Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2001.00032

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Geschäftsnummer:

SB.2001.00032

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 26.09.2001

Spruchkörper:

2. Abteilung/2. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Steuerrecht

Betreff:

Grundstückgewinnsteuer

Wirtschaftliche Handänderung

Es liegt kein Kettengeschäft, sondern eine zivilrechtliche Handänderung zwischen dem Landverkäufer und den Erwerbern der überbauten Grundstücke vor, wenn der von den Enderwerbern zu bezahlende Landpreis vom Landverkäufer im Voraus festgesetzt und damit dem Bauunternehmer als "Zwischenglied" eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen wurde.

Stichworte:

BINDUNGSWIRKUNG

GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

KÄUFERAUSWAHL

PREISBESTIMMUNG

VERFÜGUNGSGEWALT

WEITERE LEISTUNG

ZIVILRECHTLICHE HANDÄNDERUNG

Rechtsnormen:

§ 161 lit. IIa aStG

§ 167 aStG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 2

Sachverhalt

I. 1. T. war Eigentümer der Parzellen

aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m2 Land in Z. In einer

Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG überein, dieses Land bis

Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewährte er dieser Gesell­schaft

das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und

ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er

sich ihr ge­genüber, keinerlei anderweitige Verkaufsbemühungen oder

Projektstudien in Auftrag zu ge­ben oder selbst auszuführen (Ziff. 3), seine

Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellie­rung abzugeben (Ziff. 4), das

Gesamtgrundstück von Lasten wie Staatssubventionen oder Pachtverträgen zu

befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und

Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m2 zu

verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9).

Die U. AG verpflichtete sich demgegenüber zur

Übernahme sämt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem

"Grundstückerwerb" gefordert würden. Darunter soll­ten insbesondere

die Auslagen für Vermessung, Mutationspläne, Hand­änderungs- und Nota­riatsgebühren

sowie die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). Für den Fall,

dass die parzellenweise Veräusserung nicht für das gesamte Grund­stück gelingen

sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31.

[rich­tig: 30.] Juni 1998 zu erwerben" (Ziff. 9).

Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die

Baubewilligung für die Erstellung von 20 Reiheneinfamilienhäusern mit

gemeinsamer Unterniveaugarage auf den Grundstücken aKat.Nrn. 1 und 2.

Gleichzeitig wurde die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den

indessen nur 19 Einfamilienhäuser.

Zwischen dem 19. März und dem 2. Juli 1998

veräusserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle

behielt er in seinem Eigentum. Gleich­zeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem

Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines

Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah.

2. Der Gemeinderat Z. stellte sich auf den

Standpunkt, es lägen wirtschaft­liche Hand­­änderungen zwischen T. und der U.

AG einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den 18 Grundstückerwerbern

andererseits vor. Mit Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der

Gemeinderat T. aus Anlass der wirtschaftlichen Handänderung zwischen ihm und

der U. AG bei einem steuerbaren Gewinn von Fr. ... eine Grundstückgewinn­steuer

von Fr. ... Dabei würdigte er die von der U. AG zur Hälfte übernom­mene

Grund­­stückgewinnsteuer als Teil des Erlöses.

Erwägungen

II. Die von T. angerufene

Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. März 2001 den

Einspracheentscheid des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf.

Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen

keine wirtschaftlichen Handänderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2

vor, sondern einzig zivilrechtliche Hand­än­derungen zwischen T. und den

Grundstückerwerbern. Darüber hinaus merkte sie unter an­derem an, die Übernahme

der hälftigen Grundstückgewinnsteuer durch die U. AG bilde kei­ne weitere

Kaufpreisleistung des Erwerbers und sei damit kein Erlösbestandteil im Sinn von

§ 167 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG).

III. Die Gemeinde Z. beantragte dem

Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es sei die

Grundstückgewinnsteuerveranlagung gemäss dem Einspracheentscheid des

Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine

Parteientschädigung zuzusprechen.

Die Rekurskommission III verzichtete auf

Vernehmlassung; der Beschwerdegegner liess sich nicht vernehmen.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut des

gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der

vorliegenden Streitsache noch anwendbaren § 161 Abs. 1 aStG bei

Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben.

