Präsidial

Kantonsgericht Schwyz

1

Verfügung vom 4. November 2025

ZK2 2025 65

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,

Gerichtsschreiberin Antoinette Hürlimann.

In Sachen

A.________,

Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,

gegen

B.________,

Gesuchsteller und Berufungsgegner,

betreffend

Mietausweisung

(Berufung gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 29. September 2025, ZES 2025 434);-

hat die Kantonsgerichtsvizepräsidentin,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

Sachverhalt

1. Mit Entscheid vom 29. September 2025 verfügte die Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz was folgt:

1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 3-Zimmerwohnung im ersten Stockwerk an der C.________strasse xx bis spätestens am Montag, 20. Oktober 2025 zu räumen und in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

Im Widerhandlungsfall ist der Gesuchsteller berechtigt, die Wohnung auf Kosten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende, mit einer Rechtskraftbescheinigung versehene Entscheid vorzulegen ist.

Erwägungen

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 900.00 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Rechnung und Inkasso erfolgen durch die Bezirksgerichtskasse Schwyz.

3.

Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von Fr. 30.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).

4.

[Rechtsmittel]

5.

[Zustellung].

Die Einzelrichterin erwog zusammengefasst Folgendes: Die Parteien hätten am 13. November 2024 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung im ersten Stockwerk der Liegenschaft C.________strasse xx mit Mietbeginn per 1. Dezember 2024 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Kündigungsfrist betrage drei Monate, kündbar auf jedes Monatsende, ausgenommen Ende Dezember. Der Gesuchsteller habe mit eingeschriebenem Brief vom 22. April 2025 den Mietvertrag ohne Angabe einer Begründung auf den 31. Juli 2025 gekündigt. Mit Einschreiben vom 3. Juni 2025 habe der Gesuchsteller die Gesuchsgegnerin aufgefordert, einen noch offenen (nicht genannten) Mietzins innert 30 Tagen zu begleichen. Mit Einschreiben vom 9. Juli 2025 habe der Gesuchsteller sie aufgefordert, die Wohnung spätestens bis am 2. August 2025 geräumt und gereinigt abzugeben. Am 20. Juli 2025 habe die Gesuchsgegnerin dem Gesuchsteller mitgeteilt, die Kündigung habe „keinen Bestand“. Mit Eingabe vom 7. August 2025 habe der Gesuchsteller ein Ausweisungsgesuch gestellt. Am 19. August 2025 habe die Schlichtungsbehörde im Mietwesen mitgeteilt, dass kein Schlichtungsverfahren hängig sei. Weiter hielt die Einzelrichterin fest, der Mietvertrag sei am 22. April 2025 auf den 31. Juli 2025 ordentlich gekündigt worden, wobei die Kündigung der Gesuchsgegnerin am 29. April 2025 zugestellt worden sei. Somit sei die Kündigung unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten dreimonatigen Frist auf einen vertraglich vorgesehenen Termin erfolgt. Der Gesuchsteller habe das amtliche Formular gemäss Art. 266l OR verwendet. Die Kündigung sei damit gültig. Die Gesuchsgegnerin habe bei der Mietschlichtungsstelle weder die Auflösung angefochten noch um Erstreckung ersucht. Es könne somit offenbleiben, ob die Kündigung gegen Treu und Glaube verstosse bzw. ob die von ihm in der Eingabe vom 4. September 2025 genannten Kündigungsgründe zulässig seien. Die Gesuchsgegnerin mache geltend, sie habe „Ende Juli 2025“ Mietzinse für die Monate August und September 2025 von insgesamt Fr. 3‘660.00 „im Voraus“ überwiesen und sie würde es vorziehen, „dem ursprünglich angenehmen Mietverhältnis anzuknüpfen“. Damit werfe sie die Frage auf, ob nach Vertragsende am 31. Juli 2025 stillschweigend ein neuer Vertrag zustande gekommen sei. Vorliegend habe der Gesuchsteller jedoch am 7. August 2025 und damit nur wenige Tage, nachdem die Kündigung seiner Ansicht nach wirksam geworden sei, das Ausweisungsverfahren eingeleitet und damit der Gesuchsgegnerin zu erkennen gegeben, dass er am Abschluss eines neuen Mietvertrages nicht interessiert sei. In der Stellungnahme vom 4. September 2025 habe er dies bestätigt. Es liege damit kein stillschweigend abgeschlossener Mietvertrag vor. Die Frage, ob und inwieweit Mietzinse nach Vertragsablauf noch geschuldet seien, sei aber nicht Gegenstand des vorliegenden Ausweisungsverfahrens. Zusammenfassend hätte die Gesuchsgegnerin aufgrund der gültigen Kündigung die Wohnung spätestens am 31. Juli 2025 verlassen und übergeben müssen. Die Einzelrichterin erachtet in der Folge die beantragte Vollstreckungsmassnahme der zwangsweisen Räumung unter Zuhilfenahme der Polizei und Dritten auf Kosten der Gesuchsgegnerin sowie die Androhung einer Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 angemessen. Dazu hält sie fest, dass die Ausführungen der Gesuchsgegnerin, die Ausweisung würde dem Mieterschutz widersprechen, unsubstanziiert geblieben seien und sie nicht konkret darlege, weshalb ihr das Verlassen und die ordnungsgemässe Räumung der Wohnung auf den Kündigungstermin nicht möglich gewesen sei. Die Ansetzung einer Räumungsfrist bis spätestens 20. Oktober 2025 erscheine unter den gesamten Umständen als angemessen (zum Ganzen angefocht. Verfügung vom 29. September 2025, insb. auch E. 6 zum von der Vorinstanz festgelegten Streitwert von Fr. 10‘980.00).

