Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: AN.2023.00003

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

AN.2023.00003

Urteil

der 3. Kammer

vom 27. Februar 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiber Samuel

Boller.

In Sachen

A,

Beschwerdeführer,

gegen

Regierungsrat des Kantons Zürich,

Beschwerdegegner,

betreffend

Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A.

Im Kanton Zürich gibt es zahlreiche Kleinsiedlungen, die ausserhalb

des grafischen Siedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan liegen. Diese

Kleinsiedlungen sind bisher im Kanton Zürich nicht kategorisiert, lassen sich

aber dem Grundsatz nach in grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und

kleinere Gebäudegruppen unterteilen. Der Bundesrat hat bei der Genehmigung des

kantonalen Richtplans 2015 den Zusatz angebracht, dass es sich bei Kernzonen im

Zusammenhang mit Kleinsiedlungen (Weilern) im Sinn von Art. 33 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) um

Nichtbauzonen handle. Im Rahmen der periodischen Berichterstattung habe der

Kanton über die Umsetzung von Art. 33 RPV Bericht zu erstatten

(BBl 2015 3607). Das Verwaltungsgericht beurteilte bei der Überprüfung

einer Baubewilligung in einer Weilerkernzone ausserhalb des grafischen

Siedlungsgebiets des Richtplans die Praxis der kantonalen Baudirektion, die

Kompetenz zur Erteilung von Baubewilligungen in der konkreten Zone an die

Gemeinde zu delegieren, als bundesrechtswidrig (VGr, 22. Oktober 2020,

VB.2019.00630, E. 4 = BEZ 2021 Nr. 3).

B. Die

Baudirektion leitete 2021 ein Projekt zur Überprüfung und Anpassung der

planerischen und rechtlichen Ordnung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich ein

(pbg-aktuell 2021/3, S. 24 f.). Sie erarbeitete eine

Vernehmlassungsvorlage zu einer Übergangsregelung zu den Kleinsiedlungen

ausserhalb der Bauzonen. Die Vernehmlassungsfrist dauerte vom 22. August

bis zum 23. September 2023. Der Regierungsrat des Kantons Zürich erliess

am 7. März 2023 als Übergangsregelung die Verordnung über die

Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (VKaB; Dispositivziffer I) und

setzte diese auf den 1. Juni 2023 in Kraft (Dispositivziffer II). Die

Verordnung enthält drei Anhänge: Für die in Anhang 1 aufgelisteten rund

150 Kleinsiedlungen (mit Objektblättern) wird eine provisorische kantonale

Weilerzone festgesetzt. Für die in Anhang 2 aufgeführten rund 25 Kleinsiedlungen

(mit Objektblättern) wird eine provisorische kantonale Landwirtschaftszone

festgesetzt. Zu den in Anhang 3 aufgelisteten rund 100 Kleinsiedlungen

legt die Verordnung fest, dass es sich um solche innerhalb der Bauzonen

handelt. Der regierungsrätliche Beschluss vom 7. März 2023 wurde mit der

Verordnung am 17. März 2023 im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert

(ABl 2023-03-17; Meldungsnummer RS-ZH03-0000000610), die Anhänge durch

Verweisung auf eine Internetseite des Kantons

(www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/nutzungsplanung/kleinsiedlungen.html,

besucht am 16. Januar 2025).

Erwägungen

II.

A. A ist

Eigentümer des Grundstücks Kataster Nr. 01 in der Gemeinde Altikon und des

darauf befindlichen Wohnhauses Assek Nr. 02, welches als Kleinsiedlung

"Langstuck" bisher der (Weiler-)Kernzone zugeordnet war. Der übrige

Teil des genannten Grundstücks befand und befindet sich in der kantonalen

Landwirtschaftszone. Gemäss dem regierungsrätlichen Beschluss vom 7. März

2023.

wurde die Kleinsiedlung Langstuck als provisorische kantonale Landwirtschaftszone

gemäss Anhang 2 VKaB festgesetzt.