Diesen "zivilrechtlichen

Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertra­gung des Eigentums

an Grund­stücken verstanden wird, sind nach § 161 Abs. 2 lit. a

aStG die "wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt. Als solche

gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Ver­fügungsgewalt über Grundstücke

tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wir­ken. Die Annahme einer

wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem

Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechtsge­schäftlich übertragen

werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke

"tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche)

Handänderung an einem Grundstück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den

übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine

Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines

Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere)

Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung ab­zu­stellen

(RB 1977 Nr. 92).

Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der

dem Grundeigentum in­newohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von

Kettengeschäften. Ein sol­cher Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der

Beschwerdeführerin verfochten wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom

Grundeigentümer die wirtschaftliche Verfü­gungs­macht nicht nur eingeräumt

erhält, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht

und das Grundeigentum erwirbt, tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind

demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaft­liche

Handänderung steuerbar ist.

Die diesbezügliche verwaltungs- und

bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend

wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen verwiesen werden kann (vgl.

§ 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976).

2.

a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines

Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäft­liche Übertragung auf einen Dritten

für die Annahme einer wirtschaftlichen Handände­rung in Gestalt ei­nes

Kettenhandels unabdingbar ist, gehört nicht nur die Möglichkeit, den (späteren)

Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die wirtschaftliche Verfügungsmacht über

das Grundstück zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die Möglichkeit, den

Preis dafür - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss

unter diesen Vorausset­zungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich

Berechtigte handle wie ein Eigentümer, al­so auf eigene und nicht auf Rechnung

des Grundstückeigentümers oder des späteren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit

anderen Worten die Möglichkeit haben, Dritten das Grund­stück anzubieten, wie

wenn es sein Eigentum wäre, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den

(allfälligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche

Möglichkeit auszunützen, die für den Eigentümer von Bauland die wesentliche ist

(Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48; VGr, 20. November

1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c).

b) Wie die Beschwerdeführerin selber

ausführt, erfolgte der Verkauf der (späteren) Par­zellen aufgrund der zwischen

T. und der U. AG am 22. August 1996 getroffenen Verein­barung zum einem

festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung

der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die

Beschwerdeführerin meint, son­dern auch tatsächlich und wirtschaft­lich. War

die U. AG von vornherein nicht frei, den Preis für die Wei­terübertragung der

wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück an die (späteren)

Grundstückerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche Eigentü­merbefugnis.

Daran ändert nichts, dass die U. AG möglicherweise anderweitig - näm­lich dank

enger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "über den

Werkpreis für die Häuser auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Übrigen

behaup­tet die Beschwerdeführerin selber nicht, die Werkpreise enthielten

tatsächlich Preiselemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung,

sondern die Übertragung des Baulands be­treffen.

Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche

Eigentümerbefugnis und somit die wirt­schaftliche Verfügungsmacht über die

streitbetroffenen Grundstücke nicht übertragen worden, so sind die in Frage

stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­liche Handänderun­gen zu würdigen,

sondern liegen zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den

Grundeigentumserwerbern vor.

Die Beschwerde erweist sich insoweit als

unbegründet.

3.

Die Rekurskommission III hat mit Blick auf

die zu treffende Neuveranlagung der Grundstückgewinnsteuer unter anderem

angemerkt, die vereinbarte Übernahme der Hälfte der Grundstückgewinnsteuer

durch die U. AG bewirke keine weitere Kaufpreisleistung des Erwerbers im Sinn

von § 167 aStG.

Diese Erwägungen sind nicht Teil des

Dispositiv

Dispositivs des angefochtenen Entscheids, wel­che der Rechtskraft teilhaftig

werden können. Sie bilden auch nicht Prozessgegenstand, so dass insoweit auf

die Beschwerde nicht einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin ist dement­sprechend

(jedenfalls) rechtlich - anders als bei einer Rückweisung - diesbezüglich nicht

an derartige Erwägungen gebunden und anlässlich der Neuveranlagung der

Grundstückgewinn­­steuer grundsätzlich in ihrer rechtlichen Würdigung frei.

4. ...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2. ...