SB.1999.00083

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.1999.00083

30. August 2000Deutsch11 min

(URT.2000.5800)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. A erwarb am 29. Juni 1995 von D

anlässlich einer betreibungsamtlichen Steigerung das Grundstück

Kat.Nr. 0001 an der Xstrasse in X zum Preis von Fr. 1'520'000.‑.

Nachdem am 13. Juli 1995 die Abrechnung der betreibungsrechtlichen

Versteigerung erfolgt war, beantragte A mit Schreiben vom 20. Juli 1995

dem Steueramt, gegen die im Ausland wohnhafte Veräusserin eine Sicherstellung

betreffend die ausstehende Grundstückgewinnsteuer zu erlassen. Dies lehnte das

Steueramt mit Antwort vom 21. Juli 1995 ab und hielt an dieser Ablehnung

auch fest, als A erneut und mehrfach intervenierte. Aus der Versteigerung vom

29. Juni 1995 ergab sich ein durch das Betreibungsamt am 28. Juli

1995 angezeigter Übererlös von Fr. 92'784.-. Dieser Übererlös blieb zuerst

zugunsten eines Arrestgläubigers blockiert und wurde schliesslich verteilt.

Mit Beschluss vom 30. November 1995

auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X der Veräusserin eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 131'850.-. Da der Beschluss nicht

zugestellt werden konnte, wurde er im Amtsblatt des Kantons Zürich öffentlich

bekannt gemacht.

Mit Schreiben vom 16. April 1996

orientierte das Steueramt der Gemeinde X A dahingehend, die Veräusserin habe

die Grundstückgewinnsteuer trotz Mahnung nicht bezahlt, weshalb die Eintragung

des bestehenden gesetzlichen Pfandrechts bevorstehe. Am 3. Juni 1996

erfolgte die angekündigte Eintragung, und mit Beschluss vom 20. August

1996 machte die Kommission für die Grundsteuern das eingetragene Pfandrecht

für eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 131'850.‑ nebst Zins zu

4 % seit 6. Januar 1996 geltend.

Erwägungen

II. Den Rekurs, womit A diesen

Pfandrechtsbeschluss angefochten hatte, hiess die mittlerweile gemäss

§ 212 in Verbindung mit § 280 Abs. 2 des auf 1. Januar 1999

in Kraft getretenen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zuständige

Steuerrekurskommission III mit Entscheid vom 7. September 1999

teilweise gut, indem sie die Pfandhaft (aus näher dargelegten Gründen) auf

Fr. 103'930.‑ herabsetzte. Die Steuerrekurskommission hielt jedoch

fest, die Gemeinde habe auf den Erlass einer Sicherstellungsverfügung

verzichten dürfen und sei berechtigt gewesen, ihr Wahlrecht gegen den

Pfandeigentümer auszuüben.

III. Gegen diesen Entscheid wandte sich A am

15.

November 1999 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht, dem er

beantragen liess, das gesetzliche Pfandrecht auf Fr. 11'146.- zu

reduzieren und das zuständige Grundbuchamt anzuweisen, die im Grundbuch

eingetragene Pfandsumme ebenfalls auf diesen Betrag herabzusetzen. Ausserdem

verlangte er eine Parteientschädigung.

Während die Beschwerdegegnerin auf Abweisung

des Rekurses schloss, erklärte die Steuerrekurskommission III Verzicht auf

Vernehmlassung.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Das neue zürcherische Steuergesetz vom

8.

Juni 1997 (StG) ist seit dem 1. Januar 1999 in Kraft und hat auf

diesen Zeitpunkt hin das alte Steuergesetz vom 8. Juli 1951 (aStG)

abgelöst. Auf Handänderungen, die wie hier vor dem 1. Januar 1999

vollzogen worden sind, wird die Grundstückgewinnsteuer materiellrechtlich nach

den Bestimmungen des alten Steuergesetzes veranlagt (§ 279 Abs. 1

StG). Hingegen richtet sich das Beschwerdeverfahren nach den Bestimmungen des

neuen Rechts (§ 280 Abs. 2 u. 3 StG; vgl. § 79 der

Verordnung vom 1. April 1998 zum Steuergesetz).

