Ausweisung

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

Geschäfts-Nr.: PF220037-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler

Beschluss vom 26. August 2022

in Sachen

1.... 2....

3. A._____, Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,

gegen

B._____ AG, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____

betreffend Ausweisung

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 22. Juli 2022 (ER220035)

Erwägungen:

1.1

Mit Mietvertrag vom 31. Juli 2019 mietete C._____ von der D._____ AG eine 4-Zimmerwohnung im 3. Stock an der E._____-strasse... in F._____ zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'550.– (act. 4/1). Am 20. Juli 2020 war die B._____ AG (Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, fortan Beschwerdegegnerin) Eigentümerin der Wohnung geworden (act. 4/2) und der Mietvertrag ging an diese über. Zuletzt waren G._____ (act. 4/1) und A._____ (act. 9/1; Gesuchsgegner 3 und Beschwerdeführer, fortan Beschwerdeführer) Untermieter von C._____. Mit Schreiben vom 11. Januar 2022 mahnte die Beschwerdegegnerin, vertreten durch die H._____ AG, C._____ für ausstehende Mietzinszahlungen und setzte ihm eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter der Androhung, bei unbenütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 4/3). Nach unbenutztem Ablauf der Frist kündigte die Beschwerdegegnerin am 17. März 2022 das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars per 30. April 2022 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR (act. 4/4). In der Folge setzte die Beschwerdegegnerin den Termin für die Übergabe der Wohnung auf den 2. Mai 2022 fest (act. 4/5). Die Übergabe fand in der Folge nicht statt.

1.2 Mit Eingabe vom 31. Mai 2022 beantragte die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht summarisches Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur (fortan Vorinstanz) die Ausweisung des Mieters C._____ und der Untermieter (u.a. auch des Beschwerdeführers) unter Anordnung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 1). Nachdem die Vorinstanz u.a. C._____ und den Untermietern Frist zur Stellungnahme angesetzt hatte (act. 5) – worauf sich lediglich der hiesige Beschwerdeführer vernehmen liess (act. 8). –, hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 22. Juli 2022 gut ([act. 11] = act. 17A). Der Entscheid wurde dem Beschwerdeführer am 29. Juli 2022 zugestellt (act. 12 Blatt 2). Mit Schreiben vom 30. Juli 2022 gelangte der Beschwerdeführer an die Vorinstanz (act. 13). Diese teilte ihm mit, das Verfahren sei bei ihr abgeschlossen, er könne aber entsprechend der Rechtsmittelbelehrung im Entscheid Beschwerde an das Obergericht erheben (act. 15).

1.2 Mit Eingabe vom 31. Mai 2022 beantragte die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht summarisches Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur (fortan Vorinstanz) die Ausweisung des Mieters C._____ und der Untermieter (u.a. auch des Beschwerdeführers) unter Anordnung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 1). Nachdem die Vorinstanz u.a. C._____ und den Untermietern Frist zur Stellungnahme angesetzt hatte (act. 5) – worauf sich lediglich der hiesige Beschwerdeführer vernehmen liess (act. 8). –, hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 22. Juli 2022 gut ([act. 11] = act. 17A). Der Entscheid wurde dem Beschwerdeführer am 29. Juli 2022 zugestellt (act. 12 Blatt 2). Mit Schreiben vom 30. Juli 2022 gelangte der Beschwerdeführer an die Vorinstanz (act. 13). Diese teilte ihm mit, das Verfahren sei bei ihr abgeschlossen, er könne aber entsprechend der Rechtsmittelbelehrung im Entscheid Beschwerde an das Obergericht erheben (act. 15).

1.3 Mit Eingabe vom 5. August 2022 (Datum Poststempel) gelangte der Beschwerdeführer daraufhin an das Obergericht. Da nicht klar war, ob der Beschwerdeführer gegen den vorinstanzlichen Entscheid Beschwerde erheben will, wurde er gleichentags mit Schreiben der Kammer aufgefordert, innert fünf Tagen zu erklären, ob sein Schreiben als Beschwerde entgegenzunehmen sei (act. 19). Mit Eingabe vom 16. August 2022 (Datum Poststempel: 17. August 2022) erklärte der Beschwerdeführer, Beschwerde erheben zu wollen (act. 20). Es wurde in der Folge das vorliegende Verfahren angelegt und die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–15). Da sich die Beschwerde sogleich als unbegründet erweist, kann auf das Einholen einer Beschwerdeantwort verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.

2.1 Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe des (Haupt-)Mietzinses für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis des im Mietvertrag vereinbarten monatlichen Mietzinses von Fr. 1'550.– ein Total von Fr. 9'300.– (act. 17A E. IV./1.2.). Dem ist zu folgen. Die Eingabe des Beschwerdeführers ist daher als Beschwerde entgegenzunehmen.

2.2 Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für sog. unechte Noven.

3.1 Die Vorinstanz hiess das Ausweisungsbegehren gut. So sei das Mietverhältnis gültig aufgelöst worden. Soweit der Beschwerdeführer geltend mache, die Miete an C._____ regelmässig geleistet zu haben, von diesem erst am 23. Mai 2022 über die Kündigung des Mietverhältnisses informiert worden zu sein und dass er plane, die Wohnung am 20. Juni 2022 zu verlassen (u.H.a. act. 8) erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, der Beschwerdeführer bestreite damit nicht, sich zum Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung noch in der Wohnung befunden zu haben. Zudem könne der Vermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrages gestützt auf Art. 262 Abs. 3 OR – wobei vorliegend eine gültige Auflösung desselben vorliege (act. 17A E. III./2 ff.) – die Ausweisung des Untermieters verlangen und die Beschwerdegegnerin könne sich zudem als Eigentümerin auf Art. 641 Abs. 2 ZGB stützen. Entsprechend stünden die Ausführungen des Beschwerdeführers der Ausweisung nicht entgegen (act. 17A E. III./4.).

3.2 Der Beschwerdeführer trägt vor der Kammer vor, seine Miete bezahlt zu haben, womit die Sache für ihn erledigt und C._____ damit für die von ihm nicht bezahlte Miete in der Verantwortung sei (act. 17). Mit diesen Ausführungen wiederholt der Beschwerdeführer im Wesentlichen seinen bereits vor Vorinstanz vorgetragenen Standpunkt (act. 8), ohne sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen und ohne darzulegen, inwiefern der Vorinstanz eine falsche Rechtsanwendung oder eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes vorzuwerfen wäre. Die Beschwerdebegründung genügt somit den oben genannten Anforderungen (E. 3.1) nicht, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist.

Im Übrigen erscheint ohnehin fraglich, inwieweit der Beschwerdeführer in Bezug auf die gutgeheissene Ausweisung aus der Wohnung überhaupt noch beschwert ist, mithin ein Rechtsschutzinteresse an einer Beurteilung der Beschwerde bestünde (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO), macht er doch geltend, zwischenzeitlich ohnehin aus der Wohnung ausgezogen zu sein, und belegt er diese Behauptung mit zwei Quittungen vom 19. und 30. Juni 2022 (act. 18/5–6). Beschwert ist der Beschwerdeführer aber immerhin durch die ihm durch die Vorin-stanz solidarisch mit C._____ und G._____ auferlegten Kosten. Diesbezüglich äussert sich der Beschwerdeführer aber mit keinem Wort, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.

4. Umständehalber sind für das Beschwerdeverfahren keine Kosten zu erheben. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen.

3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 17, sowie an das Einzelgericht summarisches Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur, je gegen Empfangsschein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 9'300.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw M. Schnarwiler

versandt am: 31. August 2022