Abschreibungsverfügung, Kosten bei Parteiwechsel

SOG 2010 Nr. 6

§ 215 ZPO-SO. Der Rekurs nach § 215 ZPO-SO richtet

sich gegen die Abschreibung des Verfahrens. Mit ihm kann die Fortsetzung des

Verfahrens verlangt werden, wenn dieses zu Unrecht abgeschrieben wurde. An der

blossen Feststellung eines anderen Grundes für die Verfahrensabschreibung

besteht indessen kein Rechtsschutzinteresse (E. 1).

Art. 261 Abs. 1 OR. Der neue Eigentümer tritt

anstelle des alten Eigentümers und Klägers in den Prozess über die Gültigkeit

der Kündigung der Mietliegenschaft ein. Der Entscheid über die Prozesskosten

folgt der Hauptsache und ist somit im Verfahren zwischen dem neuen Eigentümer

und den Mietern zu treffen (E. 2 – 4).

Sachverhalt

Zwischen dem Vermieter X. (nachfolgend Kläger X.) und den

Mietern A. und B. (nachfolgend Beklagte A. und B.) war ein Verfahren über die

Gültigkeit zweier Kündigungen und die Herabsetzung der Mietzinse bzw. die

Herausgabe der hinterlegten Mietzinse anhängig. In der Folge verkaufte der

Kläger X. die Mietliegenschaft an Z.. Der Gerichtspräsident hielt darauf fest,

dass der Kläger X. weiterhin berechtigt sei, den angehobenen Prozess für die

Ansprüche aus dem Mietverhältnis bis zum 31. Januar 2009 durchzuführen. Die

neue Eigentümerin Z. trat nach Art. 261 Obligationenrecht (OR, SR 220) als Klägerin

Z. für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab dem 1. Februar 2009 in den

Prozess ein. Der Kläger X. erklärte, dass er an den Begehren seiner Klage

festhalte, soweit diese von ihm geltend zu machen seien.

Die Beklagten A. und B. regelten mit der neuen Eigentümerin

Z. die wechselseitigen Ansprüche ab 1. Februar 2009 abschliessend. Insbesondere

wurde das Mietverhältnis per 30. September 2009 aufgehoben. Gestützt darauf

schrieb der Gerichtspräsident das Verfahren zwischen der Klägerin Z. und den

Beklagten A. und B. infolge Vergleichs als erledigt ab.

In Sachen X. gegen A. und B. schrieb der Gerichtspräsident

die Klage über die Gültigkeit der Kündigungen infolge Klagerückzuges ebenfalls

ab. Er auferlegte dem Kläger X. jedoch 2/3 der Kosten des Verfahrens und

verurteilte ihn zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Beklagten A. und

B.. Der Kläger X. erhob dagegen Rekurs. Die Zivilkammer des Obergerichts heisst

den Rekurs teilweise gut.

Erwägungen

1.

Der Gerichtspräsident hat die Rechtsbegehren betreffend

Gültigkeit der Kündigungen zufolge Klagerückzugs abgeschrieben. Nach § 215

der Zivilprozessordnung (ZPO-SO, BGS 221.1) ist der Rekurs das zulässige

Rechtsmittel, wenn der Instruktionsrichter den Prozess abschreibt, weil die

Klage zurückgezogen, vom Beklagten anerkannt, durch Vergleich erledigt oder

gegenstandslos wird. Auf den Rekurs wäre somit grundsätzlich einzutreten. Der

Kläger macht mit seinem Rekurs indessen nicht geltend, das Verfahren sei zu

Unrecht abgeschrieben worden und verlangt dementsprechend auch keine

Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens und keine materielle Beurteilung

seiner bei der Vorinstanz gestellten Anträge. Vielmehr verlangte er, es sei ein

anderer Grund für die Verfahrensabschreibung festzustellen. An einer solchen

Feststellung besteht kein Rechtsschutzinteresse. Denn das Verfahren bleibt so

oder so abgeschrieben und erledigt. Was der Kläger mit seinem Rekurs anstrebt,

ist eine Änderung des Kostenentscheids zu seinen Gunsten. Diesbezüglich ist der

Rekurs als Kostenrekurs zu behandeln und zu beurteilen. Auf die übrigen

Rekursbegehren ist nicht einzutreten.

2.

a) Der Gerichtspräsident ging bei seinem Kostenentscheid

davon aus, dass der Kläger X. die Rechtsbegehren betreffend die Gültigkeit der

beiden Kündigungen zurückgezogen hat und daher in diesen Punkten als unterlegen

gilt. In der Anzeige des Eigentümerwechsels vom 10. Februar 2009 hat der Kläger

X. zum Prozessgegenstand der beiden Kündigungen ausgeführt, er habe mit

Ausnahme der Prozesskostenfrage keine persönlichen Interessen mehr und es wäre

sinnvoll, das Verfahren mit der neuen Eigentümerin Z. fortzuführen, welche ja

auch die Folgen des Urteils zu tragen haben werde. Das ist kein Klagerückzug.

