Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2003.00017

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Geschäftsnummer:

SB.2003.00017

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 28.08.2003

Spruchkörper:

2. Abteilung/Einzelrichter

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Steuerrecht

Betreff:

Grundstückgewinnsteuer

Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip); § 219 Abs. 1 StG.

Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse besagt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen haben und sich tatsächliche oder rechtliche Änderungen während der Besitzesdauer durch Zu- oder Abrechnungen vom Erwerbspreis auswirken (E. 2a). Aus dem Kaufvertrag ist im vorliegenden Fall nicht klar ersichtlich, ob der Wert des abzubrechenden Wohnhauses von den Parteien in der Preisgestaltung speziell berücksichtigt wurde. Dies führt zur Vermutung, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung bildete. Die Vermutung wird allein dadurch nicht widerlegt, dass ein Wohnhaus ein "wirtschaftliches Abbruchobjekt" dargestellt. Im Zeitpunkt der Handänderung war das Haus ferner bautechnisch nicht als Abbruchobjekt zu qualifizieren (E. 2b).

Stichworte:

ABBRUCHOBJEKT

GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

INDIZIEN

KAUF

KAUFPREISGESTALTUNG

KAUFVERTRAG

RECHTSGESCHÄFTLICHER WILLE

UNVERDIENTER WERTZUWACHS

VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE

VERKAUF

VERMUTUNG

WIRTSCHAFTLICHES ABBRUCHOBJEKT

Rechtsnormen:

§ 216 lit. I StG

§ 219 lit. I StG

§ 220 lit. I StG

Art. 9 lit. I ZGB

Art. 9 lit. II ZGB

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. A erwarb am 8. Februar 1984 das an der

K-Strasse 1 in Y in der Gemeinde X gelegene Grundstück Kat.Nr. 9 –

Wohnhaus Vers.Nr. 14 mit 1'276 m2 Gebäudegrundfläche,

Hofraum und Garten – zum Preis von Fr. 535'400.- von C. Er veräusserte die

Liegenschaft am 9. Februar 2001 für Fr. 1'215'000.- an D.

Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der

Finanzausschuss der Gemeinde X mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom 2.

Mai 2002 bzw. 6. Juni 2002 A eine Grundstückgewinnsteuer von

Fr. 157'318.- unter Annahme eines Grundstückgewinns von Fr. 693'100.-

anstelle des deklarierten Gewinns von Fr. 642'700.-. Er ging davon aus,

dass sich der Kaufpreis bei der Veräusserung lediglich auf die unbebaute

Liegenschaft bezogen habe, weshalb nach dem Grundsatz der vergleichbaren

Verhältnisse der Erwerbspreis des Grundstücks auf den Landwert beim Erwerb im

Jahr 1984 herabzusetzen sei. Diesen schätzte der Ausschuss auf

Fr. 485'000.-.

Erwägungen

II. Den hiergegen gerichteten Rekurs des

Pflichtigen, womit dieser auf der Anrechnung des Erwerbspreises von

Fr. 535'400.- beharrte, wies die Steuerrekurskommission III am

30.

Januar 2003 ab.

III. Mit Beschwerde vom 7. März 2003 liess

der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, die Grundstückgewinnsteuer

sei auf Fr. 145'423.- herabzusetzen, eventuell sei die Sache zur

Beweisabnahme und zur Neubeurteilung an die Rekurskommission zurückzuweisen.

Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren.

Während die Steuerrekurskommission III

auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Finanzausschuss der Gemeinde X auf

Abweisung der Beschwerde.

Der

Einzelrichter zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8.

Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder

Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung

des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen

auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob

die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt

haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte

Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle

desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des

Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende

Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch

(RB 1999 Nr. 147).

2.

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut

§ 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei

Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben.

Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der

Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als

Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des

Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG).

a) Mit der Grundstückgewinnsteuer soll lediglich

der auf äussere Umstände zurückzuführende "unverdiente" Wertzuwachs

eines Grundstücks in der Besitzesdauer als Grundstückgewinn erfasst werden. Ist

die Wertzunahme nämlich "verdient", insbesondere durch den Einsatz

von Arbeit oder Kapital des Veräusserers, fehlt insoweit die Rechtfertigung für

die Besteuerung des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen

Grundstückgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen).

Um die Besteuerung des Grundstückgewinns als

"unverdienten" Wertzuwachs zu gewährleisten, verlangt der von Lehre

und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse, dass

sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück

zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit

während der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geändert, so sind durch Zu-

oder Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare Verhältnisse herzustellen (RB

1999.

Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342,

auch zum Folgenden).

Bezugspunkt für den Vergleich der

Verhältnisse beim Verkauf ist der Zustand des Grundstücks, der Grundlage für

die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung gebildet hat. Es kommt also nicht

darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu

Eigentum übergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten

verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden

ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Lässt

sich dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes

entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich

auf sämtliche dinglich übertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser

Werte wieder (RB 1976 Nr. 67). Haben die Vertragsparteien ein überbautes

Grundstück veräussert, dann müssen auch die Gebäudekosten gewinnmindernd berücksichtigt

werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung lediglich

Bauland verkauft worden, was nach der Rechtsprechung bei mit (bautechnischen) Abbruchobjekten

überbautem Land vermutet werden darf, kann bloss der Landpreis angerechnet

werden. Aufwendungen für Bauten, die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der

Vertragsparteien nicht als veräussert gelten und daher nicht mit dem Kaufpreis

abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten anrechenbar (vgl.

RB ORK 1955 Nr. 92).

b) Aus dem öffentlich beurkundeten

Kaufvertrag vom 27. Juni 2000 geht nicht hervor, dass der darin vereinbarte

Kaufpreis von Fr. 1'215'000.- nur den Landwert der streitbetroffenen

Liegenschaft abgelten sollte, nicht aber den Wert des darauf stehenden Wohnhauses.

Die unter den "Weiteren Bestimmungen" (Ziff. 1-3) vorgesehenen

Rechte des Käufers, auf eigene Kosten ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus

einzureichen, das Kaufsobjekt zu betreten, Baugespanne zu errichten und

Bodensondierungen vorzunehmen sowie bei Nichterhalt einer Baubewilligung vom

Vertrag zurückzutreten, besagen einzig, dass der Erwerber das bestehende

Wohnhaus abzubrechen und die Liegenschaft mit einem Mehrfamilienhaus zu

überbauen gedachte. Das klar zutage tretende Motiv des Käufers lässt jedenfalls

keine Antwort auf die Frage zu, ob der Wert des abzubrechenden Wohnhauses von

den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder

nicht.

Daher ist im Licht von Art. 9

Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907

(ZGB) zu vermuten, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung

gebildet hatte. Das Verwaltungsgericht befindet über die Frage, ob diese

Vermutung als unrichtig nachgewiesen worden ist (Art. 9 Abs. 2 ZGB),

nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung gestützt auf seine frei gebildete

Überzeugung unter Berücksichtigung aller aktenkundigen Umstände und aufgrund

der Erfahrung. Vermag sich diese Überzeugung nicht zu bilden, ist zu Ungunsten

der beweisbelasteten Grundsteuerbehörde bzw. der Beschwerdegegnerin anzunehmen,

der Gebäudewert sei bei der Preisbestimmung mitberücksichtigt worden.

Gegen diese Annahme spricht die zutreffende

Feststellung der Rekurskommission, dass zum einen der Kaufpreis – einzig

bezogen auf die Fläche der Liegenschaft – einen Quadratmeterpreis von

Fr. 952.- ergebe, der als günstig bezeichnet werden könne, und zum andern,

dass das Wohnhaus ein "wirtschaftliches Abbruchobjekt" dargestellt

habe, weil dessen Rendite im Vergleich zu Abbruch und Neuüberbauung in einem

Missverhältnis stehe.

Dennoch wecken die Tatsache, dass das

Gebäude, das bis Ende Juli 2000 bewohnt worden ist, zum Zeitpunkt der

Handänderung unstreitig weder bautechnisch gesehen ein Abbruchobjekt noch mit

Blick auf die Substanz objektiv wertlos gewesen ist, erhebliche, nicht

auszuräumende Zweifel daran, dass beide Parteien – nicht nur die Käuferschaft –

bei der Gestaltung des Kaufpreises eine Abgeltung des Gebäudewerts

ausgeschlossen hatten. Insbesondere ist festzuhalten, dass das Vorliegen

wirtschaftlicher Abbruchreife bei privaten Grundeigentümern regelmässig kein

durchschlagendes Argument bilden wird, von der preislichen Abgeltung

bestehender Gebäude abzugehen.

Unter diesen Umständen muss es ungeachtet der

bestehenden gewichtigen Indizien für die Darstellung der beweisbelasteten

Beschwerdegegnerin bei der Vermutung bleiben, der Gebäudewert sei bei der

Preisbestimmung mitberücksichtigt worden.

Das führt zur Gutheissung der Beschwerde. Der

Grundstückgewinn ist somit auf Fr. 642'700.- festzusetzen. Das ergibt

gemäss dem Grundtarif von § 225 Abs. 1 StG eine Steuer von

Fr. 246'480.- und nach § 225 Abs. 3 StG bei einer Besitzesdauer

von 17 Jahren eine Ermässigung von 41 %, entsprechend Fr. 101'056.80.

Die Grundstückgewinnsteuer beträgt somit Fr. 145'423.20.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Rekurs- und Beschwerdekosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und hat diese

dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine angemessene

Parteientschädigung auszurichten (§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 und § 152

StG, je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

Demgemäss entscheidet der Einzelrichter:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die dem

Beschwerdeführer auferlegte Grundstückgewinnsteuer wird herabgesetzt auf

Fr. 145'423.20.

2.

Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

3.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 1'560.-- Total der Kosten.

4.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

5.

Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem

Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

zu bezahlen.

6.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von

der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht

erhoben werden.

7.

...