B. A erhob

am 12. April 2023 Beschwerde am Verwaltungsgericht. Er beantragte

sinngemäss, dass die Kleinsiedlung Langstuck nicht im Anhang 2, sondern im

Anhang 3 der VKaB aufzuführen und somit innerhalb der Bauzone zu belassen

sei.

C. Die

Baudirektion ersuchte am 16. Mai 2023, unter Beilage eines Mitberichts des

kantonalen Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 15. Mai 2023, die Beschwerde

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In verfahrensmässiger Hinsicht

stellte sie Antrag auf Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde. Mit

Präsidialverfügung vom 11. Juli 2023 wies das Verwaltungsgericht das

Gesuch des Beschwerdegegners um Entzug der aufschiebenden Wirkung der

Beschwerde ab.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 und Abs. 2

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG;

LS 175.2) zuständig. Im Hinblick auf die Besetzung des Gerichts

(vgl. § 38 und § 38a VRG) ist über die Rechtsnatur des

angefochtenen Beschlusses als Erlass (§ 19 Abs. 1 lit. d VRG)

oder (raumplanungsrechtliche) Anordnung (§ 19 Abs. 1 lit. a VRG)

zu befinden. Zwar enthält der angefochtene Beschluss übergreifende Festlegungen

zum Siedlungstypus der Kleinsiedlungen und weist einen hybriden Charakter als

Verordnung und gleichzeitig auch vorläufige Zonenordnung auf. Diese Regelung

betrifft aber hauptsächlich die Schaffung der provisorischen kantonalen

Zonenordnungen (Weilerzonen und Landwirtschaftszonen) mit verbindlichen

Nutzungsvorschriften. Insgesamt ist der angefochtene Beschluss prozessual nicht

als Erlass im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. d VRG, sondern als

Nutzungsplan im Sinn von Art. 14 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979.

(RPG; SR 700) und damit als Anordnung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG zu behandeln. Das Rechtsmittelverfahren richtet

sich somit nach den Bestimmungen über die Anfechtung von Einzelakten. Deshalb

hat das Verwaltungsgericht vorliegend in Dreierbesetzung zu entscheiden (vgl.

VGr, 7. Dezember 2023, AN.2023.00014, E. 1.2.3 = BEZ 2024

Nr. 7).

1.2

Im

Raumplanungsrecht ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700) zum Rekurs und zur

Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung hat. Die gleichen

Legitimationsvoraussetzungen sieht § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG vor. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des gesamten im Zonenperimeter der

Kleinsiedlung stehenden Grundstücksteils und befugt, sich gegen den

angefochtenen Beschluss hinsichtlich dieser Parzelle zu wehren.

1.3

Gemäss

§ 54 Abs. 1 VRG muss die Beschwerdeschrift einen Antrag und eine

Begründung enthalten. Bei juristischen Laien werden keine hohen Anforderungen

an die Begründung gestellt; diese muss immerhin sachbezogen sein und wenigstens

im Ansatz erkennen lassen, in welchen Punkten und weshalb die beanstandete

Verfügung angefochten wird (Alain Griffel in: derselbe [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 23 N. 17; vgl. VGr, 21. Januar

2016, VB.2015.00393, E. 2.3; 4. April 2013, VB.2013.00004,

E. 1.3). Der unvertretene Beschwerdeführer führte in seiner

Beschwerdeschrift aus, er sei erstaunt und empört, dass seine Liegenschaft von

der Kernzone in die Landwirtschaftszone umgezont worden sei. Er wehre sich

vehement gegen diesen Beschluss, entstehe doch dadurch eine erhebliche

Wertverminderung und würden eventuelle spätere Bauvorhaben erheblich

eingeschränkt oder gar verunmöglicht. Damit zweifelt der Beschwerdeführer

implizit die Rechtmässigkeit der durch den Regierungsrat vorgenommenen

Zonenfestsetzung an und verlangt deren Überprüfung. Dem Beschwerdegegner ist

darin zuzustimmen, dass die Rügen des Beschwerdeführers relativ pauschal

gehalten sind. Angesichts der Komplexität der Materie erfüllen sie indes die

Begründungsanforderungen an Laienbeschwerden noch knapp.

