesuchstellerin am 20. November 2025 eingereichte Gesuch entspreche nicht den

Voraussetzungen an eine Klageschrift, da darin keinerlei Behauptungen

vorgebracht würden. Die Gesuchstellerin begehre sinngemäss die Ausweisung und

Vollstreckung der Gesuchsgegner und reiche dazu vier Belege ins Recht. Zusammen

mit den Beilagen könnte das Gesuch gerade noch sinngemäss als Ausweisungs- und

Vollstreckungsgesuch entgegengenommen werden.

Der von der Gesuchstellerin eingereichte

Beleg Nr. 1 sei ein Formular, welches nur teilweise ausgefüllt worden sei. Auch

das Rechtsbegehren sei nicht angepasst, sondern aus dem ursprünglich

eingereichten Gesuch vom 25. April 2025 (Verfahren OGZPR.[...]) übernommen

worden. So werde auf dessen Seite 2 als Begründung «der Mietzinsausstand von

CHF 15'325.00 per 28. Oktober 2025» angegeben und bei den Beilagen auf Seite 2

werde Bezug genommen auf Art. 275d des Obligationenrechts (OR, SR 220).

Die von der Gesuchstellerin

eingereichten Belege Nrn. 3 und 4 würden die Kündigung der Mieter betreffen.

Auf diesen werde als Begründung die Einstellung der Mietzinszahlungen

aufgeführt. Ob es sich dabei um eine ordentliche oder eine ausserordentliche Kündigung

handle, könne nicht gesagt werden, da dazu keine Behauptungen aufgestellt

würden. Zusammen mit Beleg 1 sei jedoch von einer ausserordentlichen Kündigung

auszugehen (siehe Verweis auf Art. 257d OR), sodass auch eine schriftliche

Fristansetzung nötig gewesen wäre.

Unabhängig davon, ob man nun von einer

ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung ausgehe, der relevanteste Mangel

des Gesuches sei, dass die eingereichten Kündigungen nicht unterschrieben seien

und deren Zustellung noch nicht einmal behauptet worden sei. Eine Rücksendung

des Gesuches zur Verbesserung hätte entsprechend nicht nötig erschienen, da

keine liquiden Verhältnisse vorliegen würden und daher ohnehin auf das Gesuch –

selbst bei einem Gesuch, das den Voraussetzungen an eine gerichtliche Eingabe genügen

würde – nicht eingetreten werden könne.

Komme das Gericht zum Schluss, dass der

Sachverhalt nicht liquide und/oder die Rechtslage nicht klar seien, weise es

das Gesuch nicht materiell ab sondern trete nicht darauf ein und fälle einen

Prozessentscheid (vgl. BGE 140 III 315 E. 5).

Auf das Gesuch sei daher nicht

einzutreten.

1.3

Die Beschwerdeführerin bringt

dagegen vor, dass sie mit offiziellem Kündigungsformular den Mietvertrag

ordentlich per 30. September 2025 gekündigt habe, aufgrund der Einstellung der

Mietzinszahlungen. Die Kündigung sei den Beschwerdegegnern separat mit

Einschreiben zugestellt, jedoch innert Frist nicht abgeholt worden.

Entgegen der Auffassung des

Vorderrichters habe die Beschwerdeführerin weder Art. 257d OR als Grundlage für

die Kündigung bezeichnet noch eine ausserordentliche Kündigung behauptet. Die

ordentliche Kündigung würde durch die objektiven Eckdaten, wie bspw. die

3-monatige Kündigungsfrist, belegt. Dass die Kündigung ordentlich erfolgt sei,

habe die Beschwerdeführerin der Vorinstanz mit Schreiben vom 22. Januar 2026

und damit noch vor Erlass der schriftlichen Begründung mitgeteilt. Der

Vorderrichter hätte somit die Möglichkeit gehabt, diesen Irrtum zu korrigieren.

