Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: AN.2023.00012

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

AN.2023.00012

Urteil

der 3. Kammer

vom 6. Februar 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiberin Eva Heierle.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Regierungsrat des Kantons Zürich,

Beschwerdegegner,

betreffend Verordnung

über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A.

Im Kanton Zürich gibt es zahlreiche Kleinsiedlungen, die ausserhalb

des grafischen Siedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan liegen. Diese

Kleinsiedlungen sind bisher im Kanton Zürich nicht kategorisiert, lassen sich

aber dem Grundsatz nach in grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und

kleinere Gebäudegruppen unterteilen. Der Bundesrat hat bei der Genehmigung des

kantonalen Richtplans 2015 den Zusatz angebracht, dass es sich bei Kernzonen im

Zusammenhang mit Kleinsiedlungen (Weilern) im Sinn von Art. 33 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) um Nichtbauzonen

handle. Im Rahmen der periodischen Berichterstattung habe der Kanton über die

Umsetzung von Art. 33 RPV Bericht zu erstatten (BBl 2015 3607). Das

Verwaltungsgericht beurteilte bei der Überprüfung einer Baubewilligung in einer

Weilerkernzone ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets des Richtplans die

Praxis der kantonalen Baudirektion, die Kompetenz zur Erteilung von

Baubewilligungen in der konkreten Zone an die Gemeinde zu delegieren, als

bundesrechtswidrig (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00630, E. 4 = BEZ

2021 Nr. 3).

B.

Die Baudirektion leitete 2021 ein Projekt zur Überprüfung und

Anpassung der planerischen und rechtlichen Ordnung der Kleinsiedlungen im

Kanton Zürich ein (pbg-aktuell 2021/3, S. 24 f.). Der Regierungsrat

des Kantons Zürich erliess am 7. März 2023 als Übergangsregelung die

Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (VKaB;

Dispositivziffer I) und setzte diese auf den 1. Juni 2023 in Kraft

(Dispositivziffer II). Die Verordnung enthält drei Anhänge: Für die in

Anhang 1 aufgelisteten rund 150 Kleinsiedlungen (mit Objektblättern)

wird eine provisorische kantonale Weilerzone festgesetzt. Für die in Anhang 2

aufgeführten rund 25 Kleinsiedlungen (mit Objektblättern) wird eine

provisorische kantonale Landwirtschaftszone festgesetzt. Zu den in Anhang 3

aufgelisteten rund 100 Kleinsiedlungen legt die Verordnung fest, dass es

sich um solche innerhalb der Bauzonen handelt. Der regierungsrätliche Beschluss

vom 7. März 2023 wurde mit der Verordnung am 17. März 2023 im

Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert (ABl 2023-03-17; Meldungsnummer

RS-ZH03-0000000610), die Anhänge durch Verweisung auf eine Internetseite des

Kantons (www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/nutzungsplanung/kleinsiedlungen.html,

besucht am 23. Januar 2025). Im Rahmen dieser Verordnung wird die

Kleinsiedlung Vorderbuchenegg in der Gemeinde Stallikon in Anhang 1

aufgeführt und entsprechend eine provisorische kantonale Weilerzone für den

Perimeter gemäss dem dazugehörigen Objektblatt festgesetzt.

Erwägungen

II.

A.

Der A AG gehört das überbaute Grundstück Kat.-Nr. alt 01

(heute Kat.-Nr. 02) mit einer Fläche von ca. 1'288 m2 im

Perimeter der Kleinsiedlung Vorderbuchenegg in der Gemeinde Stallikon. Die

Grundeigentümerin focht den regierungsrätlichen Beschluss am 28. April

2023.

beim Verwaltungsgericht an. Sie beantragte eine Änderung dieses

Beschlusses in dem Umfang, dass die Kleinsiedlung Vorderbuchenegg nicht in

Anhang 1, sondern in Anhang 3 aufzuführen – und somit innerhalb der

Bauzonen zu belassen – sei. Eventualiter sei die Sache zu neuer Entscheidung an

den Regierungsrat zurückzuweisen. In verfahrensmässiger Hinsicht ersuchte sie

um Durchführung eines Augenscheins.

B.

Die Baudirektion beantragte am 26. Mai 2023 unter Beilage eines

Mitberichts des kantonalen Amts für Raumentwicklung (ARE) vom selben Datum, die

Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In

verfahrensmässiger Hinsicht stellte sie Antrag auf Entzug der aufschiebenden

Wirkung der Beschwerde. In der Replik vom 29. Juni 2023 hielt die A AG

an ihren Begehren fest und stellte sich gegen einen Entzug der aufschiebenden

Wirkung der Beschwerde. Mit Präsidialverfügung vom 11. Juli 2023 wies das

Verwaltungsgericht das Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung der

Beschwerde ab. Am 23. August 2023 liess sich die Baudirektion, wiederum

unter Beilage eines Mitberichts des ARE vom 21. August 2023, nochmals zur

Sache vernehmen. Die A AG nahm mit Eingabe vom 5. September 2023 dazu

Stellung. Am 18. März 2024 reichte sie in Kopie die Vernehmlassung der

Gemeinde Stallikon vom 12. März 2024 im Rahmen der hängigen

Richtplanrevision zu den Kleinsiedlungen ein. Die Baudirektion sprach sich mit

Eingabe vom 9. April 2024, unter Beilage eines Mitberichts des ARE vom

3.

April 2024, gegen eine Berücksichtigung dieser Vernehmlassung der

Gemeinde Stallikon im vorliegenden Verfahren aus. Die A AG äusserte sich

dazu am 19. April 2024. Am 28. November 2024 reichte

sie den Beschluss des Gemeinderats Stallikon vom 4. November 2024 über den

baulichen Vollzug des Quartierplans "Buchenegg" ein.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 und Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)

zuständig. Im Hinblick auf die Besetzung des Gerichts (§ 38 und § 38a VRG) ist über die Rechtsnatur des angefochtenen Beschlusses als Erlass

(§ 19 Abs. 1 lit. d VRG) oder (raumplanungsrechtliche) Anordnung

(§ 19 Abs. 1 lit. a VRG) zu befinden. Zwar enthält der

angefochtene Beschluss übergreifende Festlegungen zum Siedlungstypus der Kleinsiedlungen

und weist einen hybriden Charakter als Verordnung und gleichzeitig auch

vorläufige Zonenordnung auf. Diese Regelung betrifft aber hauptsächlich die

Schaffung der provisorischen kantonalen Zonenordnungen (Weilerzonen und

Landwirtschaftszonen) mit verbindlichen Nutzungsvorschriften. Insgesamt ist der

angefochtene Beschluss prozessual nicht als Erlass im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. d VRG, sondern als Nutzungsplan im Sinn von Art. 14

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) und damit als

Anordnung im Sinn von §19 Abs. 1 lit. a VRG zu behandeln. Das

Rechtsmittelverfahren richtet sich somit nach den Bestimmungen über die

Anfechtung von Einzelakten. Deshalb hat das Verwaltungsgericht vorliegend in

Dreierbesetzung zu entscheiden (vgl. VGr, 7. Dezember 2023, AN.2023.00014,

E. 1.2.3 = BEZ 2024 Nr. 7).

1.2

Im

Raumplanungsrecht ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700) zu Rekurs und

Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung hat. Die gleichen

Legitimationsvoraussetzungen sieht § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG vor. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Zonenperimeter

der Kleinsiedlung und befugt, sich gegen den angefochtenen Beschluss

hinsichtlich dieser Parzelle zu wehren. Angesichts des Ausgangs des

vorliegenden Verfahrens muss nicht erörtert werden, inwiefern die

Beschwerdeführerin legitimiert ist, eine Aufhebung bzw. Änderung des

angefochtenen Beschlusses für die ganze Kleinsiedlung, das heisst auch für

Liegenschaften von Drittpersonen, zu verlangen.

