SB.2005.00042

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2005.00042

26. Oktober 2005Deutsch11 min

(URT.2005.8952)

Der Pflichtige hat das Grundstück im Rahmen einer betreibungsamtlichen Steigerung erworben. Zu den Masseverbindlichkeiten im Sinn von Art. 262 Abs. 1 SchKG gehören insbesondere auch die Grundstückgewinnsteuern, welche als Verwertungskosten vom Bruttoerlös abzuziehen sind, bevor der Nettoerlös an die Gläubiger verteilt wird. Die Steigerungsbedingungen enthielten vorliegend jedoch den klaren Hinweis, dass die Grundstückgewinnsteuer nicht als Masseschuld berücksichtigt werde, sowie die Aufforderung an die Ersteigerer, im eigenen Interesse die Höhe der mutmasslichen Steuer abklären zu lassen. Indem der Pflichtige die Anfechtung dieser klar bundesrechtswidrigen Bedingungen unterlassen hat und das Grundstück trotzdem erworben hat, trifft ihn nun über das gesetzliche Grundpfand die Haftung für die Grundstückgewinnsteuer. Die Pfandhaft erstreckt sich allerdings nur auf die veranlagte Steuer und erfasst weder Betreibungskosten noch Verzugszinsen. Teilweise Gutheissung.

Sachverhalt

A erwarb am 21. Juni 2000 von C anlässlich einer

betreibungsamtlichen Steigerung das Grundstück Kat.Nr. 01 in X zum Preis

von Fr. 810'000.-. Nachdem die in Rechtskraft erwachsene Grundstückgewinnsteuer

im Betrag von Fr. 43'700.- zuzüglich Fr. 90.- Zins trotz Mahnung vom

pflichtigen Veräusserer auch auf dem Weg der Betreibung nicht hatte bezogen

werden können, machte die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X am

30. Juni 2003 gegenüber A das gesetzliche Pfandrecht für eine

Grundstückgewinnsteuerforderung von Fr. 43'790.- nebst Zins zu 2% auf Fr. 43'700.-

seit 11. Dezember 2000 geltend. Auf Einsprache von A bestätigte die

Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X am 5. November 2003 den

Pfandrechtsentscheid.

Erwägungen

II.

Die hierauf von A angerufene Steuerrekurskommission des

Kantons Zürich hob den Pfandrechtsentscheid wegen Befangenheit eines Mitglieds

der Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X am 11. März 2004 auf und

wies das Verfahren zum Neuentscheid an die Kommission zurück. Diese bestätigte

am 9. August 2004 – nun in anderer Besetzung – erneut den

Pfandrechtsentscheid. Die von A hernach wiederum angerufene Steuerrekurskommission

wies dessen Rechtsmittel am 21. April 2005 ab.

III.

Am 25. Mai 2005 liess A Beschwerde an das

Verwaltungsgericht erheben mit dem sinngemässen Antrag, die angefochtene

Pfandrechtsverfügung sei aufzuheben und das zuständige Grundbuchamt sei zur

Löschung des gesetzlichen Pfandrechts anzuweisen. Ausserdem verlangte er eine

Parteientschädigung.

Die Grundsteuerkommission der Gemeinde X schloss auf

Abweisung der Beschwerde, während die Vorinstanz auf Vernehmlassung

verzichtete.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können

laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung

oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (RB 1999

Nr. 147).

2.

In formeller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer, die

Vorinstanz habe sich mit der Frage des Rechtsmissbrauchs überhaupt nicht

auseinandergesetzt und daher letztlich seinen Anspruch auf rechtliches Gehör im

Sinn von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV)

verletzt.

2.1

Die Begründung

eines Rekursentscheids muss nur die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen

Entscheidgründe enthalten (RB 1981 Nr. 82). Nicht notwendig ist, dass

die Begründung eine Auseinandersetzung mit allen Parteierörterungen enthält; es

genügt, wenn sich aus den Erwägungen die Unerheblichkeit oder Unrichtigkeit des

Vorbringens mittelbar ergibt (RB 1968 Nr. 24). In einer ungenügenden

Begründung eines Entscheids liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach

Art. 29 Abs. 2 BV.

