ZK1 2024 18

Kammer

17. Dezember 2024Deutsch20 min

1. a) Der Kläger reichte am 6. Dezember 2022 beim Bezirksgericht Höfe Klage gegen den Beklagten ein und stellte folgende Rechtsbegehren

Source sz.ch

Kantonsgericht Schwyz

Urteil vom 17. Dezember 2024

ZK1 2024 18

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Jonas Rüegg,

Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin,

Jeannette Soro und Daniela Brüngger,

Gerichtsschreiberin Michelle Mettler.

In Sachen

A.________,

Beklagter und Berufungsführer,

vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________,

Kläger und Berufungsgegner,

vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Forderung

(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 23. April 2024,

ZGO 2022 39);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

Sachverhalt

1. a) Der Kläger reichte am 6. Dezember 2022 beim Bezirksgericht Höfe Klage gegen den Beklagten ein und stellte folgende Rechtsbegehren

(Vi-act. A.I):

Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von Fr. 335’000.00 zuzüglich 10 % Zins seit dem 28. Juni 2022 auf den Betrag von Fr. 335’000.00 zu bezahlen.

In der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamts Höfe (Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2022) sei der Rechtsvorschlag im Umfang von Fr. 335’000.00 zuzüglich 10 % Zins seit dem 28. Juni 2022 auf den Betrag von Fr. 335’000.00 aufzuheben.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST und Fr. 195.30 Betreibungskosten) zu Lasten des Beklagten.

Mit Klageantwort vom 7. März 2023 beantragte der Beklagte was folgt

(Vi-act. A.II):

Die Klage resp. die klägerischen Rechtsbegehren vom 6. Dezember 2022 seien vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST) zu Lasten des Klägers.

Anlässlich der Hauptverhandlung vom 2. November 2023 stellte der Kläger folgende Rechtsbegehren (Vi-act. A.III):

Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von Fr. 335’000.00 zuzüglich 10 % Zins seit dem 28. Juni 2022 zu bezahlen.

In der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamts Höfe (Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2022) sei der Rechtsvorschlag im Umfang von Fr. 335’000.00 zuzüglich 10 % Zins seit dem 28. Juni 2022 aufzuheben.

Eventualiter sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von Fr. 335’000.00 zuzüglich 5 % Zins seit dem 24. März 2021 zu bezahlen, und es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamts Höfe (Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2022) in diesem Umfang aufzuheben.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST und Fr. 195.30 Betreibungskosten) zu Lasten des Beklagten.

Der Beklagte hielt anlässlich der Hauptverhandlung vom 2. November 2023 an seinen bisherigen Anträgen fest (Vi-act. D.7 S. 2 Ziff. 3).

Mit Urteil vom 23. April 2024 erkannte das Bezirksgericht Höfe Folgendes (angefochtenes Urteil):

Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger Fr. 335’000.00 zuzüglich Zins zu 10 % seit 28. Juni 2022 zu bezahlen.

Im obgenannten Umfang wird der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Höfe beseitigt.

[Gerichtskosten.]

[Parteientschädigung.]

[Rechtsmittel.]

[Zufertigung.]

b) Dagegen erhob der Beklagte (nachfolgend auch Berufungsführer genannt) am 31. Mai 2024 (Postaufgabe: 3. Juni 2024) Berufung ans Kantonsgericht und stellte folgende Rechtsbegehren (KG-act. 1):

Das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 23. April 2024

(ZGO 2022 39) sei aufzuheben und die Klage vom

6. Dezember 2022 sei vollumfänglich abzuweisen.

Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom

23. April 2024 (ZGO 2022 39) aufzuheben und die Angelegenheit sei zur Durchführung eines Beweisverfahrens betreffend vereinbartem Erlass der Darlehensrückzahlung bzw. zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8,1 % MWST) zulasten des Klägers und Berufungsgegners und unter Neuverlegung der Prozesskosten betreffend das vorinstanzliche Verfahren.

Der Kläger (nachfolgend auch Berufungsgegner genannt) beantragte mit Berufungsantwort vom 4. Juli 2024 die Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten des Berufungsführers (KG-act. 6).