1.3

Unter dem

soeben genannten Vorbehalt ist auf die Beschwerde einzutreten. Die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen.

1.4

Soweit die

Beschwerdeführerin die Durchführung eines Augenscheins beantragt, ist

festzuhalten, dass sich ein solcher Lokaltermin erübrigt. Die Pflicht zur

Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht geklärt werden können. Der für den

vorliegenden Entscheid rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit

hinreichender Klarheit aus den Akten, weshalb auf einen Augenschein zu

verzichten ist.

1.5

Die

Beschwerdeführerin bestreitet, dass die Baudirektion und das ARE zur

Wahrnehmung der Interessen des Regierungsrats als Beschwerdegegner

bevollmächtigt und somit zur Äusserung im Beschwerdeverfahren befugt sind. Das

Verwaltungsgericht hat die Beschwerdeschrift mit prozessleitender Verfügung vom

2.

Mai 2023 dem Beschwerdegegner zugestellt. Gemäss § 37 Abs. 1

und § 58 Abs. 2 der

Verordnung über die Organisation des Regierungsrates und der kantonalen

Verwaltung vom 18. Juli 2007 (VOG RR; LS 172.11) kann die

Staatskanzlei Eingaben an den Regierungsrat einer Direktion – vorliegendenfalls

der Baudirektion gemäss Anhang 1 VOG RR – zur direkten Erledigung

zuweisen. Gestützt auf diese Bestimmungen ist unter den konkreten Umständen

davon auszugehen, dass die Baudirektion zur Vertretung des Regierungsrats als

Beschwerdegegner befugt ist (vgl. VGr, 23. Mai 2012, AN.2011.00001,

E. 5.2). Den diesbezüglichen Ausführungen im Mitbericht des ARE vom

21.

August 2023 kann zugestimmt werden.

2.

Der angefochtene Beschluss unterliegt, soweit er einen

Nutzungsplan bildet (Art. 14 RPG; vgl. dazu vorne E. 1.1), den

Anforderungen von Art. 33 RPG, insbesondere von Art. 33 Abs. 2

und Abs. 3 lit. b RPG, die eine volle Überprüfung durch mindestens

eine kantonale Beschwerdebehörde verlangen (vgl. zur Anwendbarkeit von Art. 33

RPG auf Nutzungspläne BGE 147 II 300 E. 2.3; 131 III 414 E. 2.3). Der

Beschwerdegegner stützte sich beim angefochtenen Beschluss auf Art. 36 Abs. 2

RPG. Diese Bundesbestimmung ermächtigt die Kantonsregierungen, vorläufige

Regelungen zur Einführung dieses Bundesgesetzes zu treffen, insbesondere

Planungszonen (Art. 27 RPG) zu bestimmen, und einschränkende Bestimmungen

zum Bauen ausserhalb der Bauzonen (Art. 27a RPG) zu erlassen, solange das

kantonale Recht keine anderen Behörden bezeichnet. Die Anforderungen von Art. 33

RPG sind auch auf raumplanungsrechtliche Übergangsordnungen gemäss Art. 36

Abs. 2 RPG anwendbar und gebieten eine volle Überprüfung durch mindestens

eine kantonale Beschwerdebehörde (vgl. BGE 114 Ib 180 E. 2a, 110 Ib 138 E. 3b;

Alexander Ruch in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:

Nutzungsplanung, Zürich etc. 2016 [Praxiskommentar Nutzungsplanung], Art. 36

N. 28). Das Verwaltungsgericht überprüft die umstrittene

raumplanungsrechtliche Übergangsordnung als erste Rechtsmittelinstanz. Es hat

deshalb insofern nicht nur die Sachverhaltsfeststellung und die Rechtsanwendung

(§ 50 Abs. 1 VRG), sondern auch die Angemessenheit zu prüfen (§ 50 Abs. 2 VRG). Dabei darf sich das Verwaltungsgericht eine gewisse

Zurückhaltung auferlegen, soweit es bei der Projektierung um spezifisch

technische Fragen geht. Weiter hat das Verwaltungsgericht eine gewisse

Zurückhaltung zu üben, soweit der Vorinstanz mit der Anwendung unbestimmter

Gesetzesbegriffe oder bei der Handhabung des Planungsermessens ein

Beurteilungsspielraum oder Ermessensbereich zusteht. Das Gericht soll nur aus

triftigen Gründen von der Beurteilung durch die zuständige Fachinstanz abweichen

und nicht sein Ermessen an die Stelle des Ermessens des Planungsträgers setzen

(zum Ganzen VGr, 7. Dezember 2023, AN.2023.00014, E. 2 mit Hinweisen).

3.

3.1

Wie

dargelegt, stützt sich der angefochtene Beschluss auf Art. 36 Abs. 2

RPG (vgl. vorne E. 2) und erging somit im Rahmen einer Gesetzesdelegation.

Im vorliegenden Zusammenhang muss nicht erörtert werden, ob die Rechtsstellung

von betroffenen Grundeigentümern – wie der Beschwerdeführerin – durch

die vorübergehende Regelung im angefochtenen Beschluss schwerwiegend berührt

wird. Die provisorische Nutzungsordnung im angefochtenen Beschluss geht

insoweit über die Tragweite von Planungszonen (Art. 27 RPG) hinaus, als

ihr nicht lediglich negative Vorwirkung, sondern eine positive solche (mit

Regelungen zu Verfahren, Zuständigkeiten und anwendbarem Recht) zukommt, was

einer provisorischen kantonalen Nutzungszone entspricht (vgl. BGr, 23. November

2022, 1C_35/2022, E. 4.4.1). Auch handelt es sich vorliegend nicht um eine

Regelung im Sinn von Art. 27a RPG. Gestützt auf Art. 36 Abs. 2

RPG können durch Regierungsverordnung vorläufiges materielles kantonales

Raumplanungsrecht sowie Zuständigkeits- und Verfahrensrecht einschliesslich

Vorschriften über den Rechtsschutz erlassen werden (vgl. Ruch, Art. 36 N. 25).

Der angefochtene Beschluss dient der Umsetzung der eingetretenen Änderungen bei

der Rechtslage zur Anwendbarkeit von Art. 15 RPG und von Art. 25 Abs. 2

RPG in Weilerzonen gemäss Art. 33 RPV, und er bewegt sich im Rahmen der

Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes gemäss Art. 75 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101); in dieser Hinsicht

verhält es sich parallel zur Thurgauer Kleinsiedlungsverordnung (vgl. zu

letzterer BGr, 23. November 2022, 1C_35/2022, E. 5.1 und 5.2).

Für den angefochtenen Beschluss enthält Art. 36 Abs. 2 RPG in

genügender Weise die wichtigen bzw. wesentlichen Grundzüge und bildet insoweit

eine hinreichend bestimmte formell-gesetzliche Grundlage für die Einschränkung

verfassungsmässiger Rechte von Grundeigentümern. Auch im Übrigen wahrt der

angefochtene Beschluss den Delegationsrahmen von Art. 36 Abs. 2 RPG

(vgl. zum Ganzen VGr, 7. Dezember 2023, AN.2023.00014, E. 5.5 = BEZ

2024.

Nr. 7).

3.2

Gemäss dem

angefochtenen Beschluss war die bisherige Praxis des Kantons Zürich, sämtliche

Kernzonen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets des Richtplans als

Bauzonen zu bezeichnen, rechtswidrig, und es war rasch eine vorläufige Regelung

zur Behebung der Rechtsunsicherheit nötig. Dem Beschwerdegegner ist

beizupflichten, dass eine zeitliche und sachliche Dringlichkeit für die

Anordnung dieser Sicherungsmassnahme gegeben ist (vgl. auch Maja Saputelli,

Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets, in: pbg-aktuell 2/2023, S. 5 ff.,

7). Unter diesen Umständen versteht es sich von selbst, dass die vor Erlass der

VKaB vorgenommenen Untersuchungshandlungen nicht weiter gingen, als sie für die

getroffene Übergangsordnung erforderlich waren, und ausführlichere Abklärungen

für die Prüfung der angestrebten definitiven Nutzungsplanung in Aussicht

gestellt werden. Das Bundesgericht hat mit Bezug auf den Erlass der

Kleinsiedlungsverordnung des Thurgauer Regierungsrats vom 12. Mai 2020 (RB

TG 700.3) erwogen, dass die vorgängige Gewährung des rechtlichen Gehörs (Art. 29

Abs. 2 BV) und die Mitwirkung der Bevölkerung (Art. 4 RPG) bei einer

planerischen vorsorglichen Sicherungsmassnahme von beschränkter Dauer – wie

im dortigen Fall – entfällt (BGr, 23. November 2022, 1C_35/2022, E. 6.2).

Die dort angestellten Überlegungen lassen sich auf den vorliegenden Fall

übertragen. Aus dem Untersuchungsgrundsatz (§ 7 VRG) und dem Anspruch auf

Akteneinsicht (§ 8 VRG) ergeben sich im vorliegenden Zusammenhang keine

über Art. 29 Abs. 2 BV hinausgehenden Gehörsansprüche. Es ist auch

nicht ersichtlich, dass die vorgenommenen kantonalen Sachverhaltsabklärungen

bei den einzelnen Kleinsiedlungen gestützt auf das Geoinformationssystem (GIS),

verschiedene staatliche Register und Datenbanken ungenügend wären. Es erweist

sich deshalb nicht als rechtsverletzend, wenn der angefochtene Beschluss ohne

zusätzliche Abklärungen vor Ort, wie einen Augenschein, und ohne vorgängige

Anhörung der Beschwerdeführerin gefasst worden ist.

4.

4.1

Eine

allgemeine Regelung zu den Kriterien für die Zuweisung der Kleinsiedlungen zu

den verschiedenen Anhängen weist der angefochtene Beschluss nicht auf. Dies

bildet keinen Rechtsmangel. In der Begründung zum angefochtenen Beschluss wird

zu Recht dargelegt, dass "Weilerzone" im Wesentlichen ein Begriff des

Bundesrechts ist (vgl. auch Art. 33 RPV und BGr, 23. November 2022,

1C_35/2022, E. 4.1.1). Ebenso verhält es sich mit den Begriffen der

Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) und der vorläufigen Bauzone (vgl. dazu

BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc). Die Zuweisung zu den Anhängen (mit

Objektblättern) gemäss § 2 VKaB ist als (provisorische) Zonenfestsetzung

erfolgt. Die Anhänge sind Bestandteile des angefochtenen Beschlusses. Mit

diesen Festlegungen wird mit genügender Bestimmtheit die Zuordnung der

betroffenen Grundstücke zur massgeblichen Zonenordnung als Teil des

provisorischen Nutzungsplans vorgenommen. Es genügt, dass die Kriterien für die

dabei vorgenommene Kategorisierung im Zwischenbericht und in den Objektblättern

bzw. den Übersichtsplänen erläutert werden. Diese Dokumentation übernimmt die

Funktion eines Raumplanungsberichts nach Art. 47 RPV. Letzterer ist nicht

Bestandteil des Nutzungsplans, sondern der zugehörigen Entscheidungsgrundlagen

(zum Ganzen BEZ 2024 Nr. 7 E. 5.6).

4.2

Im

vorstehend bei E. 4.1 angesprochenen Zwischenbericht wird erläutert, dass

bei historisch gewachsenen Kleinsiedlungen ab mindestens acht bewohnten

Gebäuden eine Zuweisung zum vorläufigen Baugebiet aufgrund einer

Einzelfallbeurteilung in Betracht komme. Dabei würden als Zusatzkriterium die

Prägung und das Erscheinungsbild herangezogen, um zu beurteilen, ob die

Kleinsiedlung als Weiler oder als grösserer aussenliegender Ortsteil (bzw. als

vorläufiges Baugebiet) qualifiziert werden könne. Weiter werden nach dem

Zwischenbericht Kleinsiedlungen mit mindestens zwanzig bewohnten Gebäuden ohne

vertiefte Überprüfung dem vorläufigen Baugebiet zugeschlagen (vgl. auch Saputelli,

S. 9 f.). Als Bezugsgrösse für die Zahl der Wohngebäude hat der Beschwerdegegner

das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) einbezogen. Danach ist

nicht ohne Weiteres die Anzahl Wohneinheiten massgebend, sondern der

Gebäudebegriff. Ein Doppel-, Gruppen- und Reihenhaus zählt dabei ebenfalls als

ein Gebäude, wenn es einen eigenen Zugang von aussen hat und wenn zwischen den

Gebäuden eine senkrechte vom Erdgeschoss bis zum Dach reichende tragende

Trennmauer besteht (Art. 2 lit. b der Verordnung vom 9. Juni

2017.

über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister [VGWR;

SR 431.841]). Der Beschwerdegegner hat sich namentlich bei der Festlegung

der Mindestanzahl von acht bewohnten Gebäuden in einer Kleinsiedlung für die

Durchführung einer Einzelfallbeurteilung über das Vorliegen von vorläufigem

Baugebiet an der weiter fortgeschrittenen Richtplanrevision zur Kleinsiedlungsanpassung

im Kanton Thurgau orientiert.

