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Entscheid

SB.2007.00002

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2007.00002

16. Mai 2007Deutsch8 min

(URT.2007.9982)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Am 26.

April 2002 veräusserte B die von ihr selbstbewohnte Liegenschaft "L-Strasse"

zum Preis von Fr. 1'400'000.- und erwarb am 30. April 2002 für Fr. 650'000.-

eine Eigentumswohnung an der M-Strasse in Y, welche sie bis zu ihrem Tod (15.

September 2005) selbst bewohnte.

Für die in die Eigentumswohnung in Y investierten Fr. 650'000.-

gewährte das Grundbuchamt X, bestätigt mit Schreiben vom 14. August 2002 durch

das Steueramt der Stadt X, Befreiung von der Handänderungssteuer wegen

Ersatzbeschaffung gestützt auf § 229 Abs. 2 lit. c des Steuergesetzes

vom 8. Juni 1997 (StG).

B. Am 27.

April 2006 veräusserten die Erben von B die Ersatzliegenschaft in Y, worauf

ihnen die Kommission für Grundsteuern der Stadt X mit Entscheid vom 16. Mai

2006 eine Handänderungssteuer von Fr. … auferlegte, entsprechend dem

Betrag, für welchen im Lichte der Ersatzbeschaffung Steuerbefreiung gewährt

worden war.

Eine hiergegen erhobene Einsprache des

Willensvollstreckers wies die Kommission für Grundsteuern am 22. August 2006

ab.

Erwägungen

II.

Den vom Willensvollstrecker hiergegen erhobene Rekurs wies

der Einzelrichter der Steuerkommission III mit Entscheid vom 30. November 2006

ebenfalls vollumfänglich ab.

III.

Mit Beschwerde vom 24. Januar 2007 gelangte der

Willensvollstrecker an das Verwaltungsgericht, dem er sinngemäss beantragte,

der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf die Auferlegung der

Handänderungssteuer sei zu verzichten. Ausserdem verlangte er die Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,

beantragte die Beschwerdegegnerin Abweisung des Rechtsmittels.

Der Einzelrichter überwies den Fall am 25. April 2007 der

2.

Kammer zur Entscheidung.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können

laut § 153 Abs. 3 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich

Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder

unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht

werden.

2.

Durch Annahme der Volksinitiative "Schluss mit

amtlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer" wurden die

§§ 227-233 StG, gesetzliche Grundlage der Handänderungssteuer, ersatzlos

aufgehoben. Diese Aufhebung wurde durch den Regierungsrat mit Beschluss vom 30.

November 2003 auf den 1. Januar 2005 in Kraft gesetzt (OS 59, 51 f.).

Damit entfällt die Handänderungssteuer auf Handänderungen, welche nach dem

31.

Dezember 2004 stattgefunden haben (vgl. Felix Richner/Walter

Frei/Stefan Kaufmann/ Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher

Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, Vorbemerkungen zu §§ 227-233 N. 3).

Die vorliegend zu besteuernde Handänderung hat am 26.

April 2002 stattgefunden, womit auf diese die damals gültigen Bestimmungen über

die Handänderungssteuer der §§ 227-233 StG ohne weiteres anwendbar sind,

da dafür allein der Handänderungszeitpunkt entscheidend ist (vgl. etwa

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 279 N. 3). Sind die Voraussetzungen einer

ursprünglich gewährten Befreiung von der Handänderungssteuer bei einer im Jahr

2002.

erfolgten Handänderung nachträglich umstritten bzw. allenfalls nicht mehr

gegeben, so ist der Sachverhalt im Lichte dieser Vorschriften zu überprüfen. § 227

StG in der am 26. April 2002 gültigen Fassung bildet gegebenenfalls die

gesetzliche Grundlage für die Veranlagung der Handänderungssteuer. Dies muss

auch gelten, wenn der Sachverhalt, der zum Widerruf der ursprünglich gewährten

Befreiung von der Handänderungssteuer sich erst nach dem 31. Dezember 2004

verwirklicht, da es – wie dargelegt – lediglich auf den Zeitpunkt der

Handänderung an sich ankommt.

3.

Gemäss § 229 Abs. 2 lit. c StG in der Fassung vom 11.

September 2000, in Kraft seit 1. Januar 2001 bis zur Ausserkraftsetzung am

1.

Januar 2005, ist der Veräusserer von der Handänderungssteuer befreit

bei Handänderungen an einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft

(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener

Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der

Schweiz verwendet wird.