Erwägungen

2.

a) Die Vorinstanz erachtete folgenden Sachverhalt als erstellt: Zwischen den Parteien bestehe ein dahingehender Konsens, dass der Kläger dem Beklagten den Betrag von Fr. 250’000.00 als Darlehen gewährt habe und den Beklagten die Pflicht zur Rückerstattung des genannten Betrags treffe. Die Essentialia des Darlehensvertrags im Sinn von Art. 312 ff. OR seien somit erfüllt (angefochtenes Urteil E. 2, insbesondere E. 2.6). Es sei belegt, dass der Kläger dem Beklagten den Betrag von Fr. 250’000.00 übertragen und damit seine Pflicht aus dem Darlehensvertrag erfüllt habe (angefochtenes Urteil E. 3, insbesondere E. 3.2). Unbestritten sei, dass das Darlehen am

27.

Juni 2022 zur Rückzahlung fällig gewesen sei (angefochtenes Urteil E. 4). Die Parteien seien sich im Ergebnis darin einig, dass zusätzlich zur Darlehensforderung ein fester Vertragszins von Fr. 85’000.00 geschuldet sei (angefochtenes Urteil E. 5). Dem Beklagten gelinge der Beweis nicht, dass er das gewährte Darlehen bereits zurückbezahlt habe und damit die Forderung des Klägers erloschen sei. Namentlich erfülle die vom Beklagten behauptete Vereinbarung zur Tilgung des Darlehens die erforderlichen Formvorschriften nicht (angefochtenes Urteil E. 6, insbesondere E. 6.10; dazu nachfolgend E. 3). Beim 27. Juni 2022 handle es sich sodann um einen Verfalltag im Sinn von Art. 102 Abs. 2 OR. Mit Ablauf dieses Tages sei der Beklagte ohne Weiteres in Verzug geraten. Unbestritten und überdies durch den vorgelegten Darlehensvertrag belegt sei ferner ein Verzugszins von 10 %. Im Ergebnis sei damit der geltend gemachte Verzugszins ausgewiesen (angefochtenes Urteil E. 7, insbesondere E. 7.4). Zusammenfassend erachtete die Vorinstanz daher sowohl die Darlehensforderung über Fr. 250’000.00 als auch die Forderung für den Vertragszins über Fr. 85’000.00 als ausgewiesen. Beide Forderungen seien am 27. Juni 2022 im Sinne eines Verfalltages zur Zahlung fällig geworden, weshalb auf dem Forderungsbetrag von gesamthaft Fr. 335’000.00 seit dem 28. Juni 2022 der vertraglich vereinbarte Verzugszins von 10 % geschuldet sei (angefochtenes Urteil E. 8). Bei diesem Verfahrensausgang sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Höfe im Umfang von Fr. 335’000.00 zuzüglich Zins von 10 % seit 28. Juni 2022 aufzuheben (angefochtenes Urteil E. 9).

b) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 lit. a und b ZPO). Der Berufungsführer wendet sich mit seiner Berufung einzig gegen die vorinstanzliche Feststellung, wonach nicht bewiesen sei, dass die klägerische Forderung erloschen sei (siehe KG-act. 1 Ziff. 7 ff.). Die übrigen Sachverhaltsfeststellungen und rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz beanstandet der Berufungsführer nicht. Es ist daher im Folgenden einzig zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, dem Beklagten sei der Beweis nicht gelungen, dass die Forderung des Klägers erloschen sei.

3.

a) Die Vorinstanz prüfte in Erwägung 6 des angefochtenen Urteils, ob die klägerische Forderung erloschen sei. Sie führte in diesem Zusammenhang aus, es sei unstreitig, dass der Kläger und dessen Ehefrau die Liegenschaft des Beklagten an der E.________strasse yy am 24. März 2021 mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von Fr. 4’000’000.00 erworben hätten. Strittig sei hingegen, ob im Zuge des Verkaufs eine Tilgung der Darlehensschuld vereinbart worden und damit die klägerische Forderung erloschen sei (angefochtenes Urteil E. 6.2). Der Beklagte trage die Beweislast für die Rückzahlung des Darlehens bzw. den Untergang der Forderung (angefochtenes Urteil E. 6.5). Der Beklagte stütze den Untergang der Darlehensforderung auf die im November 2020 getroffene Vereinbarung der Parteien, wonach der Beklagte dem Kläger seine Liegenschaft zu einem reduzierten Preis von Fr. 4’000’000.00 verkaufe, sofern damit die ausstehende Darlehensschuld in der Höhe von Fr. 335’000.00 getilgt sei. Im Dezember 2020 solle diese Vereinbarung durch die in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung enthaltene

