SB.2006.00055

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2006.00055

6. Dezember 2006Deutsch8 min

(URT.2006.9663)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 13. Januar 2004 verkauften A, B und C sämtliche 2'100

Namenaktien der H AG zum Preis von Fr. … an F, D und E. Die H AG

ist die Muttergesellschaft der I AG, zu deren Aktiva unter anderem die in J

gelegenen Baulandgrundstücke Kat.- Nrn. 01 mit … m2 und 02 mit …

m2 gehören. Dem Kaufpreis für die Aktien der H AG lagen die

Marktwerte sämtlicher Liegenschaften der I AG zugrunde. Infolge dieser

wirtschaftlichen Handänderungen verfügte der Finanzausschuss der Stadt J am 20. Oktober

2005 eine Handänderungssteuer von Fr. ..., welche er je zur Hälfte den

Verkäufern und Erwerbern auferlegte. Zur Bestimmung des massgeblichen Erlöses

rechnete er neben dem Fremdkapital auch eine latente Steuerlast auf den

Immobilien von Fr. … zum Aktienkaufpreis hinzu und setzte den Erlös auf

insgesamt Fr. … fest.

Die dagegen erhobene Einsprache vom 22. November

2005, wonach beantragt wurde, die latenten Steuern ausser Acht zu lassen und den

massgebenden Erlös auf Fr. … festzusetzen, wies der Finanzausschuss der

Stadt J mit Entscheid vom 23. Februar 2006 ab.

Erwägungen

II.

Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen gerichteten

Rekurs mit Entscheid vom 26. Juli 2006 ebenfalls ab.

III.

Mit Beschwerde vom 5. September 2006 liessen A, B

und C sowie F, D und E dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der

Rekursentscheid vom 26. Juli 2006 betreffend Handänderungssteuer der Stadt

J aufzuheben. Es sei die Steuergrundlage für die Handänderungssteuer neu zu berechnen

und auf Fr. … zu reduzieren. Im Weiteren verlangten sie sinngemäss die Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Sowohl die Steuerrekurskommission III als auch der

Finanzausschuss der Stadt J schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer

beantragte ebenfalls die Zusprechung einer

Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3

in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG)

alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu

beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den

rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist

es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem

Gesetz ausgeübte Ermessen auf

Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der

Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt

sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf

Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.

2.

2.1

Die

Handänderungssteuer wird nach § 227 Abs. 1 StG (aufgehoben durch

Steuergesetz vom 30. November 2003) bei Handänderungen an Grundstücken

oder Anteilen von

solchen, die noch vor dem 1. Januar 2005 stattfanden, erhoben. Diesen

zivilrechtlichen Handänderungen, die sich durch die rechtliche Übertragung des

Eigentums charakterisieren, sind kraft § 227 Abs. 2 lit. a StG

die wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt, d.h. jene Rechtsgeschäfte,

die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich

wie Handänderungen wirken. Das Grundstückgewinnsteuerrecht geht seinerseits in § 216

Abs. 1 und 2 StG von einem identischen Handänderungsbegriff aus. Eine

wirtschaftliche Handänderung liegt unter anderem dann vor, wenn die Mehrheitsbeteiligung

an einer Immobiliengesellschaft veräussert und damit die Beherrschung der Gesellschaft

einem Dritten übertragen wird (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans

Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Züricher Steuergesetz, 2. A.,

Zürich 2006, § 216 N. 93 ff., mit Hinweisen). Nach der

Rechtsprechung zeichnet sich eine Gesellschaft dadurch als

Immobiliengesellschaft aus, dass sie aufgrund ihres tatsächlichen Verhaltens

oder nach den Statuten ausschliesslich oder überwiegend die Nutzbarmachung

der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder

nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch Veräusserung,

Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen kann (RB 1998 Nr. 154;

RB 1992 Nr. 50; RB 1989 Nr. 21 = StE 1990 B 24.4 Nr. 18; RB

1964.

Nr. 70; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N. 95). Holdinggesellschaften,

deren Aktiven aus der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft bestehen,

gelten ebenfalls als Immobiliengesellschaft, da ihre Aktiven wirtschaftlich

betrachtet unmittelbar die im Eigentum der Gesellschaft stehenden Beteiligungen

repräsentieren. Die Handänderungssteuer wird demnach nicht nur bei der Übertragung

von reinen Immobiliengesellschaften ausgelöst, sondern auch bei der Veräusserung

von Aktien einer Holdinggesellschaft, deren Aktiven aus Grundstücken und Beteiligungen

an Immobiliengesellschaften bestehen (BGE 103 Ia 159 = StR 1978, 287).

