SB.2008.00040

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2008.00040

3. September 2008Deutsch13 min

(URT.2008.10872)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Eheleute A und B sind

Eigentümer einer 5 ½-Zimmer-Eigentumswohnung an der L-Strasse 01 in C. Die

Liegenschaft befindet sich am östlichen Ortsrand in der Anflugschneise des

Flughafens Zürich-Kloten.

Für das Steuerjahr 2001

deklarierten die Pflichtigen gegenüber den Formelwerten von Fr. ….- bzw.

Fr. ….- gemäss Neubewertung 1999 (Weisung des Regierungsrates an die

Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der

Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 vom 3. März 1999 [Weisung 1999],

Zürcher Steuerbuch I/1 Nr. 15/500) einen um einen Drittel verminderten

(Brutto-)Eigenmietwert von Fr. ….- und einen im gleichen Umfang herabgesetzten

Vermögenssteuerwert von Fr. ….-. Zur Begründung führten sie

Lärmimmissionen an, welchen ihre Liegenschaft wegen verstärkten Flugbewegungen

insbesondere zur Nachtzeit aufgrund des Staatsvertrags mit Deutschland vom

18. Oktober 2001 ausgesetzt sei.

Mit

Einschätzungs- bzw. Einspracheentscheid vom 27. Juni 2002 bzw.

25. Juli 2002 hielt das kantonale Steueramt an den genannten Formelwerten

fest und schätzte die Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. ….-

und einem steuerbaren Vermögen von Fr. ….- ein.

Erwägungen

II.

Hiergegen liessen die Pflichtigen

Rekurs erheben und beantragten, für die Steuerperiode 2001 seien der

Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert der Eigentumswohnung in C um 40% auf

Fr. ….- bzw. Fr. ….- herabzusetzen. Nach Einholung eines amtlichen

Gutachtens vom 20. Februar 2004 (ergänzt durch ein Nachtragsgutachten vom

7.

Juli 2004), welches einen Marktmietwert von Fr. ….- pro Monat und

einen Verkehrswert per Ende 2001 von Fr. ….- ergeben hatte, sowie nach

Durchführung einer Referentenaudienz wies die Steuerrekurskommission III das

Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. April 2005 ab. Dabei nahm sie gegenüber

dem Einschätzungs- bzw. Einspracheentscheid eine reformatio in peius vor und

erhöhte das steuerbare Vermögen auf Fr. ….- indem sie den Vermögenssteuerwert

auf 100% des im Gutachten ermittelten Verkehrswerts festsetzte.

III.

Eine von den Pflichtigen hiergegen erhobene Beschwerde

hiess das Verwaltungsgericht am 26. Oktober 2006 teilweise gut und wies die

Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die

Steuerrekurskommission III, im Wesentlichen zur Einholung eines neuen

Gutachtens über die Marktmiete und den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft,

zurück.

IV.

Am 27. Februar 2008 wies die Steuerrekurskommission III

nach Einholung eines neuen Gutachtens das Rechtsmittel der Pflichtigen

vollumfänglich ab.

Hiergegen liessen die Pflichtigen erneut Beschwerde an das

Verwaltungsgericht erheben, sinngemäss mit dem Hauptbegehren, in Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheides sei der Verkehrswert der streitbetroffenen

Liegenschaft im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung ausgehend von der

Basis von Fr. ….- auf 75% herabzusetzen, mithin auf Fr. ….-, der Eigenmietwert

sei ausgehend von der Basis einer Marktmiete von Fr. ….- ab 1. November

2001.

auf 70% herabzusetzen, mithin auf Fr. ….- pro Jahr. Eventuell sei aufgrund

der individuellen Neueinschätzung der streitbetroffenen Liegenschaft deren Vermögenssteuerwert

auf Fr. ….-, der Eigenmietwert auf Fr. ….- pro Jahr herabzusetzen. Subeventuell

sei der Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft im Rahmen einer ausserordentlichen

Neubewertung ausgehend von der Basis von Fr. ….- auf 75% herabzusetzen, mithin

auf Fr. ….-, der Eigenmietwert sei ausgehend von der Basis einer Marktmiete von

Fr. ….- ab 1. November 2001 auf 70% herabzusetzen, mithin auf Fr. ….- pro Jahr.

