Ausweisung

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF240104-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming Beschluss vom 7. November 2024 in Sachen A._____, Gesuchsgegner und Berufungskläger gegen B._____ AG, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ betreffend Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 25. September 2024 (ER240041)

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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2) "1. Es sei dem Gesuchsgegner zu befehlen, der gesuchstellenden Partei die 2.5-Zimmerwohnung, 2. OG, inkl. Kellerabteil, C._____str. 1, D._____, sowie den Einstellplatz Nr. 2 in der Einstellhalle C._____-str. 3/1/4, D._____, unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sowie unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel abzugeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.

2. Das Stadtammannamt D._____ sei anzuweisen, den Befehl gemäss Ziff. 1 hiervor nach Eintritt der Vollstreckbarkeit auf erstes Verlangen der gesuchstellenden Partei mittels Zwangsräumung zu vollstrecken.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8,1% Mehrwertsteuer) zulasten der gesuchsgegnerischen Partei." Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon: (act. 10 = act. 13)

1. Dem Gesuchsgegner wird befohlen, die 2.5-Zimmerwohnung im 2. OG, an der C._____-str. 1, D._____, inklusive Kellerabteil, sowie den Einstellplatz Nr. 2 in der Einstellhalle C._____-str. 3/1/4, D._____, unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.

2. Das Stadtammannamt D._____ wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen der Gesuchstellerin diesen Befehl gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen.

3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 910.– festgesetzt. Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.

4. Die Entscheidgebühr wird dem Gesuchsgegner auferlegt, jedoch mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der

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Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin diesen Betrag zu ersetzen.

5. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von Fr. 800.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 6./7. Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung. Berufungsanträge: des Berufungsklägers (act. 14; sinngemäss): In Gutheissung der Berufung sei das Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 25. September 2024 aufzuheben und es sei das Ausweisungsgesuch der Berufungsbeklagten abzuweisen.

Erwägungen:

Sachverhalt

I.

1. Der Gesuchsgegner und Berufungskläger des vorliegenden Verfahrens (fortan Berufungskläger) ist seit April 2022 Mieter einer 2.5-Zimmer-Wohnung an der C._____-str. 1 in D._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'646.– (act. 3/5-7). Weiter mietete er seit Mai 2022 den Einstellplatz Nr. 2 in der Einstellhalle C._____-str. 3/1/4 in D._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 104.– (act. 3/8-9). Am 29. Mai 2024 kündigte die Vermieterin (Gesuchstellerin und heutige Berufungsbeklagte; fortan Berufungsbeklagte) die vorerwähnten Mietverhältnisse wegen Zahlungsrückstands auf den 30. Juni 2024 (act. 3/15-16). Mit Eingabe vom 12. Juli 2024 machte sie sodann beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon (fortan Vorinstanz) mit den eingangs genannten Rechtsbegehren das Ausweisungsverfahren gegen den Berufungskläger anhängig (act. 1 und act. 3/1-19).

2. Nach Eingang des der Berufungsbeklagten auferlegten Kostenvorschusses (act. 4 und act. 6) wurden die Parteien am 31. Juli 2024 zur Hauptver-

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handlung auf den 20. September 2024 vorgeladen (act. 7). Nach durchgeführter Hauptverhandlung, zu welcher nur der Berufungskläger erschienen war (Prot. VI S. 4), hiess die Vorinstanz in der Folge das Ausweisungsbegehren gut und erliess den eingangs wiedergegebenen Ausweisungsentscheid vom 25. September 2024 (act. 10 = act. 13). Dieser wurde dem Berufungskläger am 7. Oktober 2024 zugestellt (act. 11/2).

3. Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 16. Oktober 2024 (Poststempel) rechtzeitig Berufung bei der hiesigen Instanz (act. 14 und Beilagen act. 16/1-3).

4. Die Akten der Vorinstanz wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-11). Von der Einholung einer Berufungsantwort wurde abgesehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO) und auf das Einholen eines Kostenvorschusses (Art. 98 ZPO) verzichtet.

Erwägungen

II.

1. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung oder die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz (fristgemäss) schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dass die Berufung Anträge enthalten muss, geht aus dem Wortlaut von Art. 311 ZPO nicht ausdrücklich hervor, ergibt sich aber von selbst aus der Pflicht zur Begründung, welche entsprechende (zu begründende) Anträge implizit voraussetzt. Es ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und inwiefern er abgeändert werden sollte (Begründungslast; ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. Aufl. 2016, N 34 ff. zu Art. 311 ZPO). Bei Eingaben von Laien ist dabei sehr wenig zu verlangen. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung muss wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei leidet (vgl. auch OGerZH NQ110031 vom 9. August 2011, OGerZH PF110034 vom 22. August 2011).

1. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung oder die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz (fristgemäss) schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dass die Berufung Anträge enthalten muss, geht aus dem Wortlaut von Art. 311 ZPO nicht ausdrücklich hervor, ergibt sich aber von selbst aus der Pflicht zur Begründung, welche entsprechende (zu begründende) Anträge implizit voraussetzt. Es ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und inwiefern er abgeändert werden sollte (Begründungslast; ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. Aufl. 2016, N 34 ff. zu Art. 311 ZPO). Bei Eingaben von Laien ist dabei sehr wenig zu verlangen. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung muss wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei leidet (vgl. auch OGerZH NQ110031 vom 9. August 2011, OGerZH PF110034 vom 22. August 2011).

