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Entscheid

SB.2005.00041

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2005.00041

26. Oktober 2005Deutsch34 min

(URT.2005.8944)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A und seine Ehefrau B sind Eigentümer einer 5

½-Zimmer-Eigentumswohnung an der L-Strasse in Kloten. Die Liegenschaft befindet

sich am östlichen Ortsrand in der Anflugschneise der Piste 28 des Flughafens Zürich-Kloten.

Für das Steuerjahr 2001 deklarierten A und B gegenüber

den Formelwerten von Fr. 22'900.- bzw. Fr. 417'000.- gemäss

Neubewertung 1999 (Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die

Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab

Steuerperiode 1999 vom 3. März 1999 [Weisung 1999], Zürcher Steuerbuch I/1

Nr. 15/500) einen um einen Drittel verminderten (Brutto-)Eigenmietwert von

Fr. 15'267.- und einen im gleichen Umfang herabgesetzten

Vermögenssteuerwert von Fr. 278'000.--. Zur Begründung führten sie

Lärmimmissionen an, welchen ihre Liegenschaft wegen verstärkten Flugbewegungen

insbesondere zur Nachtzeit aufgrund des Staatsvertrags mit Deutschland vom 18. Oktober

2001 ausgesetzt sei.

Mit Einschätzungs- bzw. Einspracheentscheid vom 27. Juni

2002 bzw. 25. Juli 2002 hielt das kantonale Steueramt an den genannten

Formelwerten fest und schätzte A und B mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. …

und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … ein.

Erwägungen

II.

Hiergegen liessen A und B Rekurs erheben und beantragen,

für die Steuerperiode 2001 seien der Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert

der Eigentumswohnung in Kloten um 40% auf Fr. 13'740.- bzw. Fr. 250'200.-

herabzusetzen. Nach Einholung eines amtlichen Gutachtens vom 20. Februar

2004.

(ergänzt durch ein Nachtragsgutachten vom 7. Juli 2004), welches

einen Marktmietwert von Fr. 2'599.- pro Monat und einen Verkehrswert per

Ende 2001 von Fr. 590'000.- ergeben hatte, sowie nach Durchführung einer

Referentenaudienz wies die Steuerrekurskommission III das Rechtsmittel mit

Entscheid vom 12. April 2005 ab. Dabei nahm sie gegenüber dem

Einschätzungs- bzw. Einspracheentscheid eine reformatio in peius vor und

erhöhte das steuerbare Vermögen auf Fr. …, indem sie den

Vermögenssteuerwert auf 100% des im Gutachten ermittelten Verkehrswerts festsetzte.

III.

Mit Beschwerde vom 18. Mai 2005 liessen A und B dem

Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Steuerrekurskommission III sei

aufzuheben und der Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft

in Kloten seien für das Steuerjahr 2001 um 40% auf Fr. 13'760.- bzw. Fr. 250'200.-

herabzusetzen. Eventualiter sei das Verfahren bis nach Erlass eines

rechtskräftigen Entscheids im Enteignungsverfahren zu sistieren. Subeventualiter

seien der Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert für das Steuerjahr 2001 auf

den Formelwerten von Fr. 22'900.- bzw. Fr. 417'000.- zu belassen.

Gleichzeitig verlangten sie eine Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung

verzichtete, beantragte das kantonale Steueramt die teilweise Gutheissung der

Beschwerde, indem der Eigenmietwert auf Fr. 22'900.- zu belassen, der

Vermögenssteuerwert hingegen auf Fr. 466'000.- festzulegen sei;

eventualiter sei der Vermögenssteuerwert auf den Formelwert von Fr. 417'000.-

herabzusetzen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend

gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine

Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde, wenn sie den Rahmen

des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem sie nach Ermessen

entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein

Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich

vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder

in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der

Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und rechtsungleich

erscheint (RB 1999 Nr. 147).

1.2

Im

Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit

die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel,

die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen

worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht

nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan

Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 153

N. 43, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte

Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf

einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 beziehungsweise § 160

StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen,

die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen.

Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind

schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel

stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).

Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor

Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im

Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemäss Art. 105

Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die

Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche

Behörde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig,

unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen

festgestellt hat, woraus sich in solchen Fällen die Unzulässigkeit neuer

Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 130 II 149 E. 1.2 mit weiteren

Hinweisen; BGr, 2. Mai 2000,2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred

Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des

Bundes, 2.A., Zürich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor

dem Zürcher Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch

in Übereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.

Kein anderes Ergebnis folgt schliesslich aus der

Rechtsweggarantie von Art. 29a der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(BV) und aus der harmonisierungsrechtlich gebotenen Parallelität des

Instanzenzugs von kantonalen Steuern und direkter Bundessteuer (vgl. Michael

Beusch, Auswirkungen der Rechtsweggarantie von Art. 29a BV

auf den Rechtsschutz im Steuerrecht, ASA 73 [2004/05], 719 f.;

Ders., Vereinbarkeit eines Novenverbots vor der zweiten kantonalen Instanz mit

den Vorgaben des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer sowie dem

Steuerharmonisierungsgesetz, Bemerkungen zum Bundesgerichtsentscheid vom 27. Oktober

2004,2A.609/2003 = StE 2005 A 23.2 Nr. 2, in AJP 2005, 869 ff.).

Soweit sich die Pflichtigen mit ihren Rügen gegen die

Zulässigkeit des Novenverbots richten, sei auf diese konstante und in jüngeren

Entscheiden bestätigte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verwiesen (vgl.

etwa für die direkte Bundessteuer VGr, 9. März 2005, SB.2004.00092, E. 1.4,

www.vgrzh.ch). Es ist zum heutigen Zeitpunkt kein Grund ersichtlich, weshalb

davon abzuweichen wäre, zumal auch das Bundesgericht das entsprechende Novenverbot

in einem aktuellen Entscheid geschützt hat (vgl. BGr, 16. September 2005,

2A.113/2005, E. 2, www.bger.ch). Daher erübrigt es sich, im Einzelnen auf

die diesbezüglichen Vorbringen der Pflichtigen einzugehen, und erweisen sich

die im vorliegenden Verfahren angerufenen Noven als unbeachtlich.

2.

