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Entscheid

SB.1999.00081

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.1999.00081

14. Juni 2000Deutsch12 min

(URT.2000.5702)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Mit grundbuchlichem Vollzug vom

5. Dezember 1995 veräusserte die Firma A ihre ehemals geschäftlich

genutzten, teilweise noch mit alter Bausubstanz über­stellten Grundstücke

Kat.Nrn. 1 und 2, Xstrasse, in C, der Firma D zum Preis von

Fr. 2'600'000.-. Die beiden Grundstücke umfassen (3'164 + 288 =)

3'452 m2.

Aus Anlass dieser Handänderungen auferlegte

die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C mit Verfügung vom 22. April

1997 der Veräusserin eine Grundstück­gewinn­steuer von Fr. 194'030.-.

Dabei unterblieb bei der Ermittlung des Verkehrswerts der Kaufobjekte vor

20 Jahren in Nachachtung des Grundsatzes der vergleichbaren Verhält­nisse

eine Anrechnung der Gebäudewerte, da die Steuerbehörde die mitveräusserten Ge­bäude

als Abbruchobjekte würdigte.

Erwägungen

II. Dagegen liess die Firma A am 2. Mai

1997.

Rekurs bei der Finanzdirektion mit dem Antrag erheben, die

Grundstückgewinnsteuer sei auf Fr. 0 festzusetzen, da sich bei gebotener

Berücksichtigung von mitveräusserten baulichen Werten als Anlagekosten im

Betrag von Fr. 1'854'900.- ein Grundstückverlust ergebe.

Die mittlerweile gemäss § 212 in

Verbindung mit § 280 Abs. 2 des auf 1. Januar 1999 in Kraft

getretenen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zur Rekurserledigung be­rufene

Steuerrekurskommission III wies das Rechtsmittel nach Durchführung eines

dop­pelten Schriftenwechsels mit Entscheid vom 15. September 1999 ab. Die

Rekursinstanz gelangte in übereinstimmung

mit der kommunalen Steuerbehörde zur überzeugung,

"dass die Grundstücke ohne Gebäude Gegenstand der Kaufpreisgestaltung

gebildet haben, wes­halb der Verkehrswert der Grundstücke im Zustand bei der

Handänderung vom 5. Dezember 1995, jedoch unter Berücksichtigung der

Verhältnisse vor 20 Jahren, als Anlagewert einzusetzen ist".

III. Hiergegen erhob die Firma A am

12.

November 1999 "Rekurs" (richtig: Be­schwerde) an das

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Sache zu neuer Untersuchung und zum

Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei festzustellen,

dass mangels Gewinnerzielung keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei.

Während die Beschwerdegegnerin

Abweisung der Beschwerde beantragte, er­klärte die

Steuerrekurskommission III Verzicht auf Vernehmlassung.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Das neue zürcherische Steuergesetz vom

8.

Juni 1997 (StG) ist seit dem 1. Januar 1999 in Kraft und hat auf

diesen Zeitpunkt hin das alte Steuergesetz vom 8. Juli 1951 (aStG)

abgelöst. Auf Handänderungen, die wie hier vor dem 1. Januar 1999

vollzogen wor­den sind, wird die Grundstückgewinnsteuer materiellrechtlich nach

den Bestimmungen des alten Steuergesetzes veranlagt (§ 279 Abs. 1

StG). Hingegen richtet sich das Einsprache- und Rechtsmittelverfahren nach den

Bestimmungen des neuen Rechts (§ 280 Abs. 2 u. 3 StG; vgl.

§ 79 der Verordnung vom 1. April 1998 zum Steuergesetz).

Während mit dem altrechtlichen Rekurs laut

§ 160 Abs. 2 in Verbindung mit § 92 Abs. 2 aStG alle Mängel

des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Ver­fahrens gerügt

werden konnten und dabei neue tatsächliche Behauptungen und Beweis­mittel

zulässig waren (RB ORK 1952 Nr. 56 = ZR 51 Nr. 134; RB

ORK 1953 Nr. 77; RB 1961 Nr. 63), können mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grund­steuersachen laut

§ 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG lediglich

Rechtsverlet­zungen, einschliesslich überschreitung

oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht wer­den. Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen als Beschwerdeinstanz auf die reine

Rechtskontrolle zu beschränken.

2.

Die Beschwerdeführerin begründet ihren

Hauptantrag auf Verfahrensrückwei­sung im Wesentlichen damit, dass die

Beschwerdegegnerin und die Steuerrekurskommis­sion der Beschwerdeführerin nie

erklärt hätten, "welches überhaupt die entscheidenden Tatsachen der ganzen

Angelegenheit sind". Diese habe sie erstmals den Motiven des Re­kursentscheids

entnehmen können, welche das Verwaltungsgericht nur mit beschränkter Kognition

zu prüfen befugt sei. Darin liege eine krasse Verweigerung des rechtlichen Ge­hörs

der Beschwerdeführerin.