3.1

Die

zitierte gesetzliche Vorschrift verlangt für die Gewährung der Steuerbefreiung

eine "gleichgenutzte Ersatzliegenschaft" und bezieht sich damit auf

die beim Erwerb der Ersatzliegenschaft veräusserte Liegenschaft, von welcher

das Gesetz verlangt, dass sie eine "dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte

Wohnliegenschaft" ist. Das Gesetz definiert die vorgenannten Begriffe

(dauernd bzw. ausschliesslich selbstgenutzt) nicht. Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts gilt eine Liegen­schaft als ausschliesslich selbstbewohnt,

wenn sie vom Eigentümer tatsächlich selbstbewohnt wird. Ein dauerndes Selbstbewohnen

liegt vor, sofern der Ei­gentümer seine Liegenschaft in der Zeit vor der

Handänderung ohne erheblichen Unter­bruch bewohnt hat; bei der betreffenden

Liegenschaft darf es sich demnach nicht bloss um eine gelegentliche oder vorübergehende

Bleibe des Steuerpflichtigen handeln (RB 1994 Nr. 64).

3.2

Die

Vorinstanz hat diese gesetzlichen Grundlagen zutreffend und vollständig

dargelegt und zudem richtigerweise auf Ziff. 44 des Rundschreibens der

Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

und die Befreiung des Veräusserers von der Handänderungssteuer bei

Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten

Wohnliegenschaft vom 19. November 2001 (ZStB I Nr. 37/460) verwiesen und dieses

ebenso zutreffend als den Steuerrichter nicht bindende Verwaltungsverordnung

qualifiziert. Die Gerichtsbehörden sollen Verwaltungsverordnungen bei ihrer

Entscheidung allerdings mitberücksichtigen, sofern diese eine dem Einzelfall

angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen

Bestimmungen zulassen. Als Zweitinterpret ist es dabei nicht Sache des Gerichts

des der Verwaltungsverordnung zugrunde liegenden Erlasses eigene

Zweckmässigkeitsüberlegungen an die Stelle des Vollzugskonzepts der politisch

verantwortlichen Exekutive zu setzen (Michael Beusch, Was Kreisschreiben dürfen

und was nicht, in: Der Schweizer Treuhänder 8/05, S. 614). Zum Erlass dieses

Rundschreibens war die Finanzdirektion ohne weiteres berechtigt, sind doch auch

die eigentlichen Gemeindesteuern im kantonalen Steuergesetz geregelt und besitzen

die Gemeinden auch in diesem Bereich keine eigenständige, sondern eine von der

kantonalen Hoheit abgeleitete Steuerhoheit (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Vorbemerkungen

zu §§ 187-233 N. 8). Dementsprechend umfasst auch die regierungsrätliche

Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998 (VO StG) zulässigerweise

Bestimmungen zu den Grundsteuern (§§ 67 ff. VO StG).

Ebenso tritt das Verwaltungsgericht den weiteren Ausführungen

der Vorinstanz unter Hinweis auf den analog anwendbaren § 161 des

Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 (GVG) vollumfänglich bei: Das

Gesetz geht bei der Privilegierung der Ersatzbeschaffung von einer nicht bloss

vorübergehenden Investition des Gewinns aus der Veräusserung des ursprünglichen

Objekts aus, sondern von einer dauernden Reinvestition dieses Gewinns. Daher ist

es sachgerecht und mit der Gesetzeslage im Einklang, im Sinn eines Tatbeweises

für diese dauernde Reinvestition eine Selbstnutzung beim Ersatzobjekt für einen

längeren Zeitraum zu verlangen. Die Vorinstanz hat die in Ziff. 44 des

zitierten Rundschreibens stipulierten fünf Jahre als angemessen gewürdigt, was

nicht zu beanstanden ist (vgl. zustimmend für die Grundstückgewinnsteuer: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 216 N. 290). Auch erscheint es mit dem gesetzlichen Zweck der Erhöhung

der Mobilität vereinbar, beim ursprünglichen Objekt eine andere zeitliche

Vorgabe der Nutzung vorzusehen als beim Ersatzobjekt. Inwieweit sodann für die

Auslegung dieser Bestimmung etwa die Rechtsprechung zu § 59 aStG oder zur

"dauernden (tatsächlichen) Trennung der Ehegatten" heranzuziehen ist,

ist nicht ersichtlich, handelt es sich dabei doch um gänzlich andere

Sachverhalte.

Entgegen der sinngemäss geäusserten Auffassung des

Willensvollstreckers ist im vorliegenden Fall auch nicht der Tod von B das die

nachträgliche Besteuerung auslösende Ereignis, sondern die Veräusserung des

Ersatzobjekts durch die Erben.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung

mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet

die 2. Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 800.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 860.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.

82.

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …