Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2003.00027

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Geschäftsnummer:

SB.2003.00027

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 10.09.2003

Spruchkörper:

2. Abteilung/2. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Steuerrecht

Betreff:

Handänderungssteuer

Qualifikation als landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 229 Abs. 2 lit. b StG.

Ein Grundstück gilt dann als landwirtschaftlich im Sinn von § 229 Abs. 2 lit. b StG, wenn es Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens ist oder tatsächlich landwirtschaftlich genutzt wird. Der Erschliessungsgrad und die baurechtliche Zonenzugehörigkeit des Grundstücks sind nicht entscheidend; auch landwirtschaftlich beworbenens, baureifes Land in der Bauzone kann als "landwirtschaftlich" qualifiziert werden (E. 1a). Umstritten und noch ungeklärt ist die Frage, ob das veräusserte Grundstück tatsächlich landwirtschaftlich beworben wurde, so dass ihm Rahmen der Handänderungssteuer von einer Ersatzbeschaffung von landwirtschaftlichen Grundstücken ausgegangen werden kann. Aus diesem Grund ist die Sache an die Steuerrekurskommission zur Untersuchung und zum Neuentscheid zurückzuweisen (E. 1b).

Stichworte:

BAULAND

BAUZONE

BEWIRTSCHAFTUNG

ERSATZBESCHAFFUNG

HANDÄNDERUNGSSTEUER

LANDWIRTSCHAFTLICH

NUTZUNG

STEUERBEFREIUNG

URPRODUKTION

ZONENZUGEHÖRIGKEIT

Rechtsnormen:

§ 161 lit. IIIh aStG

§ 180 lit. h aStG

§ 15 ESchG

§ 229 lit. IIb StG

Publikationen:

RB 2003 Nr. 105 S. 225

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I. A und B veräusserten am 19. September 2000 die beiden in

der Gemeinde X, im Ortsteil K, gelegenen Grundstücke (Grundregister Blatt

1) VP-Parz. Nr. 2, 964 m2 Land mit Schopf (Vers.Nr. 5),

und VP-Parz. Nr. 4, 636 m2 Land, zum Preis von

Fr. 590'000.- an D und E.

Aus Anlass dieser Handänderung bezog das Grundbuchamt Y von

Veräusserern und Erwerbern vorläufig eine Handänderungssteuer von je

Fr. 2'950.-, entsprechend der Hälfte der auf 1 % des Kaufpreises

berechneten Steuer. Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X bestätigte

die Veranlagung am 11. Juni 2001. Sie verwarf den Standpunkt der

Veräusserer, sie seien von der Handänderungssteuer befreit, weil eine

Ersatzbeschaffung von landwirtschaftlichen Grundstücken vorliege, mit der

Begründung, die veräusserten Grundstücke seien nicht als landwirtschaftlich zu

würdigen. An dieser Auffassung hielt die Kommission in ihrem

Einspracheentscheid vom 12. Februar 2002 fest.

Erwägungen

II. Den hiergegen von A und B erhobenen Rekurs hiess die

Steuerrekurskommission III am 7. April 2003 nach Durchführung eines

Beweisverfahrens teilweise gut, indem sie die diesen auferlegte hälftige

Handänderungssteuer auf Fr. 2'715.10 herabsetzte.

Die Rekurskommission erwog, das in der Landwirtschaftszone

gelegene Grundstück VP-Parz. Nr. 3, sei ein landwirtschaftliches

Grundstück, das auch landwirtschaftlich genutzt werde. Da auch die übrigen

Voraussetzungen für eine Ersatzbeschaffung erfüllt seien, sei mit Bezug auf

dieses Grundstück Steuerbefreiung zu gewähren. Demgegenüber liege das Grundstück

VP-Parz. Nr. 2 in der Bauzone und sei auch nicht Teil eines landwirtschaftlichen

Gewerbes, weshalb es nicht als landwirtschaftlich zu würdigen sei; eine Steuerbefreiung

infolge Ersatzbeschaffung eines landwirtschaftlichen Grundstücks falle daher

ausser Betracht. Indessen seien insoweit auch nicht die Voraussetzungen für die

Steuerbefreiung wegen Ersatzbeschaffung von Wohneigentum gegeben, wie die

Rekurrierenden unter Hinweis darauf geltend machten, der Verkauf des

Grundstücks sei in engstem Zusammenhang mit dem am 23. Oktober 2001 verkauften

gegenüberliegenden Wohnhaus zu betrachten. Denn die landwirtschaftliche Nutzung

des streitbetroffenen Grundstücks könne nicht gleichzeitig als Wohnnutzung

gewürdigt werden.

III. Mit Beschwerde vom 12. Mai 2003 liessen A und B dem

Verwaltungsgericht beantragen, es sei festzustellen, dass sie keine

Handänderungssteuer schuldeten; eventualiter sei die Sache zur weiteren

Untersuchung und zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission zurückzuweisen.

Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die

Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die

Kommission für Grundsteuern der Gemeinde x auf Abweisung der Beschwerde.

Der Einzelrichter überwies die Akten der Kammer zur Entscheidung.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Handänderungssteuer wird laut § 227 Abs. 1

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) bei Handänderungen an

Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben, und zwar gemäss § 230 StG

vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers.

Bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines

landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücks ist der Veräusserer

kraft § 229 Abs. 2 lit. b StG von der Handänderungssteuer

befreit, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbst

bewirtschafteten Ersatzgrundstücks oder zur Verbesserung der eigenen, selbst bewirtschafteten

land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton verwendet wird.

a) Das Gesetz umschreibt die Voraussetzungen nicht, unter

denen ein Grundstück als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 229

Abs. 2 lit. b StG zu würdigen ist. Massgebend für die Auslegung

dieses Begriffs ist somit die Rechtsprechung insbesondere zur früheren gleich

lautenden grundsteuerrechtlichen Ordnung der Ersatzbeschaffung landwirtschaftlicher

Grundstücke (§ 161 Abs. 3 lit. h und § 180 lit. h des

Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]), aber auch zur Privilegierung

landwirtschaftlicher Grundstücke im Erbgang (§ 15 des Erbschafts- und

Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 [ESchG]). Die Regelungen des

Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB)

können gegebenenfalls ergänzend herangezogen werden, sind hingegen für das

zürcherische Steuerrecht nicht verbindlich (a.A. Felix Richner/Walter

Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Steuergesetz, Zürich 1999,

§ 216 N. 275).

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gilt ein

Grundstück dann als "landwirtschaftlich", wenn es entweder Teil eines

landwirtschaftlichen Heimwesens ist oder tatsächlich landwirtschaftlich genutzt

wird (RB 1991 Nr. 41 [Leitsatz] = StE 1992 B 42.36 Nr. 3; vgl. Martin

Baumgartner, Vermögensbesteuerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke

im Kanton Zürich, Zürich/Basel/Genf 2002, S. 94 ff.). Bildet ein Grundstück

nicht Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens, so kommt es auf dessen

tatsächliche landwirtschaftliche Bewerbung an. "Landwirtschaftlich"

beworben ist nach dem zur Erbschaftssteuer ergangenen Präjudiz RB 1994

Nr. 67 (= ZStP 1994, S. 228) ein Grundstück, das der Urproduktion

dient, d.h. der Nutzung vorab für Acker-, Obst- und Gemüsebau, Anbau von Blumen

und Zierpflanzen, Baumschulen, sowie Viehzucht und Nutztierhaltung. Die

landwirtschaftliche Nutzung hat dabei auf dieselbe Art und Weise zu erfolgen,

wie sie üblicherweise durch einen Landwirt ausgeübt wird. Es ist infolgedessen

ein Mindestmass an beworbener Fläche bzw. gehaltener Tiere sowie eine gewisse

Intensität und Professionalität der Bewirtschaftung erforderlich. Diese

Voraussetzungen werden regelmässig nicht erfüllt sein, wenn z.B. im Umschwung

von Einfamilienhäusern Obstbäume, Gemüse- und Blumenbeete oder Nutztiere

gehalten werden. Ob eine Zweckentfremdung

– insbesondere Überbauung oder Veräusserung – des in Frage stehenden

Grundstücks unmittelbar bevorsteht, spielt mit Blick auf die Ersatzbeschaffung

– anders als bei der erbschafts- und schenkungssteuerlichen sowie

vermögenssteuerlichen Bewertung – naturgemäss keine Rolle, weil die

Veräusserung des Grundstücks gerade gesetzliches Merkmal der Ersatzbeschaffung

bildet.

Der Erschliessungsgrad und die baurechtliche

Zonenzugehörigkeit des Grundstücks sind nicht entscheidend. Auch

landwirtschaftlich beworbene baureife Grundstücke in der Bauzone können als

"landwirtschaftlich" qualifiziert werden, während nicht bewirtschaftetes

oder ödes Land nicht als solches zu würdigen ist, selbst wenn es in der Landwirtschaftszone

liegt (RB 1994 Nr. 67 = ZStP 1994, S. 228).

b) Die Rekurskommission hat das streitbetroffene Grundstück

VP-Parz. Nr. 2 einzig deswegen nicht als "landwirtschaftlich" im

Sinn von § 229 Abs. 2 lit. b StG gewürdigt, weil es nicht in der

Bauzone liegt und nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gebildet hat.

Hierauf kommt es aber nach den vorstehenden Erwägungen nicht an; entscheidend

ist danach einzig die tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung.

Da die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort

ausdrücklich bestritten hat, dass das fragliche Grundstück tatsächlich

landwirtschaftlich beworben worden ist, erscheint die Sache als nicht

spruchreif und muss somit an die Rekurskommission zur Untersuchung und zum

Neuentscheid zurückgewiesen werden.

2.

Bei diesem unentschiedenen Ausgang des Verfahrens sind die

Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2

StG) und steht den Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu (§ 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung

mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren

Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die

Steuerrekurskommission III zurückgewiesen.

2.

Über die Auflage der Rekurskosten und die Zusprechung einer

Parteientschädigung für das Rekursverfahren hat die

Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.

3.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 1'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 1'060.-- Total der Kosten.

4.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu

¼, unter solidarischer Haftung für die Hälfte der Kosten, und zur Hälfte der

Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.

Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.

...