Kammer

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 4. März 2021

ZK1 2020 17

Mitwirkend

Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin,

Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister,

Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro,

Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch.

In Sachen

A.________,

Klägerin und Berufungsführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________,

Beklagte und Berufungsgegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Anfechtung Beschluss STWEG (F.________)

(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts March vom 27. März 2020, ZGO 2018 12);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

Sachverhalt

A. Die A.________ erwarb anfangs 2012 die als Gewerbe, Büro und Lager verwendbare Stockwerkeinheit Nr. 7 im zweiten Obergeschoss Ost des im Stockwerkeigentum stehenden Wohn- und Geschäftshauses an der E.________strasse xx in Altendorf. Ihr Baugesuch für die Umnutzung in einen F.________ für max. 100 Personen (ABl Nr. yy; BB 8 f.) wurde am 3. Mai 2013 unter Vorbehalt der privatrechtlichen Einigung innerhalb der Stockwerk­eigentümergemeinschaft (STWEG) bewilligt. Das Verfahren betreffend einer privatrechtlichen Baueinsprache eines STWEG-Mitgliedes wurde bis zu einem Versammlungsbeschluss der STWEG ausgesetzt (vgl. KB 18). Die STWEG bewilligte an der Versammlung vom 11. November 2013 die Umnutzung des Geschäftsraumes in einen F.________ unter der Auflage, dass ein gut isolierender/schallgedämpfter Teppichboden über den vorhandenen Plattenboden verlegt wird (KB 4). Den Widerruf dieser Bewilligung am 6. März 2014 (KB 12) nahm das Vermittleramt als Klageanerkennung entgegen und schrieb die Anfechtungsklage gegen den Beschluss vom 11. November 2013 als dadurch erledigt ab (BB 12). Indes hob das Bezirksgericht mit Urteil vom 14. Juli 2016 den Beschluss vom 6. März 2014 auf (KB 5 ZGO 14 15). Im Baueinspracheurteil vom 21. Dezember 2017 (KB 18 ZET 17 2) erwog es, dass zufolge dieser Aufhebung kein rechtsgültiger Entscheid der STWEG vorliege und die Umnutzung noch genehmigt werden müsse. Es hiess die Baueinsprache im Sinne dieser Erwägungen gut und untersagte vorbehältlich der Zustimmung der STWEG die Umnutzung.

B. Am 7. Februar 2018 lehnte die STWEG-Versammlung den Antrag der A.________ um „Nutzung“ ihres Stockwerkeigentums als F.________ ab

(KB 19). Mit Klage gegen die STWEG vom 22. Juni 2018 (Vi-act. 1) begehrte die A.________ beim Bezirksgericht March deren Beschluss vom 7. Februar 2018 sei ungültig zu erklären, eventuell als rechtsmissbräuchlich und gegen Treu und Glauben sowie diverse Grundrechte verstossend aufzuheben. Desweitern schätzte die Klägerin ihre Investitionen für die bereits erfolgte Umnutzung auf Fr. 200'000.00 (Vi-act. 1). Die Beklagte beantragte, auf die Klage sei nicht einzutreten, oder sie sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei

(Vi-act. 8). Im zweiten Schriftenwechsel hielt die Klägerin in der Replik an ihren Anträgen fest (Vi-act. 14). Das Gericht trat mit Zwischenentscheid vom 25. April 2019 auf die Klage ein (Vi-act. 20). In der Duplik vom 4. Oktober 2019 hielt die Beklagte an ihrem Antrag, die Klage abzuweisen fest

(Vi-act. 26). Die Parteien verzichteten auf die Durchführung einer Hauptverhandlung.

C. Mit Urteil vom 27. März 2020 wies das Bezirksgericht die Klage ab, wobei es davon ausging, dass das Baueinspracheurteil vom 21. Dezember 2017 (KB 18 ZET 17 2) keine Rechtskraftwirkung auf die vorliegende Angelegenheit habe (vgl. angef. Urteil E. 2.2.2).