2.2

Es trifft

zu, dass die Steuerrekurskommission sich mit den Vorbringen des Beschwerdeführers

betreffend Rechtsmissbrauch nur am Rand auseinandergesetzt hat. Immerhin ist

der vorinstanzlichen Begründung jedoch zu entnehmen, dass die umstrittenen

Steigerungsbedingungen des Gemeindeammann- und Betreibungsamts von X vom 21. Juni

2000.

wohl als bundesrechtswidrig, aber nicht als nichtig zu qualifizieren seien

und gestützt hierauf die Verteilung des Erlöses an die Grundpfandgläubigerin

ohne Berücksichtigung der Grundsteuern als "rechtmässig" zu würdigen

sei. In der Folge verwirft die Vorinstanz die Rechtsposition des Beschwerdeführers

und schützt das Vorgehen der Beschwerdegegnerin. Mindestens indirekt wird damit

der Rechtsmissbrauchsvorwurf auch gegenüber der Gemeinde X verworfen, weswegen

der Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör nicht verletzt ist.

3.

Für Grundsteuern steht den Gemeinden an den bezüglichen

Grundstücken laut § 208 StG ein gesetzliches Pfandrecht zu. Dieses

entsteht gemäss §§ 195 f. in Verbindung mit § 194 lit. e

des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April

1911/ 8. Juli 1951 (EG ZGB) ohne Eintragung im Grundbuch zugleich mit der

Entstehung der Steuerforderung, das heisst mit der grundsteuerrechtlich

massgebenden Handänderung.

Das gesetzliche Grundpfandrecht untersteht den Regeln der

Akzessorietät, das heisst es folgt in Bestand und Umfang der Grundsteuerschuld:

Geht diese unter (etwa durch Bezahlung oder Verjährung), so erlischt auch das

Grundsteuerpfandrecht; wird die Steuerschuld nach Eintragung des

Grundpfandrechts auch nur teilweise beglichen, so vermindert sich die Pfandhaft

entsprechend. Das Grundpfandrecht stellt ein reines Wert- und Verwertungsrecht

dar, das nur ausgeübt werden kann, wenn und soweit der Schuldner die

sichergestellte Forderung bei Fälligkeit nicht erfüllt (VGr, 28. August

1996, SR.96.00027, E. 3).

3.1

Pfandrechtsverfahren hat weder der Pfandeigentümer die Unrichtigkeit noch die

Steuerbehörde die Richtigkeit der Steuerforderung nachzuweisen. Vielmehr ist es

Sache der Rekursinstanz, die Steuereinschätzung im Pfandrechtsverfahren von

Amtes wegen daraufhin zu überprüfen, ob sie den Einwendungen des

Pfandeigentümers im Nachhinein standhalte. Das Pfandrechtsverfahren soll dabei

im Interesse der Verfahrenswirtschaftlichkeit nicht die Gestalt eines zweiten

Einschätzungsverfahrens annehmen. Die Rechtsmittelbehörde muss im

Pfandrechtsverfahren vom Ergebnis des Einschätzungsverfahrens bzw. vom Ausgang

allfälliger nachfolgender Rechtsmittelverfahren ausgehen. Der Pfandeigentümer

seinerseits muss zwar wie erwähnt nicht den schlüssigen Nachweis des Nichtbestehens

oder der Unrichtigkeit der Steuerforderung leisten, doch bleibt es ihm überlassen,

Bestand und Umfang derselben wenigstens mit substanziierten Gegengründen zu

erschüttern, so zum Beispiel mittels der Einreden der Tilgung, des Erlasses

oder der Verjährung (RB 1994 Nr. 59 mit Hinweisen).

3.2

Das

Bundesgericht hat in Präzisierung seiner früheren Rechtsprechung in zwei Entscheiden

(BGE 122 III 246 E. 5a und BGE 120 III 153 E. 2b)

festgestellt, dass zu den Masseverbindlichkeiten im Sinn von Art. 262

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung

und Konkurs (SchKG) ausser den eigentlichen Konkurskosten auch die

öffentlichrechtlichen Schulden gehören, die erst nach der Konkurseröffnung entstanden

sind, wie insbesondere die Grundstückgewinnsteuern. Diese stellen demnach Kosten

der Verwertung im Sinn von Art. 262 Abs. 2 SchKG dar. Als Verwertungskosten

sind die Grundstückgewinnsteuern vom Bruttoerlös abzuziehen und zu bezahlen,

bevor der Nettoerlös an die Gläubiger verteilt wird.