Subsubeventuell sei aufgrund der individuellen Neueinschätzung der

streitbetroffenen Liegenschaft deren Eigenmietwert auf Fr. ….- pro Jahr

herabzusetzen. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die

Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte der Beschwerdegegner die

Abweisung des Rechtsmittels.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung

oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission

in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die

Behörde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt,

indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches

einräumt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar

im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten

oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere

der Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und

rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).

2.

Das Verwaltungsgericht hat im ersten Rechtsgang die

gesetzlichen Grundlagen sowie die darauf fussende Rechtsprechung im

Zusammenhang mit der Bewertung und Besteuerung des Eigenmietwerts bzw. des

Vermögenswerts von Liegenschaften umfassend dargelegt (vgl. VGr, 26. Oktober

2006, SB.2005.00041). Hierauf ist zur Vermeidung von Wiederholungen vorweg zu

verweisen.

2.1

Die Pflichtigen beantragen im vorliegenden

Beschwerdeverfahren erneut eine ausserordentliche Neubewertung zufolge

Wertverminderung der streitbetroffenen Liegenschaft. Eine solche Neubewertung

erfolgt laut Weisung 1999 Rz. 90 in der

laufenden Steuerperiode für neu erstellte Liegenschaften, nach umfassender

Totalrenovation von Gebäuden, nach Abbruch von Gebäuden oder nach Handänderungen.

Das Verwaltungsgericht hat im ersten Rechtsgang im genannten Entscheid mit

einlässlicher Begründung das Vorliegen der Voraussetzungen für eine derartige

ausserordentliche Neubewertung verworfen, woran festzuhalten ist: Der

aufgekommene Fluglärm und die seitens der Pflichtigen behauptete und damit

allenfalls einhergehende Enteignung ist nicht per se einer partiellen

wirtschaftlichen Handänderung im Sinn von Rz. 90 der Weisung 1999

gleichzustellen. Nach wie vor erfordert eine solche Handänderung bereits nach

dem Gesetzeswortlaut von § 216 Abs. 2 lit. b StG die Entrichtung

eines Entgelts. Zudem erfolgt eine zivilrechtliche Handänderung durch formelle

Enteignung nach eidgenössischem Enteignungsrecht erst im Zeitpunkt der Bezahlung

der Entschädigung, bildet doch Letztere unabdingbare Voraussetzung für den

Rechtsübergang (vgl. Art. 91 in Verbindung mit Art. 19bis

Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung

[EntG]; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 216 N. 37; Ulrich Häfelin/Georg Müller,

Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich 2002, N. 2161). Dass

diese Voraussetzungen per Stichtag 31. Dezember 2001 nicht erfüllt waren, ist unbestritten.

Weswegen lärmbedingte Enteignungen anders zu behandeln wären als "übrige"

Enteignungen ist nicht einsichtig. Die wirtschaftliche Handänderung, von

welcher die Pflichtigen vorliegend ausgehen, vollzieht sich nicht bereits mit

dem Auftreten der Immission an sich. Weiter mag bei dieser Sachlage offen

bleiben, ob die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte überhaupt unter den in

Weisung 1999 Rz. 90 verwendeten Begriff der Handänderung subsumiert werden

kann. Eine solche ausserordentliche Neubewertung nach Handänderungen ist vor

allem dann sinnvoll, wenn damit gestützt auf den erzielten Verkaufspreis

bessere Erkenntnisse bezüglich des Werts einer Liegenschaft erhältlich sind.

Auch wenn – hier ist den Pflichtigen beizustimmen – nicht jede Handänderung

eine vorgängige Festlegung des Verkaufspreises erfordert, so ist dies doch in

einer Vielzahl von Handänderungen eben der Fall. Eine derartige bessere

Erkenntnis über den Verkehrswert ist aber jedenfalls dann gerade nicht

erhältlich, wenn bereits der Beginn der Lärmimmission als

Handänderungstatbestand betrachtet würde. Letztlich ist nicht ersichtlich,

weswegen die Aufzählung in Weisung 1999 Rz. 90 nicht abschliessend sein sollte.

Den seitens der Pflichtigen aufgezählten weiteren ausserordentlichen Vorkommnissen

kann etwa durch die individuelle Schätzung im Sinn von Weisung 1999 Rz. 79

bzw. 83 Rechnung getragen werden.

