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Entscheid

SB.2004.00096

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2004.00096

2. März 2005Deutsch11 min

(URT.2005.8498)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Eheleute A und B erwarben am 25. September

1987 das Grundstück Parz.Nr. 01 (320 m2 Wiese) mit

Miteigentum von 1/5 an Parz.Nr. 02 (60 m2 Garagenzufahrt)

im Gebiet L in der Gemeinde W und erstellten dort in der Folge ein

Reiheneinfamilienhaus. Im Jahr 1993 zogen sie ins Ausland und vermieteten die

Liegenschaft an C und D. Nachdem der pflichtige Ehemann seine Arbeitsstelle in X

(Ausland) verloren hatte, entschloss er sich zusammen mit seiner Ehefrau zur

Rückkehr in die Schweiz und kündigte den Mietvertrag der Eheleute C und D per

31. März 2000. Die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des

Bezirks Y erstreckte das Mietverhältnis infolge angefochtener Kündigung mit Beschluss

vom 5. Januar 2000 erst- und letztmals bis 31. Dezember 2000.

Mitte Januar 2000 unterzeichnete der

Pflichtige während eines Aufenthalts in der Schweiz die Kaufzusage für ein

Reiheneinfamilienhaus an der M-Strasse in Z, wobei er eine Anzahlung von Fr. …

leistete. Der entsprechende Kaufvertrag wurde am 28. Februar 2000 öffentlich

beurkundet. Ende März 2000 bezogen die Pflichtigen ihr neues Haus in Z. Die

Liegenschaft in W konnte schliesslich am 25. Juli 2002 an E und F zum

Preis von Fr. … verkauft werden.

Zufolge dieser Handänderung auferlegte

der Gemeinderat W den Pflichtigen mit Entscheid vom 1. Oktober 2002 eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Eine dagegen erhobene Einsprache, mit

welcher die Pflichtigen einen Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung begehrt

hatten, wies der Gemeinderat mit Beschluss vom 19. August 2003 ab.

Erwägungen

II.

Die Steuerrekurskommission wies den

hiergegen erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 30. September 2004 ab, im

Wesentlichen mit der Begründung, bei der Liegenschaft in W handle es sich nicht

um eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft, da die Pflichtigen

mit Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1993 die Selbstnutzung aufgegeben und

bis zum Verkauf nicht wieder aufgenommen hätten.

III.

Mit Beschwerde vom 6. November 2004

an das Verwaltungsgericht stellten die Pflichtigen sinngemäss den Antrag, den

Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung zu gewähren.

Sowohl die Steuerrekurskommission als

auch der Gemeinderat W verzichteten auf Vernehmlassung bzw. eine

Beschwerdeantwort.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde in

Grundsteuersachen an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3

in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG)

alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission

in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen.

Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf

rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde, wenn

sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem sie

nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein

Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich

vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder

in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der

Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und rechtsungleich

erscheint (RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1

StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder

Anteilen von solchen ergeben.

2.2

Gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird

die Steuer aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich

selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung),

soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer

gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift

entspricht fast wörtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e

des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), wobei allerdings die

Ersatzbeschaffung in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub führt (vgl. § 226a

StG).

Das Verwaltungsgericht lässt in seiner

ständigen Praxis einen Steueraufschub auch dann zu, wenn der Erwerb oder die

Überbauung der Ersatzliegenschaft zwar zeitlich vor der massgebenden

Handänderung, aber dennoch im Hinblick auf diese erfolgt ist (RB 1989 Nr. 54).

Er­for­der­lich ist diesfalls einzig, dass zwi­schen den bei­den Hand­än­de­run­gen

ein adäquater Kausalzusammenhang besteht (RB 1990 Nr. 54). Die

"angemessene Frist" gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG

bezieht sich schliesslich nicht bloss auf die Abfolge der Handänderungen;

verlangt ist der Erwerb einer "gleichgenutzten Er­satzliegenschaft".