1.4

Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Der Regierungsrat stützte sich beim angefochtenen Beschluss

auf Art. 36 Abs. 2 RPG. Diese Bundesbestimmung ermächtigt die

Kantonsregierungen, vorläufige Regelungen zur Einführung dieses Bundesgesetzes

zu treffen, insbesondere Planungszonen (Art. 27 RPG) zu bestimmen, und

einschränkende Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen (Art. 27a

RPG) zu erlassen, solange das kantonale Recht keine anderen Behörden

bezeichnet. Die Anforderungen von Art. 33 RPG sind auch auf

raumplanungsrechtliche Übergangsordnungen gemäss Art. 36 Abs. 2 RPG

anwendbar und gebieten eine volle Überprüfung durch mindestens eine kantonale

Beschwerdebehörde (vgl. BGE 114 Ib 180 E. 2a, 110 Ib 138 E. 3b;

Alexander Ruch, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:

Nutzungsplanung, Zürich etc. 2016, Art. 36 N. 28). Das

Verwaltungsgericht überprüft die umstrittene raumplanungsrechtliche

Übergangsordnung als erste Rechtsmittelinstanz. Es hat deshalb insofern nicht

nur die Sachverhaltsfeststellung und die Rechtsanwendung (§ 50 Abs. 1 VRG), sondern auch die Angemessenheit zu prüfen (§ 50 Abs. 2 VRG).

Dabei darf sich das Verwaltungsgericht eine gewisse Zurückhaltung auferlegen,

soweit es bei der Projektierung um spezifisch technische Fragen geht. Weiter

hat sich das Verwaltungsgericht eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen, soweit

der Vorinstanz mit der Anwendung unbestimmter Gesetzesbegriffe oder bei der

Handhabung des Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum oder

Ermessensbereich zusteht. Das Gericht soll nur aus triftigen Gründen von der

Beurteilung durch die zuständige Fachinstanz abweichen und nicht sein Ermessen

an die Stelle des Ermessens des Planungsträgers setzen (zum Ganzen VGr,

7.

Dezember 2023, AN.2023.00014, E. 2 mit weiteren Hinweisen).

3.

3.1

Im

angefochtenen Beschluss wird dargelegt, dass die bisherige Praxis des Kantons

Zürich, sämtliche Kernzonen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets des

Richtplans als Bauzonen zu bezeichnen, rechtswidrig war und rasch eine

vorläufige Regelung zur Behebung der Rechtsunsicherheit nötig ist.

Der angefochtene Beschluss stützt sich auf Art. 36

Abs. 2 RPG (vgl. oben E. 2) und erging somit im Rahmen einer

Gesetzesdelegation. Im vorliegenden Zusammenhang muss nicht erörtert werden, ob

die Rechtsstellung von betroffenen Grundeigentümern – wie des Beschwerdeführers

– durch die vorübergehende Regelung im angefochtenen Beschluss schwerwiegend

berührt wird. Die Ermächtigung von Art. 36 Abs. 2 RPG beschränkt sich

nicht auf die erstmalige Einführung des RPG, sondern ist auch anwendbar auf

vorläufige Massnahmen in Bezug auf später eingefügte Rechtsnormen oder

Praxisänderungen (vgl. BGE 117 Ia 352 E. 5d). Insoweit steht

nichts entgegen, die angefochtene Übergangsordnung auf Art. 36 Abs. 2

RPG abzustützen. Die provisorische Nutzungsordnung im angefochtenen Beschluss

geht insoweit über die Tragweite von Planungszonen (Art. 27 RPG) hinaus,

als ihr nicht lediglich negative Vorwirkung, sondern positive Vorwirkung (mit

Regelungen zu Verfahren, Zuständigkeiten und anwendbarem Recht) zukommt, was

einer provisorischen kantonalen Nutzungszone entspricht (vgl. BGr,

23.