Während mit dem altrechtlichen Rekurs laut

§ 160 Abs. 2 in Verbindung mit § 92 Abs. 2 aStG alle Mängel

des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerügt

werden konnten und dabei neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel

zulässig waren (RB ORK 1952 Nr. 56 = ZR 51 Nr. 134;

RB ORK 1953 Nr. 77; RB 1961 Nr. 63), können mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen laut

§ 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG lediglich

Rechtsverletzungen, einschliesslich überschreitung

oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen als Beschwerdeinstanz auf die reine Rechtskontrolle

zu beschränken.

2.

a) Für Grundsteuern steht den Gemeinden an

den bezüglichen Grundstücken laut § 157 aStG ein gesetzliches Pfandrecht

zu. Dieses entsteht gemäss §§ 195 f. in Verbindung mit § 194

lit. e des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom

2.

April 1911/8. Juli 1951 (EG ZGB) ohne Eintragung im Grundbuch

zugleich mit der Entstehung der Steuerforderung, das heisst mit der

grundsteuerrechtlich massgebenden Handänderung.

Das gesetzliche Grundpfandrecht untersteht den

Regeln der Akzessorietät, das heisst es folgt Bestand und Umfang der

Grundsteuerschuld: Geht diese unter (etwa durch Bezahlung oder Verjährung), so

erlischt auch das Grundsteuerpfandrecht; wird die Steuerschuld nach Eintragung

des Grundpfandrechts auch nur teilweise beglichen, so vermindert sich die

Pfandhaft entsprechend. Das Grundpfandrecht stellt ein reines Wert‑ und

Verwertungsrecht dar, das nur ausgeübt werden kann, wenn und soweit der

Schuldner die sichergestellte Forderung bei Fälligkeit nicht erfüllt (VGr,

28.

August 1996, SR.96.00027).

b) Im Pfandrechtsverfahren hat weder der

Pfandeigentümer die Unrichtigkeit noch die Steuerbehörde die Richtigkeit der

Steuerforderung nachzuweisen. Vielmehr ist es Sache der Rekursinstanz, die

Steuereinschätzung im Pfandrechtsverfahren von Amtes wegen daraufhin zu

überprüfen, ob sie den Einwendungen des Pfandeigentümers im nachhinein

standhalte. Das Pfandrechtsverfahren soll dabei im Interesse der

Verfahrenswirtschaftlichkeit nicht die Gestalt eines zweiten Einschätzungsverfahrens

annehmen. Die Rechtsmittelbehörde muss im Pfandrechtsverfahren vom Ergebnis

des Einschätzungsverfahrens bzw. vom Ausgang allfälliger nachfolgender

Rechtsmittelverfahren ausgehen. Der Pfandeigentümer seinerseits muss zwar wie

erwähnt nicht den schlüssigen Nachweis des Nichtbestehens oder der

Unrichtigkeit der Steuerforderung leisten, doch bleibt es ihm überlassen, Bestand

und Umfang derselben wenigstens mit substanzierten Gegengründen zu erschüttern,

so z.B. mittels der Einreden der Tilgung, des Erlasses oder der Verjährung

(RB 1994 Nr. 59 mit Hinweisen).

3.

a) Der Beschwerdeführer bringt (unter

Erneuerung seiner Rekursanträge) vor, die Steuerbehörde hätte den aus der

Zwangsverwertung resultierenden Übererlös von rund Fr. 92'000.- im Juli

1995.

sicherstellen oder dann spätestens im Oktober 1995 mittels provisorischem

Steuerbezug in Empfang nehmen müssen. Dies müsse umso mehr gelten, als das

Betreibungsamt X den Beschwerdegegner ausdrücklich darauf hingewiesen habe, ein

Übererlös liege vor, und ihn sogar aufgefordert habe, allfällige

Grundsteuerforderungen geltend zu machen. Die Vorinstanz habe sich mit diesen

Vorbringen nicht ernsthaft auseinandergesetzt, indem sie es insbesondere auch

unterlassen habe, den Vorsteher des Betreibungsamts X als Zeugen

einzuvernehmen. Dies sei vor Verwaltungsgericht nachzuholen.