Saldoklausel verschriftlicht worden sein. Die Reservationsvereinbarung sei sowohl durch den Kläger als auch durch Herrn F.________ als Vertreter des Beklagten unterzeichnet worden. Zum Beweis habe der Beklagte eine nicht unterzeichnete Reservationsvereinbarung ins Recht gelegt und die Edition der unterzeichneten Reservationsvereinbarung beantragt. Ebenfalls habe der Beklagte die Befragung von Herrn F.________ als Zeugen sowie die Parteibefragung mit ihm selbst offeriert. Der Kläger habe sowohl die Vereinbarung betreffend Tilgung des Darlehens als auch die Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung bestritten. Zum Beweis habe der Kläger die Parteibefragung mit ihm selbst offeriert (angefochtenes Urteil E. 6.6). Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Reservationsvereinbarung zum Erwerb eines Grundstücks sei als Vorvertrag im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR zu qualifizieren. Für die Gültigkeit einer Reservationsvereinbarung sei vorausgesetzt, dass sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte öffentlich beurkundet seien (angefochtenes Urteil E. 6.7 mit Hinweisen). Der Beklagte führe aus, dass der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis von Fr. 4’000’000.00 unter Anrechnung der bestehenden Darlehensschuld von Fr. 335’000.00 festgesetzt worden sei. Gemäss den beklagtischen Vorbringen bilde die behauptete Tilgung der Darlehensschuld Teil des vereinbarten Kaufpreises und damit einen objektiv wesentlichen Vertragspunkt. Sofern die

Tilgung der Darlehensschuld in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung vereinbart worden sei, wäre für deren Gültigkeit eine öffentliche Beurkundung vorausgesetzt. Dass die Reservationsvereinbarung öffentlich beurkundet worden sei, sei nicht behauptet worden. Der Beklagte trage lediglich vor, dass die Parteien im November 2020 mündlich die Tilgung des Darlehens vereinbart hätten und im Dezember 2020 die Reservationsvereinbarung durch den Kläger sowie Herrn F.________ als Vertreter des Beklagten unterzeichnet worden sei. Selbst wenn dem Beklagten der Beweis gelingen sollte, dass sich die Parteien auf die Tilgung des Darlehens geeinigt hätten und die Reservationsvereinbarung in der Folge durch die Parteien unterzeichnet worden sei, würde dies nach dem Gesagten nicht für eine rechtsgenügliche Tilgung des Darlehens genügen. Vor diesem Hintergrund sei das Editionsbegehren betreffend die unterzeichnete Reservationsvereinbarung abzuweisen. Ebenfalls abzuweisen seien die Beweisanträge betreffend die Befragung von Herrn F.________ als Zeugen sowie die Parteibefragung des Beklagten (angefochtenes Urteil E. 6.8). Im Ergebnis sei festzuhalten, dass die durch den Beklagten behauptete Vereinbarung zur Tilgung des Darlehens erforderlichen Formvorschriften nicht erfüllt seien. Entsprechend gelinge dem Beklagten der Beweis nicht, dass er das gewährte Darlehen bereits zurückbezahlt habe und damit die Forderung des Klägers erloschen sei (angefochtenes Urteil E. 6.10).