November 2022, 1C_35/2022, E. 4.4.1). Auch handelt es sich

vorliegend nicht um eine Regelung im Sinn von Art. 27a RPG. Die von

Art. 36 Abs. 2 gedeckten Regelungsbereiche sind in dieser Bestimmung

aber nicht abschliessend aufgeführt. Gestützt auf Art. 36 Abs. 2 RPG

können durch Regierungsverordnung vorläufiges materielles kantonales

Raumplanungsrecht sowie Zuständigkeits- und Verfahrensrecht einschliesslich

Vorschriften über den Rechtsschutz erlassen werden (vgl. Ruch, in:

Praxiskommentar RPG, Art. 36 N. 25). Der angefochtene Beschluss dient

der Umsetzung der eingetretenen Änderungen bei der Rechtslage zur Anwendbarkeit

von Art. 15 RPG und von Art. 25 Abs. 2 RPG in Weilerzonen gemäss

Art. 33 RPV, und er bewegt sich im Rahmen der

Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes gemäss Art. 75 Abs. 1 Bundesverfassung

der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101);

in dieser Hinsicht verhält es sich parallel zur Thurgauer

Kleinsiedlungsverordnung (vgl. zu letzterer BGr, 23. November 2022,

1C_35/2022, E. 5.1 und 5.2).

Für den angefochtenen Beschluss enthält Art. 36

Abs. 2 RPG daher in genügender Weise die wichtigen bzw. wesentlichen

Grundzüge und bildet insoweit eine hinreichend bestimmte formell-gesetzliche

Grundlage für die Einschränkung verfassungsmässiger Rechte von

Grundeigentümern. Im Übrigen wird weder vom Beschwerdeführer geltend gemacht

noch ist ersichtlich, dass die kantonale Planungs- und Baugesetzgebung die

Zuständigkeit für eine solche kantonsweite vorläufige Regelung einer anderen

Behörde (als dem Regierungsrat) einräumt. Insoweit erweist sich Art. 36

Abs. 2 RPG ebenfalls als eingehalten. Ausserdem nimmt der angefochtene

Beschluss die gebotenen Anpassungen weder bei den raumplanungsrechtlichen

Gesetzesbestimmungen und des Richtplans auf kantonaler Ebene noch bei den

Ortsplanungen auf kommunaler Ebene vorweg. Insgesamt wahrt der angefochtene

Beschluss den Delegationsrahmen von Art. 36 Abs. 2 RPG (zum Ganzen:

VGr, 25. Januar 2024, AN.2023.00007, E. 3.2).

3.2

Unter dem

Blickwinkel des Grundsatzes der Gewaltenteilung (Art. 3 in Verbindung mit Art. 38

der Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 [KV; LS 101])

und des Legalitätsprinzips (Art. 5 Abs. 1 BV bzw. Art. 2 Abs. 1

KV) ist es ebenfalls nicht zu beanstanden, dass der angefochtene Beschluss

keine allgemeine Regelung zu den Kriterien für die Zuweisung der

Kleinsiedlungen zu den verschiedenen Anhängen aufweist. In der Begründung zum

angefochtenen Beschluss wird zu Recht dargelegt, dass "Weilerzone" im

Wesentlichen ein Begriff des Bundesrechts ist. Ebenso verhält es sich mit den

Begriffen der Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) und der vorläufigen

Bauzone (vgl. dazu BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc). Die Zuweisung zu den

Anhängen (mit Objektblättern) gemäss § 2 VKaB ist als (provisorische)

Zonenfestsetzung erfolgt. Die Anhänge sind Bestandteile des angefochtenen

Beschlusses. Mit diesen Festlegungen wird mit genügender Bestimmtheit die

Zuordnung der betroffenen Grundstücke zur massgeblichen Zonenordnung als Teil

des provisorischen Nutzungsplans vorgenommen. Es genügt, dass die Kriterien für

die dabei vorgenommene Kategorisierung im Zwischenbericht und in den

Objektblättern bzw. den Übersichtsplänen erläutert werden. Dieser

Zwischenbericht mit der Funktion eines Raumplanungsberichts nach Art. 47

RPV ist nicht Bestandteil des Nutzungsplans, sondern der zugehörigen

Entscheidungsgrundlagen (zum Ganzen BEZ 2024 Nr. 7 E. 5.6). Es hält

auch vor dem Legalitätsprinzip stand, wenn der Regierungsrat die provisorische

Zonenfestsetzung im Einzelfall gestützt auf die als Vermutung bezeichnete

vorläufige Bewertung der Kleinsiedlung getroffen hat. Damit hat er seine

Entscheidungsbefugnis inhaltlich genügend wahrgenommen (VGr, 24. Oktober

2024, AN.2023.00010, E. 5.2).

