Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2001.00031

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Geschäftsnummer:

SB.2001.00031

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 26.09.2001

Spruchkörper:

2. Abteilung/2. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Steuerrecht

Betreff:

Handänderungssteuer

Wirtschaftliche Handänderung

Es liegt kein Kettengeschäft, sondern eine zivilrechtliche Handänderung zwischen dem Landverkäufer und den Erwerbern der überbauten Grundstücke vor, wenn der von den Enderwerbern zu bezahlende Landpreis vom Landverkäufer im Voraus festgesetzt und damit dem Bauunternehmer als "Zwischenglied" eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen wurde.

Stichworte:

HANDÄNDERUNGSSTEUER

KÄUFERAUSWAHL

PARTEIENTSCHÄDIGUNG

PREISBESTIMMUNG

VERFÜGUNGSGEWALT

ZIVILRECHTLICHE HANDÄNDERUNG

Rechtsnormen:

§ 178 lit. IIa aStG

§ 17 Abs. II VRG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 2

Sachverhalt

I. 1. T. war Eigentümer der Parzellen

aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m2 Land in Z. In einer

Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG überein, dieses Land bis

Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewährte er dieser Gesellschaft

das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und

ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er

sich ihr gegenüber, keinerlei anderweitige Verkaufsbemühungen oder

Projektstudien in Auftrag zu geben oder selbst auszuführen (Ziff. 3), seine

Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellierung abzugeben (Ziff. 4), das

Gesamtgrundstück von Lasten wie Staatssubventionen oder Pachtverträgen zu

befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und

Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m2 zu

verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9).

Die U. AG verpflichtete sich demgegenüber zur

Übernahme sämt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem

"Grundstückerwerb" gefordert würden. Darunter soll­ten insbesondere

die Auslagen für Vermessung, Mutationspläne, Hand­änderungs- und Nota­riatsgebühren

sowie die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). Für den Fall,

dass die parzellenweise Veräusserung nicht für das gesamte Grund­stück gelingen

sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31.

[rich­tig: 30.] Juni 1998 zu er­werben" (Ziff. 9).

Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die

Baubewilligung für die Erstellung von 20 Reiheneinfamilienhäusern mit gemeinsamer

Unterniveaugarage auf den Grundstücken aKat.Nrn. 1 und 2. Gleichzeitig wurde

die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den indessen nur 19

Einfamilienhäuser.

Zwischen dem 19. März und dem 2. Juli 1998

veräusserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle

behielt er in seinem Eigentum. Gleichzeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem

Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines

Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah.

2. Der Gemeinderat Z., der sich die

Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den

Standpunkt, es lägen wirtschaftliche Handänderungen zwischen T. und der U. AG

einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den Grundstück­erwerbern

andererseits vor. Letztere Hand­änderungen kämen ausserdem dem Verkauf von

schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. Mit

Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der Gemeinderat der U. AG

für die wirtschaftliche Handänderung zwischen ihr und T. eine

Handänderungssteuer von Fr. ... Für die zweite wirtschaftliche

Handänderung zwischen der U. AG und den Grundstückerwerbern auferlegte der Gemeinderat

der Veräusserin und den Erwerbern hälftig Handänderungssteuern von insgesamt

Fr. ... Dabei rechnete der Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und

Werkpreis zusammen, da er die Auffassung vertrat, der Landverkauf komme in

allen Fällen dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern

gleich.

Erwägungen

II. Die von der U. AG, T. und 17 Erwerbern

angerufene Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. März

2001.

die Einspra­cheentscheide des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf und

sprach der U. AG eine Parteientschädigung zu.

Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen

keine wirtschaftlichen Handänderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2

vor, sondern einzig zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den

Grundstückerwerbern. Indessen merk­te sie unter anderem an, diese

Handänderungen seien auf der Summe von Land- und Werkpreis zu bemessen.

III. Die Gemeinde Z. beantragte dem

Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es seien die

Handänderungssteuerveranlagungen gemäss den Einsprache­entscheiden des

Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine

Parteientschädigung zuzusprechen.

Die Rekurskommission III verzichtete auf

Vernehmlassung; die U. AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und verlangte

ihrerseits eine Parteientschädigung. Die übrigen Beschwerdegegner liessen sich

nicht vernehmen.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Die Handänderungssteuer wird laut

§ 178 Abs. 1 des gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch anwendbaren alten

Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) bei Handänderungen an Grundstücken

oder Anteilen von solchen erhoben.

Diesen "zivilrechtlichen

Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums

an Grundstücken verstanden wird, sind nach § 178 Abs. 2 lit. a

aStG die "wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt. Als solche

gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke

tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. Die Annahme einer

wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem

Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechtsgeschäftlich übertragen

werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke

"tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche)

Handänderung an einem Grund­stück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den

übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine

Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines

Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere)

Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung ab­zustellen

(RB 1977 Nr. 92).

Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der

dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von

Kettengeschäften. Ein sol­cher Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der

Beschwerdeführerin verfochten wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom

Grundeigentümer die wirtschaftliche Verfügungs­macht nicht nur eingeräumt

erhält, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht

und das Grundeigentum erwirbt, tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind

demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaftliche

Handänderung steuerbar ist.

Die diesbezügliche verwaltungs- und

bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend

wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen verwiesen werden kann (vgl.

§ 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976).

2.

a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines

Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäftliche Übertragung auf einen Dritten für

die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung in Gestalt eines Kettenhandels

unabdingbar ist, gehört nicht nur die Möglichkeit, den (späteren)

Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die wirtschaftliche Verfügungsmacht über

das Grundstück zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die Möglichkeit, den

Preis dafür - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss

unter diesen Voraussetzungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich Berechtigte

handle wie ein Eigentümer, also auf eigene und nicht auf Rechnung des

Grundstückeigentümers oder des späteren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit

anderen Worten die Möglichkeit haben, Dritten das Grund­stück anzubieten, wie

wenn es sein Eigentum wäre, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den

(allfälligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche

Möglichkeit auszunützen, die für den Eigentümer von Bauland die wesentliche ist

(Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48; VGr, 20. November

1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c).

b) Wie die Beschwerdeführerin selber

ausführt, erfolgte der Verkauf der (späteren) Parzellen aufgrund der zwischen

T. und der U. AG am 22. Au­gust 1996 getroffenen Vereinbarung zu einem

festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung

der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die

Beschwerdeführerin meint, sondern auch tatsächlich und wirtschaftlich. War die

U. AG von vornherein nicht frei, den Preis für die Wei­terübertragung der

wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück an die (späteren)

Grundstückerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche Eigentümerbefugnis.

Daran ändert nichts, dass die U. AG möglicherweise anderweitig - näm­lich dank

en­ger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "über den

Werkpreis für die Häuser auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Übrigen

behaup­tet die Beschwerdeführerin selber nicht, die Werkpreise enthielten

tatsächlich Preis­elemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung,

sondern die Übertragung des Baulands be­treffen.

Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche

Eigentümerbefugnis und somit die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die

streitbetrof­fenen Grundstücke nicht übertragen worden, so sind die in Frage

stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­li­che Handänderungen zu würdigen,

sondern liegen zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den

Grundeigentumserwerbern vor.

Die Beschwerde erweist sich insoweit als

unbegründet.

3.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2.

...