2.2

Inwieweit

die Verweigerung einer ausserordentlichen Neuschätzung "mit

der Verfassung, dem Steuerharmonisierungsgesetz und dem Steuergesetz" nicht vereinbar sein soll, ist ebenfalls

nicht einsichtig: Bei der Frage der Methode zur Bestimmung der Eigenmiet- und

Vermögenssteuerwerte sind die Kantone frei, da weder die Verfassung noch das

Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen eine solche vorschreibt (vgl. BGE 128

I 240; BGr, 11. Mai 2006,2A.713/2005, E. 2.2, www.bger.ch). Zur

Verfassungsmässigkeit der Weisung 1999 an sich hat das Bundesgericht

ausführlich Stellung genommen und diese bejaht (BGr, 5. April 2002,

2P.311/2001, www.bger.ch). Zuzugestehen ist, dass eine mathematisch exakte

Gleichbehandlung jedes einzelnen Steuerpflichtigen aus praktischen Gründen nie

erreichbar ist. Schematisierungen und Pauschalierungen sind gerade im Abgaberecht

unumgänglich und daher auch zulässig (BGr, 5. April 2002,2P.311/2001, E. 3.3

und 3.4, www.bger.ch, auch zum Folgenden). Mit der in der Weisung 1999

ausdrücklich vorgesehenen individuellen Schätzung werden einzelne unzulässige

Werte in den Bereich des noch Zulässigen zurückgeführt. Einzig hierauf bezieht

sich der gemäss der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichts der dem

Steuerpflichtigen von Verfassung und Gesetz garantierte Anspruch. In diesem

Sinn kann letztlich offen bleiben, ob die ausserordentliche Neubewertung

tatsächlich zu einem anderen Resultat führt als die individuelle Schätzung: Das

höchste Gericht hat einen Anspruch der Steuerpflichtigen auf Rückführung der

Werte auf die Zielvorgabe der Weisung ausdrücklich verworfen – gerade dies

beanspruchen die Pflichtigen im Resultat erneut. Inwieweit infolge der Anwendung

der Weisung 1999 einzelne Grundsätze der Bundesverfassung, etwa der Grundsatz

der Gleichmässigkeit der Besteuerung, das Gebot der Besteuerung nach der

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, das Verhältnismässigkeitsgebot, das

Rechtsverweigerungsgebot oder weitere von den Pflichtigen angerufene

Grundrechte, verletzt sein sollen, ist nicht einsichtig.

Damit ist das Vorgehen der Vorinstanz, eine individuelle

Schätzung der streitbetroffenen Liegenschaft anzuordnen, nicht zu beanstanden.

3.

Wird im Verfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten

über den Verkehrswert einer Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als

Beweismittel der freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde (vgl. Martin

Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum

Schweizerischen Steuerrecht, I/2b, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer

vom 14. Dezember 1990 [DBG], Basel etc. 2008, Art. 115 N. 43 f. auch zum

Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische

Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich die Behörde bei der Beweiswürdigung

darauf beschränkt, ob die Expertise vollständig, klar, gehörig begründet, frei

von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen

beruht sowie, ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche

Unbefangenheit hat (RB 1984 Nr. 65; BGE 110 Ib 52). Im Übrigen ist hinsichtlich

der weiteren Anforderungen an ein Gutachten bezüglich Marktmiete und

Verkehrswert auf die Ausführungen des Gerichts im ersten Rechtsgang zu

verweisen.

3.1

wiederaufgenommenen Rekursverfahren hat die Vorinstanz aus nachvollziehbaren

Gründen einen ausserkantonalen Experten mit der Schätzung der streitbetroffenen

Liegenschaft beauftragt. Gegen den Gutachter haben die Parteien keine

Einwendungen erhoben.

Mit Gutachten vom 9. März 2007 und Nachtrag vom 2.

November 2007 schätzte der Sachverständige den Verkehrswert der Liegenschaft

per 31. Dezember 2001 auf Fr. ….-, den Mietwert auf Fr. ….- pro Monat. Die

Vorinstanz hat diese Werte, unter Rückweisung von zahlreichen Einwendungen der

Pflichtigen gegen das Gutachten, mit den formelmässig eruierten Werten

verglichen und letztere im Lichte des Gutachtens als gesetzeskonform bestätigt.

