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Entscheid

SB.2004.00066

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2004.00066

20. April 2005Deutsch8 min

(URT.2005.8622)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die A AG erwarb 1995 zwei an der L-Strasse in X gelegene

Grundstücke (aKat. Nrn. 01 und 02). Während die Pflichtige das Grundstück aKat.

Nr. 01 im gleichen Jahr wieder veräusserte, realisierte sie als

Totalunternehmerin auf dem Grundstück aKat. Nr. 02 sowie einer im Jahre

1997 zugekauften Parzelle eine Überbauung mit 7 Reiheneinfamilienhäusern, 6

Eigentumswohnungen und einer Unterniveaugarage. Die Veräusserung der Überbauung

fand zwischen Juni 1997 und August 2001 statt.

Anlässlich dieser Handänderungen auferlegte der Ausschuss

für Grundsteuern der Gemeinde X der Pflichtigen mit Einschätzungsentscheid vom

28. März 2002 Grundstückgewinnsteuern von insgesamt Fr. …. Eine

dagegen erhobene Einsprache hiess der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde X

am 26. November 2003 teilweise gut und reduzierte den steuerbaren Gewinn

auf Fr. … und demzufolge die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ... Er

berücksichtigte dabei neu einen Anteil "allgemeine Verwaltungs- und

Vertriebsaufwendungen", im Laufe des Verfahrens neu nachgewiesene (Unter-)Mäklerprovisionen

und korrigierte den für die Bemessung der anrechenbaren Mehrwertsteuer

relevanten Eigenverbrauchswert.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob die Pflichtige am 20. Januar

2004.

Rekurs und beantragte eine Reduktion des steuerbaren Grundstückgewinns auf

Fr. ... Im Wesentlichen verlangte sie eine Erhöhung der massgebenden

Anlagekosten hinsichtlich des anrechenbaren Generalunternehmerhonorars, der zu

berücksichtigenden Aufwendungen für die Mehrwertsteuer sowie der

Mäklerprovisionen.

Mit Entscheid vom 15. Juni 2004 wies die

Steuerrekurskommission III das Rechtsmittel der Pflichtigen ab.

III.

Mit Beschwerde vom 24. August 2004 gelangte die

Pflichtige an das Verwaltungsgericht, dem sie beantragte, der Gesamtgewinn

gemäss Entscheid der Vorinstanz(en) sei zufolge einer entsprechenden Erhöhung

der Aufwendungen für Mehrwertsteuer von Fr. … auf Fr. … zu senken,

unter Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.

Während die Vorinstanz am 6. September 2004 auf

Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin mit am 29. September

2004.

der Post übergebenen Stellungnahme die Abweisung des Rechtsmittels.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 213 in Verbindung

mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermes­sens,

und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sach­ver­halts

geltend gemacht werden (RB 1999 Nr. 147).

1.2

Im

Steuerbeschwerdeverfahren gilt das Novenverbot, wonach neue tatsächliche Vorbringen

oder Beweismittel vor Verwaltungsgericht ausgeschlossen sind. Für das Verwaltungsgericht

ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen

oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren – und zwar grundsätzlich

während der Rekursfrist – behauptet bzw. vorgelegt oder an­ge­rufen worden

sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren nicht nachgebracht werden.

Ausgenommen sind einzig echte Noven, namentlich neue Behauptungen oder

Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160

StG analog) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen

dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel

bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind

schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen oder

Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).

Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor

Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im

Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemäss Art. 105

Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die

Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche

Behörde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig,

unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen

festgestellt hat, woraus sich in solchen Fällen die Unzulässigkeit neuer

Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr,

2.

Mai 2000,2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred Kölz/Isabelle

Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A.,

Zürich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem Zürcher

Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in

Übereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen

erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen

ergeben haben. Der zu besteuernde Gewinn ist dabei laut § 219 Abs. 1

StG der Betrag, um welchen der Erlös (§ 222 StG) die Anlagekosten

übersteigt.

Die Pflichtige wirft der Vorinstanz zusammenfassend vor, sie

habe ihre Mehrwertsteueraufwendungen bei der Bestimmung des massgebenden

Erlöses im Sinn von § 222 StG falsch berücksichtigt. Die Vorinstanz habe

zu Unrecht nicht die für sie günstigere "Netto/Netto-Lösung" gewählt

(Abzug der Vorsteuer bei den Anlagekosten und Zurechnung einer

Eigenverbrauchsteuer und dementsprechend Abzug der Umsatzsteuer bei der Erlösbemessung).