2.

Mit Schreiben unter dem Betreff „Widerspruch zur Mietausweisung Prozess ZES 2025 434“, datierend vom 9. Oktober 2025, eingegangen bei der Vorinstanz am 13. Oktober 2025, gelangte die Gesuchsgegnerin an das Bezirksgericht Schwyz bzw. den Bezirksgerichtspräsidenten (KG-act. 2). Die Einzelrichterin überwies die Eingabe mit Verfügung vom 15. Oktober 2025 inklusive der vorinstanzlichen Akten dem Kantonsgericht unter dem Hinweis, dass der erstinstanzliche Entscheid der Gesuchsgegnerin am 3. Oktober 2025 ausgehändigt worden sei und die Beschwerdefrist am 13. Oktober 2025 abgelaufen sei (KG-act. 1). Mit Verfügung vom 15. Oktober 2025 wurde seitens des Kantonsgerichts den Parteien den Eingang der Berufung angezeigt und ihnen das Aktenüberweisungsschreiben des Bezirksgerichts Schwyz vom 15. Oktober 2025 zur Kenntnisnahme und zu den Akten zugestellt (KG-act. 3). Weitere Eingaben gingen nicht ein. Eine Berufungsantwort wurde nicht eingeholt.

3.

a) Eine Rechtsmittelschrift ist mit den erforderlichen Rechtsbegehren und einer rechtsgenügenden Begründung bei der Rechtsmittel­instanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie muss insbesondere Anträge bzw. ein Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids enthalten und sich mit dem vor­instanzlichen Entscheid auseinandersetzen. Die vor­instanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft angefochten werden, sind im Einzelnen zu bezeichnen und es ist anzugeben, weshalb sie fehlerhaft sind. Diese Anforderungen an den Inhalt der Rechtsmittelschrift gelten sowohl für die Berufungsschrift als auch für die Beschwerde (Reetz, in: Sutter-Somm/‌Lötscher/‌Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 311 ZPO N 36 ff.; Freiburghaus/‌Afheldt, in: Sutter-Somm/‌Lötscher/‌Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 321 ZPO N 14 f.). Bei Laien sollten etwas geringere Anforderungen an die Formalitäten gestellt werden, insb. an die Substantiierungslast und die Formulierung der Berufungsanträge (Spühler, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 311 ZPO N 13 m.w.H.). Nichtsdestotrotz ist auch bei einer Laieneingabe insb. die rechtsgenügende Begründung eine Eintretensvoraussetzung und daher mit dem Rechtsmittel vorzulegen (vgl. BGer, Urteil 5A_736/2016 vom 30. März 2017 E. 4.2).