b) Eine Sicherstellungsverfügung im Sinn von

§ 119 aStG kann durch das kantonale Steueramt oder das Gemeindesteueramt

dann erlassen werden, wenn ein Steuerpflichtiger in der Schweiz keinen festen

Wohnsitz hat oder sein Verhalten eine Gefährdung des Steueranspruchs befürchten

lässt, wobei die Sicherstellung in der Höhe der mutmasslich geschuldeten

Steuern erfolgen soll. Diese Norm bezweckt, den staatlichen Steueranspruch

abzusichern. Dieselbe Zielrichtung verfolgt im Grundsteuerrecht § 157

aStG. Ob unter diesen Voraussetzungen für eine Anwendung von § 119 aStG im

Grundsteuerrecht gestützt auf den Verweis in § 155 aStG überhaupt Raum

bleibt, ist angesichts der Spezialnorm von § 157 aStG fraglich, braucht

indes im vorliegenden Fall nicht abschliessend entschieden zu werden. Selbst

wenn nämlich § 119 aStG anwendbar wäre, so durfte die Steuerbehörde

aufgrund des ihr zustehenden Auswahlermessens ohne weiteres gerade deshalb auf den

Erlass einer Sicherstellungsverfügung verzichten, weil ihr das gesetzliche

Pfandrecht zustand. Damit ist klar, dass dieses zulässige Handeln des

Beschwerdegegners in keiner Weise zu einer Verwirkung des Grundpfandrechts

führen kann, die Vorwürfe des "starren schematischen Vorgehens" ins

Leere zielen und sich Ausführungen zu den Fragen des "unverhältnismässigen

Bezugsaufwands" und der "teilweisen Deckung" erübrigen. Dass das

auch in das neue Steuergesetz übernommene gesetzliche Grundpfandrecht

(§ 208 StG) für den Erwerber unerfreuliche Folgen haben kann, trifft zu,

ist aber vom Souverän so gewollt. Nicht zuletzt deshalb wird der Erwerber in

den Steigerungsbedingungen auf diese ihm drohende Gefahr ausdrücklich

aufmerksam gemacht.

c) Das Bundesgericht hat in Präzisierung

seiner früheren Rechtsprechung in zwei neueren Entscheiden (BGE 122 III 246

E. 5a und 120 III 153 E. 2b) erkannt, dass zu den

Masseverbindlichkeiten im Sinn von Art. 262 Abs. 1 des

Schuldbetreibungs‑ und Konkursgesetzes vom 11. April 1889 (aSchKG)

ausser den eigentlichen Konkurskosten auch die öffentlichrechtlichen Schulden

gehören, die erst nach der Konkurseröffnung entstanden sind, wie insbesondere

die Grundstückgewinnsteuern. Diese stellen demnach Kosten der Verwertung im

Sinn von Art. 262 Abs. 2 aSchKG dar. Als Verwertungskosten sind die

Grundstückgewinnsteuern vom Bruttoerlös abzuziehen und zu bezahlen, bevor der

Nettoerlös an die Gläubiger verteilt wird. Diese Lösung gilt nicht nur bei der

Betreibung auf Konkurs, sondern auch bei derjenigen auf Grundpfandverwertung.

d) Der Beschwerdeführer hat unter Berufung

auf diese neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung vor Verwaltungsgericht

erneut den Standpunkt vertreten, die Grundstückgewinnsteuer gehöre zu den

Masseverbindlichkeiten und bestehe im Umfang des Übererlös nicht zu seinen

Lasten als Steuerschuld. Hingegen macht er nicht geltend, die Steuerforderung

sei erlassen oder getilgt. Ebensowenig hat er Einwendungen gegen die von der Rekurskommission

neu festgesetzte Steuerforderung an sich, mithin gegen die Veranlagung des

Grundstückgewinns oder die Berechnung der Steuer, erhoben.