b) Der Berufungsführer moniert mit seiner Berufung, er habe nie ausgeführt, dass die Tilgung der Darlehensschuld unmittelbar Teil des vereinbarten Kaufpreises gebildet habe. Vielmehr sei es die Meinung der Parteien gewesen, dass die Erledigung des Darlehens, d.h. ein Schulderlass, nur bei einem Verkauf der Liegenschaft des Berufungsführers an der E.________strasse yy an den Berufungsgegner stattfinde. Mithin habe die Tilgung des Darlehens in Zusammenhang mit dem Zustandekommen des Verkaufes der besagten Liegenschaft gestanden (KG-act. 1 Ziff. 10). Entgegen der Darlegungen der Vorinstanz sei der Kaufpreis folglich nicht unter Anrechnung der bestehenden Darlehensschuld festgesetzt worden. Vielmehr sei es die Vereinbarung der Parteien gewesen, dass der Beklagte dem Kläger seine Liegenschaft zu

einem reduzierten Preis von Fr. 4’000’000.00 verkaufe, sofern damit die ausstehende Darlehensschuld in der Höhe von Fr. 335’000.00 getilgt sei. Der Berufungsführer habe vor der Vorinstanz mehrfach ausgeführt, dass er nur bereit gewesen sei, beim Kaufpreis entgegenzukommen, wenn auf der anderen

Seite die Darlehenssache erledigt sei. Dies würden zwei unterschiedliche Sachverhalte darstellen, weshalb die Behauptung der Vorinstanz, die Tilgung des Darlehens sei Teil des vereinbarten Kaufpreises gewesen, in dieser Form unzutreffend sei. Selbstredend habe es dem Berufungsführer freigestanden, die Liegenschaft dem Berufungsgegner zu einem leicht günstigeren Preis zu verkaufen, und diesem, auf seinen Darlehensanspruch gegenüber dem Berufungsführer zu verzichten. Letztlich sei einzig massgebend, dass unter den Parteien ein Konsens darüber bestanden habe, es solle ein Erlass der Darlehensschuld bei einem Verkauf der besagten Liegenschaft zum vereinbarten Preis an den Berufungsgegner stattfinden (KG-act. 1 Ziff. 12).

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, zu ihrer Gültigkeit gemäss

Art. 216 Abs. 1 OR der öffentlichen Beurkundung. Dies gilt auch für Vorverträge zu einem Grundstückkauf (Art. 22 Abs. 2 OR und Art. 216 Abs. 2 OR; angefochtenes Urteil E. 6.7). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erstreckt sich das Formerfordernis der öffentlichen Beurkundung auf alle objektiv wesentlichen Vertragspunkte sowie auf die subjektiv wesentlichen Punkte, soweit diese wegen ihrer Natur ein wesentliches Element des Kaufvorvertrages darstellen. Beurkundungsbedürftig sind alle Elemente, die das Verhältnis zwischen der sich aus dem Verkauf ergebenden Leistung und Gegenleistung bestimmen. Der öffentlich beurkundete Vertrag muss daher sämtliche für das Grundstück versprochenen Gegenleistungen aufführen und der angegebene Preis muss dem tatsächlich Vereinbarten entsprechen; andernfalls ist die Urkunde nichtig, weil sie simuliert ist (zum Ganzen BGE 135 III 295 E. 3.2 mit Hinweisen). In Bezug auf den Kaufpreis erstreckt sich der Beurkundungszwang also auf den Gesamtbetrag, der sich aus der Gesamtheit aller

(Geld-)Leistungen zusammensetzt, die der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erbringen muss (BGer 5A.33/2006 vom 24. April 2007 E. 4). Das Gericht hat die Nichtigkeit von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 106 II 146 E. 3).

Entgegen der Auffassung des Berufungsführers spielt es für die Frage der Formbedürftigkeit keine Rolle, ob die von ihm behauptete Abrede darin bestanden haben soll, dass die bestehende Darlehensschuld von Fr. 335’000.00 an den Kaufpreis für die Liegenschaft des Beklagten an der E.________strasse yy angerechnet werde (so das angefochtene Urteil E. 6.8), oder darin, dass der Beklagte dem Kläger seine Liegenschaft zu einem reduzierten Preis von Fr. 4’000’000.00 verkaufe, sofern damit die ausstehende Darlehensschuld von Fr. 335’000.00 getilgt sei (so die im angefochtenen Urteil in E. 6.6 wiedergegebene Sachverhaltsdarstellung des Beklagten). Denn auch gemäss der Sachverhaltsdarstellung des Berufungsführers würde der Erlass der Darlehensschuld eine Gegenleistung für die Veräusserung des Grundstücks darstellen, da die Darlehensschuld nur erlassen werden sollte, wenn es zum Verkauf der Liegenschaft komme (siehe KG-act. 1 Ziff. 10). Mit anderen Worten würde der Erlass der Darlehensschuld auch bei dieser Sachverhaltsdarstellung das Austauschverhältnis von (Geld-)Leistungen gegen Übertragung des Grundeigentums beschlagen, da der Erlass der Darlehensschuld als geldwerte Gegenleistung für die Übertragung des Grundeigentums zu verstehen wäre. Nach dem Gesagten sind alle Elemente, die das Verhältnis zwischen der sich aus dem Verkauf ergebenden Leistung und Gegenleistung bestimmen, beurkundungsbedürftig. Insbesondere ist die Gesamtheit aller (Geld-)Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erbringen muss, vom Beurkundungszwang erfasst. Somit wäre die vom Berufungsführer behauptete Tilgung der Darlehensschuld durch Schulderlass ebenfalls vom Beurkundungszwang erfasst.

