Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: AN.2023.00007

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

AN.2023.00007

Urteil

der 3. Kammer

vom 25. Januar 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter

Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiber Serafin Ritscher.

In Sachen

Erbengemeinschaft A, nämlich:

1. B,

2. C,

3. D,

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende,

gegen

Regierungsrat des Kantons Zürich,

Beschwerdegegner,

betreffend Verordnung

über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A.

Im Kanton Zürich gibt es zahlreiche Kleinsiedlungen, die ausserhalb

des grafischen Siedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan liegen. Diese

Kleinsiedlungen sind bisher im Kanton Zürich nicht kategorisiert, lassen sich

aber dem Grundsatz nach in grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und

kleinere Gebäudegruppen unterteilen. Der Bundesrat hat bei der Genehmigung des

kantonalen Richtplans 2015 den Zusatz angebracht, dass es sich bei Kernzonen im

Zusammenhang mit Kleinsiedlungen (Weilern) im Sinn von Art. 33 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) um Nichtbauzonen

handle. Im Rahmen der periodischen Berichterstattung habe der Kanton über die

Umsetzung von Art. 33 RPV Bericht zu erstatten (BBl 2015 3607). Das

Verwaltungsgericht beurteilte bei der Überprüfung einer Baubewilligung in einer

Weilerkernzone ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets des Richtplans die

Praxis der kantonalen Baudirektion, die Kompetenz zur Erteilung von

Baubewilligungen in der konkreten Zone an die Gemeinde zu delegieren, als

bundesrechtswidrig (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00630, E. 4 = BEZ

2021 Nr. 3).

B. Die

Baudirektion leitete 2021 ein Projekt zur Überprüfung und Anpassung der

planerischen und rechtlichen Ordnung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich ein

(pbg-aktuell 2021/3, S. 24 f.). Der Regierungsrat des Kantons Zürich

erliess am 7. März 2023 als Übergangsregelung die Verordnung über die

Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (VKaB; Dispositivziffer I) und

setzte diese auf den 1. Juni 2023 in Kraft. Die Verordnung enthält drei

Anhänge: Für die in Anhang 1 aufgelisteten rund 150 Kleinsiedlungen

(mit Objektblättern) wird eine provisorische kantonale Weilerzone festgesetzt.

Für die in Anhang 2 aufgeführten rund 25 Kleinsiedlungen (mit

Objektblättern) wird eine provisorische kantonale Landwirtschaftszone

festgesetzt. Zu den in Anhang 3 aufgelisteten rund 100 Kleinsiedlungen

legt die Verordnung fest, dass es sich um solche innerhalb der Bauzonen

handelt. Der regierungsrätliche Beschluss vom 7. März 2023 wurde mit der

Verordnung am 17. März 2023 im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert

(ABl 2023-03-17; Meldungsnummer RS-ZH03-0000000610), die Anhänge durch

Verweisung auf eine Internetseite des Kantons (www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/nutzungsplanung/kleinsiedlungen.html,

besucht am 17. Januar 2024). Im Rahmen dieser Verordnung wird die

Kleinsiedlung Hinteruttenberg in der Gemeinde Knonau in Anhang 1

aufgeführt und entsprechend eine provisorische kantonale Weilerzone für den

Perimeter gemäss dem dazugehörigen Objektblatt festgesetzt.

Erwägungen

II.

A. Der

Erbengemeinschaft A, bestehend aus B, C und D, gehört das überbaute

Grossgrundstück Kat.-Nr. 22 mit einer Fläche von über 5'400 m2

im Perimeter der Kleinsiedlung Hinteruttenberg. Die Grundeigentümer fochten

gemeinsam den regierungsrätlichen Beschluss vom 7. März 2023 beim

Verwaltungsgericht an. Sie beantragten eine Änderung dieses Beschlusses in dem

Umfang, dass die Kleinsiedlung Hinteruttenberg nicht in Anhang 1, sondern

in Anhang 3 aufzuführen – und somit innerhalb der Bauzonen – zu belassen

sei. Eventualiter sei der Regierungsrat einzuladen, eine entsprechende

Anpassung vorzunehmen. In verfahrensmässiger Hinsicht ersuchten sie darum, die

Verordnung sei erst nach Vornahme dieser Änderung in Kraft zu setzen. Ausserdem

sei ein Augenschein durchzuführen.

B. Die Baudirektion

beantragte am 16. Mai 2023 unter Beilage eines Mitberichts des kantonalen

Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 15. Mai 2023, die Beschwerde unter

Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In verfahrensmässiger

Hinsicht stellte sie Antrag auf Entzug der aufschiebenden Wirkung der

Beschwerde. In der Replik vom 15. Juni 2023 hielten die Beschwerdeführenden an

ihren Begehren fest und sprachen sich gegen den Entzug der aufschiebenden

Wirkung der Beschwerde aus. Mit Präsidialverfügung vom 11. Juli 2023 wies

das Verwaltungsgericht das Gesuch des Beschwerdegegners um Entzug der

aufschiebenden Wirkung der Beschwerde ab. Am 22. August 2023 liess sich

die Baudirektion, wiederum unter Beilage eines Mitberichts des ARE vom 18. August

2023, nochmals zur Sache vernehmen. Den Beschwerdeführenden wurde Gelegenheit

gegeben, sich innert erstreckter Frist bis zum 15. September 2023 dazu zu

äussern. In der Folge ging von ihnen keine Eingabe in dieser Angelegenheit mehr

ein.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG;

LS 175.2) zuständige Instanz zur Überprüfung von Anordnungen,

einschliesslich raumplanungsrechtlichen Festlegungen (§ 19 Abs. 1 lit. a VRG), und von Erlassen, ausgenommen die Kantonsverfassung und

kantonale Gesetze (§ 19 Abs. 1 lit. d VRG). Akte des

Regierungsrats unterstehen keinem Rekurs (§ 19 Abs. 2 lit. a VRG). Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der Beschwerde im

vorliegenden Fall unabhängig davon zuständig, ob das Anfechtungsobjekt eine

Anordnung oder einen Erlass bildet (vgl. auch sogleich E. 1.2).