D. Gegen das ihr am 30. März 2020 während des COVID-bedingten Fristenstillstandes bis nach Ablauf der Gerichtsferien am 19. April 2020 eingegangene Urteil erklärte die Klägerin am 14. Mai 2020 rechtzeitig die Berufung. Sie beantragte, das Urteil aufzuheben und den Prozess zur Feststellung der tatsächlichen Nutzung des Stockwerkeigentums der Klägerin an die Vorin­stanz zurückzuweisen, eventualiter, den Beschluss der Beklagten vom 7. Februar 2018 für ungültig zu erklären. Mit Berufungsantwort verlangte die Beklagte, die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen (KG-act. 7);-

in Erwägung:

1. STWEG-Beschlüsse können gemäss Art. 712m Abs. 2 ZGB in Verbindung mit Art. 75 ZGB von jedem Mitglied, das nicht zustimmte, innert Monatsfrist gerichtlich angefochten werden. Die Anfechtungsklage ist eine Gestaltungsklage, womit die im Falle einer Gutheissung vom Richter getroffenen Anordnungen rückwirkend und gegenüber jedermann gelten (vgl. auch Wermelinger, ZK, 2. A. 2019, Art. 712m ZGB N 246 und 249). Sie richtet sich nicht gegen die einzelnen Stockwerkeigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft, der insoweit eine beschränkte Handlungs- und Prozessfähigkeit zukommt (Art. 712l Abs. 2 ZGB; BGer 5C.246/2005 vom 6. Februar 2006 E. 2.1 m.H.). Das Urteil ist kassatorischer Natur (Wermelinger, a.a.O., Art. 712m ZGB N 248).

Erwägungen

2.

Das Bezirksgericht entnahm der Chronologie (dazu vgl. oben lit. A), dass bisher kein rechtsgültiger Beschluss der Beklagten im Zusammenhang mit dem Begehren der Klägerin auf Umnutzung ihres Stockwerkeigentums vorliege. Die Aufhebung des Widerrufsbeschlusses durch das Bezirksgericht mit Urteil ZGO 14 15 vom 14. Juli 2016 ändere nichts daran, dass der Beschluss der Beklagten vom 11. No­vember 2013 zufolge der Verfahrensabschreibung durch die Schlichtungsbehörde nicht rechtswirksam geworden sei. Das Gericht verwarf rechtsmissbräuchliches bzw. ein gegen Treu und Glauben gerichtetes Verhalten der Beklagten (angef. Urteil E. 2.3). Weiter hielt es daran fest, dass es sich vorliegend nicht um eine Zweckänderung, sondern lediglich um eine Änderung der Benutzungsweise handle, welche im Sinne von Art. 647b Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB der Genehmigung durch die Mehrheit der Stockwerkeigentümer bedürfe (ebd. E. 2.4).

3.

Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen (ebd. Abs. 2). Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit einem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss der Stockwerkeigentümer (ebd. Abs. 2).

a) Nach Art. 646 Abs. 1 ZGB sind mehrere Personen, die eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung im Eigentum haben, Miteigentümer. Sie können gemäss Art. 647 Abs. 1 ZGB eine von den gesetzlichen Be­stimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und darin vorsehen, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Mitglieder geändert werden kann. Mit Zustimmung der Mehrheit, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, können wichtigere Verwaltungshandlungen durchgeführt, insbesondere die Benutzungsweise abgeändert werden (Art. 647b Abs. 1 ZGB). Zur Veränderung der Zweckbestimmung bedarf es dagegen der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben (Art. 648 Abs. 2 ZGB).

