Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: AN.2023.00009

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

AN.2023.00009

Urteil

Der 3. Kammer

vom 24. Oktober 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,

Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Serafin Ritscher.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Regierungsrat des Kantons Zürich,

Beschwerdegegner,

betreffend

Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Im

Kanton Zürich gibt es zahlreiche Kleinsiedlungen, die ausserhalb des grafischen

Siedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan liegen. Diese Kleinsiedlungen sind

bisher im Kanton Zürich nicht kategorisiert, lassen sich aber dem Grundsatz

nach in grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und kleinere Gebäudegruppen

unterteilen. Der Bundesrat hat bei der Genehmigung des kantonalen Richtplans

2015 den Zusatz angebracht, dass es sich bei Kernzonen im Zusammenhang mit

Kleinsiedlungen (Weilern) im Sinn von Art. 33 der Raumplanungsverordnung

vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) um Nichtbauzonen handle. Im Rahmen der

periodischen Berichterstattung habe der Kanton über die Umsetzung von Art. 33

RPV Bericht zu erstatten (BBl 2015 3607). Das Verwaltungsgericht beurteilte bei

der Überprüfung einer Baubewilligung in einer Weilerkernzone ausserhalb des

grafischen Siedlungsgebiets des Richtplans die Praxis der kantonalen

Baudirektion, die Kompetenz zur Erteilung von Baubewilligungen in der konkreten

Zone an die Gemeinde zu delegieren, als bundesrechtswidrig (VGr, 22. Oktober

2020, VB.2019.00630, E. 4 = BEZ 2021 Nr. 3).

B. Die

Baudirektion leitete 2021 ein Projekt zur Überprüfung und Anpassung der

planerischen und rechtlichen Ordnung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich ein

(pbg-aktuell 2021/3, S. 24 f.). Der Regierungsrat des Kantons Zürich

erliess am 7. März 2023 als Übergangsregelung die Verordnung über die

Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (VKaB; Dispositivziffer I) und

setzte diese auf den 1. Juni 2023 in Kraft (Dispositivziffer II). Die

Verordnung enthält drei Anhänge: Für die in Anhang 1 aufgelisteten rund

150 Kleinsiedlungen (mit Objektblättern) wird eine provisorische kantonale

Weilerzone festgesetzt. Für die in Anhang 2 aufgeführten rund 25 Kleinsiedlungen

(mit Objektblättern) wird eine provisorische kantonale Landwirtschaftszone

festgesetzt. Zu den in Anhang 3 aufgelisteten rund 100 Kleinsiedlungen

legt die Verordnung fest, dass es sich um solche innerhalb der Bauzonen

handelt. Der regierungsrätliche Beschluss vom 7. März 2023 wurde mit der

Verordnung am 17. März 2023 im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert

(ABl 2023-03-17; Meldungsnummer RS-ZH03-0000000610), die Anhänge durch

Verweisung auf eine Internetseite des Kantons (www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/nutzungsplanung/kleinsiedlungen.html,

besucht am 14. Oktober 2024). Im Rahmen dieser Verordnung wird die

Kleinsiedlung Hüslihof in der Gemeinde Wil in Anhang 1 aufgeführt und

entsprechend eine provisorische kantonale Weilerzone für den Perimeter gemäss

dem dazugehörigen Objektblatt festgesetzt.

Erwägungen

II.

A. Der A AG

gehören das Hausgrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 3'945 m2

sowie die unüberbaute Parzelle Kat.-Nr. 02 im Halte von 1'825 m2

im Perimeter der Kleinsiedlung Hüslihof. Die Grundeigentümerin focht den Erlass

der Verordnung am 24. April 2023 beim Verwaltungsgericht an. Sie

beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und entsprechend der

VKaB; eventuell sei dieser in dem Umfang zu ändern, dass die Kleinsiedlung

Hüslihof nicht in Anhang 1, sondern in Anhang 3 aufzuführen – und

somit innerhalb der Bauzonen zu belassen – sei. In verfahrensmässiger Hinsicht

ersuchte sie um Durchführung eines Augenscheins.

B. Die

Baudirektion beantragte am 23. Mai 2023 unter Beilage eines Mitberichts

des kantonalen Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 22. Mai 2023, die

Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In

verfahrensmässiger Hinsicht stellte sie Antrag auf Entzug der aufschiebenden

Wirkung der Beschwerde. In der Replik vom 23. Juni 2023 hielt die

Beschwerdeführerin an ihren Begehren fest und sprach sich gegen den Entzug der

aufschiebenden Wirkung der Beschwerde aus. Mit Präsidialverfügung vom 11. Juli

2023.

wies das Verwaltungsgericht das Gesuch des Beschwerdegegners um Entzug der

aufschiebenden Wirkung der Beschwerde ab. Am 23. August 2023 liess sich

die Baudirektion, wiederum unter Beilage eines Mitberichts des ARE vom 21. August

2023, nochmals zur Sache vernehmen. Der Beschwerdeführerin wurde Gelegenheit

gegeben, sich innert Frist bis zum 5. September 2023 dazu zu äussern. In

der Folge ging von ihr keine Eingabe in dieser Angelegenheit mehr ein.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG;

LS 175.2) zuständige Instanz zur Überprüfung von Anordnungen,

einschliesslich raumplanungsrechtlicher Festlegungen (§ 19 Abs. 1 lit. a VRG), und von Erlassen, ausgenommen die Kantonsverfassung und kantonale Gesetze

(§ 19 Abs. 1 lit. d VRG). Akte des Regierungsrats unterstehen

keinem Rekurs (§ 19 Abs. 2 lit. a VRG). Das Verwaltungsgericht

ist für die Behandlung der Beschwerde im vorliegenden Fall unabhängig davon

zuständig, ob das Anfechtungsobjekt eine Anordnung oder einen Erlass bildet

(vgl. auch sogleich E. 1.2).

1.2

1.2.1

Über Rechtsmittel gegen Erlasse entscheidet das Gericht in Fünferbesetzung

(§ 38a Abs. 1 VRG), während es über solche gegen Anordnungen – unter

Vorbehalt der Einzelrichterzuständigkeit (vgl. § 38b VRG) – in

Dreierbesetzung befindet (§ 38 VRG). Kantonale und kommunale Nutzungspläne

gelten als Anordnungen im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG und

folglich nicht als Erlasse; dies gilt auch für die mit den Nutzungsplänen eng

zusammenhängenden nichtkartografischen Festlegungen, die dazu dienen, Art,

Natur und Umfang der im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzungen zu

umschreiben und damit gleichsam eine Planlegende bilden (VGr, 7. Mai 2014,

VB.2013.00560, E. 1; Jürg Bosshart/Martin Bertschi, in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19 N. 33, 38).