2.2

Gemäss § 230

StG wird die Handänderungssteuer vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren

Leistungen des Erwerbers erhoben. Bei einer wirtschaftlichen Handänderung

infolge Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft

darf der nominelle Aktienpreis nicht den steuerlich massgebenden

Handänderungspreisen gleichgesetzt werden. Während der steuerlich anzurechnende

Kaufpreis bei einer zivilrechtlichen Handänderung den Wert des Grundstücks

widerspiegelt und die zu seiner Tilgung übernommenen Grundpfandschulden bereits

einschliesst, drückt der nominelle Aktienkaufpreis bei einer wirtschaftlichen

Handänderung nur den Nettowert (Aktiven abzüglich Passiven) der

Gesellschaftsbeteiligung aus, so dass der steuerlich massgebende Gesamtpreis

für die liegenschaftlichen Werte unter Hinzurechnung der übernommenen Schulden

bestimmt werden muss. Ferner sind davon die nicht liegenschaftlichen Werte

abzurechnen (RB 1976 Nr. 83; Urs Schüpfer/Philipp Betschart, Kauf und

Verkauf von Immobiliengesellschaften – Ausgewählte Steueraspekte, Der Schweizer

Treuhänder Nr. 5/2005, S. 399). Nicht zu den zu übernehmenden

Passiven gehören Wertberichtigungen und Rückstellungen, die direkt mit dem

Grundstück zusammenhängen, wie auch das Gesellschaftskapital (Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter,

§ 220 N. 7).

3.

Im vorliegenden Fall ist einzig umstritten, ob für die

Bestimmung des Kaufpreises der

Immobilien der Betrag von Fr. … für latente Steuern (Staats- und

Gemeindesteuern

geschätzt Fr. …, Bundessteuern geschätzt Fr. … sowie bilanzierte

Rückstellungen von Fr. …) in Abzug gebracht werden kann. Die

Beschwerdeführer haben die streitbetroffenen Liegenschaften mit einem

Verkehrswert von insgesamt Fr. … bewertet und den Buchwert in der

massgebenden konsolidierten Bilanz per 31. Dezember 2003 auf diesen Betrag

aufgewertet. Dieser unbestritten gebliebene Wert spiegelt den Marktwert der

Liegenschaften wider und bildet die Steuerbemessungsgrundlage für die Erhebung

der Handänderungssteuer. Diese besteuert als indirekte Steuer allein den

Rechtsverkehr als solchen, den es durch die Handänderung an einem Grundstück

für verwirklicht erklärt (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, VB zu §§ 227-233 N. 1;

§ 227 N. 2). Der für die Bestimmung der Handänderungssteuer

massgebende Kaufpreis ist damit derjenige Wert der Grundstücke, der ihnen bei

der vorliegenden Handänderung zugerechnet wird. Beim Verkauf der Aktienmehrheit

an einer Immobiliengesellschaft und damit bei einer wirtschaftlichen Handänderung

verbleiben die stillen Reserven auf den Grundstücken weiterhin in der

Gesellschaft verhaftet und kommen erst bei einer weiteren (diesfalls zivilrechtlichen)

Handänderung als wieder eingebrachte Abschreibungen zur Besteuerung (§ 64 Abs. 3

StG). Die steuermindernd geltend gemachten latenten Steuern auf den stillen

Reserven betreffen demnach nicht die vorliegend zu beurteilende Handänderung,

sondern eine zukünftige ungewisse zivilrechtliche Handänderung der

streitbetroffenen Liegenschaften. Die latenten Steuern auf den bisher

unversteuert gebliebenen Mehrwerten mindern damit einzig den Wert des

Kaufpreises der veräusserten Aktien und nicht den Übernahmewert der Grundstücke.

Demgegenüber trägt eine Sanierungsrückstellung einer bereits eingetretenen

Wertminderung eines Grundstücks, welche durch unterlassene Unterhaltsarbeiten

entstanden ist, Rechnung und wird mit der wirtschaftlichen Handänderung auf den

Erwerber übertragen. Im Weiteren kommt es entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführer vorliegend nicht darauf an, ob andere Fälle, bei denen die

latenten Steuern, welche zu einer Reduktion des Aktienkaufpreises geführt

haben, nicht ausgewiesen wurden, allenfalls zu einem anderen Resultat geführt

haben. Die Beschwerdeführer können daraus für sich keinen Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht ableiten, da sie nicht nachweisen, dass in

konkreten und rechtlich gleich liegenden Fällen anders entschieden wurde. Schliesslich

nimmt die Handänderungssteuer als reine Objektsteuer keine Rücksicht auf die

wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen, weshalb es auch

unerheblich ist, ob die Gesellschaft bei einer weiteren, zivilrechtlichen

Handänderung infolge der Diskontierung einen Verlust oder allenfalls einen

Gewinn erzielen würde (Richner/Frei/Kaufmann, § 227 N. 4, mit

Hinweisen). Infolgedessen ist der Abzug zu Recht verweigert worden.

Das führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den

Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und § 213 StG). Parteientschädigungen sind weder den unterliegenden

Beschwerdeführern, noch der nicht vertretenen Beschwerdegegnerin, der im

vorliegenden Verfahren kein besonderer Aufwand entstanden ist, zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung

mit § 152 und § 213 StG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 560.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden den Beschwerdeführern je zu 1/6

auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden der Beschwerdeführer 1–3

für einen Betrag von 1/2 und der

Beschwerdeführer 4–6 für einen Betrag von 1/2.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Mitteilung

an…