Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2002.00034

Standard Suche

|

Erweiterte Suche

|

Hilfe

Druckansicht

Geschäftsnummer:

SB.2002.00034

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 28.08.2002

Spruchkörper:

2. Abteilung/2. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Steuerrecht

Betreff:

Handänderungssteuer

Wirtschaftliche Handänderung, Kettenhandel

Es liegt keine wirtschaftliche Handänderung bzw. kein Kettengeschäft vor, weil der von den Endkäufern zu bezahlende Landpreis dem vom ursprünglichen (Land-)Verkäufer festgesetzten entspricht, da sich der Zwischenerwerber daran gebunden fühlte. Damit fehlt dem Zwischenerwerber eine wesentliche Eigentümerbefugnis. Abweisung der Beschwerde.

Stichworte:

EIGENTÜMERBEFUGNIS

EINFACHE GESELLSCHAFT

HANDÄNDERUNGSSTEUER

KETTENGESCHÄFT

PREISGESTALTUNG

VERFÜGUNGSMACHT

ZUSAMMENRECHNUNG

Rechtsnormen:

§ 95 lit. IV aStG

§ 161 GVG

Art. 530 lit. I OR

§ 155 StG

§ 160 StG

§ 227 lit. IIa StG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I. 1. C war Eigentümer der Parzelle Kat.Nr.

01 mit 2'581 m2 Land in X. In einer "Ver­einbarung" vom

15. Oktober 1998 gestattete er A, Architekt in Y, auf diesem Grundstück

"eine Ueberbauung auf eigenes Risiko zu planen, zu verkaufen und zu

realisieren." A verpflichtete sich unter anderem, "dass er dafür

besorgt sein wird, dass der Verkaufspreis von Fr. 1'548'600.00 für Kat. 01

entsprechend dem Grundstückverkauf auf das Konto von C eingehen wird." Zur

Veräusserung des gesamten Grundstücks räumte C A "eine Frist bis 01. Mai

1999 ein". Sollte bis zu diesem Zeitpunkt die Realisierung nicht zustande­kommen,

vereinbarten die Parteien, dass C "nicht mehr an die Vertragsbedingungen

gebunden" sei und frei über das Grundstück verfügen könne.

Am 22. Februar

1999 erwirkte A die Baubewilligung für die Erstellung von zwei Mehr­­familienhäusern

mit insgesamt 16 Wohnungen. Am 19. August 1999 wurde das Grund­­stück in

Miteigentumsanteile aufgeteilt und zu Stockwerkeigentum umgestaltet.

Zwischen dem 19. August 1999 und dem 30. Mai

2000 veräusserte C an 15 Erwerber diverse Stockwerkeigentumsanteile; eine

Stockwerkeigentumseinheit behielt er für sich. Am 14. Juni 2000 verkaufte er

die restlichen, nicht veräusserten Einheiten (zwei Abstellräume und ein

Garagenplatz) an A. In zeitlicher Nähe zum Land­erwerb schlossen alle Käufer

einen Generalunternehmer-Vertrag mit A zur Er­stellung der jeweiligen Eigentumswoh­nungen

mit zugehörigen Nebenräumen ab.

2. Der Gemeinderat X, der sich die

Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den

Standpunkt, es lägen wirtschaftliche Handänderungen zwischen C und A einerseits

sowie zwischen diesem und den Grundstückerwerbern andererseits vor. Mit

Einspracheentscheid vom 29. Oktober 2001 auferlegte der Gemeinderat A für

die wirtschaftliche Hand­änderung zwischen ihm und den Enderwerbern eine

(hälftige) Hand­­änderungssteuer von Fr. 49'548.85. Dabei rechnete der

Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und Werkpreis zusammen.

Erwägungen

II. Die vom Pflichtigen angerufene Steuerrekurskommission

III hob mit Rekurs­ent­scheid vom 13. März 2002 den Einspracheentscheid des

Gemeinderats X vom 29. Oktober 2001 auf und sprach A eine Parteientschädigung

zu.

Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen

keine wirtschaftlichen, sondern einzig zivilrechtliche Handänderungen zwischen

C und den Grundstückerwerbern vor.