Daraus folgt, dass auch die (gleiche) Nutzung der Ersatzliegenschaft in­nert

angemessener Frist seit Aufgabe der betreffenden Nutzung der veräusserten

Liegen­schaft aufgenommen werden muss (RB 1997 Nr. 49).

3.

3.1

Umstritten ist vorliegend einzig die Frage, ob es

sich bei der veräusserten Liegenschaft in W um eine "dauernd und

ausschliesslich selbstgenutzte" Liegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3

lit. i StG handelt.

3.2

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

gilt eine Liegen­schaft als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom

Eigentümer tatsächlich selbst bewohnt wird. So kann beispielsweise das

Selbstbewohnen durch den Erblasser den das Grundstück veräussernden Erben nicht

angerechnet werden (RB 1992 Nr. 49). Durch die Vermietung der Liegenschaft

ist dieses Erfordernis ebenfalls nicht mehr erfüllt (vgl. Bernhard Zwahlen,

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel etc. 2002, Art. 12

StHG N. 75). Ein dauerndes Selbstbewohnen liegt vor, sofern der Ei­gentümer

seine Liegenschaft in der Zeit vor der Handänderung ohne erheblichen Unter­bruch

bewohnt hat; bei der betreffenden Liegenschaft darf es sich demnach nicht bloss

um eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe des Steuerpflichtigen handeln

(RB 1994 Nr. 64). Dabei rechtfertigt es sich, den Begriff

"dauernd" weit auszulegen und allenfalls selbst bei längeren Unterbrüchen

der Selbstnutzung als erfüllt anzusehen, sofern die Zeitspanne zwischen der

Aufgabe der Selbstnutzung des Eigenheims und der Aufnahme der Eigennutzung der

Ersatzliegenschaft noch als angemessen zu würdigen ist (RB 1997 Nr. 54).

Ein Unterbruch der Selbstnutzung schadet der vom Gesetz geforderten

Dauerhaftigkeit des Selbstbewohnens der veräusserten Liegenschaft dann nicht,

wenn er seiner Natur nach bloss vorübergehenden Charakter aufweist, was

aufgrund der Verhältnisse des Einzelfalls zu beurteilen ist. So ist ein

längerer Unterbruch umso eher hinzunehmen, als er durch äussere, vom

Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare Umstände bedingt ist. Dauert der

Unterbruch im Beurteilungszeitpunkt noch an, kommt es entscheidend darauf an,

ob die Gründe, welche zur Unterbrechung der Selbstnutzung geführt haben, deren

Wiederaufnahme durch den Steuerpflichtigen wahrscheinlich machen oder nicht (RB 1998

Nr. 164 = StE 1999 B 42.38 Nr. 19).

3.3

Die Vorinstanz hat im Wesentlichen erwogen, das

Kriterium der dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung setze voraus, dass

der Eigentümer das Wohnobjekt zu seiner Verfügung halte und es nach Belieben

benutzen könne. Während der Dauer eines Mietverhältnisses sei der Eigentümer

aber von der Nutzung gänzlich ausgeschlossen. Vorliegend sei die fragliche

Liegenschaft in W während ca. 7 Jahren, also rund 50 % der gesamten

Besitzesdauer, fremdvermietet gewesen. Den Umständen entsprechend könne angenommen

werden, dass es sich dabei um einen unbefristeten Mietvertrag gehandelt habe.

Während der gesamten Mietdauer hätten die Pflichtigen das Haus weder bewohnt

noch hätten sie es bewohnen können. Dieser lang anhaltende Unterbruch in der

Selbstnutzung habe bis zum Verkauf des Hauses im Juli 2002 gedauert. Die

Pflichtigen machten zwar geltend, die Eigennutzung sei ihnen aufgrund der

Erstreckung gesetzlich verwehrt geblieben, so dass sie bei ihrer Ankunft in der

Schweiz ein anderes Zuhause hätten finden müssen. Indessen hätten sie den

Mietern noch vor deren Eingabe an die Schlichtungsbehörde aus eigener

Initiative eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende September 2000 oder

Ende März 2001 angeboten. Wären die Pflichtigen tatsächlich darauf angewiesen gewesen,

bis Ende März 2000 in der Schweiz über eine Wohnung verfügen zu können, widerspreche

ihr Verhalten ihren Bedürfnissen. Der Beschluss der Schlichtungsbehörde habe

daher kaum den Ausschlag für die Unterzeichnung des Kaufversprechens für die

Liegenschaft in Z gegeben. Wahrscheinlicher sei, dass die Pflichtigen bereits

Ende 1999 den Erwerb von neuem Wohneigentum ernsthaft in Betracht gezogen wenn

nicht sogar beschlossen hätten.