Diese Vorhaltungen entbehren jeder Grundlage.

Im kommunalen Entscheid über die Grundstückgewinnsteuer vom 22. April 1997

heisst es wörtlich: "keine Anrechnung von Gebäudewerten, da Abbruchobjekt

(Vergleichbarkeit der Verhältnisse)". Allein schon diese Begründung hätte

dem rechtsstaatlichen Begründungserfordernis von § 10 Abs. 2 des Ver­waltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG; vgl. hierzu Kölz/ Bosshart/Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A. Zürich

1999, § 10 N. 36 ff.) - bei weitem genügt. Bei erstinstanzlichen

Einschätzungsentscheiden ist die Begründung in der Regel ausreichend, wenn

darin lediglich die Abweichungen von der Steu­ererklärung festgehalten werden

(vgl. Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum har­moni­sierten Zürcher

Steuergesetz, Zürich 1999, § 126 N. 7 mit Hinweis auf

RB 1984 Nr. 50). Sodann ist durch die dem Gericht vorliegende

Korrespondenz zwischen der dama­ligen Vertreterin der Beschwerdeführerin und

dem Gemeindesteueramt C belegt, dass die Streit­frage nach der Anrechenbarkeit

der diversen Gebäulichkeiten bereits Gegen­stand von Gesprächen im Vorfeld der

Einschätzung, welcher zwei Einschätzungsvor­schläge voran­gingen, gebildet

haben müssen. Der Bedeutungsgehalt des Grundsatzes der vergleichbaren

Verhältnisse - als grundsteuerrechtlicher Fachausdruck - war der

Vertreterin der Beschwer­deführerin offensichtlich bestens bekannt, referierte

deren Sachbearbeiter doch in einem Einschreiben vom 1. April 1997 an den

Sekretär der Grundsteuerkommis­sion einen an­scheinend von diesem als

einschlägig ins Feld geführten "neuen VG-Ent­scheid" (act. --).

In der Rekursschrift an die Finanzdirektion hat die Beschwerdeführerin auf

dieses Präjudiz Bezug genommen, es aber als nicht entscheidungswesentlich

bezeich­net, weil im Präzedenzfall anders als im vorliegenden Fall die Gebäude

noch vor der steu­er­auslösenden Handänderung abgebrochen worden seien.

Die Steuerrekurskommission hat zudem einen

zweiten Schriftenwechsel angeord­net. Der heutigen Beschwerdeführerin wurde

damit abermals Gelegenheit geboten, zur in der Rekursbeantwortung

aufgegriffenen Streitfrage der vergleichbaren Verhältnisse Stel­lung zu nehmen.

Wenn sie, statt sachbezogene Gegenargumente vorzubringen, sich darauf

beschränkt hat, in ihrer Replik vom 19. Juli 1999 "an unserer

Auffassung fest[zuhalten], dass im Anlagewert nicht nur der damalige Landwert plus die

wertvermehrenden Aufwen­dungen sondern auch der Gebäudewert vor 20 Jahren

von Fr. 1'854'900.- enthalten sein muss", so kann sie nicht im Ernst

argumentieren, die Steuerrekurskommission habe ihr das rechtliche Gehör

abgeschnitten. Im Übrigen hätte die Beschwerdeführerin, was den be­strittenen

Landpreis vor 20 Jahren anbelangt, noch vor Rekurskommission Beweisanträge

stellen können.

Dies führt zur Abweisung des

Rückweisungsantrags.

3.

Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss

§ 161 Abs. 1 aStG von den Gewinnen erhoben, die sich bei

Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erge­ben.

Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 aStG der Betrag, um welchen

der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als

Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 aStG der Kaufpreis mit Einschluss

aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt jedoch die massgebende frühere

Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige den

Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen

(§ 165 Abs. 2 aStG). Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch

Schätzung zu ermit­teln ist, entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1960

Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; vgl. Richner/ Frei/Kaufmann,

§ 220 N. 93 ff. mit weiteren Hinweisen). Die kraft kantonalen

Rechts anrechenbaren Aufwendungen werden in § 166 Abs. 1 aStG

abschliessend aufgezählt (RB 1964 Nr. 75, 1980 Nr. 69, 1982

Nr. 105).

a) Der grundstückgewinnsteuerrechtliche

Grundsatz der vergleichbaren Verhält­nisse verlangt, dass sich Erlös und

Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhalt­lich gleiche Grundstück

beziehen; hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffen­heit während

der massgebenden Besitzesdauer geändert, so sind durch Zu- oder Abrech­nungen

vergleichbare Verhältnisse herzustellen (VGr, 21. April 1999, in:

ZStP 4/1999, 342 ff., mit Hinweisen auch zum Folgenden; vgl.

