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Entscheid

SB.2003.00053

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2003.00053

3. März 2004Deutsch10 min

(URT.2004.7836)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A ist

Eigentümer eines von ihm selbst bewohnten und als Stockwerkeigentum ausgestalteten

Terrassenhauses an der L-Strasse in X. In der Steuererklärung 1997 deklarierte

er den Wert der Eigennutzung dieser Liegenschaft (vor Abzug der Un­ter­haltskosten)

mit Fr. 20'571.- sowie den Vermögenssteuerwert mit Fr. 514'275.-. Dem­gegenüber

setzte der Steu­er­kom­missär in seiner Einschätzung für das Steuerjahr 1997

einen ("Brutto‑")Eigen­miet­wert von Fr. 27'100.- sowie

einen Vermögens­steu­erwert von Fr. 604'000.- fest. Die genannten Werte

ermittelte er formelmässig im Sinn der Weisung des Regierungsrats an die

Steuerbehörden über die Be­wer­tung von Liegenschaften und die Festsetzung der

Eigenmietwerte vom 21. August 1996 (ZStB I A Nr. 22/23 [Weisung

1996]). Der Einschätzungsentscheid vom 15. September 1999 lautete – unter

Berücksichtigung weiterer, hier nicht mehr interessierender Differenzen unter

den Parteien – dementsprechend auf ein Reineinkommen von Fr. 165'400.-

(Kanton Zürich) bzw. Fr. 170'500.- (Gesamt) sowie auf ein Reinvermögen von

Fr. 1'226'000.- (Kanton Zürich) bzw. Fr. 1'373'000.- (Gesamt).

Eine

hiergegen erhobene Einsprache, mit welcher der Pflichtige deklarationsge­mäs­se

Einschätzung verfocht, wies das kantonale Steueramt Zürich am 17. November

1999 ab.

Erwägungen

II.

Den gegen den

Einspracheentscheid erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommis­sion II

am 15. August 2003 teilweise gut und schätzte den Pflichtigen mit einem

Reineinkommen von Fr. 163'200.- (Kt. Zürich) bzw. Fr. 167'300.-

(Gesamt) sowie einem Reinvermögen von Fr. 1'137'000.- (Kanton Zürich) bzw.

Fr. 1'281'000.- (Gesamt) ein. Dabei berücksichtigte sie die Besonderheiten

der Überbauung und die wenig ausgeprägte Hangneigung und erachtete im

vorliegenden Fall im Sinn einer dem Einzelfall gerechter werdenden Lösung einen

Mittelweg zwischen den Bewertungsregeln für Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum

als richtig.

III.

Dagegen erhob

der Staat Zürich am 16. September 2003 Beschwerde beim Ver­wal­tungs­ge­richt,

dem er sinngemäss zunächst die Wiederherstellung des Einspracheentscheids beantra­gen

liess. Eventualiter sei die Einschätzung zwar in Nachachtung der für Stockwerk­eigentum

vorgesehenen Formel gemäss Weisung 1996 vorzunehmen, jedoch unter Annahme eines

(reduzierten) Landwertes von Fr. 480.-/m2 für die streitbetroffene

Liegenschaft.

Die Steuerrekurskommission II und der

Pflichtige schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer beantragte zudem

die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.

Am 2. Februar

2004.

überwies der Einzelrichter den Fall der Kammer zur Entscheidung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerde

betrifft das Steuerjahr 1997. Somit gelangen gemäss § 269 Abs. 1 des

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch

die materiellrecht­lichen Bestimmungen des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen

Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) zur Anwendung. Da die Beschwerde am

1.

Januar 1999 vor dem Verwal­tungsgericht noch nicht hängig war, richtet

sich das Beschwerdeverfahren nach dem neuen Recht (§ 280 Abs. 3 StG

e contrario).

2.

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3

StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermes­sens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sach­ver­halts geltend gemacht werden.

Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu

beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den

rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist

es daher verwehrt, das von der Re­kurs­kom­mission in Übereinstimmung mit dem

Gesetz ausgeübte Ermessen auf An­gemes­sen­heit hin zu überprüfen und so sein

Ermessen anstelle desjenigen der Rekursin­stanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis

des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsver­letzende

Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessens­miss­brauch

(RB 1999 Nr. 147).

3.

Zu den steuerbaren Einkünften gehören laut § 20 Abs. 1 aStG

auch Naturalein­künf­­te mit Einschluss der Eigennutzung von Liegenschaften.

Nach § 34 Abs. 1 aStG wird das Ver­mö­gen zum Verkehrswert bewertet. § 20

Abs. 2 und § 34 Abs. 2 aStG ermächtigen den Regierungs­rat, die

für eine durchschnittlich gleichmässige Bemessung des Eigenmiet­werts selbst genutzter

Liegenschaften und Wohnungen bzw. die für eine gleichmässige Be­wertung von

Liegenschaften notwendigen Dienstanweisungen zu erlassen.