4.

4.1

Die

Kleinsiedlung Langstuck besteht unbestrittenermassen ausschliesslich aus einem

bewohnten Gebäude. Für die Zuteilung in eine vorläufige Weilerzone setzte der

Beschwerdegegner unter anderem mindestens fünf bewohnte Gebäude voraus. Die

untere Schwelle von fünf bewohnten Gebäuden für eine vorläufige Weilerzone

ergibt sich aus dem Bundesrecht bzw. aus der Rechtsprechung zu Art. 33 RPV

(vgl. BGr, 23. November 2022, 1C_35/2022, E. 4.1.1) und ist im

vorliegenden Zusammenhang nicht zu beanstanden (BEZ 2024 Nr. 7 E. 6.3).

Eine Kleinsiedlung mit mindestens acht bewohnten Gebäuden wird sodann nicht

automatisch als vorläufiges Baugebiet qualifiziert, sondern es wird im Rahmen

von Art. 36 Abs. 2 RPG dafür eine Einzelfallbeurteilung anhand von

Zusatzkriterien zur Siedlungsqualität bzw. Siedlungsstruktur und der dafür

üblichen Infrastruktur angestellt. Auch dies ist nicht rechtsverletzend (BEZ

2024.

Nr. 7 E. 6.4). Für die vom Beschwerdeführer verlangte Zuweisung

zum vorläufigen Baugebiet wäre erforderlich, dass die umstrittene Kleinsiedlung

die Voraussetzungen von Art. 36 Abs. 3 RPG erfüllt, d. h. zum weitgehend überbauten

Gebiet gehört. Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets gemäss Art. 36

Abs. 3 RPG ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eng zu

verstehen: Er umfasst im Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich

und eigentliche Baulücken innerhalb dieses Bereichs (BGE 132 II 218 E. 4.1;

BGr, 11. Oktober 2021, 1C_635/2020, E. 3.4; VGr, 25. Januar

2024, AN.2023.00007, E. 4.4).

4.2

Der

Beschwerdeführer hat nicht dargetan, weshalb die Kleinsiedlung Langstuck in der

Bauzone zu belassen sei, obschon sie lediglich ein bewohntes Gebäude umfasst.

Eine solche Zuordnung käme gemäss den Beurteilungskriterien im Zwischenbericht

allenfalls als "Bauzonenanschluss" in Frage, wenn die Kleinsiedlung

einen Bezug zu einer angrenzenden Bauzone im Siedlungsgebiet aufweisen würde.

Das ist indes nicht der Fall. Die Distanz bis zum nächsten bewohnten Gebäude im

benachbarten Weiler Unterherten beträgt 65 m. Dieser Abstand überschreitet

deutlich den Richtwert von 20 bis 30 Metern (Rufdistanz) für die Annahme

eines Siedlungszusammenhangs. Auch funktional ist weder geltend gemacht noch

ersichtlich, inwiefern Langstuck einen erheblichen Bezug zum Siedlungsgebiet

aufweist. Die grundsätzliche Zulässigkeit des Instruments des Bauzonenanschlusses

braucht deshalb hier nicht geprüft zu werden. Im Übrigen wurde zwar die

Ortsplanung der Gemeinde Altikon im Jahr 2016 revidiert. Namentlich stammt der

betroffene Kernzonenplan aus dem Jahr 2016 und ist damit jünger als der

Richtplan von 2015. Obwohl bei dieser Sachlage Gesichtspunkten des

Vertrauensschutzes und der Planbeständigkeit ein hohes Gewicht zukommt (BEZ

2024.