Der Beschwerdeführer hat unter Berufung auf diese

bundesgerichtliche Rechtsprechung vor Verwaltungsgericht erneut den Standpunkt

vertreten, die Grundstückgewinnsteuer gehöre zu den Masseverbindlichkeiten und

bestehe nicht zu seinen Lasten als Steuerschuld. Hingegen macht er weder

geltend, dass die Steuerforderung erlassen noch dass sie getilgt sei. Ebenso wenig

hat er im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Einwendungen gegen die

Steuerforderung an sich, mithin gegen die Veranlagung des Grundstückgewinns

oder die Berechnung der Steuer, erhoben.

3.3

Damit

richten sich die vorgebrachten Rügen grundsätzlich gegen Handlungen, die das Betreibungsamt

im Rahmen der Erstellung der Steigerungsbedingungen vorgenommen hat. Die

Steigerungsbedingungen des Betreibungsamts X enthalten indessen – wie dies

bereits die Vorinstanzen festgestellt haben – sowohl einen klaren Hinweis auf

das gesetzliche Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuern als auch die

Aufforderung an die Ersteigerer, im eigenen Interesse die Höhe der mutmasslichen

Grundstückgewinnsteuer abklären zu lassen. Dem Steigerungsprotokoll ist sodann

zu entnehmen, dass diese Bedingungen rechtskräftig geworden sind, was der Beschwerdeführer

auch nicht bestreiten lässt. Anlässlich der Versteigerung selbst sind diese

Steigerungsbedingungen nochmals dem Beschwerdeführer wie den übrigen

Teilnehmern der Versteigerung vorgetragen worden, was der Beschwerdeführer mit

seiner Unterschrift unter das Steigerungsprotokoll mitbestätigt hat. Damit

musste er sich bei der Übernahme der fraglichen Liegenschaft über das mit der gesetzlichen

Pfandhaft verbundene Risiko und den entsprechenden Abklärungsbedarf im Klaren

sein. Es hätte ihm freigestanden, im Vorfeld der Versteigerung die Steigerungsbedingungen

mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG bei der hierfür zuständigen Aufsichtsbehörde

anzufechten und so die bundesrechtskonforme Qualifikation der Grundstückgewinnsteuern

als Masseschuld durchzusetzen. Dies hat er unterlassen und trotzdem an der Versteigerung

teilgenommen.

3.4

Es trifft

zu, dass ein eigentlicher Verteilungsplan bzw. eine Verteilungsliste nach

Art. 146 SchKG seitens des Betreibungsamts nur dann erstellt wird, wenn

nicht sämtliche Gläubiger befriedigt werden können (vgl. Art. 146 Abs. 1

SchKG). Vorliegend musste daher das Betreibungsamt X tatsächlich keine

Verteilungsliste erstellen, was seitens des Beschwerdeführers zu Recht

angeführt wird. Die Verletzung einer gesetzlichen Vorschrift rügt er in diesem

Zusammenhang jedoch nicht. Indessen ist der in der Folge von ihm gezogene

Schluss unzutreffend, wonach er deswegen keine "betreibungsrechtliche

Anfechtungsmöglichkeit" gegen die rechtswidrige Amtshandlung des

Betreibungsamts gehabt habe, weil keine Verteilungsliste habe erstellt werden

müssen. Dem Beschwerdeführer ist in der vorliegenden Konstellation vorzuhalten,

dass er die Steigerungsbedingungen nicht hätte in Rechtskraft erwachsen lassen

dürfen. Aus diesen Bedingungen ging in aller Deutlichkeit hervor, dass die

streitige Grundstückgewinnsteuer nicht als Masseschuld berücksichtigt werde.