Demgegenüber wird z. B. bei zonenübergreifenden Vorschriften wie einer

Parkplatzverordnung oder einer generell-abstrakten Regelung der Standorte von

Mobilfunkanlagen von einem Erlass im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. d VRG ausgegangen (vgl. Bosshart/Bertschi, § 19 N. 38; Andreas Conne,

Abstrakte Normenkontrolle im Kanton Zürich: Überblick und Vergleich mit der

Einzelaktkontrolle, ZBl 115/2014, S. 403 ff., 409).

1.2.2

Der angefochtene Beschluss schafft provisorische kantonale Zonenordnungen

für bezeichnete Gebiete und enthält dazu Nutzungs- und Verfahrensregelungen. Er

enthält übergreifende Festlegungen zum Siedlungstypus der Kleinsiedlungen und

weist einen hybriden Charakter als Verordnung und gleichzeitig auch vorläufige

Zonenordnung auf. Im Kern betrifft die Regelung jedoch hauptsächlich die

Schaffung der provisorischen kantonalen Zonenordnungen (Weilerzonen und

Landwirtschaftszonen) mit verbindlichen Nutzungsvorschriften. Für die grösseren

Kleinsiedlungen werden pauschal bzw. ohne eigenständige Regelung die geltenden

Normen zum Baugebiet für anwendbar erklärt, was dort die Weiterführung der

bisherigen Zuständigkeitsordnung für Bauverfahren sichern soll. Insgesamt ist

die angefochtene raumplanungsrechtliche Regelung prozessual nicht als Erlass im

Sinn von § 19 Abs. 1 lit. d VRG, sondern als Nutzungsplan im

Sinn von Art. 14 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die

Raumplanung (RPG; SR 700) und damit als Anordnung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG zu behandeln. Das Rechtsmittelverfahren richtet sich somit nach

den Bestimmungen über die Anfechtung von Einzelakten. Deshalb hat das

Verwaltungsgericht vorliegend in Dreierbesetzung zu entscheiden, zumal bei der

materiellen Überprüfung eines regierungsrätlichen Entscheids keine

Einzelrichterzuständigkeit besteht (§ 38 und § 38b Abs. 3 VRG).

1.3

Im

Raumplanungsrecht ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700) zu Rekurs und Beschwerde

berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung hat. Die gleichen

Legitimationsvoraussetzungen sieht § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG vor. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin zweier Grundstücke im

Zonenperimeter der Kleinsiedlung und befugt, sich gegen den angefochtenen

Beschluss hinsichtlich dieser Parzellen zu wehren. Dabei kann sie sich gegen

eine behauptete Missachtung übergeordneten Rechts wehren und mit dieser

Begründung die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Beschlusses

verlangen. Inwiefern die Beschwerdeführerin legitimiert ist, eine Änderung der Zonenzuweisung

für die ganze Kleinsiedlung, d. h. auch für Liegenschaften von

Drittpersonen zu verlangen, muss angesichts des Ausgangs des vorliegenden

Verfahrens nicht erörtert werden.

1.4

Unter dem

soeben genannten Vorbehalt ist auf die Beschwerde einzutreten. Die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen.

1.5

Soweit die

Beschwerdeführerin die Durchführung eines Augenscheins beantragt, ist

festzuhalten, dass sich ein solcher Lokaltermin erübrigt. Die Pflicht zur

Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht geklärt werden können. Der für den

vorliegenden Entscheid rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit

hinreichender Klarheit aus den Akten, weshalb auf einen Augenschein zu

verzichten ist.

2.

Der angefochtene Beschluss

unterliegt, soweit er einen Nutzungsplan bildet (Art. 14 RPG; vgl. dazu

vorne E. 1.2), den Anforderungen von Art. 33 RPG, insbesondere von Art. 33

Abs. 2 und Abs. 3 lit. b RPG, die eine volle Überprüfung durch

mindestens eine kantonale Beschwerdebehörde verlangen (vgl. zur Anwendbarkeit

von Art. 33 RPG auf Nutzungspläne BGE 147 II 300 E. 2.3; 131 III 414 E. 2.3).

Der Beschwerdegegner stützte sich beim angefochtenen Beschluss auf Art. 36

Abs. 2 RPG. Diese Bundesbestimmung ermächtigt die Kantonsregierungen,

vorläufige Regelungen zur Einführung dieses Bundesgesetzes zu treffen,

insbesondere Planungszonen (Art. 27 RPG) zu bestimmen, und einschränkende

Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen (Art. 27a RPG) zu erlassen,

solange das kantonale Recht keine anderen Behörden bezeichnet. Die

Anforderungen von Art. 33 RPG sind auch auf raumplanungsrechtliche

Übergangsordnungen gemäss Art. 36 Abs. 2 RPG anwendbar und gebieten

eine volle Überprüfung durch mindestens eine kantonale Beschwerdebehörde (vgl.

BGE 114 Ib 180 E. 2a, 110 Ib 138 E. 3b; Alexander Ruch, in: Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich etc.

2016, Art. 36 N. 28). Das Verwaltungsgericht überprüft die

umstrittene raumplanungsrechtliche Übergangsordnung als erste

Rechtsmittelinstanz. Es hat deshalb insofern nicht nur die

Sachverhaltsfeststellung und die Rechtsanwendung (§ 50 Abs. 1 VRG),

sondern auch die Angemessenheit zu prüfen (§ 50 Abs. 2 VRG). Dabei

darf sich das Verwaltungsgericht eine gewisse Zurückhaltung auferlegen, soweit

es bei der Projektierung um spezifisch technische Fragen geht. Weiter hat das

Verwaltungsgericht eine gewisse Zurückhaltung zu üben, soweit der Vorinstanz

mit der Anwendung unbestimmter Gesetzesbegriffe oder bei der Handhabung des

Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum oder Ermessensbereich zusteht. Das

Gericht soll nur aus triftigen Gründen von der Beurteilung durch die zuständige

Fachinstanz abweichen und nicht sein Ermessen an die Stelle des Ermessens des

Planungsträgers setzen (zum Ganzen VGr, 7. Dezember 2023, AN.2023.00014, E. 2

mit Hinweisen).