Klar wird dies spätestens bei den Anträgen, wo der Kläger X. ausdrücklich

verlangt, das Verfahren zu den Kündigungen sei klägerseits mit der neuen

Eigentümerin Z. fortzusetzen. Dieser prozessuale Antrag des Klägers X. stimmt

mit der materiellen Rechtslage überein. Nach Art. 261 Abs. 1 Obligationenrecht

(OR, SR 220) geht das Mietverhältnis bei der Veräusserung des Mietobjekts durch

den Vermieter mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Dieser tritt

von Gesetzes wegen mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein.

Daraus wird in der Lehre gefolgert, der Erwerber trete als neuer Vermieter

anstelle des ursprünglichen Vermieters in einen im Zeitpunkt des

Eigentumswechsels anhängigen Prozess über Ansprüche aus dem Mietverhältnis ein,

jedenfalls dann, wenn es um Sachverhalte geht, die sich auch nach dem Parteiwechsel

auf das Mietverhältnis auswirken können (BGE 4C.291/2006 vom 28. November 2006;

BGE 127 III 273). Die Frage nach der Gültigkeit der noch vom Kläger X.

ausgesprochenen Kündigungen wirkt sich auch nach dem Eigentümerwechsel

massgeblich auf das Mietverhältnis aus: Es ist entweder beendet oder dauert

weiter. Die neue Eigentümerin Z. ist anstelle des Klägers X. in den Prozess

über die Gültigkeit der Kündigungen eingetreten.

b) Inwiefern sich alle Beteiligten sämtlichen Konsequenzen

dieser Rechtsfolge des Eigentümerwechsels bewusst waren, ist für den

vorliegenden Entscheid eigentlich unerheblich. Dennoch haben sich die Beteiligten

im Wesentlichen entsprechend dieser Rechtslage verhalten. Schon in ihrer

Stellungnahme vom 20. Februar 2009 haben die Beklagten A. und B. ausgeführt,

der Prozess gehe auf die neue Eigentümerin Z. über. Es sei Sache der

Eigentümer, sich untereinander auseinanderzusetzen, Herr X. sei also in diesem

Prozess gar nicht mehr Partei. In der Folge schlossen die Beklagten A. und B. mit

der neuen Eigentümerin Z. eine Vereinbarung, in welcher sie die Beendigung des

Mietverhältnisses regelten. Der Gerichtspräsident erhob diese Vereinbarung zum

gerichtlichen Vergleich und schrieb das Verfahren betreffend Kündigungsanfechtung/Mietzinsherabsetzung

zwischen den Beklagten A. und B. und der neuen Eigentümerin Z. ab. Auch in der

Rekursstellungnahme hielten die Beklagten A. und B. wiederum fest, eine

vergleichsweise Beendigung des Mietverhältnisses sei nur noch mit der neuen

Eigentümerin Z. möglich gewesen, nicht mehr aber mit dem Kläger X., da er nicht

mehr Eigentümer gewesen sei.

3.

a) Mit dem Verkauf der Mietliegenschaft ist die

Parteistellung in der Streitfrage über die Gültigkeit der beiden Kündigungen

somit auf die neue Eigentümerin Z. übergegangen. Die Regelung der Prozesskosten

folgt der Hauptsache. Eine Aufsplittung in Prozesskosten, die zwischen den

bisherigen Prozessparteien bereits aufgelaufen sind und solchen, die nach dem

Eigentümerwechsel im Prozess mit der neuen Eigentümerin anfallen, findet nicht

statt. Ein solcher Vorgang stünde im Widerspruch zu Art. 261 OR und hat keine

Rechtsgrundlage. Für den Kostenentscheid in dem zwischen dem Kläger X. und den

Beklagten A. und B. noch anhängigen Verfahren konnte die Frage der Gültigkeit

der Kündigungen demnach gar keine Rolle mehr spielen.

b) Der vom Kläger X. gemachte Vorbehalt, die bis dato

angefallenen Gerichts- und Parteikosten seien ihm in jedem Fall zu ersetzen, je

nach Ausgang zu Lasten der Beklagten A. und B. oder der neuen Eigentümerin Z.,

stiess daher ins Leere. Es gab keinen Prozess mehr zwischen ihm und den Mietern

A. und B. über die Gültigkeit der Kündigungen. Erst recht gab es keinen

Prozess, an dem sowohl er wie die neue Eigentümerin Z. beteiligt war und diese

zur Leistung einer Parteientschädigung an ihn hätte verurteilt werden können.

Auch der in der Stellungnahme zum Rekurs vorgebrachte Einwand der Beklagten A.

und B., es sei nicht ihre Sache, die Risiken der Prozessnachfolge zu tragen,

geht an der Sache vorbei. Es gab nur einen Prozess über die Gültigkeit der

Kündigungen. In diesem Prozess nahmen die Beklagten A. und B. stets die

Beklagtenrolle ein, nur die Klägerrolle wechselte im Lauf des Verfahrens. In

diesem Verfahren wurde schliesslich auch über die Kostenfolgen entschieden.

4.

Über die Kostenfolgen des Streites über die Gültigkeit

der beiden Kündigungen konnte somit einzig und allein im Verfahren zwischen der

neuen Eigentümerin Z. und den Beklagten A. und B. entschieden werden. Der

Kostenentscheid des Gerichtspräsidenten im Verfahren mit dem Kläger X. ist

daher aufzuheben, soweit er sich auf den Ausgang des Streites über die

Kündigungsanfechtungen stützt.

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 19. Januar 2010

(ZKREK.2009.234)