c) Der Berufungsführer macht weiter geltend, bei der strittigen Reservationsvereinbarung handle es sich nicht um einen reinen Vorvertrag zu einem Liegenschaftskauf. So würden in Ziff. 3 dieser Reservationsvereinbarung verschiedene eigenständige Vertragsgegenstände genannt, die wie der Erlass des Darlehens letztlich zwar vom Zustandekommen des Kaufvertrags – nicht aber vom Zustandekommen einer Reservationsvereinbarung – abhängig seien und keine objektiv wesentlichen Vertragspunkte im Sinn von Art. 216 Abs. 1 OR darstellen würden. Die Saldoklausel habe denn auch vielmehr die Bedeutung, die zuvor mündlich getroffene Vereinbarung betreffend Tilgung des Darlehens zu bestätigen. Sämtliche dieser Nebenabreden würden von vornherein keinerlei Formvorschriften unterliegen (KG-act. 1 Ziff. 19).

Auch mit diesen Ausführungen dringt der Berufungsführer nicht durch. Ziff. 3 der (im Recht liegenden, nicht unterzeichneten) Reservationsvereinbarung vom 30. Dezember 2020 steht unter der Überschrift „Vereinbarungsgegenstand“ (Vi-act. C/BB 3). Ziff. 3.1 der Reservationsvereinbarung sieht vor, dass der Berufungsführer das Kaufobjekt bis zur öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags, längstens bis zum 31. Januar 2021, reserviere und dass sich der Berufungsgegner und dessen Ehefrau dazu verpflichten würden, das Kaufobjekt zu kaufen. Gemäss Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung sollte der Berufungsführer mit dem Verkauf des Kaufobjekts „von jeglichen früheren finanziellen Forderungen gegenüber der Käuferschaft per Saldo aller Ansprüche entbunden“ werden (Vi-act. C/BB 3). Ziff. 3.3 der Reservationsvereinbarung sieht vor, dass noch besprochen und vereinbart werden müsse, wann die Ehefrau des Berufungsführers die Liegenschaft verlassen und welchen Mietzins sie bis zu ihrem Auszug bezahlen müsse. Ziff. 3.4 der Reservationsvereinbarung sieht schliesslich vor, dass der Kaufpreis für das Kaufobjekt Fr. 4’000’000.00 betrage (Vi-act. C/BB 3). Gemäss der Darstellung des Berufungsführers sei mit der Regelung in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung die Tilgung des Darlehens vereinbart worden (KG-act. 1 Ziff. 10; Vi-act. A.II Ziff. 17). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, gilt die Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung auch für Vorverträge zu einem Grundstückkaufvertrag (Art. 22 Abs. 2 OR und Art. 216 Abs. 2 OR; angefochtenes Urteil E. 6.7). Gestützt auf Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung und die Sachverhaltsdarstellung des Berufungsführers sollte die Tilgung des Darlehens „mit dem Verkauf des Kaufobjekts“ eintreten. Auch in diesem Fall würde der Erlass der Darlehensschuld direkt das Austauschverhältnis von (Geld-)Leistungen gegen Übertragung des Grundeigentums beschlagen. Sollte die Sachverhaltsdarstellung des Berufungsführers zutreffen, so würde der in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung vorgesehene Erlass der Darlehensschuld eine geldwerte Gegenleistung für den Verkauf des Grundstücks darstellen, welche nach dem Gesagten als objektiv wesentlicher Vertragspunkt beurkundungsbedürftig wäre. Entsprechend wäre die vom Berufungsführer behauptete Tilgung der Darlehensschuld durch Schulderlass auch dann vom Beurkundungszwang erfasst, wenn sie im vorvertraglichen Stadium vereinbart worden sein sollte, sei es – wie vom Berufungsführer behauptet – mündlich im November 2020 oder im Rahmen einer schriftlichen Reservationsvereinbarung im Dezember 2020 (angefochtenes Urteil E. 6.8).

