Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2002.00080

Standard Suche

|

Erweiterte Suche

|

Hilfe

Druckansicht

Geschäftsnummer:

SB.2002.00080

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 19.03.2003

Spruchkörper:

2. Abteilung/2. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Steuerrecht

Betreff:

Grundstückgewinnsteuer

Anlagekosten

Der an einen Dritten bezahlte Pauschalwerklohn ist als wertvermehrende Aufwendung anrechenbar, solange keine Gewinnverschiebung vom Landpreis in den Werklohn erkennbar ist.

Stichworte:

BAUTE

BEWEISLASTVERTEILUNG

GENERALUNTERNEHMER

GENERALUNTERNEHMERVERTRAG

GEWINNVERSCHIEBUNG

GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

PAUSCHALWERKLOHN

VERBUNDENE UNTERNEHMUNG(EN)

WERKPREIS

ZUSAMMENRECHNUNG

Rechtsnormen:

§ 164 lit. I aStG

§ 166 lit. Ia aStG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. C. als Verkäufer und die A. GmbH als

Käuferin liessen am 5. Oktober 1995 je einen Kaufvertrag für die vier in der

Gemeinde X. gelegenen Landparzellen Kat.Nrn. 1 - 4 mit Kaufpreisen von

Fr. 225'000.-, Fr. 265'000.-, Fr. 250'000.- bzw.

Fr. 150'000.- beurkunden. Die Verträge enthielten eine

Substitutionsklausel, aufgrund welcher die Eheleute D., E. und F. sowie G. in

die Verträge eintraten. Diese Erwerber schlossen ausserdem kurz vor Abschluss

der betreffenden Kaufverträge vom 14. Juni 1996, 8. Mai 1996, 7. Februar 1996

bzw. 31. Mai 1996 als Besteller mit der H. GmbH, der Schwestergesellschaft der

A. GmbH, als Generalunternehmerin Werkverträge über die Erstellung von

Einfamilienhäusern auf den Kaufobjekten ab.

Der Grundsteuer-Ausschuss des Gemeinderates

X. stellte sich auf den Standpunkt, es lägen im Sinn sog. Kettengeschäfte

wirtschaftliche Handänderungen von C. auf die A. GmbH und von dieser auf

die vier Grundstückserwerber vor. Zur Bestimmung des Erlöses rechnete der

Ausschuss für die Handänderungen an den Grundstücken Kat.Nrn. 1 - 4 jeweils den

Landkaufpreis und den um die Mehr- bzw. Minderkosten der Werkerstellung

bereinigten Werklohn von Fr. 748'130.-, 798'400.-, Fr. 635'150.- bzw.

Fr. 623'180.- zusam­men, was massgebliche Erlöse von Fr. 973'130.-,

Fr. 1'063'400.-, Fr. 885'150.- bzw. Fr. 773'180.- ergab.

Unter den Anlagekosten liess der

Grundsteuer-Ausschuss indessen nicht die erwähnten Werklöhne, sondern lediglich

geschätzte Bauerstellungskosten von Fr. 694'200.-, Fr. 741'000.-,

Fr. 587'600.- bzw. Fr. 577'200.- als wertvermehrende Aufwendungen zum

Abzug zu. Er begründete dies damit, dass die Veräusserin die Baukosten nicht

durch eine detaillierte Bauabrechnung nachgewiesen habe. Gestützt darauf

veranlagte der Ausschuss die A. GmbH am 28. August 2001 mit

Grundstückgewinnsteuern von Fr. 15'269.-, Fr. 16'494.-,

Fr. 15'120.- bzw. Fr. 15'015.-. Die Einsprache der Pflichtigen, womit

diese die Anrechnung der Werklöhne als Baukosten verfocht und damit die

Feststellung von Grundstückverlusten beantragte, wies der Grundsteuer-Ausschuss

am 12. Dezember 2001 ab.

Erwägungen

II. Die Steuerrekurskommission III hiess

demgegenüber den hiergegen gerichteten Rekurs der Pflichtigen mit Entscheid vom

4.

Juli 2002 gut und hob die Grundstückgewinnsteuerveranlagungen auf. Sie

gelangte zum Schluss, dass die Werklöhne als Baukosten an­zurechnen seien.

Diese hielten einem Drittvergleich stand, und es seien keine Gewinnverschiebungen

in die Landpreise feststellbar.

III. Die Gemeinde X. beantragte dem

Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 17. September 2002, es seien die

Grundstückgewinnsteuerveranlagungen des Grundsteuer-Ausschusses des

Gemeinderates X. wieder herzustellen. Ausserdem verlangte sie eine

Parteientschädigung.

Während die Rekurskommission III auf

Vernehmlassung verzichtete, schloss die Pflichtige auf Abweisung der Beschwerde

und beantragte die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Grundstückgewinn ist laut

§ 164 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) das vorliegend gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) zur Anwendung gelangt, der Betrag, um welchen der

Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.

a) Als Erlös gilt nach § 167 aStG der Kaufpreis mit

Einschluss aller weiteren Leis­tungen des Erwerbers.

Bedingen Grundstückkaufvertrag und Werkvertrag einander, gilt

als massgebender Erlös die Summe von Landpreis und Werklohn, wenn Veräusserer

und Werkunternehmer identische Personen sind oder sich in einer einfachen

Gesellschaft zusammengefunden haben (RB 1997 Nr. 50 mit Hinweisen).