1.2

1.2.1

Über Rechtsmittel gegen Erlasse entscheidet das Gericht in Fünferbesetzung

(§ 38a Abs. 1 VRG), während es über solche gegen Anordnungen – unter

Vorbehalt der Einzelrichterzuständigkeit (vgl. § 38b VRG) – in

Dreierbesetzung befindet (§ 38 VRG). Kantonale und kommunale Nutzungspläne

gelten als Anordnungen im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG und

folglich nicht als Erlasse; dies gilt auch für die mit den Nutzungsplänen eng

zusammenhängenden nichtkartografischen Festlegungen, die dazu dienen, Art,

Natur und Umfang der im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzungen zu

umschreiben und damit gleichsam eine Planlegende bilden (VGr, 7. Mai 2014,

VB.2013.00560, E. 1; Jürg Bosshart/Martin Bertschi, in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19 N. 33, 38).

Demgegenüber wird z. B.

bei zonenübergreifenden Vorschriften wie einer Parkplatzverordnung oder einer

generell-abstrakten Regelung der Standorte von Mobilfunkanlagen von einem

Erlass im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. d VRG ausgegangen (vgl.

Bosshart/Bertschi, § 19 N. 38; Andreas Conne, Abstrakte

Normenkontrolle im Kanton Zürich: Überblick und Vergleich mit der

Einzelaktkontrolle, ZBl 115/2014, S. 403 ff., 409).

1.2.2

Der angefochtene Beschluss schafft provisorische kantonale Zonenordnungen

für bezeichnete Gebiete und enthält dazu Nutzungs- und Verfahrensregelungen. Er

enthält übergreifende Festlegungen zum Siedlungstypus der Kleinsiedlungen und

weist einen hybriden Charakter als Verordnung und gleichzeitig auch vorläufige

Zonenordnung auf. Im Kern betrifft die Regelung jedoch hauptsächlich die

Schaffung der provisorischen kantonalen Zonenordnungen (Weilerzonen und

Landwirtschaftszonen) mit verbindlichen Nutzungsvorschriften. Für die grösseren

Kleinsiedlungen werden pauschal bzw. ohne eigenständige Regelung die geltenden

Normen zum Baugebiet für anwendbar erklärt, was dort die Weiterführung der

bisherigen Zuständigkeitsordnung für Bauverfahren sichern soll. Insgesamt ist

die angefochtene raumplanungsrechtliche Regelung prozessual nicht als Erlass im

Sinn von § 19 Abs. 1 lit. d VRG, sondern als Nutzungsplan im

Sinn von Art. 14 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die

Raumplanung (RPG; SR 700) und damit als Anordnung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG zu behandeln. Das Rechtsmittelverfahren richtet

sich somit nach den Bestimmungen über die Anfechtung von Einzelakten. Deshalb

hat das Verwaltungsgericht vorliegend in Dreierbesetzung zu entscheiden, zumal

bei der materiellen Überprüfung eines regierungsrätlichen Entscheids keine

Einzelrichterzuständigkeit besteht (§ 38 und § 38b Abs. 3 VRG).

1.3

Im

Raumplanungsrecht ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700) zum Rekurs und zur

Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung hat. Die gleichen

Legitimationsvoraussetzungen sieht § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG vor. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer eines Grundstücks im

Zonenperimeter der Kleinsiedlung und befugt, sich gegen den angefochtenen /Beschluss

hinsichtlich dieser Parzelle zu wehren. Angesichts des Ausgangs des

vorliegenden Verfahrens muss nicht erörtert werden, inwiefern die

Beschwerdeführenden legitimiert sind, eine Aufhebung bzw. Änderung des

angefochtenen Beschlusses für die ganze Kleinsiedlung, d. h. auch für

Liegenschaften von Drittpersonen zu verlangen.

1.4

Unter dem

soeben genannten Vorbehalt ist auf die Beschwerde einzutreten. Die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen.

1.5

Soweit die

Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins beantragen, ist

festzuhalten, dass sich ein solcher Lokaltermin erübrigt. Eine Pflicht zur

Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können. Der für den

vorliegenden Entscheid rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit

hinreichender Klarheit aus den Akten, weshalb auf einen Augenschein zu

verzichten ist.

2.

Der angefochtene Beschluss unterliegt, soweit er einen Nutzungsplan bildet

(Art. 14 RPG; vgl. dazu oben E. 1.2), den Anforderungen von Art. 33

RPG, insbesondere von Art. 33 Abs. 2 und Abs. 3 lit. b RPG,

die eine volle Überprüfung durch mindestens eine kantonale Beschwerdebehörde verlangen

(vgl. zur Anwendbarkeit von Art. 33 RPG auf Nutzungspläne BGE 147 II 300

E. 2.3; 131 III 414 E. 2.3). Der Regierungsrat stützte sich beim

angefochtenen Beschluss auf Art. 36 Abs. 2 RPG. Diese

Bundesbestimmung ermächtigt die Kantonsregierungen, vorläufige Regelungen zur

Einführung dieses Bundesgesetzes zu treffen, insbesondere Planungszonen (Art. 27

RPG) zu bestimmen, und einschränkende Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der

Bauzonen (Art. 27a RPG) zu erlassen, solange das kantonale Recht keine

anderen Behörden bezeichnet. Die Anforderungen von Art. 33 RPG sind auch

auf raumplanungsrechtliche Übergangsordnungen gemäss Art. 36 Abs. 2

RPG anwendbar und gebieten eine volle Überprüfung durch mindestens eine

kantonale Beschwerdebehörde (vgl. BGE 114 Ib 180 E. 2a, 110 Ib 138 E. 3b;

Alexander Ruch, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:

Nutzungsplanung, Zürich etc. 2016, Art. 36 N. 28). Das

Verwaltungsgericht überprüft die umstrittene raumplanungsrechtliche

Übergangsordnung als erste Rechtsmittelinstanz. Es hat deshalb insofern nicht

nur die Sachverhaltsfeststellung und die Rechtsanwendung (§ 50 Abs. 1 VRG), sondern auch die Angemessenheit zu prüfen (§ 50 Abs. 2 VRG).