3.

3.1

Im

angefochtenen Beschluss wird dargelegt, dass die bisherige Praxis des Kantons

Zürich, sämtliche Kernzonen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets des

Richtplans als Bauzonen zu bezeichnen, rechtswidrig war und rasch eine

vorläufige Regelung zur Behebung der Rechtsunsicherheit nötig ist. Dem

Beschwerdegegner ist beizupflichten, dass eine zeitliche und sachliche

Dringlichkeit für die Anordnung dieser Sicherungsmassnahme gegeben ist (vgl.

auch Maja Saputelli, Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets, in:

pbg-aktuell 2/2023, S. 7). Unter diesen Umständen versteht es sich von

selbst, dass die vor Erlass der VKaB vorgenommenen Untersuchungshandlungen

nicht weiter gingen, als sie für die getroffene Übergangsordnung erforderlich

waren und ausführlichere Abklärungen für die Prüfung der angestrebten

definitiven Nutzungsplanung in Aussicht gestellt werden. Das Bundesgericht hat

mit Bezug auf den Erlass der Kleinsiedlungsverordnung des Thurgauer

Regierungsrats vom 12. Mai 2020 (RB TG 700.3) erwogen, dass die vorgängige

Gewährung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) und die Mitwirkung der Bevölkerung (Art. 4

RPG) bei einer planerischen vorsorglichen Sicherungsmassnahme von beschränkter

Dauer – wie im dortigen Fall – entfällt (BGr, 23. November 2022,

1C_35/2022, E. 6.2). Die dort angestellten Überlegungen lassen sich auf

den vorliegenden Fall übertragen. Aus dem Untersuchungsgrundsatz (§ 7 VRG)

und dem Anspruch auf Akteneinsicht (§ 8 VRG) ergeben sich im vorliegenden

Zusammenhang keine über Art. 29 Abs. 2 BV hinausgehenden

Gehörsansprüche. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die vorgenommenen

kantonalen Sachverhaltsabklärungen bei den einzelnen Kleinsiedlungen gestützt

auf das Geoinformationssystem (GIS), verschiedene staatliche Register und

Datenbanken ungenügend wären. Es erweist sich deshalb nicht als

rechtsverletzend, wenn der angefochtene Beschluss ohne zusätzliche Abklärungen

vor Ort, wie einen Augenschein, und ohne vorgängige Anhörung der Beschwerdeführerin

gefasst worden ist. Der von dieser erhobene Vorwurf einer

"oberflächliche(n) Sachverhaltsermittlung" ist daher unbegründet.

3.2

Der

angefochtene Beschluss stützt sich auf Art. 36 Abs. 2 RPG (vgl. vorne

E. 2) und erging somit im Rahmen einer Gesetzesdelegation. Im vorliegenden

Zusammenhang muss nicht erörtert werden, ob die Rechtsstellung von betroffenen

Grundeigentümern – wie der Beschwerdeführerin – durch die vorübergehende

Regelung im angefochtenen Beschluss schwerwiegend berührt wird. Die

Ermächtigung von Art. 36 Abs. 2 RPG beschränkt sich – entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin – nicht auf die erstmalige Einführung des

RPG, sondern ist auch anwendbar auf vorläufige Massnahmen in Bezug auf später

eingefügte Rechtsnormen oder Praxisänderungen (vgl. BGE 117 Ia 352 E. 5d).

Insoweit steht nichts entgegen, die angefochtene Übergangsordnung auf Art. 36

Abs. 2 RPG abzustützen. Die provisorische Nutzungsordnung im angefochtenen

Beschluss geht insoweit über die Tragweite von Planungszonen (Art. 27 RPG)

hinaus, als ihr nicht lediglich negative Vorwirkung, sondern eine positive

solche (mit Regelungen zu Verfahren, Zuständigkeiten und anwendbarem Recht)

zukommt, was einer provisorischen kantonalen Nutzungszone entspricht (vgl. BGr,

23.

November 2022, 1C_35/2022, E. 4.4.1). Auch handelt es sich

vorliegend nicht um eine Regelung im Sinn von Art. 27a RPG. Die von Art. 36

Abs. 2 RPG gedeckten Regelungsbereiche sind in dieser Bestimmung aber

nicht abschliessend aufgeführt. Gestützt darauf können durch

Regierungsverordnung vorläufiges materielles kantonales Raumplanungsrecht sowie

Zuständigkeits- und Verfahrensrecht einschliesslich Vorschriften über den

Rechtsschutz erlassen werden (vgl. Ruch, in: Praxiskommentar RPG, Art. 36 N. 25).

Der angefochtene Beschluss dient der Umsetzung der eingetretenen Änderungen bei

der Rechtslage zur Anwendbarkeit von Art. 15 RPG und von Art. 25 Abs. 2

RPG in Weilerzonen gemäss Art. 33 RPV, und er bewegt sich im Rahmen der

Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes gemäss Art. 75 Abs. 1 BV;

in dieser Hinsicht verhält es sich parallel zur Thurgauer

Kleinsiedlungsverordnung (vgl. zu letzterer BGr, 23. November 2022,

1C_35/2022, E. 5.1 und 5.2). Für den angefochtenen Beschluss enthält Art. 36

Abs. 2 RPG daher in genügender Weise die wichtigen bzw. wesentlichen

Grundzüge und bildet insoweit eine hinreichend bestimmte formell-gesetzliche

Grundlage für die Einschränkung verfassungsmässiger Rechte von

Grundeigentümern. Im Übrigen wird weder von der Beschwerdeführerin geltend

gemacht noch ist ersichtlich, dass die kantonale Planungs- und Baugesetzgebung

die Zuständigkeit für eine solche kantonsweite vorläufige Regelung einer

anderen Behörde (als dem Beschwerdegegner) einräumt. Insoweit erweist sich Art. 36