Richner/Frei/Kaufmann, § 219 N. 8). Verletzt wäre der Grundsatz der

vergleichbaren Verhältnisse somit etwa dann, wenn Auf­wendungen für Bauten, die

am Handänderungsstichtag, das heisst beim Eigentumsüber­gang, nicht mehr

vorhanden sind, den Anlagekosten zugerechnet würden.

Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt jener

Zustand des Grundstücks, welcher die Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei

der Veräusserung gebildet hat. Entscheidend ist also nicht, was bei der

Anmeldung des Kaufvertrags zur Eintragung ins Grundbuch ding­lich auf den

Erwerber zu Eigentum übergeht, sondern nur der Preis für die Leistung, wel­che

die Parteien zum Gegenstand des obligatorischen Kaufvertrags gemacht haben. Es

kommt mit anderen Worten darauf an, was (an liegenschaftlichen Werten) verkauft

und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist, sofern

ein Kauf­vertrag Rechtsgrund für die Eigentumsübertragung ist (RB 1993

Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2 mit Hinweisen). Lässt

sich dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertrags­parteien nicht Anderes

entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich

auf sämtliche dinglich übertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser

Werte wieder (RB 1976 Nr. 79). Haben die Vertragsparteien ein

überbautes Grund­stück veräussert, dann müssen auch die entsprechenden

Anlagekosten für das überbaute Grundstück - im anrechenbaren Umfang -

gewinnmindernd berücksichtigt werden. Ist je­doch - wirtschaftlich

betrachtet - lediglich Bauland veräussert worden, wovon nach der

Rechtsprechung auch beim mit Abbruchobjekten überbauten Land auszugehen ist, so

dür­fen nur die Anlagekosten für das Bauland angerechnet werden. Die

Aufwendungen für Gebäude, die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der

Vertragsparteien nicht als veräus­sert gelten, sind dagegen nicht abzugsfähig

(vgl. RB ORK 1955 Nr. 92).

Nach § 132 in Verbindung mit § 206

StG (bzw. § 71 in Verbindung mit § 155 aStG) haben die Steuerbehörden

zusammen mit dem Steuerpflichtigen die für die vollstän­dige und richtige

Besteuerung massgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse

festzustellen. Dabei gilt die - vergröbernde - Regel, dass die

Steuerbehörde (genauer: die Einschätzungsbehörde) die steuerbegründenden

Tatsachen nachzuweisen hat, der Steuer­pflichtige dagegen jene Tatsachen,

welche die Steuerschuld mindern oder aufheben. Bei der Ausübung ihrer

Untersuchungspflicht hat sich die Steuerbehörde der im Steuergesetz

vorgesehenen Untersuchungsmittel zu bedienen, wobei der Steuerpflichtige an der

Unter­suchung mitwirken muss (§§ 135 Abs. 2 und 132 Abs. 2 StG

bzw. §§ 71f. aStG; vgl. die Differenzierungen bei Richner/Frei/Kaufmann,

§ 132 N 142).

b) Die Steuerrekurskommission hat auf die

mehrjährige Vorgeschichte des Ver­kaufs der Industriebrache der Firma A im

Verzweigungsbereich von Xstrasse und Yweg zu­rückgeblendet und ist zum Schluss

gekommen, die Grundstücke seien - wiewohl am Hand­änderungsstichtag

(teilweise noch) überbaut - als Bauland, das heisst zum Abbruch und zur

anschliessenden Neuüberbauung im Sinn eines bereits vorbestehen­den rechtskräftig

be­willigten Bauvorhabens der Käuferin, veräussert worden. Dabei hat die

Rekurskommission insbesondere das von der Beschwerdeführerin am 27. Juni

1990.

ange­hobene baurechtliche Vorentscheidverfahren, deren Provokationsgesuch

vom 26. November 1990 im Sinn von § 213 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975, die Baubewilligungen der Gemeinde C vom

21.

April 1992 und vom 16. April 1996 sowie von Ziff. 2 der

weiteren Bestimmungen des Kaufvertrags vom 5. Dezember 1995 im

Gesamtzusammenhang ge­würdigt. Diese Würdigung ist überzeu­gend, jedenfalls

mitnichten rechtsverletzend.

c) Zu Recht ist die Beschwerdegegnerin der

Beschwerdebehauptung entgegengetreten, insbesondere das in den Jahren 1960 bzw.