d) Der Berufungsführer macht weiter geltend, ausgehend vom Grundsatz der Teilnichtigkeit gemäss Art. 20 Abs. 2 OR sei – wenn schon – einzig von einer Teilnichtigkeit von Ziff. 3.4 der Reservationsvereinbarung auszugehen, welche die Saldoklausel in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung nicht beschlagen würde (KG-act. 1 Ziff. 20). Nach dem Gesagten wäre jedoch die vom Berufungsführer behauptete Tilgung der Darlehensschuld durch Schulderlass auch im vorvertraglichen Stadium vom Beurkundungszwang erfasst gewesen (siehe zuvor E. 3c), weshalb die Formnichtigkeit auch Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung betreffen würde, sodass der Berufungsführer aus

Art. 20 Abs. 2 OR nichts zu seinen Gunsten abzuleiten vermag.

e) Der Berufungsführer rügt weiter, die Berufung auf Formnichtigkeit der Reservationsvereinbarung sei als rechtsmissbräuchlich zu betrachten, da die Saldoklausel und der damit verbundene Erlass der Darlehensschuld dem

Willen und der getroffenen Vereinbarung der Parteien entsprechen würden (KG-act. 1 Ziff. 20). Gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB findet der offenbare Missbrauch eines Rechtes keinen Rechtsschutz. Ob eine Partei ihr Recht missbraucht, wenn sie die Nichtigkeit eines Vertrages wegen Formmangels geltend macht, ist nicht nach starren Regeln zu entscheiden, sondern aufgrund der konkreten Umstände. Um zu bestimmen, ob im Rahmen eines Grundstückverkaufs ein Rechtsmissbrauch vorliegt, misst die Rechtsprechung dem Umstand besondere Bedeutung zu, dass die Parteien freiwillig und in Kenntnis des Formmangels den nichtigen Vertrag vollständig oder zumindest in der Hauptsache erfüllt haben (BGE 140 III 200 E. 4.2 mit Hinweisen). Den Rechtsmissbrauch im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB hat das Gericht von Amtes wegen zu beachten, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen von einer Partei in der vom Prozessrecht vorgeschriebenen Weise vorgetragen wurden und feststehen (BGE 104 II 99 E. 2b). Der Berufungsführer legt nicht dar, dass er innerhalb der Novenschranke jemals behauptet habe, die Parteien hätten die Reservationsvereinbarung in Kenntnis des Formmangels freiwillig erfüllt. Damit fehlt es bereits an den erforderlichen Tatsachenbehauptungen, um auf einen allfälligen Rechtsmissbrauch erkennen zu können.

f) Gegenstand des Beweises sind gemäss Art. 150 Abs. 1 ZPO rechtserhebliche, streitige Tatsachen. Zwischen den Parteien ist strittig, ob sie eine Abrede getroffen haben, wonach die ausstehende Darlehensschuld in der Höhe von Fr. 335’000.00 getilgt sei, wenn der Beklagte dem Kläger seine