Abs. 2 RPG ebenfalls als eingehalten. Ausserdem nimmt der angefochtene

Beschluss die gebotenen Anpassungen weder bei den raumplanungsrechtlichen

Gesetzesbestimmungen und des Richtplans auf kantonaler Ebene noch bei den

Ortsplanungen auf kommunaler Ebene vorweg. Insgesamt wahrt der angefochtene

Beschluss den Delegationsrahmen von Art. 36 Abs. 2 RPG. Der Beschwerdegegner

hat mit dem Erlass der VKaB auch nicht in unzulässiger Weise in Befugnisse des

kantonalen Gesetzgebers eingegriffen (vgl. zum Ganzen VGr, 7. Dezember

2023, AN.2023.00014, E. 5.5 = BEZ 2024 Nr. 7). Demzufolge hält der

angefochtene Beschluss vor dem Legalitätsprinzip (Art. 5 Abs. 1 BV

sowie Art. 2 Abs. 1 und Art. 38 der Verfassung des Kantons

Zürich vom 27. Februar 2005 (KV; LS 101) stand. Der Vorwurf, für den

Erlass der VKaB fehle die gesetzliche Grundlage, ist unbegründet.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, dass der Kanton Zürich nach der Genehmigung

des kantonalen Richtplans am 29. April 2015 über sechs Jahre lang untätig

geblieben sei und erst mit Kreisschreiben vom 24. August 2021 den

Gemeinden mitgeteilt habe, dass die Baudirektion an einer bundesrechtskonformen

neuen Regelung arbeite. Entgegen der Auffassung der Baudirektion habe sich aus

der Genehmigung des Richtplans die Verpflichtung des Kantons Zürich ergeben,

die bestehenden Kleinsiedlungen auf ihre Bundesrechtskonformität zu überprüfen.

Inzwischen habe die Gemeinde Wil am 27. November 2016 ihre Bau- und

Zonenordnung revidiert, die von der Baudirektion am 18. April 2017

vorbehaltlos genehmigt worden sei. Entgegen der Auffassung des Kantons sei das

öffentliche Interesse an der bundesrechtskonformen planerischen Umsetzung der

Kleinsiedlungen nicht höher als die Planbeständigkeit zu gewichten. Die

Revision der kommunalen Nutzungsplanung sei unter Mitwirkung der Baudirektion

sowie in deren Wissen um die Weilerhofproblematik erfolgt und auf die Einzonung

der Siedlung Hüslihof als Kernzone ausgerichtet gewesen. Von einer altrechtlichen

Planung oder geänderten Verhältnissen könne daher nicht die Rede sein.

4.2

Dem hält

die Baudirektion entgegen, dass der Kanton Zürich anlässlich der Genehmigung

seines Richtplans nicht verpflichtet worden sei, die bestehenden

Kleinsiedlungen auf ihre Vereinbarung mit dem Bundesrecht zu überprüfen und

einer sachgerechten Zone zuzuweisen. Als Genehmigungsinstanz habe sich die

Direktion darauf beschränkt, dass zuvor rechtskräftig ausgeschiedene Weiler,

die eine Neubautätigkeit erlaubten, nicht erweitert worden seien. Die

bestehenden Kleinsiedlungen seien bisher nicht umfassend überprüft worden. Mit

der sog. "Weilerkernzonenpraxis" habe der Kanton mit der Genehmigung

die Bewilligungspflicht für dortige Bauvorhaben an die Gemeinden delegiert. Die

Unzulässigkeit dieser Praxis habe erst der Verwaltungsgerichtsentscheid VB.2019.00630

vom 22. Oktober 2020 gezeigt. Die Direktion sei nach der Genehmigung des

kantonalen Richtplans nicht untätig geblieben, sondern habe sich bei ihren

Genehmigungsentscheiden bemüht, die Begriffe der Weilerkernzonen und

Weilerzonen bundesrechtskonform auszulegen.

4.3

Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind

Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für

15.

Jahre entsprechen. Nutzungspläne werden nach Art. 21 Abs. 2

RPG überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich

geändert haben. Ein Nutzungsplan kann allerdings seinen Zweck nur erfüllen,

wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Ob eine Plananpassung aufgrund

veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich aufgrund einer

Interessenabwägung (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.2; 132 II 408 E. 4.2).

Der Grundsatz der Planbeständigkeit relativiert sich indessen für die Frage der

Zulässigkeit von raumplanerischen Sicherungsmassnahmen wie einer Planungszone (Art. 27

RPG) oder einer provisorischen Nutzungsordnung nach Art. 36 Abs. 2

RPG. Je nach Ausgangslage sind solche Sicherungsmassnahmen schon nach relativ

kurzer Zeit rechtmässig. Sie stehen dann mit dem Grundsatz der

Planbeständigkeit oder mit dem Anspruch auf Vertrauensschutz (Art. 9 BV)

im Widerspruch, wenn eine blosse Überprüfung der bisherigen Zonenordnung

ausgeschlossen ist, weil die Nutzungsvorschriften gerade erst den bestehenden

Verhältnissen angepasst worden sind oder sich seit deren Erlass keinerlei

Änderungen ergeben haben, die sich für die Raumplanung überhaupt als erheblich

erweisen könnten (vgl. zu diesen Grundsätzen bei einer Planungszone BGr,

13.

September 2018, 1C_149/2018, E. 2.4; BGr, 23. August 2022,

1C_530/2021, E. 5.3 und 6.2). Das Bundesgericht hat in einem

Baubewilligungsverfahren bei der Kleinsiedlung Habersaat in Aeugst am Albis,

deren Zonierung als Bauzone in der Ortsplanung von der kantonalen Baudirektion

im Oktober 2015, d. h. zeitlich kurz nach Erlass des kantonalen Richtplans

2015.

genehmigt worden war, eine akzessorische Überprüfung des bisherigen

Nutzungsplans als nicht zulässig erachtet. Das Bundesgericht fügte jedoch bei,

es beständen keine Anhaltspunkte, dass die kantonalen Behörden nicht gewillt

seien, im Rahmen der Prüfung und Genehmigung kommunaler Nutzungspläne künftig

die Vorgaben der Richtplanung zu beachten und umzusetzen (BGr, 5. März

2020, 1C_25/2019, E. 6.2). Erst im Nachgang zum soeben genannten Urteil

des Bundesgerichts haben die kantonalen Behörden die Lückenhaftigkeit der

kantonalen Rechtsgrundlagen für die Zonenzuweisung von Kleinsiedlungen und den

bundesrechtlichen Anpassungsbedarf erkannt. Im heutigen Zeitpunkt ist es nicht

von vornherein ausgeschlossen, die Zonenzuweisung auch für Kleinsiedlungen zu

überprüfen, bei denen die kommunale Ortsplanung jünger als der Richtplan 2015

ist und dennoch Neubaumöglichkeiten für Grundstücke in Kleinsiedlungen

vorsieht. In derartigen Fällen kommt aber dem Grundsatz der Planbeständigkeit

bzw. dem Vertrauensschutz an der Baugebietsqualität im Rahmen der

Interessenabwägung, die für eine Zuweisung der Kleinsiedlung zu einer

provisorischen kantonalen Nichtbauzone (Weilerzone oder Landwirtschaftszone)