4.3

Der Beschwerdegegner

hat im angefochtenen Beschluss keinen Gebrauch von der Möglichkeit gemacht, den

bundesrechtlichen Begriff des vorläufigen Baugebiets gemäss Art. 36 Abs. 3

RPG – im vorliegenden Zusammenhang – durch eine eigenständige

kantonale Regelung unter Berücksichtigung von Art. 15 RPG zu präzisieren

(vgl. dazu BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc und 5c/ee). Für die von der

Beschwerdeführerin verlangte Zuweisung zum vorläufigen Baugebiet ist also

erforderlich, dass die umstrittene Kleinsiedlung die Voraussetzungen der

Auffangregelung von Art. 36 Abs. 3 RPG erfüllt, das heisst zum

weitgehend überbauten Gebiet gehört (BEZ 2024 Nr. 7 E. 7.1).

4.4

Der

Begriff des weitgehend überbauten Gebiets gemäss Art. 36 Abs. 3 RPG

ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eng zu verstehen: Er umfasst im

Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken

innerhalb dieses Bereichs (BGE 132 II 218 E. 4.1; BGr, 11. Oktober

2021, 1C_635/2020, E. 3.4). Auch wenn der Grundsatz, das weitgehend

überbaute Gebiet als Bauzone zu qualifizieren, nicht mehr ausdrücklich in Art. 15

RPG steht, behält er auch nach der RPG-Revision von 2012 seine Gültigkeit (vgl.

Heinz Aemisegger/Samuel Kissling, Praxiskommentar Nutzungsplanung, Art. 15

N. 96). Das RPG knüpft am bestehenden baulichen Zustand an, das heisst an

den vorhandenen Bauten und deren Nutzungsmöglichkeiten sowie – im

Zusammenhang damit – unter anderem an der bereits erstellten

Infrastruktur. Eine "weitgehende Überbauung" ist eine effektiv

bewohnte und benutzte Häusergruppe, die zudem von derartiger Qualität

(Siedlungsstruktur) ist, dass sie sinnvollerweise nur der Bauzone zugeteilt

werden kann (vgl. BGE 116 Ia 197 E. 2b; BGr, 30. Oktober 2020, 1C_231/2019,

E. 2.3). Landwirtschaftliche Bauten sind nur ausnahmsweise für die

Bejahung eines Siedlungscharakters ausschlaggebend; dafür genügt es nicht, dass

eine Häusergruppe ihre landwirtschaftliche Funktion verloren hat (vgl. BGE 132 II 218 E. 4.1; BGr, 17. Juni 2020, 1C_442/2019, E. 4.2).

4.5

Gemäss

Ziffer 3.1.b der bei den Verfahrensakten befindlichen Arbeitshilfe des

Bundesamts für Raumentwicklung zu Weilerzonen von 2014 haben gewisse Kantone

bisher Weiler dahingehend definiert, dass sie maximal 10, 12 oder 15 bewohnte

Gebäude aufweisen dürften, und Siedlungen mit mehr Wohnbauten den Bauzonen

zugewiesen. Nach dieser Arbeitshilfe darf jedoch nicht ohne nähere Prüfung

davon ausgegangen werden, dass eine Häusergruppe mit einer grösseren Anzahl

Wohnbauten automatisch die Voraussetzungen von Art. 15 RPG erfülle. Das

Vorhandensein einer Siedlungsqualität bzw. Siedlungsstruktur und der dafür

üblichen Infrastruktur bilden wichtige Kriterien für die Annahme von Baugebiet

(vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 1C_231/2019, E. 2.3). Der Beschwerdegegner

hat die untere Schwelle für eine Einzelfallbeurteilung zur vorläufigen

Baugebietszuweisung einer Kleinsiedlung bei mindestens acht bewohnten Gebäuden

vor dem Hintergrund der angeführten Richtwerte der Arbeitshilfe des Bundesamts

für Raumentwicklung und des Verbots von Kleinstbauzonen (vgl. BGE 118 Ia 446

E. 2c) relativ tief angesetzt. Es ist aber nicht rechtsverletzend, wenn

die qualitative Einzelfallbeurteilung einer Kleinsiedlung bei der Fallgruppe

mit 8 bis 19 bewohnten Gebäuden anhand des vorne bei E. 4.2 erwähnten

Zusatzkriteriums der Prägung und des Erscheinungsbilds erfolgt. Dabei wurden

die Unterkriterien Anzahl Landwirtschaftsbetriebe, Anzahl Gewerbebetriebe,

Verhältnis von Wohngebäuden zu Nichtwohngebäuden/Ökonomiebauten, Neubauten seit

1972.

(ohne Ersatzbauten) und deren Bauart, ÖV(öffentlicher

Verkehr)-Erschliessung, Art der Umgebungsgestaltung (u. a. Zäune, Vorplätze, Tierhaltung)

betrachtet. Das genannte Zusatzkriterium und die dazugehörigen Unterkriterien

konkretisieren die Siedlungsstruktur und nicht primär die visuelle Erscheinung

der Kleinsiedlung. Da landwirtschaftliche Bauten (auch wenn sie mittlerweile

diese Funktion verloren haben) nach Bundesrecht für die Bejahung des

Siedlungscharakters ohnehin von untergeordneter Bedeutung sind, wurde mit dem

fraglichen Zusatzkriterium auch das Vorhandensein solcher Gebäude nicht in

allgemeiner Weise sachfremd berücksichtigt. Vielmehr ist diese Kriterienbildung

gesamthaft als bundesrechtskonform zu erachten (BEZ 2024 Nr. 7

E. 7.3). Auch die Beschwerdeführerin erhebt keine generellen Einwände

gegen die Sachgerechtigkeit dieser Kriterien. Sie behauptet jedoch, diese Kriterien

seien bei der betroffenen Kleinsiedlung erfüllt.

5.

5.1

Die

Kleinsiedlung Vorderbuchenegg ist südöstlich des Ortskerns von Stallikon

gelegen und befindet sich mehr als 200 m höher auf dem Rücken der

Albiskette. Sie erstreckt sich auf der Passhöhe beidseits entlang der zum

kantonalen Strassennetz gehörenden Bucheneggstrasse, die vom Reppischtal ins

Sihltal führt. Gemäss dem bei den Akten liegenden Übersichtsplan bestanden im

Perimeter fünf bewohnte Gebäude, die allesamt vor 1971 erstellt worden waren.