2.1

Steuerbar

ist gemäss § 21 Abs. 1 lit. b StG der Mietwert von

Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von

Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur

Verfügung stehen. § 21 Abs. 2 StG ermächtigt den Regierungsrat zum

Erlass der für die durchschnittlich gleichmässige Bemessung des Eigenmietwerts

selbstbewohnter Liegenschaften oder Liegenschaftsteile notwendigen

Dienstanweisungen. Dabei kann eine schematische, formelmässige Bewertung der

Eigenmietwerte vorgesehen werden, wobei folgende Leitlinien zu beachten sind:

Der Eigenmietwert ist unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung

und Selbstvorsorge in der Regel auf 60% des Marktwerts festzulegen (§ 21 Abs. 2

lit. a StG in der für das streitbetroffene Jahr 2001 geltenden Fassung);

Qualitätsmerkmalen der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die im Fall der

Vermietung auch den Mietzins massgeblich beeinflussen würden, ist im Rahmen

einer schematischen, formelmässigen Bewertung der Eigenmietwerte angemessen

Rechnung zu tragen (lit. b); bei am Wohnsitz selbstbewohnten

Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen ist der Eigenmietwert zudem unter

Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung festzulegen (lit. c).

Das Bundesgericht qualifizierte die in § 21 Abs. 2 lit. a

StG vorgesehene Festsetzung des Eigenmietwerts "in der Regel" auf 60%

des Marktwerts als verfassungswidrig und hielt fest, dass die untere Bandbreite

bei 60% bis 70% der Marktmiete liege, wobei 60% eine verfassungsrechtliche

Untergrenze darstelle (BGE 124 I 145 E. 4d).

Das Verwaltungsgericht gelangte in einem Präjudiz vom 31. Oktober

1995.

zum Schluss, im Einzelfall sei eine der Formelwertmethode entsprechende

Bewertung des Eigenmietwerts dann verfassungskonform, wenn das Ergebnis vom

Methodenziel von 70% des Marktwerts um höchstens 20% nach oben oder 10% nach

unten abweiche, also zwischen 60% und 90% des Marktwerts liege (VGr, 31. Oktober

1995, SB.94.00047 = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305).

Soweit demnach die formelmässig ermittelten Eigenmietwerte 90% des tatsächlich

erzielbaren Mietzinses im Zeitpunkt der Bewertung überschreiten, erweisen sie

sich als verfassungswidrig hoch (VGr, 4. Oktober 2000, SB.2000.00021, E. 3a).

Der Grund für die Gewährung dieses Einschlags liegt unter anderem darin, dass

der eingeschränkten Disponibilität des nicht frei verfügbaren (Einkunfts-)Nutzens

des selbstbewohnten Grundeigentums Rechnung getragen werden soll (VGr, 31. Oktober

1995, SB.94.00047, E. 3b = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995,

305).

2.2

Gemäss § 39

Abs. 1 und 3 StG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der

Regierungsrat die für die gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen

Dienstanweisungen erlässt.

2.3

Gestützt

auf § 21 Abs. 2 und § 39 Abs. 3 StG hat der Regierungsrat

am 3. März 1999 die für das hier im Streit liegende Steuerjahr

massgebliche Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von

Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999

erlassen.

Die genaue Bewertung des Mietwerts und des

Vermögenssteuerwerts einer selbstbewohnten Liegenschaft zum Verkehrswert ist –

wenn überhaupt – nur durch eine individuelle Schätzung dieses Werts möglich,

welche den Verhältnissen und Besonderheiten des betreffenden Objekts gerecht

wird. Eine derartige Einzel­be­wertung, welche einen Augenschein der

Liegenschaft vor­aus­setzt und durch sach­kun­di­ge, mit anerkannten Regeln der

Liegenschaftenschätzung vertraute Personen vorzunehmen ist, verbietet sich in­des­sen

angesichts der grossen Zahl der zu bewertenden Objekte und der beschränkten

personellen Ressourcen der Steuer­ver­wal­tung im Kanton Zürich von vornherein.

Der Re­gie­rungsrat hat daher zu Recht in seinen Weisungen an die Steuerbe­hör­den

eine sche­ma­ti­sche, formelmässige Bewertung des Eigenmietwerts sowie des

Vermögenssteuerwerts selbst­genutzter Ein­fa­mili­enhäuser und

Eigentumswohnungen vorgeschrieben (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047, E. 3b

= StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305).

Massgebende Grössen für die Festlegung des Eigenmiet- bzw.

Vermögenssteuerwerts sind der Landwert und der Zeitbauwert (Weisung 1999 Rz. 20

und 59). Für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft besteht neben

der formelmässigen Bewertung auch die Möglichkeit einer individuellen

Schätzung, sofern die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem

Vermögenssteuerwert führt, welcher über 100% des Verkehrswerts oder unter 70%

desselben liegt (Weisung 1999 Rz. 79). Dabei kann zur Ermittlung des Verkehrswerts

ein amtliches Gutachten angeordnet werden (Weisung 1999 Rz. 81). Ebenso

ist für die Festlegung des Eigenmietwerts eine individuelle Schätzung

vorzunehmen, wenn die formelmässige Bewertung in einem über 90% oder unter 60%

der Marktmiete liegenden Eigenmietwert resultiert (Weisung 1999 Rz. 83).

Daneben hat der Steuerpflichtige ganz allgemein Anspruch darauf, die

Angemessenheit des Formelwerts im konkreten Einzelfall zu bestreiten und die

Einholung eines amtlichen Gutachtens zu verlangen (VGr, 29. September

1999, SB.1999.00035, E. 5b = ZStP 2000, 18).

2.4

Wird im

Verfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrs­wert eines

Grundstücks eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien Beweis­würdigung

durch die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel, Kommentar zum Schweizerischen

Steuerrecht I/2, Basel etc. 2000, Art. 115 DBG N. 43 f., auch

zum Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezi­fische

Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich die Behörde bei der

Be­weiswürdigung auf die Prüfung beschränkt, ob die Expertise vollständig,

klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf

zutreffenden tatsächlichen Fest­stellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichen­de

Sach­kenntnis und die erforder­liche Unbefangenheit gehabt hat (RB 1984 Nr. 65

= StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1; RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr,

3.

Dezember 1943, ASA 12 [1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110

Ib 52 E. 2). Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das

Verwaltungsgericht gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine

neue Schätzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November

1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über

einen weiten Beur­tei­lungsspielraum verfügt (RB 2003 Nr. 88; RB 1976

Nr. 54; RB 1985 Nr. 47).