anzustellen ist, ein hohes Gewicht zu (vgl. zum Ganzen BEZ 2024 Nr. 7

E. 6.2).

4.4

Die

Ortsplanung der Gemeinde Wil von 2016/2017 ist jünger als der Richtplan 2015. Art. 9

in Verbindung mit Art. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) von 2016/2017

sehen für die Kernzone Ka, zu welcher nicht nur der Dorfkern von Wil, sondern

auch die Weiler Buchenloo und Hüslihof gehören, vor, dass Ersatz- und

Neubauten, ausgenommen abstandsfreie Gebäude nur gestattet sind, wo der

Kernzonenplan Gebäude oder Baubereiche bezeichnet. Gemäss dem Kernzonenplan

erstreckt sich innerhalb der Kernzone Ka Hüslihof der Perimeter des

Gestaltungsplans Sonnenhalde vom 23. Juli 2010, der Teilflächen von Kat.-Nrn. 01

und 02 umfasst. Im Kernzonenplan ist ein Baubereich mit einer

Gebäudegrundfläche von 400 m2 auf Kat.-Nr. 01 und ein

weiterer Baubereich mit einer Gebäudegrundfläche von 250 m2 auf

der unüberbauten Parzelle Kat.-Nr. 02 verzeichnet. Das Verwaltungsgericht

hat mit Urteil vom 29. Juli 2021 die Bewilligungsverweigerung der

Baudirektion für ein Umbauprojekt im Weiler Buchenloo geschützt. Dabei erwog

es, die Kernzone Ka (beim Weiler Buchenloo) sei nicht für das freie Bauen

bestimmt, sondern es handle sich dabei um eine Nichtbauzone im

bundesrechtlichen Sinn (VGr, 29. Juli 2021, VB.2021.00068, E. 4.3;

beim Weiterzug wurde die entsprechende Frage vom Bundesgericht offengelassen:

BGr, 25. Juli 2023, 1C_538/2021, E. 4.1). Die in jenem

verwaltungsgerichtlichen Urteil angestellten Überlegungen treffen ebenso auf

die Kernzone Ka beim Weiler Hüslihof zu. Entgegen der Beschwerdeführerin ist

letztere gemäss der Ortsplanung von 2016/2017 nicht als Bauzone im Sinn von Art. 15

RPG zu betrachten. An dieser Beurteilung vermag im vorliegenden Zusammenhang

der Gestaltungsplan Sonnenhalde von 2010 nichts zu ändern (vgl. dazu auch unten

E. 6.4.3). Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass sie das Vorhaben zur

Erstellung von Wohnhäusern gemäss den Gestaltungsplanvorschriften wegen eines

Todesfalls nicht umgesetzt hat. Bei dieser Sachlage haben der Grundsatz der

Planbeständigkeit und der Vertrauensschutz an der Baugebietsqualität bei den

streitbetroffenen Grundstücken kein hohes Gewicht im Rahmen der anzustellenden

Interessenabwägung. Die umstrittene Verordnung dient, auch bei den betroffenen

Grundstücken, wichtigen Zielen und Grundsätzen der Raumplanung (vgl. oben E. 3.2).

Diesen öffentlichen Interessen, die letztlich der Erhaltung der natürlichen

Lebensgrundlagen und dem Schutz der Landschaft dienen (Art. 1 Abs. 2 lit. a

RPG), kommt vorliegend der Vorrang vor den Anliegen privater Eigentümer zu.

Weil das mit der VKaB angestrebte Ziel in der Schaffung von

bundesrechtskonformen Regelungen zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen

besteht, lässt es sich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht

beanstanden, dass die in der Verordnung eher restriktiv festgelegten

Unterscheidungskriterien vorsichtig angewendet werden und die Zuweisung einer

Kleinsiedlung zu Anhang 3 (Bauzonen) nur in klaren Fällen erfolgt.

5.

5.1

Der

angefochtene Beschluss weist keine allgemeine Regelung zu den Kriterien für die

Zuweisung der Kleinsiedlungen zu den verschiedenen Anhängen auf. Dies bildet

keinen Rechtsmangel. In der Begründung zum angefochtenen Beschluss wird zu

Recht dargelegt, dass "Weilerzone" im Wesentlichen ein Begriff des

Bundesrechts ist (vgl. auch Art. 33 RPV und BGr, 23. November 2022,

1C_35/2022, E. 4.1.1). Ebenso verhält es sich mit den Begriffen der

Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) und der vorläufigen Bauzone (vgl. dazu

BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc). Die Zuweisung zu den Anhängen (mit

Objektblättern) gemäss § 2 VKaB ist als (provisorische) Zonenfestsetzung

erfolgt. Die Anhänge sind Bestandteile des angefochtenen Beschlusses. Mit

diesen Festlegungen wird mit genügender Bestimmtheit die Zuordnung der

betroffenen Grundstücke zur massgeblichen Zonenordnung als Teil des

provisorischen Nutzungsplans vorgenommen. Es genügt, dass die Kriterien für die

dabei vorgenommene Kategorisierung im Zwischenbericht und in den Objektblättern

bzw. den Übersichtsplänen erläutert werden. Diese Dokumentation übernimmt die Funktion

eines Raumplanungsberichts nach Art. 47 RPV. Letzterer ist nicht

Bestandteil des Nutzungsplans, sondern der zugehörigen Entscheidungsgrundlagen

(zum Ganzen BEZ 2024 Nr. 7 E. 5.6).

5.2

Im

vorstehend bei E. 5.1 angesprochenen Zwischenbericht wird erläutert, dass

bei historisch gewachsenen Kleinsiedlungen eine untere Schwelle für die

Zuweisung zur provisorischen kantonalen Weilerzone von mindestens fünf

bewohnten Gebäuden angenommen werde. Ab mindestens acht bewohnten Gebäuden

komme eine Zuweisung zum vorläufigen Baugebiet aufgrund einer

Einzelfallbeurteilung in Betracht. Dabei würden als Zusatzkriterium die Prägung

und das Erscheinungsbild herangezogen, um zu beurteilen, ob die Kleinsiedlung

als Weiler oder als grösserer aussenliegender Ortsteil (bzw. als vorläufiges

Baugebiet) qualifiziert werden könne. Weiter werden nach dem Zwischenbericht

Kleinsiedlungen mit mindestens zwanzig bewohnten Gebäuden ohne vertiefte

Überprüfung dem vorläufigen Baugebiet zugeschlagen (vgl. auch Saputelli, S. 9 f.).