In den Bemerkungen wurde beigefügt, dass nach Angaben der Gemeinde Stallikon

acht bewohnte Gebäude vorhanden seien; das diesbezügliche Kriterium wurde

insgesamt als erfüllt bewertet. Weiter wurden im Übersichtsplan die bereits

allgemein behandelten weiteren Beurteilungskriterien (vgl. oben E. 4.5)

tabellarisch bewertet. Es handelt sich um eine historisch gewachsene Siedlung

mit geschlossenem Bild. Sie ist von anderen Siedlungen räumlich abgegrenzt

sowie ausreichend erschlossen und erfüllt damit die Anforderungen an die

genannte Zuteilung. Hingegen fehlt es an den Voraussetzungen für die Zuteilung

zu einer Bauzone: Als nicht gegeben wurde das für die Zuteilung zu einer Bauzone

erforderliche Kriterium der Prägung bzw. des Erscheinungsbilds beurteilt

("bestehende Restaurationsbetriebe, grosser Parkplatz für

Erholungsnutzung; keine landwirtschaftliche Nutzung mehr, jedoch Gebäude

mehrheitlich mit traditioneller Aufteilung von Wohn- und Ökonomieteil;

ländliche Erscheinung"). Ebenfalls berücksichtigt wurde der Umstand, dass

die Kleinsiedlung über keine ÖV-Güteklasse verfügt.

5.2

In der

Beschwerdeschrift wird sinngemäss vorgebracht, es sei bei der Kleinsiedlung

Vorderbuchenegg unter Einbezug von umliegenden Liegenschaften im

Siedlungszusammenhang von 12 bewohnten Gebäuden auszugehen. Die

Beschwerdeführerin rügt die Angaben im Übersichtsplan zu den bewohnten Gebäuden

als unzutreffend. Ebenso kritisiert sie, dass der Beschwerdegegner im Rahmen

der ergänzenden Bemerkung im Übersichtsplan den Einbezug von bereits

bewilligten, aber bei Erlass der VKaB noch nicht erstellten Neubauten abgelehnt

hat. Zudem macht die Beschwerdeführerin eine Dominanz der

nichtlandwirtschaftlichen Nutzungen bei der Kleinsiedlung geltend. Nicht nur

bestehe keine bäuerliche Siedlungsstruktur mehr, sondern die Kleinsiedlung

werde durch die (teils ehemaligen) Restaurantbetriebe und Wohnbauten sowie den

Grossparkplatz mit eigenem Richtplaneintrag geprägt. Wesentlich sei auch die

rege und bewilligte Neubautätigkeit bezüglich Wohnbauten in den letzten Jahren;

dies weise darauf hin, dass die Kleinsiedlung als Bauzone gelebt werde. In der

Eingabe vom 18. März 2024 hat die Beschwerdeführerin ergänzend auf eine

Stellungnahme des Gemeinderats Stallikon vom 12. März 2024 im Rahmen der

Richtplanrevision verwiesen. Dieser hat ausgeführt, die Kleinsiedlung setze

sich aus drei Siedlungsteilen zusammen, die ein Kleindorf bilden würden. Im

nördlichen Teil gebe es ein Ensemble mit Wohnen und Gastronomie (mit einem

bewilligten Ersatzneubau). Im südlichen Teil habe sich auf der Ostseite der

ehemalige Bauernhof befunden, der nun erneuert werde, sowie eine nicht mehr

genutzte Scheune, bei der ebenfalls die Baubewilligung für ein Wohnhaus erteilt

worden sei. Auf der Westseite im südlichen Teil seien mehrere Wohnbauten

vorhanden, die aus ehemaligen Restaurants und Bauernbetrieben hervorgegangen

seien; dort seien die Bewilligungen für einen Ersatzneubau und einen

zusätzlichen Neubau erteilt worden.

5.3

Auch wenn

die soeben wiedergegebene Stellungnahme des Gemeinderats Stallikon vom

12.

März 2024 aus einem anderen raumplanungsrechtlichen Verfahren stammt

(vgl. dazu auch unten E. 7), schliesst dies entgegen dem Beschwerdegegner

die Berücksichtigung für die Zustandsbeschreibung der Kleinsiedlung nicht aus,

zumal der Beschwerdegegner nicht konkret abweichende Anhaltspunkte zur

Siedlungsprägung ins Feld geführt hat. Weiter braucht vorliegend nicht

abschliessend geklärt zu werden, ob rechtskräftig bewilligte, aber nicht

erstellte Wohnbauten im Rahmen des angefochtenen Beschlusses als bestehend zu

gelten hatten. Jedenfalls sind rechtmässig bestehende Bauten im

Urteilszeitpunkt beim vorliegenden Beschwerdeverfahren von Bedeutung. Der

einzige, bewilligte Neubau eines bewohnten Gebäudes (auf der grünen Wiese), und

zwar im südwestlichen Siedlungsteil auf Kat.-Nr. 03, wie er auch vom

Gemeinderat Stallikon angesprochen worden ist (vgl. oben E. 5.2), ist

aufgrund der Daten im GWR im Jahr 2024 erstellt worden und somit bestehend. Die

übrigen erwähnten Baubewilligungen aus den letzten Jahren betreffen Um- oder

Ersatzbauten für bestehende Gebäude. Ausserdem sind bewohnte Gebäude aus der

Umgebung der Kleinsiedlung einzubeziehen, soweit der Siedlungszusammenhang

gegeben ist bzw. der Gebäudeabstand in der Regel nicht mehr als die Rufdistanz

(20–30 m) beträgt (vgl. dazu VGr, 25. Januar 2024, AN.2023.00008,

E. 8.3). Nach diesem Massstab ist ein Siedlungszusammenhang zur

betroffenen Kleinsiedlung beim bewohnten Gebäude auf der an den Zonenperimeter

angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 04 anzunehmen, entgegen der

Beschwerdeführerin jedoch nicht bei jenem auf dem viel weiter entfernten

Grundstück Kat.-Nr. 05. Der Beschwerdeführerin kann auch nicht gefolgt

werden, wenn sie beim Restaurantgebäude (Vers.-Nr. 06) auf Kat.-Nr. 07

eine Zählung als bewohntes Gebäude verlangt, weil dieses für Wohnzwecke

umgenutzt werden könne. Wesentlich ist vielmehr, dass diese Baute im GWR als

Gebäude ohne Wohnnutzung verzeichnet ist. Insgesamt ergibt sich eine Zahl von

zehn bewohnten Gebäuden im Siedlungszusammenhang der Kleinsiedlung.

5.4

Landwirtschaftliche

Nutzungen sind bei der betroffenen Kleinsiedlung für den heutigen Zeitpunkt

weder vom Beschwerdegegner geltend gemacht noch ersichtlich. Nicht nur aus dem

Übersichtsplan, sondern auch aus der Stellungnahme des Gemeinderats Stallikon vom

12.

März 2024 geht aber der ursprünglich landwirtschaftliche Charakter des

Baubestands in der Kleinsiedlung hervor. Dieser fällt entgegen der

Beschwerdeführerin weiterhin stark ins Gewicht (vgl. vorne E. 4.4). Die

Siedlungsstruktur ist durch ein lockeres Bebauungsmuster gekennzeichnet. Die

punktuellen landwirtschaftsfremden Gewerbenutzungen – namentlich die

Restaurantliegenschaften – vermögen die ländliche Prägung nicht zu ändern.

