Kammer

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 4. November 2025

ZK1 2025 8

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Jonas Rüegg,

Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin,

Jeannette Soro und Veronika Bürgler Trutmann,

Gerichtsschreiber Mathis Bösch.

In Sachen

A.________ AG,

Beklagte und Berufungsführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________,

Kläger und Berufungsgegner,

vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Forderung

(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 19. November 2024, ZGO 2024 7);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

Sachverhalt

1. Die „Nachzahlungs-/Mehrerlösklausel bei Weiterver­äus­serung“ von § 4 des Kaufvertrags vom 12. Juni 2017 zwischen den Parteien über den Erwerb von zwei Grundstücken zum Preis von EUR 1’497’435.00 regelt die Weiterveräusserung im unbebauten Zustand in folgenden zwei Absätzen (Vi-KB 4):

Veräussert der Erwerber das von ihm erworbene Baugrundstück in unbebautem Zustand vor dem 31.12.2020 an einen Dritten, so ist der erzielte Mehrerlös zu 75 % an den Veräusserer herauszugeben. Der Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer) ist hierbei nicht mindernd zu berücksichtigen.

Veräussert der Erwerber das von ihm erworbene Baugrundstück in unbebautem Zustand im Zeitraum vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2025 an einen Dritten, so ist der erzielte Mehrerlös nur noch zu 25 % an den Veräusserer herauszugeben. Bei einer Veräusserung nach dem 31.12.2025 ist kein Mehrerlös zu bezahlen.

Die Beklagte verkaufte am 19. März 2021 die unbebauten Grundstücke zum Preis von EUR 2’300’000.00 weiter (Vi-KB 5). Das Bezirksgericht Höfe verpflichtete sie im Urteil vom 19. November 2024 gestützt auf die zitierte Klausel, dem Kläger EUR 200’641.25 nebst Zins zu 5 % seit 26. April 2022 zu bezahlen (angef. Urteil, Dispositivziffer 1) und beseitigte im Umfang von Fr. 200’996.39 nebst Zins zu 5 % seit 26. April 2022 den Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Höfe (angef. Urteil, Dispositivziffer 2).

Gegen dieses Urteil reicht die Beklagte am 27. Februar 2025 rechtzeitig beim Kantonsgericht die Berufung ein. Sie beantragt unter Kosten- und Entschädigungsfolgen eine Reduktion der Zahlungsverpflichtung auf maximal EUR 36’595.23 zuzüglich Zins und Beseitigung des Rechtsvorschlags in der Betreibung Nr. xx im entsprechenden Umfang, eventualiter die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Urteils und Rückweisung des Verfahrens zur Vervollständigung des Beweisverfahrens bzw. Ergänzung des Sachverhalts und erneuter Entscheidung an die Vor­instanz (KG-act. 1). Der Kläger beantragt in seiner Berufungsant­wort vom 1. April 2025, die Berufung sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen und der Entscheid des Bezirksgerichts zu bestätigen (KG-act. 6).

Erwägungen

2.

Strittig ist im Berufungsverfahren einzig die Berechnung des Mehrerlöses, insbesondere ob und in welchem Umfang die Beklagte ihren Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand und weitere Kosten mindernd berücksichtigten durfte (KG-act. 1 Rz 16).

a) Den Eventualantrag der vollumfänglichen Aufhebung des angefochtenen Urteils und Rückweisung des Verfahrens zur Vervollständigung des Beweisverfahrens bzw. Sachverhaltsergänzung an die Vor­instanz begründet die Beklagte in der Berufung nicht. Darauf ist nicht einzutreten.