3.

3.1

Die

Pflichtigen rügen vorab, die Vorinstanz habe zu Unrecht den Antrag auf ausserordentliche

Neufestsetzung des Eigenmiet- und des Vermögenssteuerwerts abgewiesen, obschon

die zwangsweise Erduldung von übermässigem Fluglärm eine Enteignung nachbarlicher

Abwehrrechte und folglich eine teilweise Handänderung im Sinn von Weisung 1999 Rz. 90

darstelle, wobei eine massgebliche Handänderung bereits ab dem Zeitpunkt des

Auftritts der ersten übermässigen Immissionen und nicht erst bei Leistung der

Entschädigung gegeben sei.

3.2

Laut

Weisung 1999 Rz. 90 erfolgt in der laufenden Steuerperiode eine

ausserordentliche Neufestsetzung der Vermögenssteuer- und der Eigenmietwerte

für neu erstellte Liegenschaften, nach umfassender Totalrenovation von

Gebäuden, nach Abbruch von Gebäuden oder nach Handänderungen.

3.2.1

Als Handänderung ganz allgemein gilt die Übertragung von Eigentum oder eigentumsähnlichen

Befugnissen an einem Grundstück oder Grundstücksanteil vom bisherigen

Rechtsträger auf einen anderen. Während unter einer zivilrechtlichen Handänderung

der Übergang von zivil- bzw. sachenrechtlichem Eigentum verstanden wird,

zeichnet sich die so genannte wirtschaftliche Handänderung durch den Übergang

der wirtschaftlichen Verfügungsmacht ohne Änderung der zivilrechtlichen

Verhältnisse aus (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 7 ff., N. 57 ff.).

Den Handänderungen an Grundstücken gleichgestellt ist die Belastung eines

Grundstücks mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen

Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den

Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigen und

dafür ein Entgelt entrichtet wird (§ 216 Abs. 2 lit. b StG).

3.2.2

Es ist unbestritten, dass das Recht des Nachbarn, sich gegen von einem

öffentlichen Werk ausgehende übermässige Immissionen zu wehren, durch formelle

Enteignung entzogen werden kann (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich 2002, N. 2086 ff.; BGE 131

II 137 ff.; BGE 118 Ib 203 E. 8). Ebenso ist anerkannt, dass

Rechtsgeschäfte, welche ihren Rechtsgrund in einer Enteignung haben,

grundsätzlich zivilrechtliche Handänderungen darstellen (vgl.

Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 34 ff.). Nach der Rechtsprechung

des Bundesgerichts kommt die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte für den

betroffenen Grundeigentümer der Errichtung einer Grunddienstbarkeit mit dem

Inhalt der Pflicht zur Duldung der übermässigen Immissionen gleich (BGE 122

II 349 E. 4b).

3.2.3

Indessen ist vorliegend die Frage, ob die betreffenden Immissionen

tatsächlich mit einer formellen Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte

gleichzusetzen sind, von den zuständigen Behörden bislang noch gar nicht

entschieden worden und muss auch von der Vorinstanz oder dem Verwaltungsgericht

nicht geprüft werden. Selbst wenn eine selbständige Prüfung zum Ergebnis

gelangte, die Erfordernisse für die Annahme einer formellen Enteignung seien

erfüllt, läge zum heutigen Zeitpunkt (noch) keine Handänderung vor: Einerseits

erfordert eine solche Handänderung bereits nach dem Gesetzeswortlaut von § 216

Abs. 2 lit. b StG die Entrichtung eines Entgelts. Andererseits

erfolgt eine zivilrechtliche Handänderung durch formelle Enteignung nach

eidgenössischem Enteignungsrecht erst im Zeitpunkt der Bezahlung der

Entschädigung, bildet doch Letztere unabdingbare Voraussetzung für den

Rechtsübergang (vgl. Art. 91 in Verbindung mit Art. 19bis Abs. 2

des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung;

Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 37; Häfelin/Müller, N. 2161).

Die Begründung der Pflichtigen, weshalb von diesem Grundsatz, wonach der

Handänderungszeitpunkt erst bei Leistung der Entschädigung anzusetzen sei, bei

der Enteignung von nachbarlichen Abwehransprüchen abzuweichen wäre, überzeugt

nicht. Dass das Verfahren der formellen Enteignung für solche Abwehrrechte kaum

geeignet sein soll, weil die entsprechenden Rechte ab dem ersten Auftreten der

übermässigen Immissionen bereits faktisch in Besitz genommen würden, obschon in

diesem Moment das Enteignungsverfahren in der Regel noch gar nicht eröffnet

sei, ist nicht einzusehen. Nachdem die Handänderung im Zusammenhang mit

Enteignungen nach eidgenössischem Recht sogar bei vorzeitiger

Besitzeseinweisung erst bei Bezahlung der Entschädigung erfolgt, rechtfertigt

sich keine abweichende Behandlung von nachbarlichen Abwehrrechten, da beide

Fälle durchaus vergleichbar – weil mit der gleichen Konsequenz einer noch vor

dem Rechtsübergang hinzunehmenden faktischen Eigentumsbeschränkung verbunden –

sind. Dem Zeitpunkt der Eröffnung des formellen Enteignungsverfahrens kommt

dabei keine entscheidende Rolle zu.

Gegen die Annahme einer

(teilweisen) Handänderung durch Enteignung von Nachbarrechten spricht weiter

der Umstand, dass eine solche Handänderung im Sinn von § 216 Abs. 2 lit. b

StG zusätzlich erfordert, dass die unbeschränkte Bewirtschaftung oder der

Veräusserungswert des Grundstücks dauernd beeinträchtigt wird. Das Kriterium

der Dauerhaftigkeit dürfte aber vor Inkrafttreten des definitiven

Betriebsreglements des Flughafens Zürich-Kloten noch nicht erfüllt sein.

Schliesslich ist fraglich, ob

die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte überhaupt unter den in Weisung 1999 Rz. 90

verwendeten Begriff der Handänderung subsumiert werden kann. In diesem

Zusammenhang hat das kantonale Steueramt in seiner Beschwerdeantwort zu Recht

darauf hingewiesen, dass die ausserordentliche Neufestsetzung im Sinn von Weisung

1999.