3.1

Die auf die vorliegende Streitigkeit anwendbare

Weisung 1996 schreibt in Ziff. 69 die individuelle Schätzung von Objekten

dann vor, wenn aufgrund der besonderen Beschaf­fenheit, wie z.B. bei Objekten

des Natur- und Heimatschutzes, die formelmässige, schematische Bewertung von vornherein

zu keinem angemessenen Ergebnis führt. Wird eine solche individuelle Bewertung

durchgeführt, ist der Vermögenssteuer- bzw. der Eigen­miet­wert auf 70% des

Marktwerts festzulegen (Ziff. 69 Satz 2 Weisung 1996).

Nach Ziff. 14 Weisung 1996 wird eine

Korrektur des Landwerts bei besonderen Verhältnissen vorgenommen, z.B. bei unberücksichtigten

ausserordentlichen Lärm- oder anderen Immissionen oder bei privat- oder

öffentlich-rechtlichen Baubeschränkungen, sofern der tat­sächliche Landwert

nachgewiesenermassen wesentlich tiefer ist als der steuerlich massgebende Wert.

Ziff. 27 Weisung 1996 sieht sodann vor,

dass auf Verlangen der Steuerpflichtigen bei der Berechnung des Verkehrswerts

von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohn­zwecken, vorbehältlich

des entsprechenden Nachweises, folgende Korrekturen vor­ge­nommen werden:

·

beim Landwert, soweit sich dieser bei einer

Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würde, weil die

Landfläche einen angemessenen Umschwung übersteigt, und diesem Umstand nicht

schon durch Anwendung der Ziffern 14 und 15 Rechnung getragen wurde;

·

beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch

Elemente erhöht wird, die sich bei einer Veräusserung nicht in einem

entsprechenden Erlös niederschlagen würden.

3.2

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

dürfen letztlich die formel­mässig ermittelten Eigenmiet- bzw.

Vermögenssteuerwerte 90% des tatsächlich erzielbaren Mietzinses bzw.

Verkehrswerts im Zeitpunkt der Bewertung nicht überschreiten, ansonsten sie

sich als verfassungswidrig hoch erweisen (SB 94.00047; ZStP 1995, 305 ff.).

4.

4.1

Im Verfahren vor Rekurskommission ist der

Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft durch einen Experten ermittelt

worden. Dieser hat den Verkehrswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der

beiden Garagenplätze auf Fr. 716'000.-, den Mietwert auf Fr. 31'220.-

und den Landwert auf Fr. 480.-/m2 geschätzt. Dem

Verwaltungsgericht liegt heute lediglich die eine A4-Seite umfassende

Berechnung des Gutachters vor; das eigentliche Gutachten ist den Parteien

anlässlich des/der durch die Rekurskommission durchgeführten Augenscheins/Referentenaudienz

mündlich erstattet worden. Der Pflichtige hat in der Folge auf die Ausfertigung

des Gutachtens ausdrücklich verzichtet, dies allerdings unter Festhalten an

seiner Sachdarstellung zum Verkehrswert.

Wohl wiederholt der Pflichtige vor

Verwaltungsgericht seine Kritik an den gutachterlichen Feststellungen. Er

unterlässt es indessen, sich substanziiert mit den Berechnungen des Gutachters

oder den diesbezüglichen Ausführungen der Rekurskommission auseinanderzusetzen.

Der blosse Verweis auf den Kaufvertrag zur Liegenschaft "L-Strasse"

kann ihm deswegen nicht weiterhelfen, weil dieser Kaufvertrag dem Gutachter

bereits bekannt war und er – nachvollziehbar – ausgeführt hat, ohne Kenntnisse

der näheren Umstände dieses Kaufgeschäftes müsse dieses für die Bewertung der

streitbetroffenen Liegenschaft ausser Acht bleiben, da ein unerklärlich tiefer

Wert beurkundet worden sei. Das Verwaltungsgericht hat daher keinen Anlass, an

der Richtigkeit der im vorinstanzlichen Verfahren eingeholten Schätzung der

Liegenschaft des Pflichtigen zu zweifeln.

4.2

Die steuer­amtliche Bewertung des Terrassenhauses

des Pflichtigen ist gestützt auf die Weisung 1996 erfolgt, wobei dabei die

Regeln für das Stockwerkeigentum auf das als Terrassenhaus ausgestaltete Objekt

Anwendung gefunden haben. Dies ist insbesondere im vorliegenden Fall nicht zu

beanstanden: Die Rekurskommission hat unwidersprochen festgestellt, dass die Überbauung

eine Überdeckung von rund 50% aufweise. Damit ist für das Verwaltungsgericht

erstellt, dass die Verhältnisse des vorliegend zu beurteilenden Einzelfalls

jedenfalls nicht mit Überbauungen von Reihen- oder einseitig angebauten

Einfamilienhäusern verglichen werden können: Die in solchen Verhältnissen

erfolgende Aufteilung der Bauten in vertikale Sondernutzungsbereiche kann

tatsächlich eine Besonderheit darstellen, die bei der formelmässigen Bewertung

nicht hinreichend berücksichtigt wird. Liegen indessen die einzelnen

Stockwerkeigentumseinheiten doch in einem erheblichen Ausmass übereinander und

ist daher eine vertikale Aufteilung der Baute nicht oder nur erschwert möglich,

ist an die zivilrechtliche Ausgestaltung der Eigentumsform auch formelmässig

anzuknüpfen. Auf den von der Rekurskommission betonten flachen Neigungs-winkel

kann es deswegen nicht ankommen, weil sich dieser offensichtlich in der

konkreten Ausgestaltung der Überbauung nicht so niedergeschlagen hat, dass eine

einer (Reihen-) Einfamilienhaussiedlung vergleichbare Situation entstanden ist.