b) Die Stockwerkeigentümer können somit vorsehen, dass die im ausschliesslichen Sonderrecht stehenden Räume zu einem bestimmten Zweck genutzt werden müssen, bzw. gewisse Nutzungen verboten sind. Einschränkungen müssen die allgemeinen Schranken der Rechtsordnung sowie jene, die sich aus dem Wesen des Stockwerkeigentums selbst ergeben aber einhalten. Gewichtige Einschränkungen des Sonderrechts eines Stockwerkeigentümers müssen jedoch einstimmig oder wenigstens mit dem Einverständnis des konkret betroffenen Eigen­tümers beschlossen werden (BGE 139 III 1 = Pra 2013 Nr. 104 E. 4.3.1 f.). Solange der Charakter der Liegenschaft bestehen bleibt, führt die Nutzungsänderung einer einzelnen Stockwerkeinheit nicht zu einer Veränderung der Zweckbestimmung im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB (ebd. E. 4.3.3; Wermelinger, a.a.O., Art. 712a ZGB N 183).

4.

Laut Reglement der STWEG darf die Stockwerkeinheit der Klägerin als Gewerbe, Büro und Lager verwendet werden (KB 20 Art. 8 lit. a). Die Klägerin behauptet im Berufungsverfahren, ihr Stockwerkeigentum nie umgenutzt, sondern von Beginn weg als F.________ reglementskonform genutzt zu haben und wirft der Vorinstanz vor, einen anderen Sachverhalt beurteilt zu haben, als sie beurteilt bzw. durch die Stockwerkeigentümerversammlung genehmigt haben wollte. Die Einschränkung der reglementarischen Benutzung könne ihr nicht aufgezwungen werden. Die Beklagte will dagegen die Klägerin darauf behaften, dass sie selber ebenfalls von einer „Umnutzung“ gesprochen habe.

a) Die Klägerin selber unterschied in den bisherigen Verfahren vor Bezirksgericht in der Angelegenheit sowie in den Eingaben in vorliegendem Verfahren nicht genau zwischen den Begriffen „Nutzung“ und „Umnutzung“. In der Klage machte sie aber geltend, dass sie grundsätzlich gemäss Art. 712a Abs. 2 ZGB in der Benutzung ihrer eigenen Räume frei und die Verwendung als F.________, was auch die Vorinstanz befand (vgl. dazu E. 2 und noch unten lit. b), reglementskonform sei. Sie bedürfe daher keiner Zustimmung der Beklagten und Einschränkungen in enger Auslegung von Art. 8 des Reglementes der Beklagten würden verschiedene Grundrechte verletzen (Vi-act. 1).

b) Gegenstand der grundsätzlich freien Nutzung im Sinne von Art. 712a Abs. 2 ZGB und mithin des Sonderrechts sind die als Gewerbe, Büro und Lager bezeichneten Räume im zweiten Obergeschoss (Art. 712b Abs. 1 ZGB, vgl. auch KB 20 Benutzungs- und Verwaltungsreglement Art. 1 Abs. 2, 2/7, 4, 6 und 8/7). Die Vorinstanz stellte fest, die Verwendung der im Sonderrecht der Klägerin stehenden Räume als F.________ würde nicht gegen die Zweckbestimmungen von Art. 8 des Reglements verstossen und auch den Charakter der Gemeinschaftsliegenschaft wahren (angef. Urteil E. 2.4.2). Damit verwarf sie den Tatbestand einer Zweckänderung im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB (vgl. dazu unten lit. aa). Indes gelangte sie zum Schluss, es handle sich um eine Änderung der Benutzungsweise im Sinne von Art. 647b Abs. 1 ZGB, welche durch die Mehrheit der Stockwerkeigentümer genehmigt werden müsse (angef. Urteil E. 2.4.2 in fine). Diese Bestimmung handelt indes von Verwaltungshandlungen, die in direktem Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der gemeinschaftlichen Sache stehen. Die Anwendung von Art. 647b ZGB auf die Änderung der Benutzungsweise darf nicht zu einer Einschränkung des Sonderrechts im Sinne von Art. 712a Abs. 2 ZGB als lex specialis führen, solange – was die Vorinstanz vorliegend zutreffend und im Berufungsverfahren von der Beklagten unbestritten verneinte (angef. Urteil E. 2.4.2 zu Beginn sowie unten lit. bb) – in der Gemeinschaftsordnung keine Einschränkung des Sonderrechts verankert ist (Wermelinger, a.a.O., Art. 712a ZGB N 174, vgl. auch N 186 lit. b).