III. Die Gemeinde X beantragte dem

Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 17. April 2002, es seien die

Handänderungssteuerveranlagungen gemäss den Einspracheent­­scheiden des Gemeinderats

vom 29. Oktober 2001 wiederherzustellen, eventualiter sei, ausgehend von einer

wirtschaftlichen Handänderung an der Hälfte der betreffenden Grundstücke, die

dem Beschwerdegegner auferlegte Handänderungssteuer von Fr. 49'548.85 um

50% auf Fr. 24'774.40 herabzusetzen, alles unter Neuregelung der Kos­tenfolgen.

Ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf

eine Vernehmlassung verzichtete, schloss der Beschwerdegegner auf Abweisung der

Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 213 in Verbin­dung mit

§ 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens,

und die unrichtige oder un­vollständige Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts geltend gemacht werden.

Für das

Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt auch unter dem neuen Recht das

bisher in § 95 Abs. 4 des auf den 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes

vom 8. Juli 1951 (aStG) ausdrücklich geregelte Novenverbot. Für das

Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für die

Rekurskommission. Tatsachen oder Be­weismittel, die nicht (spätestens) im

Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder an­ge­rufen worden sind, dürfen

infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden.

Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, nament­­lich neue

tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder

Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend

gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher

Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin

Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969, § 95 ff.).

Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind

schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und

Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).

2.

Die

Handänderungssteuer wird laut § 227 Abs. 1 StG bei Handänderungen an

Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Diesen "zivilrechtlichen

Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums

an Grundstücken verstanden wird, sind nach § 227 Abs. 2 lit. a

StG die "wirtschaftlichen Handänderungen" gleichgestellt. Als solche

gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grund­­­stücke

tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. Die Annahme einer

wirt­schaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem

Grundeigentum in­ne­wohnenden Verfügungsgewalt rechtsgeschäftlich übertragen

werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke

"tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche)

Handänderung an einem Grundstück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den

übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine

Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines

Eigentümers gleichkommt. Als­dann ist nicht auf die formelle (äussere)

Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung

abzustellen (so bereits [noch zum alten Recht] RB 1977 Nr. 92).

Eine

rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum in­­newohnenden

Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von Kettengeschäften. Ein sol­cher

Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der Beschwerdeführerin verfochten

wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom Grundeigentümer die wirtschaftliche

Verfügungs­­­­macht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese zugunsten eines

Dritten, der den Kauf hernach voll­zieht und das Grundeigentum erwirbt,

tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind dem­nach zwei Schritte zu

unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaftliche Handänderung

steuerbar ist.

Die

diesbezügliche verwaltungs- und bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der

Rekurskommission zutreffend wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen

ver­wie­sen werden kann (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13.

Juni 1976 [GVG]).

3.

a) Zu den

wesentlichen Befugnissen eines Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäft­­liche

Übertragung auf einen Dritten für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung

in Gestalt eines Kettenhandels unabdingbar ist, gehört nicht nur die

Möglichkeit, den (spä­teren) Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die

wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück zu verschaffen, sondern

(kumulativ) auch die Möglichkeit, den Preis da­für – d.h. den

"Kaufpreis" – selber zu bestimmen. Auch hierzu hat die Vorinstanz die

ver­waltungsgerichtliche Rechtsprechung zutreffend wiedergegeben (Erwägung 1b

und 2b des Rekursentscheids), so dass auch hierzu im Sinn von § 161 GVG darauf

zu verweisen ist.

b) Der Verkauf der (späteren) Grundstücke

zwischen C und den End­erwerbern ist ge­mäss unbestrittener Darstellung der

Parteien zum in der Vereinbarung C/A vom 15. Oktober 1998 festgelegten Preis

von Fr. 600.-/m2 erfolgt. Zu Recht hat die Vorinstanz weiter darauf

hingewiesen, dass Umstände nicht ersichtlich seien, welche auf eine Verschie­bung

von Kaufpreisanteilen des Landes in den Werklohn hindeuten würden. Insbeson­dere

ist der­­artiges der bei den Akten liegenden Bauabrechnung nicht zu entnehmen.