Soweit die Vorinstanz formale Mängel des

Gesuchs als Grund für das Nichteintreten heranziehe – namentlich fehlende

Unterschriften auf den eingereichten Kopien der Kündigungsformulare sowie

fehlende ausdrückliche Behauptung der Zustellung – verletze sie Art. 132 ZPO.

Es hätte eine Rückweisung zur Verbesserung nach Art. 132 ZPO erfolgen müssen.

2.

Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen

Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Zur

Schriftform gehört immer auch die eigenhändige Unterschrift des Kündigenden

oder eine qualifizierte elektronische Signatur (vgl. Roger Weber in: Corinne

Widmer Lüchinger / David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht,

Basel 2026, Art. 266l N 2). Werden die Formvorschriften verletzt, so ist die

Kündigung gemäss Art. 266o OR nichtig. Die Beweislast für die Verwendung des

Formulars und dessen Zustellung trägt nach Art. 8 des Schweizerischen

Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) der Vermieter (Roger Weber, a.a.O., N 7).

Mängel wie fehlende Unterschrift und

fehlende Vollmacht sind innert einer gerichtlichen Nachfrist zu verbessern.

Andernfalls gilt die Eingabe als nicht erfolgt (Art. 132 Abs. 1 ZPO). Diese

Bestimmung betrifft Eingaben an das Gericht. Es ginge nicht an, die

Beweislastverteilung nach Art. 8 ZGB über Art. 132 Abs. 1 ZPO auszuhebeln und

dem Vermieter bei unterlassenem Nachweis der korrekten Verwendung des

Formulars, wie insbesondere fehlender Unterschrift, eine Nachfrist i.S.v. Art.

132.

Abs. 1 ZPO zur Nachreichung eines unterzeichneten Kündigungsformulars zu

setzen. Demzufolge war der Amtsgerichtspräsident nicht verpflichtet der

Beschwerdeführerin eine Nachfrist zur Einreichung unterzeichneter

Kündigungsformulare anzusetzen. Auf die Frage, ob die Bestätigung der Post

betreffend die Aufgabe von Einschreiben an die Beschwerdegegner als Behauptung

der Zustellung der Kündigungen genügt, braucht daher nicht eingegangen zu

werden.

3.

Im Beschwerdeverfahren sind neue

Beweismittel ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Demzufolge kann auf die im

Rahmen des Beschwerdeverfahrens neu eingereichten Urkunden nicht abgestellt

werden.

4.

Mit der Eröffnung wird der Entscheid

definitiv. Bis zur Eröffnung entfaltet er keine Rechtswirkungen und der

Spruchkörper darf auf seinen Entscheid zurückkommen. Nach der Eröffnung kann

das Gericht seinen Endentscheid oder Zwischenentscheid grundsätzlich nicht mehr

abändern oder in Wiedererwägung ziehen (Martin Schmid / Norbert Brunner in:

Karl Spühler / Luca Tenchio / Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar,

Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2024, Art. 239 N 7a f.).

Demzufolge hatte der Vorderrichter die

mit Eingabe vom 22. Januar 2026 erfolgte Mitteilung, dass der Mietvertrag

ordentlich und nicht ausserordentlich gekündigt worden sei, nicht zu beachten.

5.

Zusammengefasst trat der

Amtsgerichtspräsident zufolge fehlender liquider Verhältnisse auf das Gesuch

der Beschwerdeführerin zu Recht nicht ein. Auf die Frage, ob es sich um eine

ordentliche oder ausserordentliche Kündigung handelte, braucht daher nicht

eingegangen zu werden. Die Beschwerde erweist sich folglich als unbegründet und

ist abzuweisen.

6.

Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens

entsprechend sind die Prozesskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtkosten werden für das

Beschwerdeverfahren auf CHF 750.00 festgesetzt. Sie werden mit dem von der

Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 750.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihr

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Kofmel Zimmermann