Rz. 90 bei Handänderungen vor allem deshalb erfolge, weil der

Eigentümer der Liegenschaft wechsle und zudem ein zeitnaher Kaufpreis der

Liegenschaft bekannt sei, welcher in der Regel dem tatsächlichen Verkehrswert

entspreche. In der vorliegenden Situation widerspreche deshalb eine ausserordentliche

Neubewertung dem Sinn der Regelung von Weisung 1999 Rz. 90 und bestehe

daher gar kein Anspruch auf ausserordentliche Neubewertung.

3.3

Mangels

Handänderung bleibt für eine ausserordentliche Neufestsetzung gemäss Weisung

1999.

Rz. 90 somit kein Raum. Das diesbezügliche Vorgehen der

Rekurskommission ist nicht zu beanstanden; diese war insbesondere nicht

gehalten, sich mit den betreffenden Argumenten der Pflichtigen

auseinanderzusetzen, so dass der Vorwurf der formellen Rechtsverweigerung

unbegründet ist.

3.4

Was die

von den Pflichtigen im Sinn eines Eventualbegehrens beantragte Sistierung des

Beschwerdeverfahrens bis nach Abschluss des Enteignungsverfahrens betrifft, so

ist festzuhalten, dass das Steuergesetz keinen Anspruch der Parteien auf

Sistierung eines Verfahrens vorsieht. Das öffentliche Interesse an der

periodenbezogenen und damit ökonomischen Erhebung der Steuern wie auch das

Beschleunigungsgebot fallen vorliegend schwerer ins Gewicht als das Interesse

der Pflichtigen an der Sistierung des Verfahrens (VGr, 2. Mai 2001,

SR.2000.28, E. 1a, www.vgrzh.ch). Eine Sistierung ist deshalb nicht angezeigt,

zumal nach dem Gesagten (vgl. E. 3.2.3) höchst fraglich ist, ob eine

formelle Enteignung von nachbarlichen Abwehrrechten überhaupt eine Handänderung

im Sinn von Weisung 1999 Rz. 90 darstellt.

4.

4.1

Der

Beschwerdegegner hat für die Festlegung des Eigenmiet- und des Vermögenssteuerwerts

die Formelwerte gemäss Weisung 1999 herangezogen. Diese auf die vorliegende

Streitigkeit grundsätzlich anwendbare Weisung sieht in Rz. 88 vor, dass

Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert im Steu­erjahr 1999 allgemein nach dieser

Weisung neu festzulegen sind. Unter Vorbehalt der Ziffern 90-92 bleiben

diese Werte bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden

Steuerperioden unverändert (Weisung 1999 Rz. 89).

4.2

Die

Pflichtigen machen im Wesentlichen geltend, dass sich die Lärmbelastung ihrer

Liegenschaft seit Herbst 2001 wesentlich erhöht habe, weil insbesondere der

Staatsvertrag mit Deutschland vom 18. Oktober 2001 die Anzahl nächtlicher

Anflüge von Osten her über die Piste 28, in deren Anflugschneise sich die

Liegenschaft befinde, stark habe ansteigen lassen. Die Formelbewertung gemäss

Weisung 1999 sei für die Fluglärmthematik generell überfordert und habe den

Fluglärm nur ungenügend berücksichtigt. Die im Jahr 1999 vorgenommene

Einteilung der streitbetroffenen Liegenschaft in die amtliche Lageklasse 2

habe ab Oktober 2001 nicht mehr der tatsächlichen Situation entsprochen, so

dass aus der Formelbewertung viel zu hohe Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte

für die neu vom Fluglärm betroffenen Liegenschaften resultierten. Indem die

Formelbewertung keine Möglichkeit biete, die grundlegende Wertverminderung

infolge des neu hinzugetretenen Fluglärms entsprechend ihrem tatsächlichen Ausmass

abzubilden, verletze sie das Gebot der Rechtsgleichheit. Die Anwendung der

Weisung 1999 im konkreten Fall sei willkürlich.

4.3

Mit diesen

Vorbringen wenden sich die Pflichtigen gegen die Grundmechanik der Weisung 1999

als solche, indem sie rügen, diese führe angesichts der veränderten Fluglärmverhältnisse

zu überhöhten Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerten, beruhe folglich auf einer

Grundlage, welche den tatsächlichen Verhältnissen im Jahr 2001 nicht mehr

entspreche.

4.3.1

Vorab ist festzuhalten, dass nicht gesagt werden kann, die Weisung 1999

lasse die Fluglärmproblematik gänzlich ausser Acht. Vielmehr ist dem Faktor

Fluglärm, von welchem die Gemeinde Kloten unstreitig bereits bei Erlass der

betreffenden Weisung betroffen war, insofern Rechnung getragen worden, als er

bei der Zuteilung in die amtlichen Lageklassen bzw. bei der Ermittlung des

Landwerts berücksichtigt worden ist. Die Festlegung der Landwerte von

Wohnbauland gemäss Weisung 1999 erfolgt durch externe Sachverständige (Firma E)

für jede zürcherische Gemeinde individuell und beruht auf empirisch erhobenen

Daten von überbauten Grundstücken und dem kantonalen Mittel der Bodenpreise.

Basis für die Weisung 1999 bilden Daten aus den Jahren 1997 und 1998. Laut

Beschwerdegegnerin sind die Landwerte sowohl im Jahr 2001 als auch im Jahr 2002

anhand von aktuellen Daten überprüft worden, ohne dass sich für die Gemeinde

Kloten als Ganzes Hinweise auf wesentliche Veränderungen bei den

Immobilienpreisen ergeben hätten.

4.3.2

Es dürfte unbestritten sein, dass die ab Oktober 2001 eingetretene

Veränderung der Fluglärmsituation in Kloten durch das neue Anflugregime

gestützt auf die Staatsverträge mit Deutschland bei Erlass der Weisung 1999

kaum vorausgesehen werden konnte. So hat etwa das Verwaltungsgericht –

allerdings im Zusammenhang mit der Weisung 1996 – festgehalten, dass die mit

der "4. Welle" verbundene Fluglärmzunahme in die formelmässige Bewertung

nicht eingeflossen sei (VGr, 4. Oktober 2000, SB.2000.00021, E. 3).