Zutreffend ist, dass in der Kleinsiedlung heute Wohnnutzungen im Vordergrund

stehen. Mit dem erwähnten Neubau auf Kat.-Nr. 03 sowie den erfolgten Um-

und Ersatzbauten in neuester Zeit sind aber selbst nach der detaillierten

Aufstellung der Beschwerdeführerin lediglich eine relativ geringe Anzahl an

Wohneinheiten hinzugekommen. Die betroffene Liegenschaft der Beschwerdeführerin

befindet sich am Rand der Kleinsiedlung, im Übergang zur Landwirtschaftszone.

Die Kleinsiedlung ist Bestandteil des Objekts Nr. 1004 "Albiskette"

im kantonalen Inventar der Landschaftsschutzobjekte und des Objekts

Nr. 1306 "Albiskette-Reppischtal" im Bundesinventar der

Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN). Die

verkehrsmässige Infrastruktur weist angesichts der Ausgestaltung des

Strassennetzes (inkl. Grossparkplatz) über den raumplanerischen Bedarf allein

für die bisherige Kleinsiedlung hinaus. Diesem Umstand kommt jedoch unter

Berücksichtigung der bisher geringen baulichen Entwicklung kein grosses Gewicht

bei der Würdigung der Siedlungsstruktur zu. Eine Erschliessung mit dem

öffentlichen Verkehr ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. Unter diesen

Umständen lässt sich bei objektiver Betrachtung weder sagen, dass in jüngerer

Zeit eine rege Neubautätigkeit in der Kleinsiedlung stattgefunden hat, noch

dass letztere ganz klar einen Bauzonencharakter aufweist. Vielmehr sprechen die

dargelegten Gesichtspunkte zum Baubestand und zur Siedlungsstruktur gegen das

Vorliegen von weitgehend überbautem Gebiet im Sinn von Art. 36 Abs. 3

RPG.

6.

6.1

Zusätzlich

beansprucht die Beschwerdeführerin eine Zuweisung zum (vorläufigen) Baugebiet

aufgrund der Vorgeschichte und des Vertrauensschutzes. Sie beruft sich darauf,

dass die Baudirektion bei der betroffenen Kleinsiedlung die Festsetzung des

Quartierplans "Buchenegg Ost" am 23. Februar 2021 und die

Festsetzung des Quartierplans "Buchenegg" am 8. März 2022

genehmigt hat. Beide Quartierpläne sind in Rechtskraft erwachsen. Die

Beschwerdeführerin macht geltend, mit den Quartierplänen sei unlängst die

Zugehörigkeit zu einer bundesrechtskonformen Bauzone bestätigt worden. Den

Grundeigentümern würden mit den Quartierplänen Landverluste und erhebliche

Kosten für die Erschliessung des Lands zur Überbauung auferlegt. Sie habe ihr

Bauvorhaben, das bestehende bewohnte Gebäude auf der betroffenen Parzelle durch

zwei Mehrfamilienhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage zu ersetzen, nur wegen der

Quartierplanbedürftigkeit des Grundstücks nicht realisieren können. Dieses

Hindernis sei seit dem Vorliegen des Quartierplans Buchenegg ausgeräumt. Der im

Sachverhalt (oben II.A) erwähnte Wechsel der Katasternummer ihres Grundstücks

rühre aus dem administrativen Vollzug dieses Quartierplans her. Dennoch habe

die Baudirektion im Hindernisbrief vom 17. November 2022 angekündigt, dem

Bauprojekt wegen der VKaB die Bewilligung nicht zu erteilen. Es sei

widersprüchlich und stossend, einer Grundeigentümerschaft die Belastungen des

Quartierplans aufzuerlegen und daraufhin das Grundstück provisorisch einer

Nichtbauzone zuzuweisen. Vielmehr müsse die Kleinsiedlung bei einer

Gesamtabwägung der betroffenen Interessen bereits bei der vorliegenden

provisorischen Zuteilung (weiterhin) als Bauzone qualifiziert werden.

6.2

Gemäss

Art. 15 Abs. 1 RPG sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem

voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Nutzungspläne werden

nach Art. 21 Abs. 2 RPG überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn

sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Ein Nutzungsplan kann

allerdings seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit

aufweist. Ob eine Plananpassung aufgrund veränderter Verhältnisse

gerechtfertigt ist, beurteilt sich aufgrund einer Interessenabwägung (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.2; 132 II 408 E. 4.2). Der Grundsatz der

Planbeständigkeit relativiert sich indessen für die Frage der Zulässigkeit von

raumplanerischen Sicherungsmassnahmen wie einer Planungszone (Art. 27 RPG)

oder einer provisorischen Nutzungsordnung nach Art. 36 Abs. 2 RPG. Je

nach Ausgangslage sind solche Sicherungsmassnahmen schon nach relativ kurzer

Zeit rechtmässig. Sie stehen dann mit dem Grundsatz der Planbeständigkeit oder

mit dem Anspruch auf Vertrauensschutz (Art. 9 BV) im Widerspruch, wenn

eine blosse Überprüfung der bisherigen Zonenordnung ausgeschlossen ist, weil

die Nutzungsvorschriften gerade erst den bestehenden Verhältnissen angepasst

worden sind oder sich seit deren Erlass keinerlei Änderungen ergeben haben, die

sich für die Raumplanung überhaupt als erheblich erweisen könnten (vgl. zu

diesen Grundsätzen bei einer Planungszone BGr, 13. September 2018,

1C_149/2018, E. 2.4; BGr, 23. August 2022, 1C_530/2021, E. 5.3

und 6.2). Das Bundesgericht hat in einem Baubewilligungsverfahren bei der

Kleinsiedlung Habersaat in Aeugst am Albis, deren Zonierung als Bauzone in der

Ortsplanung von der kantonalen Baudirektion im Oktober 2015, das heisst

zeitlich nur kurz nach Erlass des kantonalen Richtplans 2015, genehmigt worden

war, eine akzessorische Überprüfung des bisherigen Nutzungsplans als nicht

zulässig erachtet. Das Bundesgericht fügte jedoch bei, es beständen keine

Anhaltspunkte, dass die kantonalen Behörden nicht gewillt seien, im Rahmen der

Prüfung und Genehmigung kommunaler Nutzungspläne künftig die Vorgaben der

Richtplanung zu beachten und umzusetzen (BGr, 5. März 2020, 1C_25/2019,

E. 6.2). Erst im Nachgang zum soeben genannten Urteil haben die kantonalen

Behörden die Lückenhaftigkeit der kantonalen Rechtsgrundlagen für die

Zonenzuweisung von Kleinsiedlungen und den bundesrechtlichen Anpassungsbedarf

erkannt. Im heutigen Zeitpunkt ist es nicht von vornherein ausgeschlossen, die

Zonenzuweisung auch für Kleinsiedlungen zu überprüfen, bei denen die kommunale

Ortsplanung jünger als der Richtplan 2015 ist und dennoch Neubaumöglichkeiten

für Grundstücke in Kleinsiedlungen vorsieht. In derartigen Fällen kommt aber

dem Grundsatz der Planbeständigkeit bzw. dem Vertrauensschutz an der

Baugebietsqualität im Rahmen der Interessenabwägung, die für eine Zuweisung der

Kleinsiedlung zu einer provisorischen kantonalen Nichtbauzone (Weilerzone oder

Landwirtschaftszone) anzustellen ist, ein hohes Gewicht zu (vgl. Saputelli,

S. 8 f.). Im Unterschied dazu muss das Gebot der Anpassung an die

Anforderungen des RPG regelmässig Vorrang haben bei Kleinsiedlungen, deren

bisheriger Nutzungsplan älter als der Richtplan 2015 ist. Dort steht der

Zuweisung zu einer provisorischen Nichtbauzone nicht entgegen, wenn das Alter

der bisherigen Nutzungsplanung sich noch nicht dem 15-jährigen Planungshorizont

angenähert hat (zum Ganzen BEZ 2024 Nr. 7 E. 6.2).

