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Entscheid

SB.2002.00089

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2002.00089

16. Dezember 2003Deutsch9 min

(URT.2003.7672)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A, eine Stiftung im Sinn von Art. 80 des Zivilgesetzbuchs,

veräusserte am 6. Dezember 2001 drei in der Gemeinde Y gelegene Wohn- und

Geschäftshäuser (Kat.Nrn. 01, 02 und 03) zum Preis von insgesamt Fr. 21'529'000.-

an die D AG. Das zuständige Grundbuchamt belegte A mit einer

Handänderungssteuer von insgesamt Fr. 215'290.-, was dem gesetzlich

vorgesehenen Steuersatz von 1 % des Erlöses für Liegenschaften mit mehr

als zehnjähriger Besitzesdauer entspricht. Gemäss der im Kaufvertrag

vorgesehenen Regelung war die Handänderungssteuer von der Verkäuferin zu übernehmen.

A focht die provisorische Einschätzungsverfügung beim

Steueramt der Gemeinde Y mit Einsprache vom 29. Januar 2002 an und

beantragte Aufhebung der Verfügung sowie Erlass einer Einschätzungsverfügung,

die "der Tatsache der Steuerbefreiung" Rechnung trägt. Sie machte

insbesondere geltend, die Übertragung der Liegenschaften sei im Rahmen einer "Securitization"

ihres Immobilienbestands erfolgt, weshalb die Handänderung zufolge Unternehmensumstrukturierung

steuerbefreit sei. Die Kommission für die Grundsteuern der Gemeinde Y wies die

Einsprache mit Entscheid vom 5. März 2002 ab.

Erwägungen

II.

Die Steuerrekurskommission III wies den gegen den

Einspracheentscheid erhobenen Rekurs der A mit Entscheid vom 3. September

2002.

ab.

III.

A liess am 11. Oktober 2002 Beschwerde erheben und

dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Entscheid unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin aufzuheben, die

Steuerbefreiung bei der vorliegenden Umstrukturierung festzustellen und die Handänderungssteuer

auf Fr. 0.- festzulegen. Mit Eventualantrag wurde verlangt, die Sache zur

Richtigstellung und Ergänzung des Sachverhalts an die Vorinstanz, eventuell an

das Steueramt der Gemeinde Y, zurückzuweisen.

Während die Steuerrekurskommission III auf

Vernehmlassung verzichtete, beantragte das Steueramt der Gemeinde Y die Abweisung

der Beschwerde.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht

werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschrän­ken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurs­kommission in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen.

Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf

rechts­verletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmiss­brauch.

2.

Der Handänderungssteuer unterliegen gemäss § 227 Abs. 1

StG Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen. Die Steuer wird

vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers erhoben

(§ 230 StG). Die Tatbestände, die zu einer Befreiung von der

Handänderungssteuer führen, sind in § 229 StG aufgezählt.

2.1

Es ist unbestritten, dass die Veräusserung der

streitbetroffenen Liegenschaften eine zi­vilrechtliche Handänderung darstellte

und dadurch der Steuertatbestand von § 227 Abs. 1 StG grundsätzlich

erfüllt wurde. Die Beschwerdeführerin macht indessen geltend, die Ver­äusserung

sei im Rahmen einer Umstrukturierung erfolgt und sei gestützt auf § 229

Abs. 1 lit. f StG steuerbefreit.

2.2

Die Rekurskommission hat die rechtlichen Grundlagen

im Zusammenhang mit der Be­freiung bestimmter Umstrukturierungstatbestände von

der Handänderungssteuer ausführlich und zutreffend dargelegt. Hierauf ist, in

analoger Anwendung von § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni

1976, zu verweisen.