Zudem hat es im Rekursverfahren an entsprechenden Behauptungen der

Beschwerdeführerin gänz­lich ge­fehlt; was sie zur Frage der Verschiebung von

Kaufpreisteilen in den Werklohn in der Beschwerdeschrift neu anführt, kann

wegen des im Beschwerdever­fahren geltenden No­ven­ver­­botes (vgl. Erwägung 1

vorstehend) nicht berücksichtigt wer­den. Insgesamt hat die Vor­instanz bei

dieser Sachlage geschlossen, dass der Pflichtige nicht ernsthaft die Mög­lichkeit

hatte, den Verkaufspreis nach Belieben zu bestimmen und einen allfälligen

Zwischengewinn für sich zu behalten.

c) Auch die

Beschwerdeführerin muss zugestehen, dass "sich aufgrund des reinen

Vertragswortlautes nicht mit Sicherheit sagen [lässt], ob A einen

Zwischengewinn erzielen durfte" und verweist sinngemäss auf die Umstände

des Vertragsschlusses, die Interessenlage der Parteien und entsprechende Übung.

Soweit es sich hier nicht wiederum um unzulässige Noven handelt, sind diese

pauschal und allgemein gehaltenen Ausführungen nicht ge­eignet, die Würdigung

der Vorinstanz zu erschüttern. Wohl ist im Vertrag C/A offen gelassen, in­wie­weit

ein auf dem Landpreis allfällig erzielter Zwischengewinn des Pflichtigen zu

behandeln wäre. Entscheidend im zu beurteilenden Sachverhalt ist indessen, dass

dieser Zwi­schen­gewinn gerade nicht erzielt wurde. Der Pflichtige hat sich

vorliegend offensichtlich an den in der Vereinbarung vom 15. Oktober 1998

festgelegten Landpreis von Fr. 600.-/m2 vollumfäng­lich

gebunden gefühlt und diesen gegenüber den Enderwerbern so eingehalten. Der bei

den Akten liegende Reservationsvertrag, welchen der Pflichtige als Vertreter

von C mit dem Landerwerber D unterzeichnet hat, bestätigt dies. Damit hat es

tatsächlich an weiteren konkre­ten Indizien dafür gefehlt, dass der Pflichtige

im vorliegenden Fall rechtlich und wirtschaft­lich frei gewesen ist, den Preis

für die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über das Grundstück an

die (späteren) Grundstückerwerber zu bestimmen und gebricht es damit an einer

wesentlichen Eigentümerbefugnis (vgl. vorstehend Erwägung 2a). Die allgemeine

Interessenlage des Pflichtigen, einen möglichst hohen Gewinn aus diesem Ge­schäft

zu erzielen, sowie weiter nicht substanzierte Umstände bei Vertragsabschluss

rei­chen als Indizien für das Gegenteil nicht aus.

Fehlt es aber am von der Beschwerdeführerin

zu erbringenden Nachweis des auf den Pflichtigen übergegangenen Rechts auf

freie Preisgestaltung, lässt sich vorliegend weder aus der Risikoaufteilung

zwischen Landverkäufer und Generalunternehmer noch aus dem im Vertrag

enthaltenen Stichtag 1. Mai 1999, bis zu welchem das Projekt realisationsbereit

sein musste, oder gar aus der Übernahme von wenigen nicht verkäuflichen Nebenräu­men

durch den Pflichtigen die wirtschaftliche Handänderung zwischen C und dem

Pflich­tigen herleiten. Auch hierzu sei auf die zutreffenden Ausführungen der

Vorinstanz verwiesen (§ 161 GVG), denen das Verwaltungsgericht vollumfänglich

beitritt.

4.

a) Mit der Vorinstanz und der Begründung

des Eventualantrags der Beschwerdeführerin ist vorliegend davon auszugehen,

dass sich Landveräusserer und Werkunternehmer durch übereinstimmende

gegenseitige Willensäusserungen (Art. 1 Abs. 1 des Obligationenrechts vom 30.