b) Die Beklagte stellt sich im Berufungsverfahren auf den Standpunkt, vor­instanzlich „zumindest implizit“ vorgebracht zu haben, nicht nur den Erwerbs- bzw. Veräusserungserlös, sondern auch weitere Kosten von insgesamt EUR 146’380.90 mindernd geltend gemacht zu haben, woraus sich eine Mehrerlösbeteiligung des Klägers von EUR 36’595.23 ergebe (KG-act. 1 Rz 21 m.H. auf die Klageant­wort S. 28 f. sowie Vi-BB 12). Dem hält der Kläger im Berufungsverfahren entgegen, vor der Vor­instanz habe die Beklagte zu keinem Zeitpunkt die Auffassung vertreten, dass unter „Mehrerlös“ ein Nettomehrerlös zu verstehen sei (KG-act. 6 Rz 9). In der Klageant­wort zur rechtlichen Auslegung der Mehrerlösvereinbarung (Vi-act. A/II S. 27 ff.) machte die Beklagte geltend, dass im Unterschied zu der im ersten Absatz der Mehrerlösklausel vereinbarten 75 %-Be­teili­gung bei der 25 %-Beteiligung des zweiten Absatzes der Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand mindernd zu berücksichtigen sei. Die Einreichung einer Zusammenstellung über „Projektierungskosten“ (Vi-BB 12) gilt indes nicht als Behauptung eines über den in der strittigen Klausel erwähnten und von den Parteien nur bezüglich der Abzugsfähigkeit von Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand diskutierten „Mehrerlös“ hinausgehenden Begriffs eines „Nettomehrerlöses“. Die Rechtsschrift bezog ihre Unterscheidung der beiden Absätze der Mehrerlösklausel nicht auf weitere Kosten. Der Kläger replizierte den Standpunkt der Beklagten nur in Bezug auf die Abzugsfähigkeit von Erwerbs- und Veräusserungsaufwand (Vi-act. A/III Rz 37), was die Beklagte in ihrer Duplik nicht in Abrede stellte, sondern sie bekräftigte vielmehr, dass es nur um einen zufolge des Wegfalls der Einschränkung des ersten Absatzes der Mehrerlösklausel zwingenden Umkehrschluss auf eine Abzugsfähigkeit des Erwerbs- und Veräusserungsaufwands gehe (Vi-act. A/IVa S. 16 ff.). Dass weitere Kosten abzugsfähig seien und unter deren Einberechnung ein Nettomehrerlös zu berücksichtigen sei, ist mithin eine im Berufungsverfahren neu aufgestellte Tatsachenbehauptung, ohne dass die Beklagte ihre Novenberechtigung darlegen würde. Diese neue Tatsachenbehauptung ist daher gestützt auf Art. 317 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren unzulässig. Auch insoweit ist auf die Berufung nicht einzutreten. Abgesehen davon ist ohnehin der Erlös, der sich auf die Gegenleistung beim Verkauf eines Gegenstands bezieht, beispielsweise vom Gewinn, der sich aus dem Ertrag nach Abzug der Kosten (Aufwand) berechnet, abzugrenzen (vgl. dazu unten E. 3b).

3.

Die Parteien stimmen darin überein, dass die Beklagte die Grundstücke, die sie für EUR 1’497’435.00 vom Kläger erworben hatte, am 19. März 2021 in unbebautem Zustand zum Preis von EUR 2’300’000.00 an einen Dritten weiterveräusserte (vgl. angef. Urteil E. 3.3).

a) Laut der Vor­instanz könne systematisch betrachtet die Mehrerlösklausel (vgl. oben E. 1) trotz der Nichtaufnahme des Satzes betreffend die abzugsfähigen Aufwendungen des ersten Absatzes in den zweiten Absatz nur so verstanden werden, dass auch in einem Fall des zweiten Absatzes der Erwerbs- und Veräusserungsaufwand nicht mindernd zu berücksichtigen sei. Im zweiten Absatz sei einzig eine abweichende quotale Beteiligung am Mehrerlös geregelt worden, ohne dabei die weiteren Berechnungsgrundlagen zu modifizieren. Bauprojektierungskosten habe ohnehin die Beklagte zu tragen. Aufgrund der Vertragsauslegung erübrige sich jedoch eine detaillierte Auseinandersetzung mit den einzelnen Positionen der geltend gemachten Auflistung in Vi-BB 12 (angef. Urteil E. 3.3).

b) Auf den Kaufvertrag vom 12. Juni 2017 ist unbestrittenermassen deutsches Recht anwendbar (angef. Urteil E. 1.2). Die Vor­instanz gab im angefochtenen Urteil die Grundsätze korrekt wieder, gemäss denen Verträge nach dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auszulegen sind (angef. Urteil E. 3.3). Darauf kann verwiesen werden (§ 45 Abs. 5 JG).

Nachdem auf die Abzugsfähigkeit weiterer Kosten nicht einzutreten ist (vgl. oben E. 2b), stellt sich die Frage, ob der zweite Satz des ersten Absatzes der strittigen Vertragsklausel auch für den zweiten Absatz gilt, obwohl er dort nicht mehr wiedergegeben wird. Die Beklagte macht geltend, bereits aus dem Wortlaut von § 4 Abs. 2 des Grundstückkaufvertrags, der den Zusatz „Der Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Grund­­erwerbsteuer) ist hierbei nicht mindernd zu berücksichtigen“ nicht enthalte, ergebe sich ein starkes Indiz, dass die Parteien im Falle einer