Nr. 7 E. 6.2), vermögen diese den wenig ausgeprägten Charakter

von Langstuck als Siedlungsgebiet nicht aufzuwiegen. Vor diesem Hintergrund

ändert der bisherige kommunale Nutzungsplan nichts daran, dass für die

Kleinsiedlung Langstuck bei objektiver Betrachtung keine begründete Erwartung

einer Qualität als Siedlungsgebiet anzunehmen ist (vgl. dazu BGE 132 II 218 E. 6.1). Zumindest im Rahmen der angefochtenen Übergangsordnung kommt

der Einstufung als grundsätzliches Nichtbaugebiet Vorrang zu (vgl. dazu VGr,

7.

Dezember 2023, AN.2023.00015, E. 8.5 und 9.5).

4.3

Nach dem

Gesagten ist nicht anzunehmen, dass Langstuck sinnvollerweise einzig zur

kantonalen Weilerzone oder gar zu einer Bauzone zugewiesen werden kann. Im

Rahmen des dem Regierungsrat zustehenden planerischen Ermessens erschien es als

sachgerecht, diese Kleinsiedlung der provisorischen kantonalen

Landwirtschaftszone zuzurechnen.

4.4

4.4.1

Der Beschwerdeführer moniert eine erhebliche Wertminderung seiner

Liegenschaft durch die Verunmöglichung späterer eventueller Bauvorhaben und

stellt die zukünftige Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen in Aussicht.

4.4.2

In Konstellationen, in denen sich die Frage stellt, ob eine

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (hier in Form der Festsetzung als

provisorische kantonale Landwirtschaftszone) eine Entschädigungspflicht nach

sich zieht, gilt im Wesentlichen ein Verfahrensdualismus: Im Rahmen eines wie

vorliegend gegen die Festsetzung der Zone gerichteten Verfahrens stellt

sich nur die Frage, ob der Eingriff in die Bestandesgarantie der

Eigentumsgarantie gerechtfertigt ist. Unter diesem Titel ist daher zu prüfen,

wie weit diese Einschränkungen gehen, ob sie notwendig und erforderlich sind.

Ob die einmal festgesetzte Eigentumsbeschränkung zu entschädigen ist, ist

hingegen in einem separaten Verfahren zu prüfen. Die Auseinandersetzung über Entschädigungsfolgen

von planungs- und baurechtlichen Massnahmen erfolgt erst, wenn

rechtskräftig über die Zulässigkeit dieser Massnahmen entschieden ist (VGr,

9.

Juli 2020, VB.2019.00728, E. 4.1).

4.4.3

Die vorliegende Festlegung eines provisorischen kantonalen Nutzungsplans

stellt eine vorläufige Regelung im Sinn von Art. 36 Abs. 2 RPG dar

(vgl. oben, E. 2), die weiter geht als die dort beispielhaft genannte

Bestimmung von Planungszonen (oben, E. 3.2). Letztere stellen nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung sachlich und zeitlich beschränkte

Eigentumsbeschränkungen dar, die in der Regel keine Entschädigungspflicht nach

sich ziehen (BGr, 14. März 2008, 1C_317/2007, E. 2; BGE 109 Ib

20.

E. 4a S. 22 f.). Wie es sich damit vorliegend verhält, kann

und muss derzeit offenbleiben (vgl. oben, E. 4.4.2).

Jedenfalls ist ein allfälliger

Eingriff in die Bestandesgarantie der Eigentumsgarantie mit Blick auf die

erheblichen plansichernden Interessen des Beschwerdegegners ohne Weiteres

verhältnismässig. Dies umso mehr, als der Beschwerdeführer kein konkretes

Bauvorhaben benennt, das er hätte zurückstellen müssen.

5.

Zusammengefasst erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen; eine

Umtriebsentschädigung wurde von ihm nicht beantragt und stünde ihm auch nicht

zu (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und

§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'300.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 145.-- Zustellkosten,

Fr. 3'445.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

5.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).