b) Die Berufungsführerin führt in der vom 9. Oktober 2025 datierenden Eingabe im Wesentlichen aus, es habe stetige Mietzinszahlungen gegeben, die Mieterschaft sei vorbildlich gewesen und die „Akzeptanz von Mängeln bzw. Nichteinhaltung von Absprachen“ müssten zu einem anderen Urteil führen. Der dazugehörige Abstellraum, „Verbindungsraum von meinem Bad zu meiner Terrasse“ sei nicht wie bei der Wohnungsübernahme besprochen im Dezember 2024 fertiggestellt worden. Des Weiteren wird geltend gemacht: „- stetig bei Regen überflutet und seit 2 Wochen Einsturz Felswand, Reinregnen in Badfenster, durchnässtes Gemäuer wölbt sich und stockt“. Ausserdem sei das Holz zum Anfeuern seit letztem April ausstehend. Der Kamin sei die einzige Heizquelle in der Wohnung. Sie habe sich dazu entschieden auszuziehen, sie sei „bereits am packen“ und schaue nach einer neuen Unterkunft. Sie habe den Gesuchsteller per WhatsApp „darüber persönlich informiert“ und nochmals angeboten, eine einvernehmliche Lösung zu finden, „bis Ende Jahr in der Mietergemeinschaft zu bleiben“. Dies sei abgelehnt worden. Sie habe bis jetzt keine neue Wohnung. Aufgrund der Fakten, aber auch auf der sich auf dem USB-Stick befindlichen Datei, sei die Ausweisung abzulehnen bzw. das Mietverhältnis per Ende 2025 zu beenden (KG-act. 2).

c) Mit ihren Ausführungen dahingehend, dass die Wohnung diverse Mängel aufweise bzw. ein Raum nicht fertiggestellt worden sei und ihr kein Feuerholz geliefert worden sei, erklärt die Berufungsführerin nicht, weshalb die Vorderrichterin nicht hätte von einer gültigen Kündigung ausgehen dürfen. Insbesondere macht die Beschwerdeführerin nicht geltend, das für die Kündigung verwendete Formular sei unzulässig. Ebenso wenig setzt sie sich mit den Ausführungen der Vorinstanz zur von dieser verworfenen Frage einer allfälligen stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses auseinander. Aus den vom Berufungsgegner vor Vorinstanz eingereichten Akten ergibt sich, dass er, obwohl er zuvor mit Formularschreiben vom 22. April 2025 die Kündigung bereits ausgesprochen hatte, mit Einschreiben vom 3. Juni 2025 die Berufungsführerin aufforderte, den ausstehenden Mietzins zu leisten, ansonsten er den Mietvertrag kündigen werde (Vi-KB 3/2). Die Berufungsführerin nimmt indessen weder in ihren

vorinstanzlichen Eingaben noch in der Eingabe vom 9. Oktober 2025 auf diesen Beleg Bezug. Auch der Umstand, dass sie nach ihrer Darstellung angeboten habe, eine einvernehmliche Lösung mit Fortsetzung des Mietverhältnisses bis Ende des Jahres zu finden, was aber vom Berufungsgegner abgelehnt worden sei, vermag nichts daran zu ändern, dass die Berufungsführerin nicht ansatzweise erklärt, weshalb die vorstehend unter E. 1 wiedergegebenen vorinstanzlichen Erwägungen unzutreffend sein sollen. Dessen ungeachtet, dass darüber hinaus ein blosser Verweis auf frühere Eingaben eine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid ohnehin nicht zu ersetzen vermag, kann der Eingabe der Berufungsführerin vom 26. August 2025 (Vi-act. 6 und 7 [USB-Stick] bzw. ausgedruckte Dokumente von USB-Stick [7/1-8]) im Wesentlichen lediglich entnommen werden, dass das Mietobjekt ihrer Ansicht nach mangelhaft sei und sie versucht habe, eine einvernehmliche Lösung zu erzielen, was nicht möglich gewesen sein soll. Auch die dort getätigten Vorbringen können somit nicht eine Erklärung resp. eine Auseinandersetzung sein, weshalb die angefochtene Verfügung unrichtig sein soll. Auf die Berufung ist folglich mangels einer rechtsgenügenden Begründung nicht einzutreten.