März 1911 [OR]) zu einer einfachen Gesellschaft gemäss Art. 530 Abs. 1 OR

zusammengefunden haben. Beide haben dieses Vorhaben gemeinsam angestrebt. Beide

haben denn auch je – wenn auch auf qualitativ und quantitativ unterschiedliche

Weise – zur Erreichung dieses Zwecks beigetragen (vgl. BGE 104 II 108

E. 2 S. 112). Der Beitrag des Landeigentümers C hat darin bestanden,

die Grundstücke zu verkaufen und alle Massnahmen zur Durchführung des Projekts

soweit erforderlich zu unterstützen bzw. dem Pflichtigen entsprechende

Vollmachten zu erteilen. Demgegenüber hat der Beitrag des Pflichtigen darin

bestanden, mit den Grundstückkäufern einen Generalunternehmervertrag für die

schlüsselfertige Erstellung der Wohnungen aufgrund des Bauprojekts abzuschlies­sen

und die Überbauung zu realisieren. Pflichtiger und Generalunternehmer haben

sich in­fol­gedessen – nicht ausdrücklich, aber aufgrund der aktenkundigen

Umstände stillschweigend – zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen

mit dem gemeinsamen Ziel,

das

Land mit den darauf geplanten Eigentumswohnungen zu verkaufen. Dass sie nicht gegenseitig

am finanziellen Erfolg ihres jeweiligen Beitrags zur Erreichung des

Gesellschafts­zwecks beteiligt waren, ist unerheblich, denn auch eine derartige

Regelung ist eine statthafte Form der Gewinnaufteilung; Entsprechendes gilt für

die Verlusttragung (vgl. Arthur Meier-Hayoz/Peter Forstmoser, Schweizerisches

Gesellschaftsrecht, 8. A., Bern 1998, S. 262 f.). Dass die

Gesellschafter möglicherweise unterschiedliche wirtschaftliche Interessen im Hinblick

auf die gewählte Form der Gewinnverteilung gehabt haben, ist schliesslich

ebenso unwesentlich; entscheidend ist, dass sie einen gemeinsamen

übergeordneten Gesellschaftszweck verfolgt haben (vgl. BGE 104 II 108 E. 2

S. 112), was hier wie ausgeführt zutrifft.

b) Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin, welche sich hierfür auf Felix Richner (Zusammenrechnung und

Kettenhandel, ZStP 10 [2001], S. 1) stützt, ist mit der Bildung der einfachen

Gesellschaft jedoch nicht bereits die (vorliegend hälftige) Übertragung der

Verfügungsmacht über das Baulandgrundstück vom Landeigentümer an den Mitgesellschafter,

vorliegend den Pflichtigen, verbunden. Wiederum wäre seitens der Beschwer­deführerin

nachzuweisen, dass die eigentliche wirtschaftliche Verfügungsmacht über das

Grundstück an sich rechtlich und wirtschaftlich in die einfache Gesellschaft

mit eingebracht worden ist, was bei gewissen vertraglichen Konstellationen

durchaus denkbar ist. Indessen ist vorliegend eben gerade nicht davon

auszugehen, dass die wesentliche Eigentümerbefugnis der freien

Landpreisbestimmung in die einfache Gesellschaft eingegangen bzw. in diese

übertragen worden ist. Eine ganze Reihe übriger, von der Beschwerdeführerin

erwähnten und hier im Wesentlichen wiederholten untergeordneten Eigentümerbefugnisse

sind zweifellos in die Gesellschaft eingebracht worden, reichen aber für die Annah­me

einer wirtschaftlichen Handänderung vom Landeigentümer in die einfache Gesellschaft

für sich allein nicht aus. Wie zu entscheiden wäre, wenn die Vertragsparteien

tatsäch­lich auch das Recht der Landpreisgestaltung in die einfachen

Gesellschaft übertragen hätten oder etwa eine gegenseitige Beteiligung am

finanziellen Erfolg des jeweils anderen Beitrags zur Erreichung des

Gesellschaftszwecks, insbesondere eben des Generalunterneh­mers am

Grundstückgewinn des Landeigentümers, vereinbart hätten, kann offen gelassen

werden. Dieses Ergebnis deckt sich übrigens mit der bisherigen Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts (RB 2001 Nr. 109).

Wohl hat die Vorinstanz sich hier in der

Begründung ihres Entscheides kurz gehalten, jedoch die Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts in dieser Frage richtig zusammen­gefasst und zitiert,

weswegen von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerde­­führerin

bzw. der Begründungspflicht keine Rede sein kann.

5.

Angesichts dieser Sachlage hat die

Rekurskommission rechtens erkannt, dass keine wirtschaftlichen Handänderungen,

sondern lediglich zivilrechtliche Handänderungen zwischen dem Veräusserer und

den Enderwerbern vorliegen. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

6.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

...