Um die der Weisung 1999 zugrunde liegenden Werte in Frage zu stellen, müsste

jedoch nachgewiesen werden, dass mit der Zunahme des Fluglärms im Jahr 2001

tatsächlich eine massive Werteinbusse der Liegenschaften in Kloten verbunden

war, welche die Grundlagen der Weisung 1999 als zu hoch erscheinen lässt, so

dass der Faktor Fluglärm eine grössere Gewichtung erfahren müsste. Um dies

beurteilen zu können, ist primär auf die Entwicklung des Immobilienmarktes in

Kloten im fraglichen Zeitraum abzustellen.

4.3.3

Verfolgt man zunächst die Entwicklung der Bodenpreise in der Gemeinde Kloten

ab 1996 bis 2001, lässt sich Folgendes feststellen: Der Median (= Wert, der von

der Hälfte der Verkäufe unter- bzw. überschritten wird und gerade bei Datensätzen

mit häufigen Ausreissern – wie bei den Bodenpreisen – der aussagekräftigste

Richtwert ist) der Preise bei Freihandverkäufen von erschlossenem, unbebautem

Wohnland erlitt 1997 einen massiven Einbruch auf Fr. 541.-/m2,

nachdem er 1996 noch Fr. 790.-/m2 betragen hatte. Im Folgejahr

1998.

wurde der Tiefstwert von Fr. 505.-/m2 erreicht. Die Entwicklung

ab 1998 bis 2001 ist hingegen durch einen leichten Aufwärtstrend

gekennzeichnet, betrug doch der Median im Jahr 1999 Fr. 571.-/m2

und im massgeblichen Jahr 2001 bereits Fr. 620.-/m2. Wird berücksichtigt,

dass die der Weisung 1999 zugrunde liegenden Landwerte auf Daten der Jahre 1997

und 1998 beruhen, so lässt sich im Vergleich zum Jahr 2001 somit ein deutlicher

Anstieg verzeichnen. Das arithmetische Mittel der Bodenpreise lässt zwar im

Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr 2000 einen Einbruch erkennen, die Preise des

Jahres 2001 (Fr. 631.-/m2) entsprechen jedoch annähernd den

Werten der Jahre 1997 (Fr. 626.-/m2) und 1998 (Fr. 658.-/m2)

(Daten des Statistischen Amts des Kantons Zürich, http://www.statistik.zh.ch/themen/05/bodenpreise/bodenpreise.php?p=2).

Aktenkundig ist weiter eine

Grafik der Firma E (welche für die Festlegung der Landwerte von Wohnbauland der

Weisung 1999 zuständig war), wonach der Transaktionspreisindex der Gemeinde

Kloten für Einfamilienhäuser ab dem 3. Quartal des Jahres 2000 einen konstanten

Anstieg erfuhr, welcher seine Spitze im 2. Quartal des Jahres 2002

erreichte und erst anschliessend wieder zu sinken begann. Von einem Einbruch im

Jahr 2001 kann somit keine Rede sein. Was den Transaktionspreisindex für Eigentumswohnungen

betrifft, so ist dieser im Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr 2000 zwar leicht

gesunken, von einem eigentlichen Einbruch kann jedoch auch hier keinesfalls

gesprochen werden. Auskünfte über die Entwicklung der Immobilienpreise lassen

sich sodann einer Darstellung der Firma F AG über Freihandverkäufe von

Eigentumswohnungen in Kloten entnehmen, wonach die Preise ab 1997 bis 2000

anstiegen und von 2000 bis 2001 nahezu konstant blieben; ein Einbruch ist dort

also nicht zu beobachten. Zusätzlich ist die Anzahl Freihandtransaktionen in

der Gemeinde Kloten im Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr 2000 angestiegen.

Betrachtet man daneben beispielsweise die Entwicklung der Wohnbautätigkeit in

Kloten, so ergibt ein Vergleich der Anzahl neuerstellter Einfamilienhäuser im

Jahr 2001 einen absoluten Höhepunkt von 52 Häusern, während die Anzahl in den

Vorjahren deutlich geringer ausfiel (1998: 17; 2000: 14; vgl. https://data.statistik.zh.ch/infospc/geport/gemeinde.jsp?bfs=50).

Die Entwicklung des Immobilienmarktes ab dem Jahr 2002 ist für die vorliegend

zu beurteilenden Fragen nicht von Belang, weshalb auf die diesbezüglichen

Ausführungen der Pflichtigen nicht näher einzugehen ist.

4.3.4

Die geschilderte Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten

lässt für das Jahr 2001 trotz der Zunahme des Fluglärms weder einen Einbruch

noch eine Stagnation erkennen, vielmehr sind die Bodenpreise ab 1997 bis 2001

tendenziell gestiegen. Folgt man den amtlichen Statistiken, hat eine

wesentliche Verminderung der Immobilienwerte in der Gemeinde Kloten erst nach

dem Jahr 2002 stattgefunden. Auch wenn daraus nicht zwingend der Schluss

gezogen werden darf, die Zunahme des Fluglärms im Jahr 2001 habe die damaligen

Boden- und Immobilienpreise in Kloten nicht beeinflusst, bildet diese Entwicklung

doch gewichtiges Indiz dafür, dass die Weisung 1999 auf Landwerten und Einstufungen

in amtliche Lageklassen beruht, welche auch für das Jahr 2001 für die Gemeinde

Kloten im Allgemeinen und die streitbetroffene Liegenschaft im Besonderen noch

angemessen erscheinen, weil in jenem Jahr keine massgebliche Wertverminderung

der Liegenschaften eingetreten ist, welche durch die Toleranzen der

Formelbewertung nicht aufgefangen würde. Die bis zum Jahr 2001 ansteigende

Bodenpreisentwicklung zeigt gerade, dass dem Faktor Fluglärm entgegen der

Ansicht der Pflichtigen zumindest im Jahr 2001 nicht ein derart grosses Gewicht

zukam, dass von einem "Killer-Faktor" schlechthin gesprochen werden

müsste. Vielmehr haben offenbar die anderen Vorteile, welche eine Liegenschaft

am Standort Kloten mit sich bringt, gegenüber dem Nachteil Fluglärm überwogen.

Daher kann nicht gesagt werden, die Grundlagen der Weisung 1999 seien wegen der

Änderung des Anflugregimes überholt worden und hätten im Jahr 2001 nicht mehr

der tatsächlichen Situation entsprochen.