Dispositiv

aa) Soweit die Beklagte geltend macht, sie bzw. die Mehrheit ihrer Mitglieder habe das Recht, die Zustimmung zur Nutzung einer Stockwerkeinheit, die vom Reglement abweiche, also diese nicht als Gewerbe, Büro oder Lager verwende, zu verweigern, übersieht sie die vorinstanzliche Begründung, dass sich der F.________ als mit dem im Reglement festgehaltenen Zweck vereinbar erweise. Demnach liegt in der Nutzung als F.________ keine Zweckänderung in Bezug auf die reglementarischen Verwendungszwecke „Gewerbe, Büro, Lager“ (vgl. KB 20 Art. 8/7) vor, welche der Zustimmung der STWEG benötigte. Möchte die STWEG den reglementarischen Verwendungszweck dagegen einschränken, bedürften solche Beschlüsse über die Abänderung der Zweckbestimmung der Stockwerkeinheiten der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer (KB 20 Art. 37). Der angefochtene Beschluss kann mithin mangels Einstimmigkeit nicht als Abänderung der Zweckbestimmung der Stockwerkeinheit der Klägerin gelten.

bb) Der angefochtene Beschluss ist auch nicht damit begründet, die Klägerin würde ihr Stockwerkeigentum in einer gegen die gesetzlichen Beschränkungen nach Art. 712a Abs. 2 ZGB (dazu vgl. einleitend E.3) verstossenden Art und Weise nutzen. Ähnliche Beschränkungen sind zwar auch im Reglement vorgesehen: Untersagt sind im Allgemeinen Nutzungen und Veränderungen, wodurch gemeinschaftliche Bauteile beschädigt oder in ihrer Funktion beeinträchtigt werden, der Wert oder das gute Aussehen des Hauses leidet oder andere Bewohner durch übermässige Einwirkung belästigt oder geschädigt werden können (vgl. KB 20 Art. 7). Ausserdem sind, wie auch das angefochtene Urteil festhält, reglementarisch Tätigkeiten untersagt, die in den zu Wohn- und Bürozwecken bestimmten Stockwerkeinheiten Lärm, Erschütterungen oder andere belästigende Immissionen verursachen (KB 20 Art. 8 lit. d bzw. angef. Urteil E. 2.4.2 zu Beginn). Solche Vorgehensweisen der Klägerin verwarf die Vorinstanz jedoch (ebd. und hier vor lit. aa). Inwiefern diesbezüglich die vorinstanzliche Feststellung, die Nutzung als F.________ sei reglementskonform bzw. nicht untersagt, fehlerhaft sein soll, legt die Beklagte im Berufungsverfahren nicht dar. Darauf ist daher nicht mehr näher einzugehen, weil für die Berufungsantwort dieselben Begründungsanforderungen gelten wie für die Berufungsschrift (BGer 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.2 m.H.; vgl. auch BGE 144 III 394 E. 4.1.1).

cc) Soweit die Beklagte vermeiden will, dass die Nutzer-Interessen und die Nutzer-Gebräuche nicht allzu sehr divergierten, weil zwischen ähnlich Interessierten das Konfliktpotential weit geringer sei als zwischen Gewerbetreibenden einerseits und einer religiös-kulturellen Gemeinschaft, kann ihr nicht gefolgt werden. Der Erhalt einer „Homogenität der Interessen der Stockwerk­eigentümer“ ist nach dem Gesagten unabhängig davon, ob sich ein solches Anliegen im Rahmen der allgemeinen Schranken der Rechtsordnung überhaupt statuieren liesse, kein Tatbestand der reglementarisch vorgesehenen Beschränkung des Nutzungsrechts. Solche diffusen, weder im Gesetz noch im Reglement berücksichtigten Interessen dürfen und können die Klägerin in ihrer Benutzungsfreiheit der von ihr im Sonderrecht erworbenen Stockwerkeigentumsteile nach Art. 712a Abs. 2 ZGB nicht einschränken.