e) Damit richten sich die vorgebrachten Rügen

grundsätzlich gegen Handlungen, die das Betreibungsamt im Rahmen der Erstellung

der Steigerungsbedingungen bzw. des Verteilungsplans vorgenommen hat. Die

Steigerungsbedingungen des Betreibungsamts X enthalten indessen sowohl einen

klaren Hinweis auf das gesetzliche Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuern

als auch die Aufforderung an die Ersteigerer, im eigenen Interesse die Höhe

der mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer abklären zu lassen. Damit musste sich

der Beschwerdeführer bei der Übernahme der fraglichen Liegenschaft über das mit

der gesetzlichen Pfandhaft verbundene Risiko und den entsprechenden Abklärungsbedarf

im klaren sein. Der Verteilungsplan, der die streitige Grundstückgewinnsteuer

nicht als Verwertungskosten berücksichtigt, ist längst in Rechtskraft erwachsen

und heute vollzogen, der Übererlös verteilt. Der Beschwerdeführer hätte es in

der Hand gehabt, den Verteilungsplan in diesem Punkt bei der Aufsichtsbehörde

für Schuldbetreibung und Konkurs anzufechten. Indem er dies unterlassen hat,

trifft ihn nun über das gesetzliche Grundpfand die Haftung für die

Grundstückgewinnsteuer. Im Kern hat der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht

nichts weniger verlangt, als dass der Verteilungsplan gemäss der heutigen

bundesgerichtlichen Rechtsprechung korrigiert und die streitige

Grundstückgewinnsteuer als Verwertungskosten behandelt würde. Wie die

Rekurskommission zutreffend festgestellt hat, ist im vorliegenden Verfahren,

das der Beschwerdeführer gegen die Grundsteuerkommission bzw. die Gemeinde

führt, die Anfechtung des rechtskräftigen Verteilungsplans nicht mehr möglich.

Der Verteilungsplan des Betreibungsamts X erweist sich im Licht der neuen

Bundesgerichtspraxis wohl als bundesrechtswidrig, nicht aber als nichtig und

ist somit uneingeschränkt gültig. Mit Bezug auf die streitige

Grundstückgewinnsteuer bleibt es daher im Ergebnis bei der vorgesehenen Schuldpflicht

und der Pfandhaft des vom Beschwerdeführer erworbenen Grundstücks (RB1997

Nr. 52).

Nichts an diesem Ergebnis zu ändern vermag

auch das wiederholt Vorgebrachte, das Steueramt hätte den vom Betreibungsamt X

angebotenen Übererlös annehmen müssen. Wie dies bereits die Rekurskommission

zutreffend festgehalten hat, statuiert auch der angerufene

Bundesgerichtsentscheid keine Pflicht der Steuerbehörden, Grundstückgewinnsteuern

in der betreibungsrechtlichen Zwangsverwertung geltend zu machen. Fehlt eine solche

Pflicht, so war die Steuerbehörde selbst dann nicht gehalten, ihre Forderung

geltend zu machen, wenn sie entsprechend informiert worden wäre. Damit

erübrigen sich nähere Abklärungen zur Frage, ob das Betreibungsamt X die

wiederholt behauptete, jedoch nicht aktenkundige und vom Beschwerdegegner

bestrittene "Offerte des Übererlöses" gemacht hat, ebenso, wie die

angebotene Befragung des Zeugen E. Anzumerken bleibt in diesem Zusammenhang

allerdings, dass es in Anbetracht der zeitlichen Verhältnisse - der angerufene

Entscheid des Bundesgerichts erfolgte anfangs Juni 1996 knapp acht Monate nach

der Erlösverteilung, weshalb das Betreibungsamt X zu diesem Zeitpunkt noch vom

gegenteilig lautenden Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich auszugehen

hatte - als erstaunlich bezeichnet werden müsste, hätte das Betreibungsamt

X bereits von sich aus eine neue Praxis begründet.

Demzufolge hat es mit dem vorinstanzlichen

Entscheid sein Bewenden und ist die Beschwerde abzuweisen.

4.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...