Als Bezugsgrösse für die Zahl der Wohngebäude hat der Beschwerdegegner das

eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) einbezogen. Danach ist nicht

ohne Weiteres die Anzahl Wohneinheiten massgebend, sondern der Gebäudebegriff.

Ein Doppel-, Gruppen- und Reihenhaus zählt dabei ebenfalls als ein Gebäude,

wenn es einen eigenen Zugang von aussen hat und wenn zwischen den Gebäuden eine

senkrechte vom Erdgeschoss bis zum Dach reichende tragende Trennmauer besteht (Art. 2

lit. b der Verordnung vom 9. Juni 2017 über das eidgenössische

Gebäude- und Wohnungsregister [VGWR; SR 431.841]). Der Beschwerdegegner

hat sich namentlich bei der Festlegung der Mindestanzahl von acht bewohnten

Gebäuden in einer Kleinsiedlung für die Durchführung einer

Einzelfallbeurteilung über das Vorliegen von vorläufigem Baugebiet an der

weiter fortgeschrittenen Richtplanrevision zur Kleinsiedlungsanpassung im

Kanton Thurgau orientiert.

5.3

Der Beschwerdegegner

hat im angefochtenen Beschluss keinen Gebrauch von der Möglichkeit gemacht, den

bundesrechtlichen Begriff des vorläufigen Baugebiets gemäss Art. 36 Abs. 3

RPG – im vorliegenden Zusammenhang – durch eine eigenständige kantonale

Regelung unter Berücksichtigung von Art. 15 RPG zu präzisieren (vgl. dazu

BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc und 5c/ee). Für die von der Beschwerdeführerin

verlangte Zuweisung zum vorläufigen Baugebiet ist also erforderlich, dass die

umstrittenen Kleinsiedlungen die Voraussetzungen der Auffangregelung von Art. 36

Abs. 3 RPG erfüllen, d. h. zum weitgehend überbauten Gebiet gehören

(BEZ 2024 Nr. 7 E. 7.1).

5.4

Der

Begriff des weitgehend überbauten Gebiets gemäss Art. 36 Abs. 3 RPG

ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eng zu verstehen: Er umfasst im

Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken

innerhalb dieses Bereichs (BGE 132 II 218 E. 4.1; BGr, 11. Oktober

2021, 1C_635/2020, E. 3.4). Auch wenn der Grundsatz, das weitgehend

überbaute Gebiet als Bauzone zu qualifizieren, nicht mehr ausdrücklich in Art. 15

RPG steht, behält er auch nach der RPG-Revision von 2012 seine Gültigkeit (vgl.

Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 96). Das RPG knüpft am bestehenden

baulichen Zustand an, d. h. an den vorhandenen Bauten und deren

Nutzungsmöglichkeiten sowie – im Zusammenhang damit – unter anderem an der

bereits erstellten Infrastruktur. Eine "weitgehende Überbauung" ist

eine effektiv bewohnte und benutzte Häusergruppe, die zudem von derartiger

Qualität (Siedlungsstruktur) ist, dass sie sinnvollerweise nur der Bauzone

zugeteilt werden kann (vgl. BGE 116 Ia 197 E. 2b; BGr, 30. Oktober

2020, 1C_231/2019, E. 2.3). Landwirtschaftliche Bauten sind nur

ausnahmsweise für die Bejahung eines Siedlungscharakters ausschlaggebend; dafür

genügt es nicht, dass eine Häusergruppe ihre landwirtschaftliche Funktion

verloren hat (vgl. BGE 132 II 218 E. 4.1; BGr, 17. Juni 2020,

1C_442/2019, E. 4.2).

5.5

Gemäss

Ziffer 3.1.b der bei den Verfahrensakten befindlichen Arbeitshilfe des

Bundesamts für Raumentwicklung zu Weilerzonen von 2014 haben gewisse Kantone

bisher Weiler dahingehend definiert, dass sie maximal 10, 12 oder 15 bewohnte

Gebäude aufweisen dürften, und Siedlungen mit mehr Wohnbauten den Bauzonen

zugewiesen. Nach dieser Arbeitshilfe darf jedoch nicht ohne nähere Prüfung

davon ausgegangen werden, dass eine Häusergruppe mit einer grösseren Anzahl

Wohnbauten automatisch die Voraussetzungen von Art. 15 RPG erfülle. Das

Vorhandensein einer Siedlungsqualität bzw. Siedlungsstruktur und der dafür

üblichen Infrastruktur bilden wichtige Kriterien für die Annahme von Baugebiet

(vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 1C_231/2019, E. 2.3). Der Beschwerdegegner

hat die untere Schwelle für eine Einzelfallbeurteilung zur vorläufigen

Baugebietszuweisung einer Kleinsiedlung bei mindestens acht bewohnten Gebäuden

vor dem Hintergrund der angeführten Richtwerte der Arbeitshilfe des Bundesamts

für Raumentwicklung und dem Verbot von Kleinstbauzonen (dazu vorne E. 3.2)

relativ tief angesetzt. Es ist aber nicht rechtsverletzend, wenn die

qualitative Einzelfallbeurteilung einer Kleinsiedlung bei der Fallgruppe mit 8

bis 19 bewohnten Gebäuden anhand des vorne bei E. 5.2 erwähnten

Zusatzkriteriums der Prägung und des Erscheinungsbilds erfolgt. Dabei wurden

die Unterkriterien Anzahl Landwirtschaftsbetriebe, Anzahl Gewerbebetriebe,

Verhältnis von Wohngebäuden zu Nichtwohngebäuden/Ökonomiebauten, Neubauten seit

1972.