Unter Berücksichtigung dieser

Umstände liegt in der Anwendung der Weisung 1999 auf den vorliegenden Fall

entgegen der von den Pflichtigen geäusserten Auffassung insbesondere auch keine

Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots. Zwar betrifft die in E. 4.3.3. dargestellte

Entwicklung des Immobilienmarktes die Gemeinde Kloten als Ganzes, ohne dass

Differenzierungen bezüglich der konkreten Lage innerhalb der Gemeinde vorgenommen

worden wären, und ist es durchaus denkbar, dass eine Analyse der Immobilienpreise,

welche sich auf das vom neuen Anflugregime speziell betroffene Quartier beschränkt,

eine im Vergleich zu anderen Standorten in der Gemeinde höhere zusätzliche

Fluglärmbelastung und möglicherweise eine leicht anders verlaufende

Preisentwicklung ergeben würde. Indessen kann eine Formelbewertung, soll sie

den An­forde­run­gen der Massenverwaltung entsprechen, nur auf einigen wenigen,

wenngleich wich­ti­gen, gemein­samen Merkmalen der Schätzungs­ob­jekte beruhen,

und muss die man­nigfachen indivi­du­el­len Unterschiede der einzelnen Objekte

hingegen ausser acht las­sen, was in der Na­tur der Sache liegt. Die damit

erzielte Vereinfachung ist, wie das Verwaltungs­gericht mit Bezug auf die formelmässige

Ermittlung der Vermögenswerte von Lie­genschaften wiederholt erklärt hat (so

etwa VGr, 31. August 1994, SB 94/0007, unter Hinweis auf VGr, 23. September

1982, SB 31/1982), nicht nur im Interesse der Praktika­bi­li­tät und der

rationellen Verwaltung erforderlich, sondern überhaupt nicht vermeidbar und

damit schlechterdings hinzunehmen (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047, E. 3b

= StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305). Darin ist auch keine

Verletzung des Grundsatzes der Gleichmässigkeit der Besteuerung oder der

Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu erblicken.

4.3.5

Die grundsätzliche Anwendung der Weisung 1999 auf den vorliegenden Fall

erweist sich nach dem Gesagten nicht als willkürlich. Sind – wie die

Pflichtigen hier geltend machen – nur einzelne Liegenschaften oder einzelne

Quartiere betroffen, bildet die Möglichkeit einer individuellen Schätzung unter

Berücksichtigung des konkreten Einflusses des Fluglärms eine sachgerechte

Lösung, um die Verfassungsmässigkeit der Formelwerte zu überprüfen. Inwiefern

die Korrekturmöglichkeit von Weisung 1999 Rz. 79 ff. unzureichend

sein soll, ist nicht ersichtlich, zumal Steuerpflichtige in jedem Fall die

Möglichkeit haben, die Formelwerte anhand einer individuellen Schätzung

kontrollieren zu lassen (vgl. E. 2.3). Im Übrigen fand mit der ab

Steuerperiode 2003 geltenden Weisung 2003 eine allgemeine Neubewertung statt,

welche dem verstärkten Fluglärm durch generelle Senkung der massgebenden

Landwerte für die Gemeinde Kloten sowie Zuteilung der streitbetroffenen

Liegenschaft in eine andere Lageklasse Rechnung getragen hat.

5.

5.1

Zahlreiche

Rügen der Pflichtigen richten sich gegen das von der Rekurskommission

eingeholte amtliche Gutachten von G vom 20. Februar 2004: Die vom

Gutachter angewendete hedonische/ökonometrische Methode sei zur Bewertung

fluglärmgeschädigter Liegenschaften ungeeignet, könne doch das Gutachten nur

auf den Datenpool der F AG abstellen, welcher die Daten von in der ganzen

Schweiz getätigten Freihandtransaktionen umfasse, von denen nur ein kleiner

Teil in Kloten selbst erfolgt sei. Dem Fluglärm sei ausschliesslich durch

Veränderung des Faktors "Lage im Ort" Rechnung getragen worden,

welches Vorgehen jedoch angesichts der Bedeutung des Fluglärms für den Wert

einer Liegenschaft als völlig unzureichend erscheine. Schliesslich habe die

Vorinstanz die ausdrücklichen Vorbehalte des amtlichen Gutachters gänzlich ignoriert.

5.2

Die

Rekurskommission hat in ihrem Entscheid erwogen, das entsprechende Bewertungsmodell

unterscheide sich trotz des etwas anderen Ansatzes in der praktischen Anwendung

kaum von der herkömmlichen Vergleichsmethode; beide Verfahren berücksichtigten

und quantifizierten preisbestimmende Eigenschaften von Gebäuden, Grundstücken

und deren Umgebung. Der Fluglärm bilde zwar einen gewichtigen Faktor für die

Wertbestimmung, stehe aber gleichwohl in einem komplexen Zusammenhang mit

zahlreichen anderen Objekteigenschaften, weshalb er nicht als eigenständiger

Faktor erfasst werden müsse.

5.3

Der

Verkehrswert von Liegenschaften muss grundsätzlich nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen

geschätzt werden und entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr am Bewer­tungsstichtag mutmasslich zu erzielen wäre (RB 1991

Nr. 47 mit Hinweisen). Bei überbauten Liegenschaften wird er regelmässig

anhand des Real­werts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts

ermittelt. Die Gewichtung dieser beiden Faktoren hängt vom Einzelfall ab; bei

Renditeobjekten hat der Ertragswert mehr Gewicht, während bei Grundstücken, die

in erster Linie der Eigennutzung dienen, der Real- oder Sachwert eine grössere

Rolle spielt (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000 Nr. 19; RB 2003 Nr. 88).

Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Verkehrswert in der

Regel primär anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln, die für möglichst nahe

gelegene, ähnliche und stichtagsnah ge­handelte Grundstücke bezahlt worden

sind, also unter Anwendung der statistischen (Vergleichs-)Methode (statt

vieler: BGE 122 I 173 E. 3a; RB 1976 Nr. 116; RB 1999 Nr. 158

= ZStP 2000, 150). Andere Schätzungsmethoden, wie etwa die Rückwärtsrechnung

oder die Lageklassenmethode, dürfen nur subsidiär unter besonderen Umständen

herangezogen werden, wenn die statistische Methode im konkreten Fall versagt

(Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und

Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 13 N. 80). Zwar liegt es auf

der Hand, dass die Genauigkeit der Schätzung nach der statistischen Methode mit

der Anzahl der ihr zugrunde liegenden Vergleichshandänderungen zunimmt,

indessen kann nicht gesagt werden, die Vergleichsmethode liefere nur dort brauchbare

Resultate, wo sich eine Vielzahl von Handänderungen zum Vergleich anböten (VGr,

6.