4.3

Indessen ist im Sinn des Eventualantrags des Beschwerdeführers

zunächst zu prüfen, ob gestützt auf Ziff. 14 Weisung 1996 eine Korrektur

des Landwerts vorzunehmen ist:

Der Gutachter hat einen Landwert von Fr. 480.-/m2

ermittelt, auf den das Verwaltungsgericht nach dem vorstehend Gesagten

abstellt. Die steueramtliche Berechnung geht demgegenüber von einem Landwert

von Fr. 560.-/m2 aus. Der steueramtliche Wert liegt damit doch

17% oder knapp ein Fünftel über dem Landwert gemäss Verkehrswertschätzung,

welche auch vom Beschwerdeführer nicht hinterfragt wird. Diese Differenz besteht

somit in einem Ausmass, das als erheblich zu bezeichnen ist. Damit sind die

Voraussetzungen von Ziff. 14 Weisung 1996 erfüllt, wonach vorliegend der

tatsächliche Landwert wesentlich tiefer ist als der steuerlich massgebende

Wert. Es ist daher für die weitere Berechnung der entsprechend reduzierte

Landwert zu verwenden. Dies führt – aufgrund der vom Beschwerdeführer

eingereichten und vom Pflichtigen nicht bestrittenen Berechnung – für die streitbetroffene

Liegenschaft zu einem Vermögenssteuerwert von Fr. 561'000.- bzw. zu einem

Eigenmietwert von Fr. 25'200.-.

4.4

Mit dieser Korrektur erreicht der for­melmässig

und schematisch ermittelte Eigenmietwert rund 80% des vom Gutachter geschätz­ten

Mietwerts, der Vermögenssteuerwert knapp 80% des vom Gutachter ge­schätzten

Verkehrswerts. Angesichts dieser Umstände hat der Pflichtige zunächst keinen

Anspruch auf eine individuelle Schätzung im Sinn von Ziff. 69 Weisung 1996

und eine darauf gestützte Korrektur des Eigenmiet- oder Vermögenssteuerwerts. Ebenso

wenig ist gestützt auf Ziff. 27 Weisung 1996 eine Korrektur vorzunehmen, da

der Landwert bereits über Ziff. 14 Weisung 1996 berücksichtigt worden ist,

wie dies auch Ziff. 27 Abs. 1 Weisung 1996 vorsieht. Wenn die Rekurskommission

sodann eine Herabsetzung der Werte dergestalt vornimmt, dass sie den Landwert

für Einfamilienhäuser der Formelbewertung zugrunde legt, so findet sich für ein

derartiges Vorgehen in der Weisung 1996 keine Stütze. Nachdem das weisungsgemäss

erzielte Ergebnis innerhalb der verfassungsmässigen Schranken liegt, finden

sich für das Verwaltungsgericht keine Gründe, diese Weisung nicht anzuwenden

(vgl. VGr, 6.12.2000, SB 2000.00033). Die von der Rekurskommission als

Besonderheiten erkannten Umstände schlagen sich offensichtlich nicht – oder

nicht im von ihr erwarteten Ausmass – im Verkehrs- und Mietwert der

Liegenschaft nieder.

Dies führt zur teilweisen Gutheissung der

Beschwerde. Der Pflichtige ist, da er die diesbezügliche weitere Berechnung des

Beschwerdeführers nicht bestritten hat, im Sinn des Eventualantrags des

Beschwerdeführers einzuschätzen.

5.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens

den Parteien je hälftig aufzuerlegen und bleibt dem Beschwerdegegner eine

Parteientschädigung versagt (§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 152 StG und

§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959,

je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Die

Kostenauflage der Rekurskommission ist aufgrund der lediglich geringfügigen

Änderung der Faktoren zu bestätigen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Pflichtige wird für das Steuerjahr

1997.

wie folgt eingeschätzt:

Reineinkommen Reinvermögen

Zürich Fr. 164'000.- Fr. 1'183'000.-

Gesamt Fr. 168'900.- Fr. 1'328’000.-

2.

Die Kostenauflage der der Steuerrekurskommission

II wird bestätigt.

3.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 750.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 810.-- Total der Kosten.

4.

Die Gerichtskosten werden den Parteien

je zur Hälfte auferlegt.

5.

Ein Parteientschädigung wird nicht

zugesprochen.

6.

…