(ohne Ersatzbauten) und deren Bauart, ÖV (öffentlicher

Verkehr)-Erschliessung, Art der Umgebungsgestaltung (u.a. Zäune, Vorplätze,

Tierhaltung) betrachtet. Das genannte Zusatzkriterium und die dazugehörigen

Unterkriterien konkretisieren die Siedlungsstruktur und nicht primär die

visuelle Erscheinung der Kleinsiedlung. Da landwirtschaftliche Bauten (auch

wenn sie mittlerweile diese Funktion verloren haben) nach Bundesrecht für die

Bejahung des Siedlungscharakters ohnehin von untergeordneter Bedeutung sind,

wurde mit dem fraglichen Zusatzkriterium auch das Vorhandensein solcher Gebäude

nicht in allgemeiner Weise sachfremd berücksichtigt. Vielmehr ist diese

Kriterienbildung gesamthaft als bundesrechtskonform zu erachten (BEZ 2024 Nr. 7

E. 7.3).

5.6

Aus den

vorstehenden Erwägungen folgt, dass die gegen die VKaB als Ganzes gerichteten

Rügen der Beschwerdeführerin nicht stichhaltig sind. Ihr Antrag auf Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses und der VKaB ist abzuweisen. Im Folgenden bleibt

gestützt auf die bereits dargelegten Grundsätze die Einzelfallbeurteilung im

Hinblick auf die Grundstücke der Beschwerdeführerin zu überprüfen.

6.

6.1

Die

Kleinsiedlung Hüslihof befindet sich an erhöhter Lage östlich der Gemeinde Wil

an der Grenze zu der weiter östlich anstossenden Gemeinde Rafz. Unmittelbar

südlich des Weilers liegt das Schwimmbad Fulwisen Rafz/Wil. Die Erschliessung

erfolgt im Wesentlichen über die Badener Landstrasse, von der die

Hüslihofstrasse nach Norden abzweigt. Gemäss dem Übersichtsplan umfasst die

Kleinsiedlung Hüslihof zehn bewohnte Gebäude, von denen 80 % vor 1971 und

20.

% später erbaut worden sind. Gemäss dem Kriterienkatalog 1 für

Zuteilung zu einer Weilerzone nach Art. 33 RPV handelt es sich um eine

historisch gewachsene Siedlung mit geschlossenem Bild. Sie ist von anderen

Siedlungen räumlich abgegrenzt sowie ausreichend erschlossen und erfüllt damit

die Anforderungen an die genannte Zuteilung. Hingegen fehlt es an den

Voraussetzungen für die Zuteilung zu einer Bauzone: Zwar wird die Anzahl von

mindestens acht bewohnten Gebäuden erreicht, nicht aber das für die Zuteilung

zu einer Bauzone erforderliche Erscheinungsbild ("keine

Landwirtschaftsbetriebe, tiefer Anteil Ökonomiebauten, wenige gewerbliche

Tätigkeiten, zwei neue wohnzonenartige Wohnbauten nach 1972, keine

ÖV-Güteklasse, landwirtschaftlich geprägte Umgebung").

6.2

Die

Beschwerdeführerin begründet ihren Eventualantrag auf Zuweisung der Kleinsiedlung

Hüslihof zu einer Bauzone im Sinn von Anhang 3 zur VKaB, dass dort

entgegen dem Übersichtsplan nicht von zehn, sondern von dreizehn bewohnten

Gebäuden mit insgesamt siebzehn Wohneinheiten auszugehen sei. Der Ortsteil

Hüslihof enthalte keinen Landwirtschaftsbetrieb. Entgegen der Auffassung des

Beschwerdegegners sei die Kernzone Hüslihof nicht ländlich oder historisch

landwirtschaftlich geprägt; vielmehr fänden sich dort Mehrfamilienhäuser und

Wohnbauten, wie sie für Siedlungsgebiet typisch seien, sowie zwei

Gewerbebetriebe (Parkettbetrieb und Restaurant). Südöstlich grenze die

Erholungszone Fulwisen (in der Gemeinde Rafz) mit dem Schwimmbad an. Diese sei

bei der Beurteilung des Siedlungszusammenhangs mitzuberücksichtigen, denn das

Schwimmbad lasse den Ortsteil Hüslihof ebenso als Siedlungsgebiet erkennen.

Dasselbe gelte für die nördlich an den Weiler anstossende Liegenschaft Kat.-Nr. 4682

auf Rafzer Boden sowie das westlich des Schwimmbads liegende Grundstück Kat.-Nr. 2414.

Ohne die Kernzone Hüslihof wäre der Standort des Schwimmbads planerisch nicht

vertretbar gewesen. Mangels einer weiteren Siedlungsaktivität auf dem

angrenzenden Rafzer Gebiet habe sich das Schwimmbad nur mittels einer

Durchstossung des Richtplans realisieren lassen. Daher sei das Kriterium

"geschlossenes Siedlungsgebiet" klar erfüllt und die Siedlung

Hüslihof zu Unrecht als Weilerzone qualifiziert worden. Weil die Gemeinde Wil

ihr Ortsbild gepflegt habe, seien die wenigsten Häuser nach 1972 erstellt

worden. Hinzu komme, dass die beiden streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01

und 02 im Perimeter des Gestaltungsplans "Sonnenhalde" lägen, der den

Hüslihof als Weinbauerndorf aufwerte und die dörfliche Struktur verbessere.

Sodann lasse auch die Umgebungsgestaltung der Wohnhäuser auf Siedlungsgebiet

und nicht auf eine landwirtschaftliche Kleinsiedlung schliessen.

6.3

Der

Beschwerdegegner wendet ein, dass auch eine Anzahl von dreizehn bewohnten

Häusern nicht zu einem anderen Ergebnis führe. Im Hüslihof gebe es keinen

produzierenden Landwirtschaftsbetrieb mehr, nur eine kleine Zahl an

Ökonomiegebäuden sowie bloss zwei Gewerbebetriebe. Die nicht mit dem

öffentlichen Verkehr erschlossene Kleinsiedlung sei ländlich und historisch

landwirtschaftlich geprägt. Die angrenzende Erholungszone A mit dem Schwimmbad

auf Rafzer Gemeindegebiet vermöge an der Klassierung nichts zu ändern. Denn

diese Zonierung sei ohne Verankerung als Siedlungsgebiet im kantonalen

Richtplan als Durchstossung erfolgt. Die beiden Hochbauten auf dem Areal des

Schwimmbads befänden sich am südöstlichen Rand in rund 100 m Entfernung zum

Hüslihof, weshalb es am Siedlungszusammenhang fehle. Weil die VKaB und nicht

der Gestaltungsplan "Sonnenhalde" Streitgegenstand bilde, sei dessen

Stellenwert "im Einzelfall" zu prüfen.