Gemäss § 229 Abs. 1 lit. f StG sind

Handänderungen bei Unternehmensaufteilung durch Übertragung von in sich

geschlossenen Betriebsteilen auf Personenunternehmen oder auf juristische

Personen von der Steuer befreit, wenn die übernommenen Geschäftsbetriebe un­verändert

weitergeführt werden. Wie die Rekurskommission zutreffend festgehalten hat,

kann bei der Abspaltung von Liegenschaften oder Immobilienkomplexen vom

Betriebser­fordernis aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung nicht

abgesehen werden. Die Bestimmung von § 229 Abs. 1 lit. f StG

entspricht dem Steueraufschubstatbestand von § 216 Abs. 3 lit. f

StG bei der Grundstückgewinnsteuer; Abweichungen können sich im Zusammenhang

mit den unterschiedlichen Steuertatbeständen und -bemessungsgrundlagen ergeben.

Mit Blick auf Ziel und Zweck der grundsteuerrechtlich privilegierten Umstruktu­rierungstatbestände

kann zu deren Auslegung sinngemäss auf die im Zusammenhang mit den

steuerneutralen Reservenübertragungen im Einkommenssteuerrecht entwickelten

Grundsätze zurückgegriffen werden, obwohl grundsteuerrechtlich nicht von der

kauf­männischen Gewinnermittlung ausgegangen und den Buchwerten in Handels- und

Steuer­bilanz keinerlei Bedeutung zugemessen wird (RB 1991 Nr. 45).

Als in sich geschlossener und selbständiger Betriebsteil

erscheint jeder organisatorisch-technische Komplex von Vermögenswerten, welcher

im Hinblick auf die unternehmerische Leistung eine verhältnismässig

unabhängige, organische Einheit bildet (RB 1991 Nr. 45). Vorausgesetzt

wird, dass die übertragenen Grundstücke zusammen mit in sich geschlosse­nen,

für sich lebensfähigen betrieblichen Einheiten die Rechtsträgerschaft wechseln

(Markus Reich/Marco Duss, Unternehmensumstrukturierungen im Steuerrecht, Basel

1996, S. 120). Nach den Feststellungen der Rekurskommission wurde im

vorliegenden Fall die Verwaltung der übertragenen Liegenschaften nicht durch

die Beschwerdeführerin selber, sondern in deren Auftrag von einem Dritten

besorgt. Die Rekurskommission schloss daraus, dass nur die Liegenschaften

allein und nicht auch noch materielle und personelle Grundlagen für deren

Verwaltung auf die Erwerberin übergegangen sind; solche waren bei der Beschwerdeführerin

offenbar gar nicht vorhanden. Weil – nach den Feststellungen der

Rekurskommission – von der Beschwerdeführerin selber keine Tätigkeiten

ausgeführt wor­den seien, die über den Verwaltungsaufwand für die Anlage von

Unternehmenskapital in Immobilien hinausreichen würden, könne der

Liegenschaftenbestand nicht als Betrieb im Sinn von § 229 Abs. 1 lit. f

StG gewürdigt werden. Wo aber kein Betrieb vorliege, könne ein solcher weder

übertragen noch unverändert weitergeführt werden, wie dies § 229 Abs. 1

lit. f StG für die Befreiung von der Handänderungssteuer ausdrücklich

verlange.

Die Beschwerdeführerin bestreitet die diesbezüglichen

tatsächlichen Feststellungen der Re­kurskommission nicht, sondern bestätigt in

ihrer Beschwerdeschrift, dass sie ihr Ressort "Verwaltung der Immobilien"

bereits früher aufgelöst und die eigentliche Verwaltung einschliesslich "technische

Verwaltung" der Liegenschaften einem spezialisierten Drittunter­nehmen

übertragen hatte. Sie räumt damit ein, dass sich die Übertragung auf die eigentlichen

Liegenschaften beschränkte. Grundstücken ohne betrieblichen Konnex kommt indessen

keine Betriebsqualität zu (VGr, 4. Juli 1995, SR.94.00040, StE 1995 B 42.39

Nr. 2). Eine grössere Anzahl von Liegenschaften kann zwar Grundlage für

einen Betrieb sein, aber die Verwaltung von Immobilien darf sich nicht in dem

erschöpfen, was mit der blossen Anlage von Kapital in Immobilien ohnehin

verbunden ist (BGr, 14. Juli 1989, StE 1990 B 23.7 Nr. 3). Dass

die Beschwerdeführerin noch etwas anderes als Liegenschaften verkauft hätte,

ergibt sich überdies weder aus der Rahmenvereinbarung vom 27. September

2001.