Dabei darf sich das Verwaltungsgericht eine gewisse Zurückhaltung auferlegen, soweit

es bei der Projektierung um spezifisch technische Fragen geht. Weiter hat sich

das Verwaltungsgericht eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen, soweit der

Vorinstanz mit der Anwendung unbestimmter Gesetzesbegriffe oder bei der

Handhabung des Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum oder

Ermessensbereich zusteht (zum Ganzen VGr, 13. Januar 2022, VB.2021.00112, E. 2.2;

VGr, 13. April 2022, VB.2021.00549, E. 6.2). Das Gericht soll nur aus

triftigen Gründen von der Beurteilung durch die zuständige Fachinstanz

abweichen und nicht sein Ermessen an die Stelle des Ermessens des Planungsträgers

setzen (Heinz Aemisegger/Stephan Haag, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.],

Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich etc.

2020, Art. 33 N. 84).

3.

3.1

Im

angefochtenen Beschluss wird dargelegt, dass die bisherige Praxis des Kantons

Zürich, sämtliche Kernzonen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets des

Richtplans als Bauzonen zu bezeichnen, rechtswidrig war und rasch eine

vorläufige Regelung zur Behebung der Rechtsunsicherheit nötig ist. Dem

Beschwerdegegner ist beizupflichten, dass eine zeitliche und sachliche

Dringlichkeit für die Anordnung dieser Sicherungsmassnahme gegeben ist (vgl.

auch Maja Saputelli, Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets, in:

pbg-aktuell 2/2023, S. 7).

3.2

Der

angefochtene Beschluss stützt sich auf Art. 36 Abs. 2 RPG (vgl. oben

E. 2) und erging somit im Rahmen einer Gesetzesdelegation. Im vorliegenden

Zusammenhang muss nicht erörtert werden, ob die Rechtsstellung von betroffenen

Grundeigentümern – wie der Beschwerdeführenden – durch die vorübergehende

Regelung im angefochtenen Beschluss schwerwiegend berührt wird. Die

Ermächtigung von Art. 36 Abs. 2 RPG beschränkt sich nicht auf die

erstmalige Einführung des RPG, sondern ist auch anwendbar auf vorläufige Massnahmen

in Bezug auf später eingefügte Rechtsnormen oder Praxisänderungen

(vgl. BGE 117 Ia 352 E. 5d). Insoweit steht nichts entgegen, die

angefochtene Übergangsordnung auf Art. 36 Abs. 2 RPG abzustützen. Die

provisorische Nutzungsordnung im angefochtenen Beschluss geht insoweit über die

Tragweite von Planungszonen (Art. 27 RPG) hinaus, als ihr nicht lediglich

negative Vorwirkung, sondern positive Vorwirkung (mit Regelungen zu Verfahren,

Zuständigkeiten und anwendbarem Recht) zukommt, was einer provisorischen

kantonalen Nutzungszone entspricht (vgl. BGr, 23. November 2022,

1C_35/2022, E. 4.4.1). Auch handelt es sich vorliegend nicht um eine

Regelung im Sinn von Art. 27a RPG. Die von Art. 36 Abs. 2

gedeckten Regelungsbereiche sind in dieser Bestimmung aber nicht abschliessend

aufgeführt. Gestützt auf Art. 36 Abs. 2 RPG können durch

Regierungsverordnung vorläufiges materielles kantonales Raumplanungsrecht sowie

Zuständigkeits- und Verfahrensrecht einschliesslich Vorschriften über den

Rechtsschutz erlassen werden (vgl. Ruch, in: Praxiskommentar RPG, Art. 36

N. 25). Der angefochtene Beschluss dient der Umsetzung der eingetretenen

Änderungen bei der Rechtslage zur Anwendbarkeit von Art. 15 RPG und von

Art. 25 Abs. 2 RPG in Weilerzonen gemäss Art. 33 RPV, und er

bewegt sich Rahmen der Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes gemäss

Art. 75 Abs. 1 BV; in dieser Hinsicht verhält es sich parallel zur

Thurgauer Kleinsiedlungsverordnung (vgl. zu letzterer BGr, 23. November

2022, 1C_35/2022, E. 5.1 und 5.2). Für den angefochtenen Beschluss enthält

Art. 36 Abs. 2 RPG daher in genügender Weise die wichtigen bzw.

wesentlichen Grundzüge und bildet insoweit eine hinreichend bestimmte

formell-gesetzliche Grundlage für die Einschränkung verfassungsmässiger Rechte

von Grundeigentümern. Im Übrigen wird weder von den Beschwerdeführenden geltend

gemacht noch ist ersichtlich, dass die kantonale Planungs- und Baugesetzgebung

die Zuständigkeit für eine solche kantonsweite vorläufige Regelung einer

anderen Behörde (als dem Regierungsrat) einräumt. Insoweit erweist sich

Art. 36 Abs. 2 RPG ebenfalls als eingehalten. Ausserdem nimmt der

angefochtene Beschluss die gebotenen Anpassungen weder bei den

raumplanungsrechtlichen Gesetzesbestimmungen und des Richtplans auf kantonaler

Ebene noch bei den Ortsplanungen auf kommunaler Ebene vorweg. Insgesamt wahrt

der angefochtene Beschluss den Delegationsrahmen von Art. 36 Abs. 2

RPG.