3.4

Was die Pflichtigen gegen die ausführlichen und

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz vorbringen, vermag keine andere

Beurteilung der Sachlage zu rechtfertigen. Im Wesentlichen wiederholen sie ihre

bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Argumente. Sie bestreiten

nicht, die Selbstnutzung der Liegenschaft in W bereits im Jahr 1993 aufgegeben

und in der Folge nicht wieder aufgenommen zu haben. So war das betreffende

Eigenheim insbesondere weder im Zeitpunkt seines Verkaufs noch bei Erwerb der

Ersatzliegenschaft selbstbewohnt (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan

Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 216

N. 286). Mit einer Wiederaufnahme der Selbstnutzung der Liegenschaft in W

war deshalb schon seit längerem nicht mehr zu rechnen, zumal diese Liegenschaft

schon im Jahr 1993 an Dritte vermietet worden war und die Eingehung eines unbefristeten

Mietverhältnisses den Eigentümer grundsätzlich von jeglicher

Nutzungsmöglichkeit ausschliesst. Angesichts der konkreten Sachumstände drängt

sich sogar der Schluss auf, dass die Pflichtigen gar nie ernsthaft beabsichtigt

hatten, die betreffende Liegenschaft wieder selbst zu bewohnen. Hierfür spricht

insbesondere deren Darstellung in der Beschwerdeschrift, wonach sie nach

Entschlussfassung zur Rückkehr in die Schweiz den Mietern im September 1999

zwei Alternativen vorgeschlagen hätten, einerseits den Kauf des Hauses durch

die Mieter, andererseits die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den

ursprünglich vereinbarten Konditionen; da beide Varianten abgelehnt worden

seien, hätten sie schliesslich die Kündigung ausgesprochen. Dieses Vorgehen

legt die Vermutung nahe, dass es den Pflichtigen nicht primäres Anliegen war,

die Liegenschaft in W nach der Rückkehr aus X (Ausland) wieder selbst zu nutzen.

Wäre nämlich einer dieser Vorschläge von den Mietern akzeptiert worden, hätten

die Pflichtigen ohnehin definitiv bzw. für längere Zeit eine neue Unterkunft

beziehen müssen. Ausserdem datiert der Beschluss der Schlichtungsbehörde, mit

welchem das Mietverhältnis bis 31. Dezember 2000 erstreckt worden war, vom

5.

Januar 2000, der Pflichtige unterzeichnete jedoch bereits rund zwei

Wochen später die Kaufzusage für die Ersatzliegenschaft in Z, so dass nach der

allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen ist, die Suche nach einer neuen

Liegenschaft habe schon einige Zeit vorher begonnen. Daher erscheint der in der

Begründung der Kündigung geltend gemachte dringende Eigenbedarf zumindest fraglich

und ist der Unterbruch in der Selbstnutzung nicht mehr als bloss vorübergehend zu

qualifizieren. Unabhängig davon, ob der damals behauptete Eigenbedarf den

Tatsachen entsprach oder nicht, kann die Frist zwischen dem Ende der

Selbstnutzung der alten Liegenschaft und dem Beginn der Eigennutzung des neuen

Hauses von ca. 7 Jahren im Verhältnis zur gesamten Besitzesdauer von rund

14.

¾ Jahren im Licht der massgebenden Rechtsprechung jedenfalls nicht mehr als

angemessen bezeichnet werden. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in

Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

Demgemäss entscheidet der Einzelrichter:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 600.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 660.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung

für die gesamten Kosten.

4.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

5.

Mitteilung an …