c) Ob zur Einschränkung der Benutzungsfreiheit das von einer durch die STWEG-Mehrheit zu genehmigenden Umnutzung ausgehende Baueinspra­che­urteil vom 21. Dezember 2017 Anlass geben könnte, braucht hier weiter nicht geklärt zu werden. Auch die Vorinstanz stellte zutreffend fest, dieser Entscheid sei mangels Identität der Streitparteien für die Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit nicht verbindlich (vgl. oben lit. A in fine und C). Dieses Urteil rechtfertigte indes den Antrag der Klägerin, ihr Stockwerkeigentum als F.________ nutzen zu können. Ihr Interesse an der Anfechtung des negativen Versammlungsbeschlusses, womit dem Antrag der Klägerin auf „Nutzung des Stockwerkeigentums der A.________ als F.________“ nicht stattgegeben wurde (vgl. KB 19 S. 2), liegt mithin auf der Hand. Der Versammlungsbeschluss, der ohne Einverständnis der Klägerin erging (vgl. dazu oben E. 3.b) tangiert nach dem Gesagten die Klägerin in ihrer Nutzungsfreiheit des Sonderrechts nach Art. 712a Abs. 2 ZGB und ist daher antragsgemäss als obsolet bzw. ungültig in Gutheissung der Klage aufzuheben.

5. Zusammenfassend lässt sich der angefochtene Beschluss der Beklagten vom 7. Februar 2018 weder auf das Reglement noch auf Art. 647b Abs. 1 ZGB abstützen und ist daher in Gutheissung der Klage aufzuheben. Weitergehende Anordnungen sind nicht eingeklagt. Zufolge Aufhebung des angefochtenen Beschlusses wegen Ungültigkeit muss auf die geltend gemachten Grundrechtsverletzungen nicht weiter eingegangen werden. Ausgangsgemäss wird die unterliegende Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO). Angesichts der durch die Klägerin behaupteten (vgl. oben lit. B), durch die Beklagte in der Höhe indes bestrittenen Investitionen liegt der Streitwert der praxisgemäss vermögensrechtlichen Angelegenheit (dazu vgl. kritisch Wermelinger, a.a.O., Art. 712m ZGB N 247 m.H.) über Fr. 30‘000.00 (vgl. §§ 8 und 11 GebTRA);-

erkannt:

In Gutheissung der Berufung und der Klage wird das angefochtene Urteil und der angefochtene Beschluss der Beklagten vom 7. Februar 2018 aufgehoben.

Die erst- und zweitinstanzlichen Gerichtskosten von je Fr. 4‘000.00, insgesamt Fr. 8‘000.00 werden der Beklagten auferlegt. Die Kosten werden aus den Vorschüssen bezogen und die Beklagte verpflichtet, der Klägerin Gerichtskostenersatz in der Höhe von total Fr. 8‘000.00 zu bezahlen.

Die Beklagte wird verpflichtet, die Klägerin erst- und zweitinstanzlich mit Fr. 4‘500.00 bzw. Fr. 2‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert liegt über Fr. 30'000.00.

Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtspräsident

Der Gerichtsschreiber

Versand

9. März 2021 kau

ZK1 2020 17

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Art. 75 ZGBart. 75 CCart. 75 CC

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5C.246/2005

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Art. 646 ZGBart. 646 CCart. 646 CC

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BGE 139 III 1ATF 139 III 1DTF 139 III 1

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4A_258/2015

BGE 144 III 394ATF 144 III 394DTF 144 III 394

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Art. 106 ZPOart. 106 CPCart. 106 CPC

Art. 95 ZPOart. 95 CPCart. 95 CPC

Art. 712m ZGBart. 712m CCart. 712m CC

§ 8 GebTRA

§ 11 GebTRA

Art. 72 BGGart. 72 LTFart. 72 LTF

Art. 42 BGGart. 42 LTFart. 42 LTF