TVR 2025 Nr. 17

Berücksichtigung von Loggien und Balkonen bei der Berechnung der Geschossflächenziffer.

Anhang 1 Ziff. 8.2 IVHB

Verglaste oder mit anderen Materialien umschlossene Balkone und Loggien sind bei der Berechnung der GFZ zu berücksichtigen, sofern nicht mindestens eine Aussenwand offen ist.

Die verfahrensbeteiligte Gemeinde erteilte am 11. August 2020 die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses im Stockwerkeigentum. Kurz nach Schlussabnahme stellte sie fest, dass die Mehrheit der Stockwerkeigentümer ihre Loggien - entgegen der Baubewilligung - mit einer Wetterschutzverglasung verschlossen hatte. Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren war zu klären, ob die verglasten Loggien bei der Berechnung der Geschossflächenziffer (GFZ) zu berücksichtigen sind, zumal die zulässige GFZ bereits ausgeschöpft war. Die Politische Gemeinde Weinfelden (verfahrensbeteiligte Gemeinde) verweigerte in der Folge die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung und verlangte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Ein dagegen erhobener Rekurs wurde vom DBU (Vorinstanz) abgewiesen. Das daraufhin angerufene Verwaltungsgericht weist die Beschwerde der Beschwerdeführer ebenfalls ab.

Sachverhalt

3.

3.1 Streitig und zu prüfen ist, ob die Loggien aufgrund der erstellten Wetterschutzverglasungen zur GFZ zu zählen sind. Nicht bestritten und aufgrund der Akten ausgewiesen ist, dass, wenn dies der Fall ist, die zulässige GFZ klar überschritten wird.

Erwägungen

3.2

Die GFZ ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Die Summe aller Geschossflächen besteht aus den Hauptnutzflächen (HNF), den Nebennutzflächen (NNF), den Verkehrsflächen (VF), den Konstruktionsflächen (KF) und den Funktionsflächen (FF). Nicht angerechnet werden Flächen, deren lichte Höhe unter einem vom Gesetzgeber vorgegebenen Mindestmass liegt (Ziff. 8.2 Anhang 1 zur IVHB). Ob bzw. unter welchen Voraussetzungen die Flächen von Balkonen oder Loggien zur Geschossfläche zu zählen sind, lässt sich der IVHB nicht entnehmen. Im Anhang zum kantonalen Baureglement wird die Definition der GF gemäss der SIA Norm 416 wiedergegeben (Baureglement S. 32). Das deutet darauf hin, dass die verfahrensbeteiligte Gemeinde die entsprechende Definition angewandt haben will. Auch der SIA Norm 416 lässt sich indessen nicht eindeutig entnehmen, ob Loggien zur Geschossfläche zählen oder nicht. Davon abgesehen ist eine allfällige Konkretisierung der Berechnung der GF im kommunalen Baureglement nicht massgebend, zumal der Begriff der GFZ bzw. der GF durch die IVHB geregelt ist, die interkantonale Vereinbarung dem kommunalen Recht vorgeht und das Abkommen jedenfalls innerhalb des gleichen Mitgliedkantons gleich auszulegen ist.

3.3

Gemäss den publizierten Erläuterungen der Vorinstanz zum Planungs- und Baugesetz des Kantons Thurgau (Kapitel 6: Bauvorschriften, Messweisen) sind allseitig geschlossene Wintergärten bei der Ermittlung der GFZ zu berücksichtigen (S. 41). Ob der Wintergarten beheizt ist oder nicht, spielt keine Rolle. Es ist daher nur kosequent, auch allseitig von Glas oder anderen Materialien umschlossene Balkone (die an einer Aussenwand angebracht sind) oder Loggien (die im Unterschied zu einem Balkon innerhalb des Gebäudegrundrisses liegen und von zwei bis drei Seiten von Hauswänden umgeben sind) in die Berechnung der GF einzubeziehen. Dass es - wie vorliegend - in der Aussenverglasung kleine Spalten zwischen den einzelnen Fensterelementen hat, die für eine gewisse Luftumwälzung sorgen, ändert daran nichts. Die gegenteilige Auffassung würde dem Missbrauch Tür und Tor öffnen. So könnte man die Verglasung zunächst mit Abständen zwischen den Fensterelementen realisieren und diese nach der Bauabnahme nachträglich abdichten, was mangels guter Sichtbarkeit von Aussen kaum je auffiele und die Durchsetzung des Baupolizeirechts vereiteln würde. Dass der Kanton Zürich - anders als der Kanton Thurgau - verglaste Balkone, Loggien und Wintergärten bis zu einem gewissen Mass von der Berechnung der Geschossfläche ausnimmt (§ 10 lit. c ABV), ist nicht von Bedeutung, zumal der Kanton Zürich dem IVHB-Konkordat nicht beigetreten ist und er den Baubegriff der Geschossflächenziffer auch nicht übernommen hat. Davon abgesehen ist die Zürcher Praxis im Kanton Thurgau nicht massgebend.

3.4

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass verglaste oder mit anderen Materialien umschlossene Balkone und Loggien bei der Berechnung der GF zu berücksichtigen sind, sofern nicht mindestens eine Aussenwand offen ist.

Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2024.135/E vom 5. Februar 2025