3.3

Die

Beschwerdeführenden rügen, der Regierungsrat hätte eine Planungszone für alle

Kleinsiedlungen im Kantonsgebiet anordnen müssen, um die Rechtsgleichheit zu

wahren, anstatt die Kategorisierungen in der VKaB mit den drei Anhängen

vorzunehmen. Es hält jedoch der gebotenen Überprüfung stand, dass der

Regierungsrat nicht eine Planungszone für alle Kleinsiedlungen ausserhalb des

grafischen Siedlungsgebiets des Richtplans angeordnet, sondern diese jeweils

einzeln einer vorläufigen Zonenkategorie zugewiesen hat. Dadurch wird es aus

Gründen der Rechtssicherheit unter anderem ermöglicht, einzelne dieser

Kleinsiedlungen vorläufig als Baugebiet zu behandeln, die offensichtlich nicht

im Konflikt zum Verbot von Kleinstbauzonen (vgl. BGE 118 Ia 446 E. 2c)

stehen. Ein solches Vorgehen erweist sich grundsätzlich als nachvollziehbar.

Hinzu kommt, dass die Zuteilung der Kleinsiedlung Hinteruttenberg zur

provisorischen kantonalen Weilerzone im Ergebnis – auch im Quervergleich mit

den von den Beschwerdeführenden angeführten Kleinsiedlungen in anderen

Gemeinden (vgl. dazu unten E. 5.5) – nicht zu beanstanden ist.

3.4

Weiter

werfen die Beschwerdeführenden dem Regierungsrat eine "Haurückübung"

vom Schreibtisch aus vor und wenden sich gegen das Absehen von einem

Augenschein. Das Bundesgericht hat mit Bezug auf den Erlass der

Kleinsiedlungsverordnung des Thurgauer Regierungsrats vom 12. Mai 2020 (RB

TG 700.3) erwogen, dass die vorgängige Gewährung des rechtlichen Gehörs

(Art. 29 Abs. 2 BV) und die Mitwirkung der Bevölkerung (Art. 4

RPG) bei einer planerischen vorsorglichen Sicherungsmassnahme von beschränkter

Dauer – wie im dortigen Fall – entfällt (BGr, 23. November 2022,

1C_35/2022, E. 6.2). Die dort angestellten Überlegungen lassen sich auf

den vorliegenden Fall übertragen. Aus dem Untersuchungsgrundsatz (§ 7 VRG)

und dem Anspruch auf Akteneinsicht (§ 8 VRG) ergeben sich im vorliegenden

Zusammenhang keine über Art. 29 Abs. 2 BV hinausgehenden

Gehörsansprüche. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die vorgenommenen

kantonalen Sachverhaltsabklärungen bei den einzelnen Kleinsiedlungen gestützt

auf das Geoinformationssystem (GIS), verschiedene staatliche Register und

Datenbanken sowie Inventare wie das Kantonale Ortsbildinventar (KOBI)

ungenügend wären. Es erweist sich deshalb nicht als rechtsverletzend, wenn der

angefochtene Beschluss ohne zusätzliche Abklärungen vor Ort, wie einen

Augenschein, und ohne vorgängige Anhörung der Beschwerdeführenden gefasst

worden ist.

4.

4.1

Der

angefochtene Beschluss weist keine allgemeine Regelung zu den Kriterien für die

Zuweisung der Kleinsiedlungen zu den verschiedenen Anhängen auf. Dies bildet

keinen Rechtsmangel. In der Begründung zum angefochtenen Beschluss wird zu

Recht dargelegt, dass "Weilerzone" im Wesentlichen ein Begriff des

Bundesrechts ist (vgl. auch Art. 33 RPV und BGr, 23. November 2022,

1C_35/2022, E. 4.1.1). Ebenso verhält es sich mit den Begriffen der

Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) und der vorläufigen Bauzone (vgl. dazu

BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc). Die Zuweisung zu den Anhängen (mit

Objektblättern) gemäss § 2 VKaB ist als (provisorische) Zonenfestsetzung

erfolgt. Die Anhänge sind Bestandteile des angefochtenen Beschlusses. Mit

diesen Festlegungen wird mit genügender Bestimmtheit die Zuordnung der

betroffenen Grundstücke zur massgeblichen Zonenordnung als Teil des

provisorischen Nutzungsplans vorgenommen. Es genügt, dass die Kriterien für die

dabei vorgenommene Kategorisierung im Zwischenbericht und in den Objektblättern

bzw. den Übersichtsplänen erläutert werden. Diese Dokumentation übernimmt die

Funktion eines Raumplanungsberichts nach Art. 47 RPV. Letzterer ist nicht

Bestandteil des Nutzungsplans, sondern der zugehörigen Entscheidungsgrundlagen

(Heinz Aemisegger/Samuel Kissling, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,

Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung N. 52).

4.2

Im oben

bei E. 4.1 angesprochenen Zwischenbericht wird erläutert, dass bei

historisch gewachsenen Kleinsiedlungen eine untere Schwelle für die Zuweisung

zur provisorischen kantonalen Weilerzone von mindestens fünf bewohnten Gebäuden

angenommen werde. Ab mindestens acht bewohnten Gebäuden komme eine Zuweisung

zum vorläufigen Baugebiet aufgrund einer Einzelfallbeurteilung in Betracht.

Dabei werde als Zusatzkriterium die Prägung und das Erscheinungsbild

herangezogen, um zu beurteilen, ob die Kleinsiedlung als Weiler oder als

grösserer aussenliegender Ortsteil (bzw. als vorläufiges Baugebiet)

qualifiziert werden könne. Weiter wurden nach dem Zwischenbericht

Kleinsiedlungen mit mindestens zwanzig bewohnten Gebäuden ohne vertiefte

Überprüfung dem vorläufigen Baugebiet zugeschlagen. Als Bezugsgrösse für die

Zahl der Wohngebäude hat der Regierungsrat das eidgenössische Gebäude- und

Wohnungsregister (GWR) einbezogen. Danach ist nicht ohne Weiteres die Anzahl

Wohneinheiten massgebend, sondern der Gebäudebegriff. Ein Doppel-, Gruppen- und

Reihenhaus zählt dabei ebenfalls als ein Gebäude, wenn es einen eigenen Zugang

von aussen hat und wenn zwischen den Gebäuden eine senkrechte vom Erdgeschoss

bis zum Dach reichende tragende Trennmauer besteht (Art. 2 lit. b der

Verordnung vom 9. Juni 2017 über das eidgenössische Gebäude- und

Wohnungsregister [VGWR; SR 431.841]). Der Beschwerdegegner hat sich

namentlich bei der Festlegung der Mindestanzahl von acht bewohnten Gebäuden in

einer Kleinsiedlung für die Durchführung einer Einzelfallbeurteilung über das

Vorliegen von vorläufigem Baugebiet an der weiter fortgeschrittenen

Richtplananpassung zur Kleinsiedlungsanpassung im Kanton Thurgau orientiert.