Indem der Beschwerdeführer die Anfechtung dieser Bedingungen unterlassen hat

und trotzdem und in Kenntnis der klar bundesrechtswidrigen Steigerungsbedingungen

das Grundstück erworben hat, trifft ihn nun über das gesetzliche Grundpfand die

Haftung für die Grundstückgewinnsteuer. Im Kern verlangt er vor Verwaltungsgericht

nichts weniger, als dass die Steigerungsbedingungen gemäss der heutigen

bundesgerichtlichen Rechtsprechung korrigiert und die streitige

Grundstückgewinnsteuer der Konkursmasse als Teil der Konkurskosten belastet

werde. Wie die Steuerrekurskommission zutreffend festgestellt hat, ist im

vorliegenden Verfahren, das der Beschwerdeführer gegen die Grundsteuerkommission

bzw. die Gemeinde X führt, die Anfechtung eines rechtskräftigen

Verteilungsplans nicht mehr möglich (vgl. VGr, 18. September 1997,

SR.96.00074), ebenso wenig wie die Anfechtung von Steigerungsbedingungen an

sich. Diese erweisen sich im Licht der Bundesgerichtspraxis wohl als

bundesrechtswidrig, nicht aber als nichtig, und sind somit uneingeschränkt

gültig. Mit Bezug auf die streitige Grundstückgewinnsteuer bleibt es daher im

Ergebnis bei der Schuldpflicht von C und der Pfandhaft des vom Beschwerdeführer

erworbenen Grundstücks.

3.5

Ebenso wenig

kann das Verhalten der Gemeinde X als rechtsmissbräuchlich gewertet werden.

Wohl befand sich der Versteigerungserlös beim Betreibungsamt und ebenso trifft

es zu, dass dieses den Versteigerungserlös der Grundpfandgläubigerin aushändigte,

ohne die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde X zuzuführen. Indessen war das

Betreibungsamt X zu diesem Vorgehen verpflichtet, weil es sich seinerseits an

die rechtskräftig gewordenen Steigerungsbedingungen zu halten hatte. Es hätte

nicht von sich aus, nach durchgeführter Versteigerung und rechtskräftigem

Zuschlag des Objekts an den Beschwerdeführer, einen Teil des Erlöses im

Widerspruch zu den Steigerungsbedingungen für die Deckung von Grundsteuern

verwenden dürfen. Damit hätte das Betreibungsamt X die Interessen der

Grundpfandgläubigerin, welche an der Versteigerung teilgenommen und ihrerseits

ein Angebot gemacht hat, verletzt. Hinzu kommt, dass die Gemeinde X, welcher

der Rechtsmissbrauch ja nachzuweisen wäre, nicht die betreibungsrechtliche

Aufsicht über "ihr" Betreibungsamt ausüben kann und darf. Das

Verhalten des Betreibungsamts im Rahmen der Abwicklung von SchKG-Geschäften

kann und darf ihr daher auch nicht zugerechnet werden. Damit entfällt der

Vorwurf des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Beschwerdegegnerin.

Im Hauptpunkt ist die vorliegende Beschwerde daher

abzuweisen.

4.

Der angefochtene Pfandrechtsentscheid vom 30. Juni 2003

bezieht entsprechend einer früheren Praxis nicht nur die Steuerschuld, sondern

auch die darauf entfallenden Verzugszinsen in die Pfandhaft ein. Das

Verwaltungsgericht hat jedoch in einem Entscheid vom 6. Mai 1997

(SR.96.00085) erkannt, dass sich das kraft § 157 des alten Steuergesetzes

vom 8. Juli 1951 bestehende gesetzliche Pfandrecht am veräusserten Grundstück

auf die veranlagte Steuer beschränkt. Es sind keine Gründe ersichtlich, an

dieser Rechtsprechung unter dem Steuergesetz vom 8. Juni 1997 nicht

festzuhalten, da der Gesetzgeber die betreffende gesetzliche Bestimmung

unverändert in das neue Gesetz übernommen hat. Demzufolge erstreckt sich die

Pfandhaft gemäss § 208 StG weder auf die Kosten von Betreibungen oder

Eintragungen im Grundbuch noch auf die Verzugszinsen. Entsprechend ist die

vorliegende Beschwerde insofern teilweise gutzuheissen, als der Umfang des

gesetzlichen Pfandrechts um die Verzugszinsen zu reduzieren ist.

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die

Kosten trotz des geringfügigen Obsiegens im Zusammenhang mit den Verzugszinsen

dem ansonsten unterliegenden Beschwerdeführer vollständig aufzuerlegen (§ 151

Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2

StG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213

Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Umfang des gesetzlichen Pfandrechts

zulasten des in X gelegenen Grundstücks Kat.Nr. 01 aus der Handänderung

vom 21. Juni 2000 wird auf die Steuerforderung von Fr. 43'700.-

festgesetzt.

2.

Die

Rekurskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

5.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.

Mitteilung

an …