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2. Die Rechtsmitteleingabe des Berufungsklägers enthält keinen ausdrücklichen Antrag (act. 14). Seiner Eingabe lässt sich jedoch zweifelsfrei entnehmen, dass er sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Abweisung des Ausweisungsbegehrens beantragt.

III.

1. Der Berufungskläger bestritt vor Vorinstanz die Gültigkeit der Zahlungverzugskündigung nicht. Er machte im Kern geltend, aus gesundheitlichen Gründen und mangels neuer Wohnung nicht umgehend ausziehen zu können (Prot. VI S. 5 ff.).

2. Hinsichtlich der allgemeinen Ausführungen zum Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO sowie zur Zahlungsverzugskündigung im Sinn von Art. 257d OR kann – um Wiederholungen zu vermeiden – auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 13 S. 3 f.). Diese hatte erwogen, die Berufungsbeklagte habe mit der Zahlungsaufforderung vom 17. April 2024 und der Kündigung vom 29. Mai 2024, welche nach der uneingeschränkten Empfangstheorie ungeachtet der tatsächlichen Kenntnisnahme des Kündigungsschreibens als am 31. Mai 2024 zugestellt gelte, die Formen und Fristen von Art. 257d und 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 30. Juni 2024 aufgelöst. Der Berufungskläger befinde sich daher heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Der rechtlich relevante Sachverhalt sei unbestritten und die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten sei daher stattzugeben (act. 13 S. 4).

3. Der Berufungskläger führt in der Berufungsschrift aus, er sei die letzten Monate schwer krank geworden, psychisch und physisch. Er sei mehrmals operiert worden und kämpfe mit den Folgen. Dies habe ihn an der Weiterführung seines Geschäfts und damit am Erzielen eines Einkommens gehindert. Er wisse nicht, wohin er gehen solle, und wünsche sich, dass seine Situation auch aus menschlicher Sicht betrachtet werde und man ihm ein letztes Mal entgegenkomme (act. 14).

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4. Mit diesen Ausführungen in der Berufungsschrift genügt die Berufung den vorerwähnten Anforderungen an die Begründungslast (vgl. Ziff. II.1) nicht. Der Berufungskläger setzt sich mit den Erwägungen der Vorinstanz bezüglich der Gründe für die Ausweisung (Weiterbenutzung des Mietobjektes trotz gültiger Kündigung) mit keinem Wort auseinander und legt in der Berufungsschrift nicht ansatzweise dar, weshalb der angefochtene Entscheid seiner Auffassung nach unrichtig sein soll. Damit kommt der Berufungskläger seiner Begründungsobliegenheit nicht nach, weshalb auf die Berufung nicht einzutreten ist.

5. Sofern der Berufungskläger mit seiner Bitte um Entgegenkommen sinngemäss um Mieterstreckung ersuchen wollte, könnte darüber nicht entschieden werden, weil eine solche nicht Gegenstand des vorliegenden Prozesses ist; darüber wäre in einem Kündigungsschutzverfahren zu befinden. Auf das entsprechende Begehren wäre daher nicht einzutreten. Ein glaubhafter Anspruch des Mieters auf Erstreckung könnte zwar die Frage der Ausweisung illiquid machen. Allerdings ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands des Mieters, wie im vorliegenden Fall, eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Auch wenn die schwierige Situation des Berufungsklägers durchaus nachvollziehbar und seine anhaltende Arbeitsunfähigkeit belegt ist (act. 16/3), besteht nach dem vorstehend Gesagten kein Raum für eine Mieterstreckung. Im Kanton Zürich sind die Gemeinden für die Unterstützung und Unterbringung von ihnen zugewiesenen vorläufig aufgenommenen Personen (Ausweis F, vgl. Prot. VI S. 6) verantwortlich (§ 1 lit. c i.V.m. § 6 Abs. 2 Asylfürsorgeverordnung, AfV). Für Unterstützungsleistungen bzw. eine Wohnmöglichkeit wird sich der Berufungskläger an seine Wohnsitzgemeinde bzw. die Stadt D._____ zu wenden haben.

IV.

Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit der Vorinstanz ist von einem Streitwert von Fr. 10'500.– auszugehen (sechs Bruttomietzinse à total Fr. 1'750.–

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[Fr. 1'646.– + Fr. 104.–], vgl. act. 13 S. 5; OGerZH PF240027 vom 25. Juni 2024, E. III m.w.H.), die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1-3, § 8 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 200.– festzusetzen und dem Berufungskläger aufzuerlegen. Mangels ihr entstandener Umtriebe ist der Berufungsbeklagten keine Parteientschädigung für das zweitinstanzliche Verfahren zuzusprechen.

1. Auf die Berufung des Berufungsklägers wird nicht eingetreten.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.– festgesetzt und dem Berufungskläger auferlegt.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage einer Kopie von act. 14, sowie an das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon, je gegen Empfangsschein und an die Obergerichtskasse. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 10'500.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer i.V. Der Gerichtsschreiber: MLaw F. Wüst versandt am:

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