3.2

Zunächst

ist die Unabhängigkeit und Kompetenz des Gutachters unbestritten, ebenso wenig

gibt die formelle Erstellung des Gutachtens zu Bemerkungen Anlass.

Was die Pflichtigen ansonsten gegen das Gutachten

vorbringen, erweist als sich als Versuch, eigenes Fachwissen und eigene

Fachkompetenz gegen diejenige des Gutachters zu stellen. Dies zeigt sich etwa

dort, wo der Ambienteschlüssel im Rahmen des Nutzungsparameters hinterfragt

wird oder der gutachterlich angewandte Lageklasseparameterschlüssel. Beides

sind Fragen, in welchen der Schätzer ein breites Ermessen hat und seine Auffassung–

wie die Vorinstanz zurecht feststellt – differenziert und überzeugend begründet.

Ebenso wenig besteht bei dieser Sachlage Anlass, den Sachwert massgeblich im

Sinne der Beschwerdeführer zu "adjustieren", auch nicht für den Einstellplatz. Ebenso

nachvollziehbar begründet sind die vom Experten geschätzten Bruttomieterträge,

der von ihm verwendete Kapitalisierungsfaktor oder der Umstand, dass auch

Handänderungen berücksichtigt wurden, deren Verpflichtungsgeschäft vor Oktober

2001.

lag. Diese Werte und Annahmen sind mit den entsprechenden Bemerkungen der

Vorinstanz (angefochtenes Urteil S. 6–8, auf welche in analoger Anwendung von §

161.

GVG zu verweisen ist) zu bestätigen. Das Gutachten erscheint in der Tat als

sehr sorgfältig und in umfassender Kenntnis des Sachverhalts erstellt; es ist

mithin vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen.

Damit hat die Vorinstanz ihr Urteil zurecht auf die

Schätzung des Gutachters abgestellt. Die weiteren Schlussfolgerungen der

Vorinstanz, wonach die formelmässig errechneten Werte damit zu bestätigen

seien, werden zurecht nicht angefochten. Damit bleibt kein Raum für die von den

Pflichtigen eventualiter verfochtene vorzeitige Anwendung der Weisung 2003.

4.

Gemäss § 151 Abs. 1 StG werden die Kosten des Verfahrens

vor Rekurskommission der unterliegenden Partei auferlegt; wird der Rekurs

teilweise gutgeheissen, werden sie anteilmässig auferlegt. Dabei richtet sich

die Höhe der Kosten nach §§ 23 bis 27 der Verordnung über die Organisation und

das Verfahren der Steuerrekurskommissionen vom 29. April 1998 (VO RK), die

Schreibgebühren nach dem jeweilen gültigen Ansatz der Gebührenordnung für die

Verwaltungsbehörden (LS 682). Barauslagen und Zustellungskosten richten sich

nach den tatsächlich entstandenen Auslagen.

Die Kostenauflage, insbesondere die Auflage der Kosten der

beiden Expertisen, ist Folge des von den Pflichtigen eingeleiteten Verfahrens

bzw. des Verfahrensausgangs zulasten der Pflichtigen. Die Vorinstanz war

angesichts der umstrittenen Bewertung der streitbetroffenen Liegenschaft

verpflichtet, die Expertisen einzuholen. Die Höhe der Auslagen im Zusammenhang

mit den beiden Gutachten ist durch die in den Akten liegenden, nachvollziehbaren

Rechnungen der Gutachter ausgewiesen. Dass die zürcherische Justiz dem

Grundsatz des wohlfeilen Verfahrens im vorliegenden Verfahren in extremis nachlebt,

ergibt sich gerade aus der von der Vorinstanz angesetzten Verfahrensgebühr von

Fr. 400.-. Die Rügen betreffend Rechtsverweigerung bzw. Verletzung des Anspruchs

auf wohlfeile Erledigung des Verfahrens sind unbegründet.

5.

Damit ist die Beschwerde der Pflichtigen abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 153 Abs. 4 StG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152

und § 153 Abs. 4 StG)

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 1'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 1'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.

82.

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…