Dispositiv

d) Art. 132 Abs. 1 ZPO sieht die Möglichkeit einer gerichtlichen Nachfrist zur Verbesserung mangelhafter Eingaben vor. Die Bestimmung dient jedoch nicht der Ergänzung oder Nachbesserung einer Begründung, auch nicht bei Laieneingaben. Soweit namentlich eine Rechtsmittelbegründung nicht innert der Rechtsmittelfrist eingereicht wird, liegt ein unverbesserlicher Mangel vor (zit. Urteil 5A_736/2016 E. 4.3). Denn die Einleitung des Rechtsmittelverfahrens setzt voraus, dass eine Partei ein form- und fristgerechtes Rechtsschutzersuchen an die Rechtsmittel­instanz richtet (vgl. BGE 137 III 617 E. 4.5.3). Somit war vorliegend die Ansetzung einer Nachfrist nach Ablauf der Rechtsmittelfrist schon aus diesen Gründen nicht angezeigt. Aber auch die gerichtliche Fragepflicht entbindet schliesslich nicht von einer gehörigen Begründung der Rechtsmitteleingabe (BGer, Urteil 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.1). Hierzu ist festzuhalten, dass in der vor­instanzlichen Rechtsmittelbelehrung darauf hingewiesen wurde, dass die Berufung eine Begründung und Anträge enthalten muss sowie eine unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden könne. Sodann lief die 10-tägige Berufungsfrist (Art. 314 Abs. 1 ZPO) am 13. Oktober 2025 ab, wobei der vorinstanzliche Entscheid der Berufungsführerin am 3. September zugestellt wurde und somit die Frist tags darauf zu laufen begann (Art. 142 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsführerin übergab ihre vom 9. Oktober 2025 datierende Eingabe am Freitag, 10. Oktober 2025 der Post (Zustellcouvert Vi-act. 33). Die Eingabe ging der Vorinstanz am Montag, 13. Oktober 2025 zu, mithin dem Tag des Fristablaufs. Somit war eine allfällige Gelegenheit zur Verbesserung der Berufung, selbst wenn sie korrekterweise – wie im Übrigen in der Rechtsmittelbelehrung festgehalten – beim Kantonsgericht eingereicht worden wäre, innerhalb der Berufungsfrist ebenfalls ausgeschlossen.

4. Zusammenfassend ist auf die Berufung präsidial (§ 40 Abs. 2 i.V.m. § 41 Abs. 1 JG) nicht einzutreten. Die dadurch reduzierten Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 300.00 sind der Berufungsführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Soweit die Berufungsführerin allenfalls lediglich eine interne „Prüfung“ des Entscheids durch den Bezirksgerichtspräsidenten wünschte, ist ihr entgegenzuhalten, dass die Rechtsmittelbelehrung klarstellt, dass eine Überprüfung bzw. Anfechtung ausschliesslich mittels Berufung beim Kantonsgericht erfolgen muss. Andernfalls hätte sie, sofern sie mit ihrer an den Bezirksgerichtspräsidenten gerichteten Eingabe keine Berufung i.S.v. Art. 310 ff. ZPO ins Auge gefasst hatte, diesen Umstand nach Erhalt des Überweisungsschreibens (vgl. KG-act. 3) umgehend klarstellen müssen. Mangels Aufwands resp. Einholung einer Berufungsantwort hat die Zusprechung einer Prozessentschädigung an die Gegenpartei zu entfallen;-

verfügt:

Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 300.00 werden der Berufungsführerin auferlegt.

Eine Prozessentschädigung wird nicht gesprochen.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 10‘980.00.

Zufertigung an die Parteien (je 1/R) und an die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) sowie an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Die Gerichtsschreiberin

Versand

4. November 2025 amu

ZK2 2025 65

Art. 292 StGBart. 292 CPart. 292 CP

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5A_736/2016

Art. 132 ZPOart. 132 CPCart. 132 CPC

5A_736/2016

BGE 137 III 617ATF 137 III 617DTF 137 III 617

4A_258/2015

Art. 314 ZPOart. 314 CPCart. 314 CPC

Art. 142 ZPOart. 142 CPCart. 142 CPC

§ 40 JG

§ 41 JG

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