April 1994, SR 94/0005; VGr, 2. Dezember 1992, SR 92/0079).

5.3.1

Der amtliche Gutachter hat den Verkehrswert der streitbetroffenen

Liegenschaft per Ende 2001 auf Fr. 590'000.- geschätzt und dabei eine

Reduktion aufgrund des Fluglärms von rund 16,7% festgestellt. Bei der von ihm

verwendeten hedonischen Bewertungsmethode handelt es sich um ein

standardisiertes Vergleichswertverfahren, in welchem mittels Regressionsanalyse

aus einer grossen Menge von Objektdaten die werterheblichen Faktoren bestimmt

werden. Eine Liegenschaft wird dabei in verschiedene Kriterien baulicher

(Fläche, Raumvolumen, Baujahr, Bauqualität, etc.) und geografischer Art (Lage

innerhalb des Quartiers und in der Gemeinde, Infrastruktur, etc.) gegliedert.

Dahinter steckt die Idee, dass die Eigenschaften einer Liegenschaft zwar nur

gebündelt in Form eines Hauses bzw. einer Wohnung erworben werden können, indessen

implizit ein Markt und ein Preis für jede dieser Eigenschaften besteht, wobei

der Kaufpreis die Summe der Ausgaben darstellt, welche der typische Käufer für

eine bestimmte Menge an Eigenschaften bei einem gegebenen impliziten Preis

dieser Eigenschaften zu zahlen bereit ist. Mit Hilfe von umfangreichen

Datenbanken, welche effektiv erfolgte Verkaufstransaktionen in der ganzen

Schweiz enthalten, werden die einzelnen Kriterien nach ihrem Werteinfluss

gewichtet, damit in Abhängigkeit zu den gespeicherten Daten ein Verkehrswert

ermittelt werden kann (Marco Salvi, Vom Wert der Sicht und anderer Dinge, Der

hedonische Ansatz, http://www.wif.ethz.ch/teaching/salvi_hedonische_immobilienbewertung_ss05.pdf;

Barbara V. Stuber/Heinrich Wessa, Bewertung von Immobilien nach Swiss GAAP FER 26,

Neue Rechnungslegungsvorschriften für Pensionskassen, ST 2005, S. 341 f.).

Im vorliegend verwendeten

hedonischen Modell der Firma F AG werden Elemente wie (Flug-)Lärm insofern

berücksichtigt, als sie in das Kriterium "Standort in der Gemeinde"

Eingang finden, welches vier Ausprägungen kennt: "sehr gut",

"gut", "mittel" und "schlecht". Der amtliche

Gutachter hat die Zunahme des Fluglärms im konkreten Fall durch eine

Veränderung der Lageklasse von "gut" zu "schlecht" in die

Verkehrswertermittlung einfliessen lassen.

5.3.2

In Würdigung des amtlichen Gutachtens kommt das Verwaltungsgericht zum

Schluss, dass dieses nicht gehörig begründet ist.

Einerseits erscheint unter

Berücksichtigung der konkreten Umstände äusserst fraglich, ob das hedonische

Modell in der Art, wie es vom amtlichen Gutachter vorliegend verwendet worden

ist, für den hier zu beurteilenden Fall eine taugliche Bewertungsmethode

darstellt. So zieht das entsprechende Modell Vergleichsobjekte heran, welche

sich nicht (nur) in der Gemeinde Kloten, sondern in der ganzen Schweiz befinden.

Eine der im Gutachten enthaltenen Grafiken nimmt beispielsweise Bezug auf

Handänderungspreise von mit der Liegenschaft in Kloten vergleichbaren

Eigentumswohnungen in Abhängigkeit der Nettowohnfläche; der Gutachter führt

hierzu ausdrücklich aus, es handle sich bei den aufgeführten Transaktionen um

Handänderungen von Eigentumswohnungen, von denen nur ein kleiner Teil in der

Gemeinde Kloten selber liege. Damit aber wird dem besonderen Standort Kloten in

unmittelbarer Nähe zu einem Flughafen zu wenig Rechnung getragen. Die Entwicklung

des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten selbst und insbesondere im betroffenen

Quartier findet – anders als bei der klassischen Vergleichsmethode – kaum Berücksichtigung,

obschon diese als wesentlich zu betrachten wäre, selbst wenn im massgeblichen

Zeitraum nur wenige Vergleichshandänderungen stattgefunden haben sollten (vgl. E. 5.3).

Zwar führt der Gutachter Grafiken über den Bodenpreis-Median in Kloten sowie

über Immobilienpreise bei Freihandverkäufen von Eigentumswohnungen in Kloten

an, ohne jedoch daraus konkrete Rückschlüsse auf den zu ermittelnden Verkehrswert

der streitbetroffenen Liegenschaft zu ziehen. Anlässlich der Referentenaudienz erklärte

er hierzu sogar, die Bodenpreis-Grafik weise lediglich beispielhaften Charakter

auf und habe nur mittelbar etwas mit dem Gutachten zu tun. Weiter gab er an,

die von ihm eruierte Reduktion des Verkehrswerts um rund 17% beruhe nicht auf

konkreten statistischen Feststellungen in Kloten. Sodann kann er die Frage,

weshalb die Boden- und Immobilienpreise in Kloten trotz Zunahme des Fluglärms

gestiegen sind, nicht schlüssig beantworten; vielmehr räumt er ein, dass zur

Abklärung dieser Frage eine umfassendere Auswertung der zugrunde liegenden

Rohdaten notwendig wäre.

Ausserdem bleibt unklar, wie

die Bestimmung der Standortqualität der Vergleichsobjekte nach dem vorliegend

verwendeten Modell der F AG zu Stande kommt. Der Gutachter erläuterte hierzu

nur, beim Datenpool der F AG handle es sich um vertrauliche Kundendaten von

Banken, Pensionskassen und Versicherungen. Darüber hinaus fragt sich ohnehin,

ob es angemessen erscheint, den Einfluss des Fluglärms dadurch zu gewichten,

dass die Standortqualität von "gut" auf "schlecht"

verändert wird, würde doch dies bedeuten, dass der zusätzliche Fluglärm

sämtliche positiven Lagefaktoren der Liegenschaft völlig überlagern würde.