6.3

Der

Beschwerdegegner hat vor Verwaltungsgericht unwidersprochen dargelegt, dass die

bisherige Zonierung der Kleinsiedlung Vorderbuchenegg (samt Kernzonenplänen)

von der Gemeinde im Jahr 2010 festgesetzt und im Jahr 2012 vom Beschwerdegegner

genehmigt worden ist. Die Grundnutzungsordnung bei dieser Kleinsiedlung ist

älter als der Richtplan 2015. Von daher läuft die Zuweisung der Kleinsiedlung

zu einer provisorischen kantonalen Weilerzone nach den soeben dargelegten

Grundsätzen (oben E. 6.2), entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin,

nicht dem Grundsatz der Planbeständigkeit und dem Vertrauensschutz zuwider.

6.4

Was die

von der Beschwerdeführerin ins Feld geführte Rechtskraft der beiden

Quartierpläne betrifft, so ist zu berücksichtigen, dass der Quartierplan ein

Instrument der Sondernutzungsplanung bildet, mit dem durch eine Verbindung von

Massnahmen der Landumlegung und der Erschliessung eingezontes Land überbaubar

gemacht und eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung

ermöglicht werden soll (vgl. VGr, 23. Januar 2020, VB.2018.00615,

E. 3.2; 27. Juni 2019, VB.2018.00515, E. 2.1). Nach der Regelung

von § 124 Abs. 1 PBG ist der Quartierplan grundsätzlich auf Bauzonen

zu beschränken. In § 1 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978

(LS 701.13) werden die Voraussetzungen für den ausnahmsweisen Einbezug von

Land ausserhalb der Bauzonen in einen Quartierplan präzisiert. Die Einleitung

und die Durchführung eines Quartierplanverfahrens setzen nach der kantonalen

Praxis grundsätzlich voraus, dass das Quartierplangebiet in der Bauzone liegt.

Die Ausarbeitung eines solchen Plans ist unter Umständen auch dann statthaft,

wenn noch nicht rechtskräftig über die Zugehörigkeit des Gebiets zur Bauzone

entschieden wurde (vgl. RB 1980 Nr. 114; BGr, 29. Februar 2000,

1P.409/1999, E. 3d). Darüber hinaus kann nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung der Vorgeschichte einer Nutzungsplanfestsetzung ein solches

Gewicht zukommen, dass sich daraus die begründete Erwartung einer Einweisung

von Land in eine Bauzone ergibt. Namentlich die Erschliessungsplanung oder

durchgeführte Baulandumlegungen vermögen das Vertrauen zu wecken, davon

erfasstes Land werde im neu zu erlassenden Zonenplan der Bauzone zugewiesen.

Die Vorgeschichte und der Vertrauensschutz verleihen jedoch einem

Grundeigentümer keinen unbedingten Anspruch auf Zuteilung seiner Parzelle zu

einer RPG-konformen Bauzone. Die Verwirklichung der Raumplanungsgrundsätze hat

Vorrang vor der Beständigkeit eines altrechtlichen Plans. Wesentlich ist

zunächst, ob die Vorgeschichte eine Abfolge von Ereignissen umfasst, die auf

die Einzonung des Gebiets ausgerichtet war. Die Berufung auf

Vertrauensschutzinteressen setzt weiter voraus, dass keine Kollision mit dem

Interesse an der richtigen Durchsetzung einer RPG-konformen Nutzungsplanung

erkennbar war (vgl. BGr, 28. Januar 2014, 1C_493/2013, E. 2.3 mit

Hinweisen).

6.5

Der

Quartierplan Buchenegg im nördlichen Teil der Kleinsiedlung hat die bereits

überbauten Privatgrundstücke mit den heutigen Kat.-Nrn. 07 und 02 und den

dazwischen liegenden Abschnitt der vorbestehenden Strassenparzelle (L-Strasse)

umfasst. Wie dargelegt, gehört Kat.-Nr. 02 der Beschwerdeführerin im

vorliegenden Verfahren. Die am 27. Juli 2016 von der Baudirektion

genehmigte Einleitung des Quartierplans wurde beim Baurekursgericht

angefochten. Dieses wies das Rechtsmittel am 13. Juni 2017 ab. In den

Erwägungen wurde das Ungenügen der bestehenden Zufahrt – selbst bei einer

Abnahme des Zufahrtsverkehrs im Fall der Realisierung des Bauprojekts der

heutigen Beschwerdeführerin – festgehalten. Weiter wurde dargelegt, das

Beizugsgebiet sei auf die vorgenannten Parzellen in der Kern- bzw. Bauzone zu

beschränken; der Antrag auf Einbezug von angrenzendem Landwirtschaftszonenland

wurde abgelehnt. Dieser Rekursentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

Die Baudirektion führte in der Verfügung BDV-Nr. 010 vom 8. März 2022

über die Festsetzung des Quartierplans Buchenegg erneut unter Hinweis auf den

bisherigen Zonenplan aus, das Beizugsgebiet liege innerhalb der Bauzone. Im

vorliegenden Zusammenhang ist weiter von Interesse, dass die Baudirektion

gemäss dieser Verfügung das Quartierplanvorhaben der Erschliessungsverbesserung

als in der Landschaftsschutzzone IIIB gemäss Verordnung der Baudirektion

vom 10. April 1995 zum Schutz von Natur- und Landschaftsschutzgebieten mit

überkommunaler Bedeutung in der Gemeinde Stallikon befindlich und mit dieser

Schutzzone vereinbar erachtet hat. Sodann hat der Quartierplan Buchenegg Ost im

südöstlichen Teil der Kleinsiedlung die überbauten Privatgrundstücke mit den

heutigen Kat.-Nrn. 011 und 012 sowie die neue Strassenparzelle Kat.-Nr. 013

umfasst. In der Verfügung BDV-Nr. 014 der Baudirektion vom

23.