Dispositiv

(Wei­ter-)Ver­äusserung im Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2025 den „Erwerbs- und Veräusserungsaufwand“ tatsächlich hätten mindernd berücksichtigen wollen (KG-act. 1 Rz. 28). Die Nichtberücksichtigung des Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwands in Abs. 1 der strittigen Klausel sei nach naheliegender Auslegung der Willenserklärungen als zusätzliche Pönale für eine rasche Wiederveräusserung der Grundstücke zu betrachten, die bei einer späteren Wiederveräusserung (ab dem 1. Januar 2021) entfalle, so dass der Erwerbs- und Veräusserungsaufwand bei der Berechnung des Mehrerlöses mindernd zu berücksichtigen sei (KG-act. 1 Rz 29). Indes bedeutet ein Erlös nichts weiter als die Gegenleistung bei der Veräusserung eines Gegenstandes, der an die Stelle der verkauften Sache tritt. So ist gemäss Duden unter „Erlös“ der beim Verkauf einer Sache oder für eine Dienstleistung eingenommene Geldbetrag zu verstehen (https://www.duden.de/rechtschreibung/Erloes; zuletzt besucht am 23. Oktober 2025). Daher berechnet sich der gemäss beiden Absätzen der strittigen Klausel mass­gebende Mehrerlös grundsätzlich als Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Weiterverkaufspreis ohne Nebenkosten. Demnach fügt der zweite Satz der Regelung des ersten Absatzes dem hinreichend klaren Wort „Mehrerlös“ nichts hinzu, was vom allgemeinen Sprachgebrauch abweicht. Eine Beteiligung an der blossen Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Wiederveräusserungspreis als vereinbart zu betrachten, ist die logische Folge der Verwendung des Wortes „Mehrerlös“. Dieses Verständnis wird in der Vertragsklausel zusätzlich dadurch herausgehoben, dass in beiden Absätzen vom „erzielten“ Mehrerlös die Rede und im zweiten Absatz der Prozentsatz mit „nur noch zu 25 %“ umschrieben ist, was ebenfalls nur eine Anpassung der quotalen Beteiligung, aber nicht eine Veränderung deren Berechnungsweise indiziert. Daher ändert die Weglassung des im ersten Absatz zusätzlich angeführten Satzes, wonach der Erwerbs- und Veräusserungsaufwand nicht mindernd zu berücksichtigen sei, im zweiten Absatz nichts daran, dass einzig die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Weiterverkaufspreis mass­gebend ist. Die Kosten, die der Beklagten im Rahmen des Kaufs und der Weiterveräusserung der Grundstücke sowie dazwischen angefallen sind, spielen mithin keine Rolle, selbst wenn sie den erzielten Mehrerlös übersteigen bzw. einen Verlust bewirken würden. Die angefochtene Berechnung des Mehrerlöses von EUR 802’565.00 als Differenz zwischen dem Erwerbspreis von EUR 1’497’435.00 und dem Wiederveräusserungspreis von EUR 2’300’000.00 und damit des vereinbarten 25 %-Anteils des Klägers von EUR 200’641.25 ist daher nicht zu beanstanden.

4. Die Berufung ist folglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die unterliegende Berufungsführerin wird daher prozesskostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. 95 Abs. 1 ZPO). Die vom Rechtsvertreter des Berufungsgegners eingereichte Kostennote (KG-act. 8 und 8/1) hält sich an den Gebührentarif von § 8 Abs. 2 i.V.m. § 11 GebTRA und erscheint angemessen, weshalb die Entschädigung auf Fr. 4’032.85 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen ist (§ 6 GebTRA);-

erkannt:

Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.

Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 10’000.00 werden der Berufungsführerin auferlegt und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 12’500.00 gedeckt. Der Berufungsführerin werden Fr. 2’500.00 aus der Kantonsgerichtskasse zurückbezahlt.

Die Berufungsführerin wird verpflichtet, den Berufungsgegner für das Berufungsverfahren mit Fr. 4’032.85 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 200’996.39.

Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R) und die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtsvizepräsident Der Gerichtsschreiber

Versand

7. November 2025 amu

ZK1 2025 8

Art. 317 ZPOart. 317 CPCart. 317 CPC

§ 45 JG

Art. 106 ZPOart. 106 CPCart. 106 CPC

Art. 95 ZPOart. 95 CPCart. 95 CPC

§ 8 GebTRA

§ 11 GebTRA

§ 6 GebTRA

Art. 72 BGGart. 72 LTFart. 72 LTF

Art. 42 BGGart. 42 LTFart. 42 LTF