Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2004.00070

Standard Suche

|

Erweiterte Suche

|

Hilfe

Druckansicht

Geschäftsnummer:

SB.2004.00070

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 24.11.2004

Spruchkörper:

2. Abteilung/2. Kammer

Weiterzug:

Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 12.10.2005 abgewiesen.

Rechtsgebiet:

Steuerrecht

Betreff:

Grundstückgewinnsteuer

Der vor Verwaltungsgericht vorgebrachte Rückkauf der Grundstücke fällt unter das Novenverbot. Selbst wenn die Behauptung zu hören wäre, würde die Rückübertragung des Eigentums an den Grundstücken an der Steuerbarkeit des dabei erzielten Gewinns nichts ändern, sondern im Gegenteil eine weitere steuerbare Handänderung darstellen. Lediglich unter der nicht gegebenen Voraussetzung, dass sich der Kaufvertrag als ungültig oder unverbindlich erwiese, läge keine Handänderung vor.

Stichworte:

GRUNDSTÜCKERLÖS

GRUNDSTÜCKGEWINN

GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

HANDÄNDERUNG

NOVENVERBOT

RÜCKÜBERTRAGUNG

WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN

Rechtsnormen:

§ 216 Abs. I StG

§ 219 Abs. I StG

§ 221 StG

§ 222 StG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I.

A veräusserte am 28. März 2003 die an

der L-Strasse 1/2 in Y gelegenen Grundstücke Kat.Nrn. 3, 4 und 5, zwei

Wohnhäuser mit insgesamt 811m2 Gebäudegrundfläche, Gartenanlage und

Hausumschwung, zum Preis von Fr. … an C.

Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte

der Gemeinderat X der Veräusserin mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom

13. Januar bzw. 16. März 2004 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei

er ausgehend von anrechenbaren Aufwendungen von Fr. … einen

Grundstückgewinn von Fr. … ermittelte.

Erwägungen

II.

Hiergegen liess A Rekurs erheben mit dem

Antrag, es seien sämtliche baulichen Investitionen von mindestens Fr. …

als wertvermehrende Aufwendungen anzurechnen, womit sich ein Grundstückverlust

ergebe. Die Steuerrekurskommission III hiess das Rechtsmittel nach Durchführung

eines Augenscheins auf den erwähnten Grundstücken am 11. August 2004 teilweise

gut. Sie liess weitere wertvermehrende Aufwendungen von Fr. … zum Abzug zu

und errechnete dergestalt einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. …

Gestützt darauf setzte sie die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.

III.

Mit Beschwerde vom 7. September 2004

liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die

Grundstückgewinnsteuerauflage aufzuheben. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Während die Gemeinde X auf Abweisung der

Beschwerde schloss, verzichtete die Steuerrekurskommission III auf

Vernehmlassung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht

können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG)

alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen

auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob

die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt

haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen.

Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf

rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde, wenn

sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem sie

nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein Ermessensmissbrauch

liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen

ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung

allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die

Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und rechtsungleich erscheint

(RB 1999 Nr. 147).

1.2

Im Steuerbeschwerdeverfahren gilt das Novenverbot,

wonach neue tatsächliche Vorbringen oder Beweismittel vor Verwaltungsgericht

ausgeschlossen sind. Für das Gericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend

wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht im

Rekursverfahren − und zwar grundsätzlich während der Rekursfrist −

behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen sind, dürfen infolgedessen mit der Beschwerde

nicht nachgebracht werden. Ausgenommen sind einzig echte Noven, namentlich neue

tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund

(§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend

gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher

Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht

gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich

nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot

fallen (RB 1999 Nr. 149).

Diese Rechtslage im

Steuerbeschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit

derjenigen im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemäss

Art. 105 Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943

(OG) die Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine

richterliche Behörde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich

unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher

Verfahrensbestimmungen festgestellt hat, woraus sich in solchen Fällen die Unzulässigkeit

neuer Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr,

2.

Mai 2000,2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred Kölz/Isabelle

Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A.,

Zürich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem Zürcher

Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in Übereinstimmung

mit Art. 98a Abs. 3 OG.

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird nach § 216 Abs. 1

StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder

Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist gemäss § 219 Abs. 1

StG der Betrag, um welchen der Erlös (§ 222 StG) die Anlagekosten

übersteigt. Zu diesen Kosten gehören neben dem Erwerbspreis (§ 220 StG)

unter anderem laut § 221 StG die wertvermehrenden Aufwendungen.