Diese für die Handänderungssteuer entwickelte Zusammenrechnungspraxis hat

grundsätzlich auch für die Grundstückgewinnsteuer Gültigkeit (VGr, 31. Januar

2001, SB.2000.00068).

b) Als Aufwendungen sind kraft § 166 Abs. 1

lit. a aStG solche für Bauten, Umbau­ten, Meliorationen und andere

dauernde Verbesserungen des Grundstücks anrechenbar.

Wird der Werkvertrag zwischen dem Generalunternehmer und dem

Käufer direkt abgeschlossen, so sind die Anlagekosten um den vom Erwerber

tatsächlich bezahlten Werkpreis, welche in der Regel auch den massgebenden

Verkehrswert widerspiegelt, zu er­höhen. Das ergibt sich in erster Linie aus

der vergleichenden Auslegung der beiden Begriffe "Erlös" und

"Anlagekosten" gemäss § 164 Abs. 1 aStG und nur sekundär

aus der Auslegung des Begriffs der "gemachten Aufwendungen" von

§ 166 Abs. 2 aStG. Eine allfällige Differenz

zwischen dem bezahlten Werkpreis und den vom Generalunternehmer aufgewen­deten

Kosten, fällt allein diesem und nicht dem Grundeigentümer als Grundstückgewinn

(bzw. Verlust) an.

Wer Bauland erwirbt und als Bauherr über die Errichtung des

Hauses selber einen Generalunternehmervertrag oder Pauschalwerkvertrag

abschliesst, kann den Pauschalwerk­lohn als wertvermehrende Aufwendung anrechnen,

unbekümmert um die Summe der

Werklöhne, welche der Generalunternehmer aufgewendet hat (RB 1980 Nr. 72).

Anrechen­bar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar (VGr, 27. August

1997, ZStP 1998, 133 = StE 1998 B 4413.7 Nr. 12). Wird die vom Steuerpflichtigen

beauftragte Generalunternehmerin von diesem als juristische Person beherrscht,

ist ebenfalls von Eigenleistungen auszugehen (VGr, 1. April 1993, SR 92/0092).

Anrechenbare Aufwendungen in Form von Eigenleistungen sind als

steuermindernde Tatsachen vom hierfür beweisbelasteten Steuerpflichtigen

geltend zu machen und hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen. Diesen

Nachweis hat er durch eine substanzierte Sachdarstellung anzutreten, die

spätestens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen werden muss (RB 1981

Nr. 90, 1977 Nr. 60, 1976 Nr. 77, 1975 Nrn. 54, 55, 64

und 82, 1964 Nr. 68).

2.

Die in den vorliegend zu beurteilenden

Handänderungen für die Bestimmung des Erlöses vorgenommene Zusammenrechnung von

Landpreis und Pauschalwerklohn ist unbestritten und gesetzmässig. Umstritten

ist hingegen, welche Aufwendungen, im Besonderen welche Pauschalwerklöhne,

anrechenbar sind.

Die streitbetroffenen Werkverträge sind von

den Käufern nicht mit der Pflichtigen, sondern direkt mit der H. GmbH abgeschlossen

worden und sind die vereinbarten Werk­löhne unstreitig auch dieser bezahlt

worden. Die Werkverträge wurden somit entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin zwischen "echten" Dritten, der

Generalunternehmerin und den ihr nicht nahe stehenden Erwerbern, abgeschlossen.

Es ist daher zu vermuten, dass die bezahlten Werklöhne dem massgebenden

Verkehrswert der erstellten Einfamilienhäuser entsprechen.

Zudem stand der zivilrechtliche Eigentümer

und Verkäufer der Landparzellen, C., weder der Pflichtigen oder der

Generalunternehmerin noch den Erwerbern nahe. Folglich wurden auch die zwischen

C. und der Pflichtigen vorab festgelegten Landkaufpreise zwischen Dritten

vereinbart. Es ist daher nicht ersichtlich, welche Interessenlage C. hätte veranlassen

können, zu Lasten des ihm zukommenden Landpreises einer Wertverschiebung auf

den Werklohn zuzustimmen und so der H. GmbH einen Mehrertrag

"zuzuschanzen". Auch den Darlegungen der Beschwerdeführerin ist keine

Erklärung dafür zu entnehmen, und es finden sich in den Akten auch keinerlei

Anhaltspunkte für die pauschal behauptete Gewinnverschiebung. Schliesslich sind

nach den unwidersprochenen Feststellungen der Rekurskommission III bei den

streitbetroffenen Handänderungen keine unter dem Verkehrswert liegende Landpreise

verurkundet worden.

Unter all diesen Umständen war die Pflichtige

weder aufzufordern, Unterlagen, namentlich Bauabrechnungen aufgrund von

Werkverträgen einzureichen, die im Übrigen nicht sie, sondern die nicht am

Veranlagungsverfahren beteiligte H. GmbH betreffen, und zwar unbekümmert darum,

dass die beiden Gesellschaften verbundene Unternehmen sind; noch war der

gemeinderätliche Grundsteuer-Ausschuss der Beschwerdeführerin aufgrund der

geschilderten Sach- und Rechtslage befugt, eine Schätzung der wertvermehrenden

Auf­wendungen vorzunehmen. Massgebend sind nach dem Gesagten einzig die von

Dritten un­bestritten an die Generalunternehmerin bezahlten Werkpreise. Wollte

man anders urteilen, so führte dies zur verfassungswidrigen Besteuerung

fiktiver Grundstückgewinne.

Das führt zur Abweisung der Beschwerde.

3.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...