noch aus dem Kaufvertrag vom 6. Dezember 2001. Damit erweist sich die

Feststel­lung der Rekurskommission, die Beschwerdeführerin habe keinen in sich

geschlossenen Betriebsteil im Sinn von § 229 Abs. 1 lit. f StG

übertragen und die Voraussetzungen für die Gewährung der Befreiung von der

Handänderungssteuer seien deshalb nicht erfüllt, nicht als rechtsverletzend. Es

erübrigt sich bei diesem Ergebnis, zusätzlich noch weitere, kumulativ zu

erfüllende Tatbestandsvoraussetzungen von § 229 Abs. 1 lit. f

StG zu prüfen.

2.3

Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend,

der Liegenschaftenverkauf sei im Rahmen der Umsetzung eines Konzepts der "Securitization"

(Verbriefung) des Immobi­lienbestands der Beschwerdeführerin erfolgt und aus

diesem Grund als Unternehmensumstrukturierung zu würdigen. Dass infolge dieses

Vorgangs das direkte Immobilieneigentum durch eine indirekte Beteiligung an

Immobilien ersetzt wurde und die Beschwerdeführerin gewisse Kontroll- und

Einflussmöglichkeiten besitzt, ist für die Anwendung von § 229 Abs. 1

lit. f StG indessen nicht von Belang. Werden ausschliesslich Grundstücke

übertra­gen und liegt kein Betrieb bzw. Betriebsteil vor, der mitübertragen

wird, fehlt es an der Er­füllung einer für die Befreiung von der

Handänderungssteuer wesentlichen tatsächlichen Voraussetzung.

Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin genügt es für

das Vorliegen eines Betriebs nicht, dass es sich um eine grössere Anzahl

Liegenschaften handelt. Entschliesst sich der Eigentümer,

Kapitalanlageliegenschaften nicht selber bzw. durch eigenes Personal, son­dern

durch einen Dritten verwalten zu lassen, unterhält er keinen Immobilienbetrieb

im Sinn von § 229 Abs. 1 lit. f StG, sondern bloss einen – wenngleich

gegebenenfalls sehr umfangreichen – Immobilienbestand, dessen Veräusserung

nicht unter den Begriff der Unternehmensaufteilung fallen kann.

Da eine steuerbare Handänderung gemäss § 227 Abs. 1

StG vorliegt und es sich bei § 229 Abs. 1 lit. f StG um eine

Ausnahmebestimmung handelt, deren Tatbestandsvoraussetzun­gen nicht erfüllt

sind, erweist sich die auferlegte Handänderungssteuer als rechtsbeständig.

3.

Die Beschwerdeführerin beantragt eventualiter Rückweisung

zum Zwecke der Richtigstel­lung und Ergänzung des Sachverhalts. Sie legt

indessen nicht in rechtsgenügender Weise dar, weshalb und inwiefern eine unrichtige

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts durch die

Rekurskommission vorliegen soll. Der Umstand, dass sich die Rekurskommission

nicht ausführlicher mit dem Konzept der "Securitization" befasst hat,

lässt die Sachverhaltsfeststellung noch nicht als rechtsverletzend erscheinen.

Die Ausgestaltung des Konzepts der "Securitization" und dessen Umsetzung

sind nämlich nicht rechtserheblich, weil sich daraus – wie ausgeführt –

von vornherein nichts für die hier zu beantwortende Frage ableiten lässt, ob

die Beschwerdeführerin einen in sich geschlossenen Betriebsteil im Sinn von § 229

Abs. 1 lit. f StG übertragen hat.

Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 153

Abs. 4 und 213 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung

mit §§ 152, 153 Abs. 4 und 213 StG).

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin

auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung wird nicht

zugesprochen.

5.

…