Diese Abstufung in die schlechteste aller Lageklassen mutet vielmehr willkürlich

an, zumal der Gutachter selbst einräumt, dass empirisch zuerst noch ermittelt

werden müsste, welche Lärmzunahme es tatsächlich rechtfertige, die Lage

innerhalb der Gemeinde Kloten zu verändern.

Hinzu kommen weitere

Vorbehalte, die der Gutachter gerade auch mit Blick auf die von ihm verwendete

hedonische Methode macht: So gibt er zu bedenken, die heutigen hedonischen

Modelle könnten den Einfluss des Fluglärms auf die Verkehrswerte lediglich abschätzen,

um gleichzeitig die Empfehlung abzugeben, es würde sich eine umfassendere

Studie bzw. ein Ausbau des hedonischen Modells aufdrängen. Überdies zieht er

einerseits Ergebnisse von ausländischen Modellen heran, um gleichzeitig einzuschränken,

dass eine umfassende empirische Arbeit zuerst noch aufzeigen müsse, ob jene

Werte auch für die Schweiz Geltung hätten. Sogar mit Bezug auf die Anwendung

der Resultate von Schweizer Modellen werden Vorbehalte angebracht, weil der

Einfluss des Fluglärms nur indirekt gemessen werde. Zusätzliche Vorbehalte

betreffen die Aussagekraft sowie die Genauigkeit der berücksichtigten

durchschnittlichen Lärmwerte der EMPA, weil diese nichts über die Streuung des

Fluglärms aussagten und mit einer gewissen Unsicherheit verbunden seien.

Der Gutachter kann letztlich

keine konkrete und nachvollziehbar begründete Aussage zum Einfluss der

Fluglärmzunahme auf den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft machen.

Vielmehr beruht seine Expertise zu sehr auf allgemeinen Daten und ungesicherten

Grundlagen, so dass im Ergebnis keine individuelle Schätzung vorliegt, welche

den Besonderheiten der Liegenschaft ausreichend Rechnung trägt.

5.4

Indem die

Rekurskommission in ihrem Entscheid auf das mangelhafte amtliche Gutachten

abgestellt hat, hat sie eine Rechtsverletzung begangen. Sie wird im zweiten

Rechtsgang ein neues amtliches Gutachten über den Verkehrswert und den

Marktmietwert der streitbetroffenen Liegenschaft einholen müssen, welches auf

anerkannten Bewertungsmethoden beruht, sich eingehend mit der konkreten

Situation der streitbetroffenen Liegenschaft auseinandersetzt und dabei

insbesondere auch die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten

im Allgemeinen sowie im betroffenen Quartier im Besonderen gebührend berücksichtigt.

Sollte ein gehörig begründetes Gutachten im zweiten

Rechtsgang wiederum einen Verkehrswert ergeben, welcher dazu führt, dass sich

der Formelwert innerhalb der in Weisung 1999 Rz. 82 vorgesehenen

Bandbreite von 70% bis 100% des Verkehrswerts bewegt, sei an dieser Stelle der

Vollständigkeit halber darauf hingewiesen, dass solchenfalls für den Vermögenssteuerwert

auf den Formelwert abzustellen wäre. Die Rekurskommission hat in ihrem

Entscheid den vollen individuell ermittelten Verkehrswert als

Vermögenssteuerwert herangezogen. Dies führt jedoch zu einer

ungerechtfertigten, das Rechtsgleichheitsgebot verletzenden Ungleichbehandlung

der Pflichtigen gegenüber solchen Steuerpflichtigen, welche die Formelwerte

nicht anhand einer individuellen Verkehrswertschätzung überprüfen lassen. Die

von Art. 8 BV gebotene Rechtsgleichheit verletzt nämlich ein Entscheid,

wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in

den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist,

oder Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse

aufdrängen, wenn also Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und

Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird (BGE 115

Ia 81 E. 2 mit Hinweisen). Weicht die Behörde nicht nur in einem oder in

einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen,

dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der

Bürger verlangen, gleich behandelt, das heisst ebenfalls gesetzwidrig

begünstigt zu werden (BGr, 11. November 1991, ZBl 93/1992 S. 233 f.;

BGE 115 Ia 81 E. 2). Der von der Vorinstanz zitierte Entscheid

des Verwaltungsgerichts (RB 2003 Nr. 88 = StE 2004 B 52.21 Nr. 9),

wonach im Rahmen der Weisung 1999 der aufgrund eines Gutachtens individuell

geschätzte Verkehrswert zugleich den Vermögenssteuerwert darstelle und zu 100%

zu übernehmen sei, betrifft lediglich die Konstellation, in welcher der

Formelwert mehr als 100% des ermittelten Verkehrswerts beträgt und daher

entsprechend Weisung 1999 Rz. 82 auf diesen Wert herabzusetzen ist.

Dies führt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde.

5.5

Bei diesem

Verfahrensausgang muss auf die weiteren Vorbringen der Pflichtigen nicht näher

eingegangen werden und kann insbesondere offen bleiben, ob die Rekurskommission

das rechtliche Gehört verletzt hat, indem sie das Privatgutachten und die

weiteren von den Pflichtigen ins Recht gelegten Gutachten bzw. Studien nicht

näher gewürdigt hat. Hierzu ist lediglich zu bemerken, dass sich eine Behörde

nicht mit jedem einzelnen Einwand auseinandersetzen muss, sondern sich auf die

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und dabei – gegebenenfalls auch in antizipierter

Beweiswürdigung – gewisse Vorbringen unberücksichtigt lassen darf. Gleichzeitig

ist aber auf substanziierte Vorbringen, wozu auch Parteigutachten zählen,

grundsätzlich angemessen einzugehen.

6.

Bei diesem letztlich unentschiedenen Ausgang des Verfahrens

sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1

in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht den Beschwerdeführenden

keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4

StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die

Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der

Erwägungen an die Steuerrekurskommission III zurückgewiesen.

2.

Über

die Rekurskosten hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 1'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 1'060.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel, unter solidarischer

Haftung für die Hälfte der Kosten, und dem Beschwerdegegner zur Hälfte

auferlegt.

5.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

7.

Mitteilung an …