4.3

Der

Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss keinen Gebrauch von der

Möglichkeit gemacht, den bundesrechtlichen Begriff des vorläufigen Baugebiets

gemäss Art. 36 Abs. 3 RPG – im vorliegenden Zusammenhang – durch eine

eigenständige kantonale Regelung unter Berücksichtigung von Art. 15 RPG zu

präzisieren (vgl. dazu BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc und 5c/ee). Für die von den

Beschwerdeführenden verlangte Zuweisung zum vorläufigen Baugebiet ist also

erforderlich, dass die umstrittenen Kleinsiedlungen die Voraussetzungen der

Auffangregelung von Art. 36 Abs. 3 RPG erfüllen, d. h. zum weitgehend

überbauten Gebiet gehören.

4.4

Der

Begriff des weitgehend überbauten Gebiets gemäss Art. 36 Abs. 3 RPG

ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eng zu verstehen: Er umfasst im

Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken

innerhalb dieses Bereichs (BGE 132 II 218 E. 4.1; BGr,

11.

Oktober 2021, 1C_635/2020, E. 3.4). Auch wenn der Grundsatz, das

weitgehend überbaute Gebiet als Bauzone zu qualifizieren, nicht mehr explizit

in Art. 15 RPG steht, behält er auch nach der RPG-Revision von 2012 seine

Gültigkeit (vgl. Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 96). Das RPG knüpft

am bestehenden baulichen Zustand an, d. h. an den vorhandenen Bauten und deren Nutzungsmöglichkeiten

sowie – im Zusammenhang damit – unter anderem an der bereits erstellten

Infrastruktur. Eine "weitgehende Überbauung" ist eine effektiv

bewohnte und benutzte Häusergruppe, die zudem von derartiger Qualität

(Siedlungsstruktur) ist, dass sie sinnvollerweise nur der Bauzone zugeteilt

werden kann (vgl. BGE 116 Ia 197 E. 2b; BGr, 30. Oktober 2020, 1C_231/2019,

E. 2.3). Landwirtschaftliche Bauten sind nur ausnahmsweise für die

Bejahung eines Siedlungscharakters ausschlaggebend; dafür genügt es nicht, dass

eine Häusergruppe ihre landwirtschaftliche Funktion verloren hat (vgl. BGE 132 II 218 E. 4.1; BGr, 17. Juni 2020, 1C_442/2019, E. 4.2).

4.5

Gemäss

Ziffer 3.1.b der in den Verfahrensakten befindlichen Arbeitshilfe des

Bundesamts für Raumentwicklung zu Weilerzonen von 2014 haben gewisse Kantone

bisher Weiler dahingehend definiert, dass sie maximal 10, 12 oder 15 bewohnte

Gebäude aufweisen dürften, und Siedlungen mit mehr Wohnbauten den Bauzonen

zugewiesen. Nach dieser Arbeitshilfe darf jedoch nicht ohne nähere Prüfung

davon ausgegangen werden, dass eine Häusergruppe mit mehr als 10, 12 oder

15.

Wohnbauten automatisch die Voraussetzungen von Art. 15 RPG

erfülle. Das Vorhandensein einer Siedlungsqualität bzw. Siedlungsstruktur und

der dafür üblichen Infrastruktur bilden wichtige Kriterien für die Annahme von

Baugebiet (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 1C_231/2019, E. 2.3). Der

Regierungsrat hat die untere Schwelle für eine Einzelfallbeurteilung zur

vorläufigen Baugebietszuweisung einer Kleinsiedlung bei mindestens acht

bewohnten Gebäuden vor dem Hintergrund der angeführten Richtwerte der

Arbeitshilfe des Bundesamts für Raumentwicklung und dem Verbot von Kleinstbauzonen

(dazu oben E. 3.3) relativ tief angesetzt. Es ist aber nicht

rechtsverletzend, wenn die qualitative Einzelfallbeurteilung einer

Kleinsiedlung bei der Fallgruppe mit 8 bis 19 bewohnten Gebäuden

anhand des oben bei E. 4.2 erwähnten Zusatzkriteriums der Prägung und des

Erscheinungsbilds erfolgt. Dabei wurden die Unterkriterien Anzahl

Landwirtschaftsbetriebe, Anzahl Gewerbebetriebe, Verhältnis von Wohngebäuden zu

Nichtwohngebäuden/Ökonomiebauten, Neubauten seit 1972 (ohne Ersatzbauten) und

deren Bauart, ÖV (öffentlicher Verkehr)-Erschliessung, Art der

Umgebungsgestaltung (u. a.

Zäune, Vorplätze, Tierhaltung) betrachtet. Das genannte Zusatzkriterium und die

dazugehörigen Unterkriterien konkretisieren die Siedlungsstruktur und nicht

primär die visuelle Erscheinung der Kleinsiedlung. Da landwirtschaftliche

Bauten (auch wenn sie mittlerweile diese Funktion verloren haben), nach

Bundesrecht für die Bejahung des Siedlungscharakters ohnehin von

untergeordneter Bedeutung sind, wurde mit dem fraglichen Zusatzkriterium auch

das Vorhandensein solcher Gebäude nicht in allgemeiner Weise sachfremd

berücksichtigt. Vielmehr ist diese Kriterienbildung gesamthaft als

bundesrechtskonform zu erachten. Gestützt auf die dargelegten Grundsätze bleibt

im Folgenden die Einzelfallbeurteilung im Hinblick auf das Grundstück der

Beschwerdeführenden zu überprüfen.