1964.

erstelle Büro- und Werkstattgebäude (As­sek.Nr. 3) sei im Zeitpunkt

der Veräusserung an die Firma D "in gutem Zustand gewe­sen". Dagegen

spricht, dass die Beschwerdeführerin nach tatsächlicher Verlegung von Pro­duk­tion

und Administration nach E vom Oktober 1991 ihre Gebäulichkeiten vom

30.

April 1992 bis am 30. Juni 1993 zu einem symbolischen monatlichen

Mietzins von Fr. 1'000.- dem der Betreuung Drogensüchtiger verpflichteten

Verein "F" zur Verfügung stellte. Das ehemalige Betriebsareal befand

sich spätestens im Sommer 1995 im Zustand der Ver­wahrlosung und wurde

laut feuerpolizeilichem Befehl der Baukommission C an die Be­schwerdeführerin

vom 25. Juli 1995 "als Kinderspielplatz, Tummel­platz für Vandalen,

Absteige etc. missbraucht. Die Feuerwehr musst bereits zweimal aus­rücken, um

in diesen Gebäuden kleinere Brände zu löschen."

d) Mit dieser Beurteilung steht in Einklang,

dass die Beschwerdeführerin die beiden alten Werkstattgebäude Vers.Nrn. 4

und 5 schon vor der Veräusserung vom 5. Dezember 1995 abgebrochen und

sämtliche übrigen Gebäude bereits im Oktober 1994 bei der Kanto­nalen

Gebäudeversicherung nur noch zu Abbruchwerten versichern liess (vgl. § 36

des Gesetzes über die Gebäudeversicherung). Dadurch ist erhärtet, dass die

Gebäude nicht nur nach der Einschätzung der Beschwerdeführerin und der

Käuferin, sondern auch objek­tiv am Handänderungsstichtag nur noch Abbruchwert

hatten. Von einer Negierung der ob­jektiv-technischen Betrachtungsweise im

Grundsteuerrecht (vgl. statt vieler RB 1997 Nr. 47) bzw. der

Besteuerung eines fiktiven Gewinns durch den angefochtenen Entscheid kann daher

keine Rede sein.

e) Die Beschwerdeführerin hatte der

kommunalen Baubehörde C gegen­über schon am 8. Oktober 1990 verlauten

lassen: "Absicht der Bauherrschaft ist der kom­plette Ab­bruch aller auf

dem Areal befindlichen Gebäude (inkl. Assek. Nr. 6) um darauf einen bau­ordnungskonformen

Neubau erstellen zu können". In gleichem Sinn lautete die Begrün­dung des

Provokationsbegehrens vom 26. November 1990. In Verfolgung dieses Ziels erwirkte

die Beschwerdeführerin am 21. April 1992 eine Baubewilligung für die

Neu-überbauung des Areals, in welche die Käuferin D laut änderungsbewilligung vom 16. April

1996.

vollumfänglich eintrat. Unter Ziff. 2 der "Weitere[n]

Bestimmungen" des Kaufvertrags vom 29. November/5. Dezember 1995

vereinbarten die Parteien unter ande­rem: "Die aufgrund der Abklärungen

erforderlichen Altlastensanierungsarbeiten sind späte­stens im Zusammenhang mit

dem von der Käuferin veranlassten Abbruch der Gebäude sowie der Aushubarbeiten

für die Neuüberbauung der Kaufsobjekte ausführen zu lassen."

f) Aus allem Gesagten drängt sich der Schluss

geradezu auf, dass die Firma D von der Beschwerdeführerin am

29.

November/5. Dezember 1995 nichts Anderes als ein bau­reifes

Grundstück zum Preis von (3'452 m2 à Fr. 753.- =)

Fr. 2'600'000.- erstanden hat. Die Beschwerdeführerin will zwar unter

Hinweis auf die Abtretung von 23 m2 Strassenbauland an die

Gemeinde C vom 2. Februar 1993 zum Preis vom Fr. 550.-/m2

glauben machen, die Par­teien des Vertrags aus dem Jahr 1995 hätten sich auf

den gleichen Preis geeinigt. Dies ist indessen schon darum nicht anzunehmen,

weil Abtretungsland für strassenbauliche Zweck mit voll erschlossenem Bauland

nicht vergleichbar ist und in aller Regel zu ver­gleichs­weise deutlich

tieferen Preisen gehandelt wird. Der Landpreis von Fr. 753.-/m2

ent­spricht zudem laut unwiderlegter Darstellung der Beschwerdegegenerin auch

dem durch­schnittli­chen Verkehrswert 1995 von unüberbauten

Referenzgrundstücken der gleichen Zonenzu­gehörigkeit (WG 4), weshalb sich

die verlangte Anordnung eines Expertengut­achtens erübrigt.

Die Beschwerde ist damit aus den dargelegten

Gründen vollumfänglich abzuwei­sen.

4.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...