Februar 2021 über die Festsetzung dieses Quartierplans steht unter

Hinweis auf den bisherigen Zonenplan wiederum, das Beizugsgebiet liege in der

Bauzone. Gleichzeitig wurde auch dort auf die Lage des Quartierplanvorhabens der

Neuerschliessung in der Landschaftsschutzzone IIIB hingewiesen und die

Vereinbarkeit mit dieser Schutzzone bejaht.

6.6

Der

Beschwerdeführerin ist einzuräumen, dass die Quartierpläne Buchenegg und

Buchenegg Ost jünger als der Richtplan 2015 sind und die zuständigen Behörden

dabei von der Zugehörigkeit der Quartierplangebiete zur Bauzone ausgegangen

sind. Mit der umstrittenen Zuteilung zur provisorischen kantonalen Weilerzone

sind Neubauten – im Unterschied zu Ersatzneubauten – auf dem

beschwerdeführerischen Grundstück ausgeschlossen (vgl. § 7 in Verbindung

mit § 11 VKaB). Immerhin bleibt nach dem bisherigen Richtplan bei

richtiger Betrachtung unklar, ob eine bestehende Kleinsiedlung der Kategorie

Bauzone oder Nichtbauzone zuzurechnen ist; der angefochtene Beschluss setzt

vorläufig die Anforderungen um, die sich aus Art. 15 und Art. 25

Abs. 2 RPG für Kleinsiedlungen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets

des Richtplans ergeben (vgl. BEZ 2024 Nr. 7 E. 5.5 und 6.3 sowie

oben E. 3.1). Hinzu kommt, dass die betroffene Kleinsiedlung im Gebiet

eines eidgenössischen und eines kantonalen Landschaftsschutzinventars liegt

(vgl. oben E. 5.4). Im Objektblatt des erwähnten BLN-Objekts Nr. 1306

steht das Schutzziel 3.14, den typischen Siedlungscharakter mit Weilern

und Einzelhöfen zu erhalten. Im Rahmen der oben in E. 6.5 angesprochenen

Schutzverordnung der Baudirektion von 1995 erstreckt sich die

Landschaftsschutzzone IIIB bis rund um den Nahbereich der vorbestehenden

Gebäude. Bei der Genehmigung der Festsetzung der Quartierpläne hat sich die

Baudirektion mit der Vereinbarkeit der Quartierplananlagen mit dieser

Landschaftsschutzzone auseinandergesetzt (vgl. oben E. 6.5). Aus diesen

Genehmigungsverfügungen geht in erkennbarer Weise hervor, dass bei der

Kleinsiedlung Interessen an der Erhaltung der schutzwürdigen Landschaft von

Belang sind. Dies muss im Hinblick auf eine allfällige Neuüberbauung auch für

den Nahbereich um die bisherige Wohn-/Gewerbeliegenschaft der Beschwerdeführerin

auf Kat.-Nr. 02 gelten, der von der Landschaftsschutzzone IIIB

ausgenommen ist, zumal dieser sich im Randbereich der Kleinsiedlung an einer

exponierten Aussichtslage befindet. Entgegen der Beschwerdeführerin kann unter

diesen Umständen nicht gesagt werden, dass insbesondere die Rechtskraft des

Quartierplans Buchenegg bei diesem Grundstück einen nachträglichen planerischen

Eingriff von vornherein ausschliesst, weil objektiv keine Kollision zum

Interesse an der richtigen Durchsetzung einer RPG-konformen Nutzungsplanung erkennbar

war. Vielmehr stehen einer allfälligen baulichen Verdichtung auf der Parzelle

namentlich Interessen des Landschaftsschutzes entgegen.

6.7

Es hält der gebotenen Überprüfung (oben E. 2) zur Abwägung

zwischen den von der Beschwerdeführerin ins Feld geführten Interessen und den

entgegenstehenden plansichernden Interessen noch stand, dass der

Beschwerdegegner den plansichernden Interessen den Vorrang eingeräumt und das

Grundstück der Beschwerdeführerin im Rahmen der Kleinsiedlung Vorderbuchenegg

einer provisorischen kantonalen Weilerzone zugeteilt hat. Auch die

Berufung der Beschwerdeführerin auf die Vorgeschichte und

Vertrauensschutzinteressen vermögen dieses Ergebnis nicht erfolgreich in Frage

zu stellen. Zusammengefasst vermag die Beschwerdeführerin mit ihren Einwänden

gegen die Einzelfallbeurteilung im angefochtenen Beschluss zu ihrem betroffenen

Grundstück bzw. zur Kleinsiedlung Vorderbuchenegg nicht durchzudringen, was zur

Abweisung der Beschwerde führt, soweit darauf einzutreten ist.

6.8

Anzumerken

bleibt immerhin, dass sich in einer Konstellation wie der vorliegenden

ernsthaft die Frage nach einer Vertrauenshaftung für unnötige Projektierungs-

und Erschliessungskosten stellt (vgl. oben E. 6.4; vgl. ferner BGr,

10.

August 2010, 1C_487/2009, E. 8.1 und 8.3; 22. August

2024, 1C_588/2023, 1C_593/2023 und 1C_602/2023, E. 8.4; BGE 132 II 218

E. 6.1 und 6.4; 125 II 431 E. 5.d und 6). Allfällige

derartige Entschädigungsfolgen sind indes nicht Gegenstand des vorliegenden

planungsrechtlichen Verfahrens.

7.

Vom 1. Dezember 2023 bis zum 15. März 2024 hat

die öffentliche Auflage zur Teilrevision des kantonalen Richtplans und zur

damit verbundenen PBG-Teilrevision im Hinblick auf die Kleinsiedlungsthematik

im kantonalen Amtsblatt stattgefunden (ABl 2023-12-01; Meldungsnummer

RP-ZH01-0000000331). Wie aus den veröffentlichten Unterlagen hervorgeht, wurde

im Rahmen dieser Vorlage die Zuteilung der einzelnen Kleinsiedlungen im

Nachgang zum Beschluss der VKaB nochmals überprüft. Die neue Vorlage schlägt

vor, auf Stufe der Richtplanung die Kleinsiedlung Vorderbuchenegg als Weiler

und damit als Nichtsiedlungsgebiet zu bezeichnen. Bei der damit zur Debatte

gestellten möglichen neuen Festlegung des Siedlungsgebiets handelt es sich um

einen planerischen Akt, welcher insbesondere den Anforderungen von Art. 8a

in Verbindung mit Art. 15 RPG zu entsprechen hat. Die Sachgerechtigkeit

der vorliegend angefochtenen Übergangsordnung, die sich bei den einzelnen

Kleinsiedlungen nach Art. 36 Abs. 3 RPG richtet (vgl. vorne E. 4),

wird durch allenfalls davon abweichende Anträge für die künftige Anpassung der

Richtplanung nicht in Frage gestellt. Im vorliegenden Zusammenhang braucht

daher nicht weitergehend auf die am 1. Dezember 2023 aufgelegte Vorlage

eingegangen zu werden.

8.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und bleibt ihr eine

Parteientschädigung versagt (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 4'270.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE);

c) das Bundesamt für Umwelt (BAFU).