5.

5.1

Die

Kleinsiedlung Hinteruttenberg ist auf einer Hügelkuppe in weitgehend

unverbauter Umgebung nordwestlich des Ortskerns von Knonau und westlich der

weiteren Kleinsiedlung Vorderuttenberg gelegen. Bei der Kreuzung der beiden zum

kantonalen Strassennetz gehörenden Strassen Uttenbergstrasse und

Maschwanderstrasse zweigt nach Westen ein Strässchen zu dieser Hügelkuppe ab.

Die Bebauung der Kleinsiedlung ist an diesem Strässchen, entlang einer

Wegschlaufe und eines davon ausgehenden Feldwegs angeordnet. Das Ortsbild von

Hinteruttenberg ist im KOBI und im Bundesinventar der schützenswerten

Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) aufgeführt. Aus dem

Ortsbildbeschrieb im KOBI ergibt sich, dass die Bausubstanz der bäuerlichen

Kleinsiedlung aus dem 17. bis 19. Jahrhundert stammt. Weiter wird

darauf hingewiesen, dass die Anordnung der Bauten entlang des Strässchens und

der Wegschlaufe locker ist und die Grösse und Anordnung der Siedlung sich nur

wenig von der Darstellung auf der Wildkarte von 1851 unterscheidet

(AREV-Nr. 0594/18). Im ISOS-Beschrieb, der parallele Feststellungen

enthält, wird darauf hingewiesen, dass im südwestlichen Teil der Kleinsiedlung

Wohnhäuser stehen, die am Ende des 20. Jahrhunderts erstellt worden sind.

Bei dem in den Akten liegenden Übersichtsplan wurden die bereits allgemein

behandelten Beurteilungskriterien (vgl. oben E. 4.5) tabellarisch

bewertet. Die Kleinsiedlung Hinteruttenberg enthält gemäss dem genannten

Übersichtsplan 15 bewohnte Gebäude, wovon 8 Wohngebäude vor Anfang

der Siebzigerjahre erbaut worden sind. Es sind vier Landwirtschaftsbetriebe und

einige weitere Betriebe vorhanden. Das Siedlungsbild wurde als geschlossen und

die Erschliessung als ausreichend für eine provisorische kantonale Weilerzone

bewertet. Beim Zusatzkriterium Prägung und Erscheinungsbild wurde allerdings

von einer ländlichen Prägung ausgegangen. Zusätzlich wurde die nahe bei der

Kleinsiedlung gelegene Bushaltestelle (ÖV-Güteklasse F) einbezogen. Insgesamt

wurde eine Zuweisung zur provisorischen kantonalen Weilerzone als zweckmässig

erachtet.

5.2

Die

Beschwerdeführenden bestreiten nicht, dass bei der Kleinsiedlung

15.

bewohnte Gebäude als relevant zu betrachten sind. Diese Zahl liege

indessen näher bei der Obergrenze für eine provisorische kantonale Weilerzone

von 20 Gebäuden als bei der Untergrenze von 8 Gebäuden. Zudem stellen

die Beschwerdeführenden in Abrede, dass in der Kleinsiedlung noch ein aktiver

Landwirtschaftsbetrieb vorhanden sein soll. Hinteruttenberg diene heute

praktisch ausschliesslich der Wohnnutzung. Es gebe auch landwirtschaftsfremde

Betriebe. Im Gesamtbild unter Einbezug der Umgebungsgestaltung präsentiere sich

die Kleinsiedlung als Wohnzone bzw. Kleinbauzone mit fast schon reger

Bautätigkeit. Es seien dort in den vergangenen Jahren grosse Mehrfamilienhäuser

mit bis zu 7 Wohneinheiten bewilligt worden. Die verkehrsmässige

Erschliessung der Kleinsiedlung erachten die Beschwerdeführenden mit der

Anbindung an eine Kantonsstrasse und der Bushaltestelle als sehr gut. Die

blosse landwirtschaftliche Vergangenheit der Siedlung könne keine entscheidende

Rolle mehr spielen. Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass im

Übersichtsplan angemerkt wird, die Kleinsiedlung weise auf der nördlichen Seite

eine sehr landwirtschaftliche und ländliche Prägung auf. In der

Beschwerdeschrift wird insofern eine Beziehung zum Grundstück der

Beschwerdeführenden im Nordwesten der Kleinsiedlung hergestellt. Sie räumen

ein, dass dieses noch nicht die gleiche bauliche Entwicklung wie etwa auch die

benachbarten Parzellen im Südwesten mit den im ISOS erwähnten Neubauten

erfahren habe. Ihr privates Interesse am Erhalt der Nutzbarkeit der ohnehin

letzten Baulandreserve in der Siedlung auf ihrem Grundstück müsse bei einer

Gesamtabwägung über die provisorische Zonenzuweisung überwiegen.