Liegenschaft an der E.________strasse yy zum Preis von Fr. 4’000’000.00 verkaufe. Der Kläger bestritt eine solche Abrede. Der Beklagte behauptete, eine solche Abrede sei zunächst mündlich im November 2020 und anschliessend schriftlich im Dezember 2020 getroffen worden (siehe angefochtenes Urteil E. 6.6; vgl. KG-act. 1 Ziff. 7). Da eine solche Abrede nach dem Gesagten jedoch hätte öffentlich beurkundet werden müssen, wären die vom Beklagten behauptete mündliche Vereinbarung vom November 2020 und schriftliche Vereinbarung vom Dezember 2020 jedenfalls formungültig und daher nichtig. Die Frage, ob eine solche Abrede im November 2020 mündlich und im Dezember 2020 schriftlich getroffen wurde, ist daher nicht rechtserheblich. Die Vorinstanz hat daher zu Recht auf Beweisabnahmen zu dieser Frage verzichtet (angefochtenes Urteil E. 6.8). Ebenfalls zu Recht gelangte die Vorinstanz damit zum Ergebnis, dem Beklagten gelinge der Beweis nicht, dass er das gewährte Darlehen bereits zurückbezahlt habe bzw. dass die Forderung des Klägers erloschen sei (angefochtenes Urteil E. 6.10).

g) Die Formgültigkeit des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags betreffend die Liegenschaft an der E.________strasse yy ist schliesslich nicht prozessgegenständlich, weshalb die Vorinstanz diesbezüglich – entgegen der Auffassung des Berufungsführers (KG-act. 1 Ziff. 21) – keine Beweise abnehmen musste.

4.

Zusammengefasst ist die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen. Ausgangsgemäss trägt der unterliegende Berufungsführer die Kosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die Gerichtsgebühren betragen für die Behandlung und den Entscheid einer Berufung Fr. 500.00 bis Fr. 100’000.00 (§ 34 Ziff. 7 der Gebührenordnung für die Verwaltung und die Rechtspflege im Kanton Schwyz [GebO]; SRSZ 173.111) und werden unter Berücksichtigung der Bedeutung der Sache und des entsprechenden Zeitaufwands festgesetzt (§ 3 Abs. 1 und 2 GebO). Mit Blick auf den Streitwert von Fr. 335’000.00 ist die Bedeutung der Sache durchaus als gross zu bezeichnen. Doch hielt sich der Zeitaufwand für die Behandlung und den Entscheid der Berufung in Grenzen, da im Berufungsverfahren einzig die Frage der Tilgung der klägerischen Forderung strittig war. Insgesamt rechtfertigt es sich daher, die Kosten des Berufungsverfahrens ermessensweise auf Fr. 10’000.00 festzusetzen.

Sodann hat der Berufungsführer den Berufungsgegner für das Berufungsverfahren zu entschädigen. Liegt der Streitwert wie im vorliegenden Fall zwischen Fr. 100’001.00 und Fr. 1’000’000.00, beträgt das Grundhonorar Fr. 5’500.00 bis Fr. 39’600.00 (vgl. § 8 Abs. 2 des Gebührentarifs für Rechtsanwälte [GebTRA]; SRSZ 280.411). Das Honorar im Berufungsverfahren beträgt 20 bis 60 % dieses Ansatzes, wobei der noch vor der Berufungsinstanz in Frage kommende Streitwert massgebend ist (§ 11 GebTRA). Innerhalb dieses

Tarifrahmens bestimmt sich die Höhe des Honorars nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand (§ 2 Abs. 1 GebTRA). Mit Blick auf den Streitwert von Fr. 335’000.00 ist auch hier die Wichtigkeit der Streitsache als gross zu bezeichnen. Die Streitsache war jedoch nicht sonderlich komplex. Auch hielt sich der Aufwand der Rechtsvertretung des Berufungsgegners in Grenzen und bestand im Wesentlichen im Studium der 11-seitigen Berufungsschrift (KG-act. 1) und in der Ausfertigung der 12-seitigen Berufungsantwort (KG-act. 6). Insgesamt erscheint eine im mittleren Bereich angesetzte Entschädigung von Fr. 10’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) als angemessen;

erkannt:

Die Berufung wird abgewiesen und das angefochtene Urteil vom 23. April 2024 bestätigt.

Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 10’000.00 werden dem Berufungsführer auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 17’500.00 bezogen. Der Berufungsführer erhält aus der Kantonsgerichtskasse Fr. 7’500.00 zurückerstattet.

Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner für das Berufungsverfahren mit Fr. 10’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 335’000.00.

Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwalt D.________ (2/R) und an die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Beilage der Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtsvizepräsident Die Gerichtsschreiberin

Versand

19.

Dezember 2024 amu

ZK1 2024 18

Art. 312 ORart. 312 COart. 312 CO

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