2.2

Die

Vorinstanz hat die massgebenden gesetzlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit

der Bestimmung des Grundstückgewinns im Grundsteuerrecht wie auch die hierzu

ergangene Rechtsprechung zutreffend dargelegt. Hierauf ist in analoger

Anwendung von § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976

(GVG) zu verweisen. Dementsprechend gilt als Erwerbspreis im Zürcher

Grundsteuerrecht bei allen Arten von Handänderungen der Kaufpreis mit

Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Alle Leistungen, welche in

kausalem Verhältnis zur Handänderung standen, bilden den Erwerbspreis (VGr,

8.3

, SR 93/0057; RB 1978 Nr. 83). Zur Bestimmung des Gewinns

sind vom Erlös neben dem Kaufpreis bzw. dem Verkehrswert die Aufwendungen des

Eigentümers in Abzug zu bringen, die er für das veräusserte Grundstück gemacht hat

(RB 1992 Nr. 45). Ist eine Aufwendung aufgrund ihrer Natur

anrechenbar, so ist regelmässig der effektiv bezahlte Betrag in Abzug zu

bringen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999; § 221 N. 5).

Der Steuerrekurskommission ist grundsätzlich auch darin

zuzustimmen, dass die vom mehrwertsteuerpflichtigen Veräusserer entrichtete

Mehrwertsteuer bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise

Kostencharakter hat. Umgekehrt kommt den rückforderbaren, an Dritte bezahlten

Mehrwertsteuern, welche vom mehrwertsteuerpflichtigen Veräusserer als Vorsteuer

geltend gemacht werden können, im Resultat hinsichtlich der grundsteuerlich

relevanten Anlagekosten tatsächlich kostenmindernder Charakter zu. Es spricht

damit nichts dagegen, dem Pflichtigen im Sinn einer "Netto/Netto-Lösung"

die bezahlten und als Vorsteuern geltend gemachten Mehrwertsteuerbeträge

kostenmindernd bei den Anlagekosten zu berücksichtigen. Im Gegenzug ist jedoch

die den entsprechenden Erlös betreffende, verbuchte und bezahlte Mehrwertsteuer

bzw. Eigenverbrauchssteuer ebenfalls erlösmindernd anzurechnen. Aus der

gesetzlichen Vorschrift allein lässt sich eben nicht ableiten, nur die "Brutto/Brutto-Lösung"

sei zulässig, zu welcher Auffassung Richner/Frei/Kaufmann, allerdings ohne

Begründung, tendieren (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., § 221 N. 5).

Indessen führt die Steuerrekurskommission ebenso zutreffend

an, dass diesfalls an die Substanziierung durch den Pflichtigen hohe

Anforderungen zu stellen sind. Insbesondere hinsichtlich der bezahlten

Umsatzsteuern hat der Pflichtige im Detail zu behaupten und nachzuweisen, auf

welchen Erlösen welche Mehrwertsteuerbetreffnisse abgerechnet und bezahlt

wurden.

2.3

Erstmals

hat die Pflichtige mit der Beschwerdeerhebung an das Verwaltungsgericht Kopien

der Kontoblätter "Mehrwertsteuer" eingereicht und in der Beschwerde

selbst die bezahlte Umsatzsteuer substanziiert. Demgegenüber ist der

Pflichtigen bereits mit dem Einspracheentscheid dargelegt worden, dass die von

ihr behauptete Sachdarstellung um die anzurechnenden Mehrwertsteuerbetreffnisse

unsubstanziiert und aus den Akten nicht nachvollziehbar sei, ja teilweise mit

diesen im Widerspruch stehe. Im Rekursverfahren hat die Pflichtige diese Mängel

ihrer Sachdarstellung nicht behoben. Im Gegenteil bestätigt die Pflichtige in

der Beschwerdeschrift die vorinstanzliche Feststellung, wonach die auf den

eigenen Umsätzen geschuldete Mehrwertsteuer im Dunkeln geblieben sei. Anders

kann ihre Bemerkung, wonach sie "nachstehend und mittels Beilagen"

die Substanziierung der bezahlten Umsatzsteuer leiste, nicht verstanden werden.

Die Berücksichtigung dieser neuen Vorbringen im Beschwerdeverfahren scheitert

indessen am Novenverbot (vgl. Ziff. 1.2 vorstehend).

Die Beschwerdegegnerin hat im

Einspracheverfahren die Mehrwertsteuer bzw. die Eigenverbrauchsteuer der

Pflichtigen aufgrund ihrer Sachdarstellung und der vorhandenen Akten

näherungsweise geschätzt. Im Licht des Aktenstandes im Rekursverfahren ist es

nicht zu beanstanden, wenn die Steuerrekurskommission diese Berechnung geschützt

hat, waren doch die von der Pflichtigen vorgebrachten Berechnungen tatsächlich

nicht nachvollziehbar. Es muss daher bei den bereits berücksichtigten Beträgen

sein Bewenden haben.

Die Beschwerde ist damit vollumfänglich abzuweisen.

3.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der

Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung

mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten

werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung

an …