5.3

Im

Hinblick auf die Anzahl der bewohnten Gebäude bei der Kleinsiedlung, die für

die Annahme eines Siedlungszusammenhangs relevant sind, ist darauf hinzuweisen,

dass der Beschwerdegegner einen Gebäudeabstand zugrunde gelegt hat, der in der

Regel nicht mehr als die Rufdistanz (20–30 m) betragen soll. Für diesen

Massstab verweist der Zwischenbericht auf die oben in E. 4.5 erwähnte

Arbeitshilfe des Bundesamts für Raumentwicklung. Im ISOS-Beschrieb wird auf das

wenig vom Ort abgesetzte Gehöft Freudenberg (westlich des Perimeters) sowie auf

ein Einfamilienhaus und eine Scheune am Hang unterhalb (südlich des Perimeters)

eingegangen. Die im ISOS angesprochenen Bauten ausserhalb des Zonenperimeters

liegen in einem Abstand von mehr als dem Doppelten der Rufdistanz zur

Kleinsiedlung. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass diese Bauten nicht bei

der Anzahl bewohnter Gebäude berücksichtigt worden sind. Noch viel grösser sind

die Distanzen zwischen Hinteruttenberg und der Bushaltestelle bei der Kreuzung

zur Maschwander- und Uttenbergstrasse bzw. zwischen den beiden Kleinsiedlungen

Vorder- und Hinteruttenberg. Es erweist sich als sachgerecht, dass

Hinteruttenberg raumplanerisch getrennt beurteilt worden ist. Insgesamt bleibt

es deshalb dabei, dass 15 bewohnte Gebäude als relevant für Hinteruttenberg

zu betrachten sind. Folglich bewegt sich die Kleinsiedlung in dieser Hinsicht

in einem Mittelbereich der Fallgruppe mit 8 bis 19 bewohnten

Gebäuden. Soweit beim Übersichtsplan in den Bemerkungen noch Bezug auf die

frühere Fassung des Kriterienkatalogs mit einer Mindestzahl von

13.

bewohnten Gebäuden für eine Einzelfallbeurteilung genommen wird,

erweist sich dieser Hinweis seit der Herabsetzung auf 8 solche Gebäude als

überholt. Darauf braucht nicht weiter eingegangen zu werden.

5.4

Der

Beschwerdegegner hat vor Verwaltungsgericht eingeräumt, dass die Anzahl von

Landwirtschaftsbetrieben in Hinteruttenberg beim Übersichtsplan zu hoch

ausgefallen ist. Er macht nun geltend, aufgrund der Statistik der

Unternehmensstruktur (STATENT) des Bundesamts für Statistik sei noch von einem

aktiven Landwirtschaftsbetrieb in Hinteruttenberg auszugehen; drei solche

Betriebe seien aufgegeben worden. Bei diesen nachträglichen Angaben lässt der

Beschwerdegegner konkrete Anhaltspunkte für allfällige Betriebsstandorte

vermissen. Letztlich kann offenbleiben, ob in

Hinteruttenberg noch aktive Landwirtschaftsbetriebe vorhanden sind. Auch wenn heute Wohnnutzungen im Vordergrund stehen, wird

die Siedlungsstruktur weiterhin durch den landwirtschaftlichen Charakter des

Baubestands in der Kleinsiedlung geprägt. Aus dem KOBI und dem ISOS gehen die

bestehenden, mindestens ursprünglich als Ökonomiebauten dienenden Gebäude in

der Kleinsiedlung hervor. Der räumliche Grobumfang von Hinteruttenberg hat

sich gemäss KOBI und ISOS seit dem ausgehenden 19. Jahrhundert nicht

erheblich entwickelt. Immerhin hat eine gewisse bauliche Verdichtung

stattgefunden. Aufgrund der öffentlich zugänglichen Daten im GWR weist rund ein

Viertel der bewohnten Gebäude in Hinteruttenberg drei oder mehr Wohneinheiten

auf. Es bestehen jedoch nur vereinzelt Wohngebäude mit deutlich mehr als drei

Wohneinheiten. Das Bebauungsmuster der Kleinsiedlung ist weiterhin als locker

zu bewerten. Inwiefern Baulandreserven auf anderen Parzellen im Perimeter

vorhanden sind, muss nicht abgeklärt werden (vgl. oben E. 1.3). Die

Kleinsiedlung wird gemäss ISOS und KOBI als Haufenbebauung charakterisiert.

Dennoch zeigt sich bei genauerer Betrachtung des Übersichtsplans, dass die

bewohnten Gebäude in der Kleinsiedlung v-förmig angeordnet sind. Selbst wenn

der Beschwerdegegner ein geschlossenes Siedlungsbild angenommen hat, befinden

sich die Gebäude mehrheitlich seitlich, bezogen auf die Strassenhauptachse,

auch in Randlage. Das Grundstück der Beschwerdeführenden bildet auf der

westlichen und der nördlichen Seite den Rand des Zonenperimeters. Auch die von

ihnen angesprochene Baulandreserve auf ihrem Grundstück erstreckt sich in

diesem Randbereich des Perimeters bzw. bei der im GWR als Ökonomiegebäude

erfassten Baute Vers.-Nr. 248.

5.5

5.5.1

Hinteruttenberg wird im ISOS anhand der Siedlungskategorien gemäss Art. 6

der Verordnung vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS; SR 451.12) als Weiler (d. h. als historisch-bäuerliche

Siedlung kleineren Ausmasses ohne nennenswerte zentrale Funktionen) geführt

(vgl. Art. 6 lit. d und Anhang 1 VISOS). Dieser Qualifikation kommt

hauptsächlich eine Tragweite für die konkreten Schutzziele beim Ortsbild zu. Im

Hinblick auf die raumplanungsrechtliche Frage, ob die betroffene Kleinsiedlung

dem weitgehend überbauten Gebiet im Sinn von Art. 36 Abs. 3 RPG

zuzuordnen ist, ist eine eigenständige Gesamtbeurteilung vorzunehmen.