2.2

Die Steuerrekurskommission III hat im angefochtenen

Entscheid lediglich Aufwendungen von Fr. … gewinnmindernd angerechnet. Die

Beschwerdeführerin, welche im Rekursverfahren auf anrechenbaren Aufwendungen

von mindestens Fr. … beharrt hatte, stellt die tatsächlichen und

rechtlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht in Frage. Deren überzeugenden

Erwägungen tritt das Verwaltungsgericht vollumfänglich bei (vgl. § 161 des

Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). Der angefochtene

Rekursentscheid erweist sich demzufolge insoweit als rechtsbeständig.

2.3

In der Beschwerdeschrift bringt die

Beschwerdeführerin vor, ihr Vertreter habe anlässlich des Augenscheins vom 30.

Juni 2004 durch die Rekurskommission "die Vertreter der Behörden"

darüber orientiert, dass die Käuferin C den Kaufpreis für die in Frage stehenden

Liegenschaften, wofür ihr die Beschwerdeführerin ein Darlehen gewährt habe,

noch nicht bezahlt habe. Das Darlehen habe auf den 14. Juni 2004 gekündigt

werden müssen. "An sich" hätten der Vertreter der Beschwerdeführerin

und "die Behördenvertreter" vereinbart, "noch einige Wochen

zuzuwarten, um Tatsachen zu erhalten". Vorab habe eine Lösung des Problems

darin gelegen, dass die D AG als Betreiberin (der Tankstelle auf dem Grundstück

Kat.Nr. 3) die Liegenschaften habe erwerben wollen und A einem Kaufpreisverzicht

von Fr. … gegenüber der Käuferin/Eigentümerin zugestimmt habe. Der Auftrag

für die Fertigung des Kaufvertrags sei am 20. Juli 2004 dem Notariat und der

Gemeinde zur Orientierung übermittelt worden. Am 31. August 2004 habe

jedoch die D AG einzig eine Offerte für den Kauf des Grundstücks Nr. 3

unterbreitet. In der Folge hätten die Beschwerdeführerin und C

"entschieden, sich die Liegenschaften wieder zum analogen Preis zu verkaufen,

da eine Betreibung mit Grundpfandverwertung auch keine Lösung

darstell[e]".

Diese tatsächlichen Vorbringen sind neu

und infolgedessen vom Verwaltungsgericht nicht zu hören (vgl. vorn E. 2.1).

Denn anlässlich des am 30. Juni 2004 vom Referenten der Rekurskommission

durchgeführten Augenscheins war nach dem massgeblichen Protokoll lediglich die

Rede davon gewesen, es befinde sich "der Erwerber mit der Bezahlung des

Kaufpreises in Verzug. Möglicherweise werde der Preis gemindert oder der

Vertrag werde aufgelöst".

2.4

Immerhin ist anzumerken, dass der Rückkauf der

fraglichen Grundstücke, dessen Zustandekommen und grundbuchlicher Vollzug

übrigens nicht aktenkundig ist, an der Steuerbarkeit des streitbetroffenen

Grundstückgewinns nichts ändern würde. Die Rückübertragung des Eigentums an den

Grundstücken stellt vielmehr eine weitere Handänderung im Sinn von § 216 Abs. 1

StG dar, welche zur Besteuerung eines dabei allfällig erzielten Grundstückgewinns

führen könnte. Bloss unter der nach den Akten nicht gegebenen Voraussetzung,

dass sich der Kaufvertrag vom 28. März 2003, aufgrund dessen gleichentags die

Eigentumsübertragung erfolgt war, ungültig oder unverbindlich erweisen würde,

läge keine steuerbare Hand­änderung vor (vgl. RB 1993 Nr. 28 = StE

1994.

B. 42.1 Nr. 3; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 216 N. 16 ff.).

Des Weiteren kann darauf hingewiesen

werden, dass der Grundstückerlös gestützt auf § 222 StG selbst dann

aufgrund des öffentlich beurkundeten Kaufpreises berechnet worden wäre, wenn

die Käuferin diesen nachgewiesenermassen nicht hätte bezahlen können (vgl. BGr,

4.

April 1979 = ZBl 1979, 361 = ASA 49, 271), da aus den Akten nicht hervorgeht,

dass die Käuferin zum Zeitpunkt der Handänderung zahlungsunfähig gewesen sei.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

3.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind

die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung

mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213

Satz 2 StG).

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung

wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen diesen Entscheid kann

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde

beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung an …