6.4

6.4.1

Kleinsiedlungen, bei denen – wie hier mit dreizehn bewohnten Gebäuden – die

Mindestanzahl von deren acht erreicht wird, die aber nicht ganz klar einen

Bauzonencharakter aufweisen, werden gemäss Zwischenbericht der provisorischen

kantonalen Weilerzone gemäss § 2 Abs. 1 VKaB zugeteilt und im Anhang 1

aufgeführt (vgl. Saputelli, S. 10). Weil der vorübergehende Charakter der

VKaB bezweckt, dass die zu schaffende definitive Nutzungsplanung nicht negativ

präjudiziert wird, rechtfertigen sich nicht nur eher restriktive Kriterien für

die Zuteilung zur Kategorie Kleinsiedlung innerhalb der Bauzonen gemäss Anhang 3

zur Verordnung, sondern entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin auch im

konkreten Einzelfall eine strenge Beurteilung. Beim Weiler Hüslihof handelt es

sich um eine ländlich und historisch landwirtschaftlich geprägte Kleinsiedlung,

wie die fotografische Dokumentation zeigt. Wie sich dem Übersichtsplan, dessen

Richtigkeit die Beschwerdeführerin nicht bestreitet, entnehmen lässt, sind die

meisten Wohnbauten vor 1971 erstellt worden; nach 1971 kamen lediglich zwei

Häuser hinzu. Ein produzierender Landwirtschaftsbetrieb findet sich nicht mehr;

in zwei Liegenschaften werden gewerbliche Tätigkeiten ausgeübt. Die beiden

betroffenen Grundstücke der Beschwerdeführerin befinden sich am Rand der

Kleinsiedlung, im Übergang zur Landwirtschaftszone. Eine Erschliessung mit dem

öffentlichen Verkehr fehlt. Die Wegdistanz zu der auch nach der

Beschwerdeführerin am nächsten gelegenen Bushaltestelle (beim Friedhof Rafz)

beträgt abgeschätzt aus dem GIS rund einen Kilometer. Unter diesen Umständen

lässt sich mit dem Beschwerdegegner nicht sagen, dass der Weiler Hüslihof

"ganz klar" einen Bauzonencharakter aufweist.

6.4.2

Das südöstlich an die Kleinsiedlung Hüslihof anstossende Schwimmbad

Fulwisen Rafz/Wil liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rafz in der

Erholungszone EA (Freibad). Weiter östlich sowie nördlich und südlich schliesst

sich grossflächig Landwirtschaftszone an. Die beiden zum Freibad gehörenden

Gebäude an der Schwimmbadstrasse befinden sich an der südöstlichen Ecke des

Areals. Aufgrund der grösseren räumlichen Distanz von rund 100 m zum

nächstgelegenen Wohnhaus des Weilers Hüslihof sowie der besonderen Architektur

und Zweckbestimmung vermag auch die Schwimmbadanlage keinen

Siedlungszusammenhang zu begründen.

6.4.3

Der Gestaltungsplan Sonnenhalde muss als Sondernutzungsplan den Grundnutzungsplan,

die Richtplanung und das übergeordnete Recht respektieren, namentlich die Ziele

und Grundsätze von Art. 1 und 3 RPG (vgl. Michael Steiner/Thomas Wipf in:

Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 199). Ob diese Voraussetzung vorliegend zutrifft,

erscheint im Licht der angefochtenen Verordnung zumindest als fraglich und

lässt sich erst nach Inkrafttreten der künftigen bundesrechtskonformen Bau- und

Zonenordnung beantworten. Jedenfalls rechtfertigt das Bestehen des

Gestaltungsplans nicht die Zuweisung der Kleinsiedlung Hüslihof zu einer

Bauzone (vgl. oben E. 4.4).

6.4.4

Bei einer Abwägung der von der Beschwerdeführerin ins Feld geführten

Interessen und entgegenstehenden plansichernden Interessen ist es unter

Beachtung des dem Beschwerdegegner zustehenden planerischen Ermessens nicht zu

beanstanden, dass dieser den plansichernden Interessen den Vorrang eingeräumt

und die beiden betroffenen Grundstücke der Beschwerdeführerin im Rahmen der Kleinsiedlung

Hüslihof einer provisorischen kantonalen Weilerzone zugeteilt hat. Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin kann daher keine Rede davon sein, dass mit

der hier zu beurteilenden vorläufigen Anordnung eine Weilerzone "auf

Vorrat" geschaffen werde.

6.5

Zusammengefasst

erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die

Einzelfallbeurteilung im angefochtenen Beschluss zu ihren betroffenen Grundstücken

bzw. zur Kleinsiedlung Hüslihof als unbegründet, was zur Abweisung der

Beschwerde führt, soweit darauf einzutreten ist.

7.

Vom 1. Dezember 2023 bis

zum 15. März 2024 hat die öffentliche Auflage zur Teilrevision des

kantonalen Richtplans und zur damit verbundenen PBG-Teilrevision im Hinblick

auf die Kleinsiedlungsthematik im kantonalen Amtsblatt stattgefunden (ABl

2023-12-01; Meldungsnummer RP-ZH01-0000000331). Wie aus den veröffentlichten

Unterlagen hervorgeht, wurde im Rahmen dieser Vorlage die Zuteilung der

einzelnen Kleinsiedlungen im Nachgang zum Beschluss der VKaB nochmals

überprüft. Die neue Vorlage schlägt vor, auf Stufe der Richtplanung die

Kleinsiedlung Hüslihof als Weiler und damit als Nichtsiedlungsgebiet zu

bezeichnen. Bei der damit zur Debatte gestellten, möglichen neuen Festlegung

des Siedlungsgebiets handelt es sich um einen planerischen Akt, welcher

insbesondere den Anforderungen von Art. 8a in Verbindung mit Art. 15

RPG zu entsprechen hat. Die Sachgerechtigkeit der vorliegend angefochtenen

Übergangsordnung, die sich bei den einzelnen Kleinsiedlungen nach Art. 36 Abs. 3

RPG richtet (vgl. vorne E. 5), wird durch allenfalls davon abweichende

Anträge für die künftige Anpassung der Richtplanung nicht in Frage gestellt. Im

vorliegenden Zusammenhang braucht daher nicht weitergehend auf die am 1. Dezember

2023.

aufgelegte Vorlage eingegangen zu werden.

8.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und bleibt ihr eine Parteientschädigung versagt (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 4'170.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin

auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).