5.5.2

Der ursprünglich landwirtschaftliche Charakter des Baubestands in der

Kleinsiedlung fällt entgegen den Beschwerdeführenden weiterhin stark ins

Gewicht. Gerade bei ihrem Grundstück ist es – unabhängig von der Frage,

inwiefern dort noch Landwirtschaft betrieben wird – nachvollziehbar, wenn der

Beschwerdegegner die landwirtschaftliche Prägung hervorgehoben hat. Es trifft

zu, dass in der Kleinsiedlung heute Wohnnutzungen im Vordergrund stehen und

einige neue Wohnbauten erstellt worden sind. Mit den Neubauten seit den

Siebzigerjahren ist in der Kleinsiedlung allerdings lediglich eine relativ

geringe Anzahl an Wohneinheiten hinzugekommen. Den geltend gemachten

landwirtschaftsfremden gewerblichen Nutzungen kommt keine prägende Funktion für

die Siedlungsstruktur zu. Die verkehrsmässige Infrastruktur erscheint trotz der

nahegelegenen Bushaltestelle lediglich auf den bisherigen baulichen Bestand,

hingegen nicht auf allgemeinen Siedlungsbau ausgerichtet. Diese Gesichtspunkte

sprechen gegen das Vorliegen von weitgehend überbautem Gebiet im Sinn von

Art. 36 Abs. 3 RPG. Mit der umstrittenen Zuteilung zur provisorischen

kantonalen Weilerzone sind Neubauten auf der beschwerdeführerischen Parzelle

grundsätzlich nicht zulässig (vgl. § 7 VKaB). Bereits die Schutzziele im

KOBI-Beschrieb weisen aber auf die auch landschaftliche Empfindlichkeit des

Randbereichs bei diesem Grundstück gegen Westen und die Talmulde mit dem Ried

im Norden hin. Sie stellen die Vorgabe einer unüberbauten Erhaltung in der

traditionellen Nutzung auf. Unter diesen Umständen stehen einer allfälligen

baulichen Verdichtung auf dieser Parzelle auch Interessen des Ortsbild- und

Landschaftsschutzes entgegen.

5.5.3

Bei einer Abwägung der von den Beschwerdeführenden ins Feld geführten

Interessen und entgegenstehenden plansichernden Interessen ist es unter

Beachtung des dem Regierungsrat zustehenden planerischen Ermessens nicht zu

beanstanden, dass dieser den plansichernden Interessen den Vorrang eingeräumt

und das Grundstück der Beschwerdeführenden im Rahmen der Kleinsiedlung

Hinteruttenberg einer provisorischen kantonalen Weilerzone zugeteilt hat.

5.6

Von den

Beschwerdeführenden wird eine Zuteilung zum vorläufigen Gebiet aus Gründen der

Gleichbehandlung mit den Kleinsiedlungen Hermikon (Stadt Dübendorf), Schachen

(Gemeinde Glattfelden) und Neuburg (Stadt Winterthur) beansprucht. Es trifft zu,

dass diese drei Kleinsiedlungen dem Anhang 3 der VKaB und damit dem

vorläufigen Baugebiet zugewiesen worden sind. Bei diesen drei Kleinsiedlungen,

deren rechtskonforme Zuteilung vorliegend nicht zur Beurteilung steht, sind

andere Verhältnisse gegeben als bei Hinteruttenberg: Bei der Kleinsiedlung

Hermikon bestehen gemäss dem dazugehörigen Übersichtsplan 14 bewohnte

Gebäude. Es gibt dafür mehrere Gewerbebetriebe bzw. entsprechende Bauten, die

teilweise die Siedlung prägen. Die Kleinsiedlung Schachen zählt gemäss dem

Übersichtsplan 18 bewohnte Gebäude, wobei die Wohnnutzung dominiert. Der

Anteil bewohnter Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten ist dort gemäss den

Angaben im GWR deutlich höher als in Hinteruttenberg. Die Kleinsiedlung Neuburg

ist im KOBI aufgeführt. Gemäss dem Übersichtsplan hat es dort 16 bewohnte

Gebäude; es sind wenige Gewerbebetriebe vorhanden und die Wohnnutzungen stehen

im Vordergrund. Gemäss dem KOBI-Beschrieb besteht an der Strassenkreuzung im

Siedlungszentrum ein ausgeprägter Platzraum mit einem Wirtshaus und einem

ehemaligen Schulhaus. Vor diesem Hintergrund können die Beschwerdeführenden aus

der Berufung auf den Quervergleich mit diesen drei anderen Kleinsiedlungen

nichts für sich ableiten.

5.7

Zusammengefasst

sind die Einwände der Beschwerdeführenden gegen die Einzelfallbeurteilung im

angefochtenen Beschluss zu ihrem Grundstück bzw. zur Kleinsiedlung

Hinteruttenberg unbegründet, soweit darauf einzutreten ist.

6.

Am 1. Dezember 2023 wurde die

öffentliche Auflage zur Teilrevision des kantonalen Richtplans und zur damit

verbundenen PBG-Teilrevision im Hinblick auf die Kleinsiedlungsthematik im

kantonalen Amtsblatt publiziert (ABl 2023-12-01; Meldungsnummer RP-ZH01-0000000331).

Wie aus den veröffentlichten Unterlagen hervorgeht, wurde im Rahmen dieser

Vorlage die Zuteilung der einzelnen Kleinsiedlungen im Nachgang zum Beschluss

der VKaB nochmals überprüft. Die neue Vorlage schlägt vor, auf Stufe der

Richtplanung die Kleinsiedlung Hinteruttenberg als grösseren aussenliegenden

Ortsteil und somit als Siedlungsgebiet zu bezeichnen. Bei der damit zur Debatte

gestellten, möglichen neuen Festlegung des Siedlungsgebiets handelt es sich um

einen planerischen Akt, welcher insbesondere den Anforderungen von Art. 8a

in Verbindung mit Art. 15 RPG zu entsprechen hat. Die Sachgerechtigkeit

der vorliegend angefochtenen Übergangsordnung, die sich bei den einzelnen

Kleinsiedlungen nach Art. 36 Abs. 3 RPG richtet (vgl. oben

E. 4), wird durch allenfalls davon abweichende Anträge für die künftige

Anpassung der Richtplanung nicht infrage gestellt. Im vorliegenden Zusammenhang

braucht daher nicht weitergehend auf die am 1. Dezember 2023 aufgelegte

Vorlage eingegangen zu werden.

7.

Nach dem Gesagten erweist sich die

Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden unter

solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 sowie § 14 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei

diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 195.-- Zustellkosten,

Fr. 4'195.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung

auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Bundesamt für Raumentwicklung

(ARE);

c) das Bundesamt für Kultur (BAK).