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Entscheid

SB.2008.00048

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2008.00048

10. Dezember 2008Deutsch11 min

(URT.2008.11078)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A veräusserte am 13. Juli 2006 die Grundstücke

Kat.Nr. 01, Wohnaus mit Bootshaus und 627 m2 Land, an der L-Str. 02 in R zum

Preis von Fr. … .

Der Grundsteuerausschuss der Gemeinde R reduzierte – nach

einem teilweise er­folgreichen Einspracheverfahren betreffend einen hier nicht

mehr interessierenden Punkt – die ursprünglich festgesetzte

Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … .

Erwägungen

II.

Den vom Pflichtigen erhobenen Rekurs wies die

Steuerrekurskommission III am 20. März 2008 ab. Sie hielt fest, dass die

Kosten für die Erneuerung der wasserrechtlichen Konzession sowie der über dem

üblichen Satz von 2% liegende Anteil der Mäklerprovision nicht als steuermindernde

Tatsachen berücksichtigt werden könnten.

III.

Am 2. Mai 2008 erhob der Pflichtige

Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem An­trag, der Rekursentscheid sei

teilweise aufzuheben und es sei die restliche Mäklerprovision von Fr. … im

vollen Umfang als abzugsfähige Anlagekosten anzuerkennen. Ausserdem verlangte

er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf

Vernehmlassung verzichtete, schloss der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde

R auf Abweisung der Beschwerde.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können

laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den

Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von

solchen ergeben haben. Der zu besteuernde Gewinn ist dabei laut § 219

Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt.

Anrechenbare Aufwendungen sind gestützt auf § 221 Abs. 1 lit. c

StG unter anderem die üblichen Mäk­lerprovisionen.

2.2

Unter Mäklerprovision ist der Mäklerlohn im Sinn von Art. 413 des

Obligationenrechts (OR) zu verste­hen. Die An­rechnung einer solchen Provision

setzt den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412 OR mit einer

Drittperson, eine Nachweis‑ oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers in

Erfüllung dieses Vertrags und die Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten

Mäkler­lohns, beschränkt auf den üblichen Umfang, voraus (RB 1958 Nr. 98 =

ZBl 61, S. 23 = ZR 59 Nr. 20; RB ORK 1956 Nr. 106; Felix

Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 221

N. 79; BGr, 14. April 1978, ASA 48, S. 441 ff.). Sind diese

Voraussetzungen nicht er­füllt, so bildet das, was dem Dritten für dessen

Bemühungen zusteht, nicht Mäklerprovi­sion, sondern allenfalls Honorar aus

einfachem Auftrag oder Spesenersatz, deren Vergü­tung keine nach § 221

Abs. 1 lit. c StG anrechenbare Aufwendung ist (VGr, 19. März 2003,

SB.2002.00091, www.vgrzh.ch).

2.3

Die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts geht dahin, dass eine

Mäklerprovi­sion von 2% des Kaufpreises für überbaute Grundstücke im Regelfall

als "üblich" im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG gilt (RB 1996 Nr. 58; 1988 Nr. 43; 1978 Nr. 73

auch zum Folgenden). Einzig bei Vorliegen besonderer Um­stände,

namentlich bei Schwerverkäuflichkeit, kommt ausnahmsweise eine Mäklerpro­vision

von 3% in Betracht. Der be­weisbelastete Verkäufer hat dabei Angaben über die

Anzahl der Interessenten und die Gründe für die Absagen sowie die aufgewendeten

Stunden des Mäklers zu machen, wäh­rend ein allgemeiner Hin­weis z.B. auf die

schlechte Lage des Objekts nicht genügt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 221 N. 99, mit Hinweisen).

2.4

Will der Steuerpflichtige solche Aufwendungen,

denen steuermindernde Tatsachen zugrunde liegen, geltend machen, so hat er sie

hinreichend darzutun und nachzuweisen (vgl. anstelle vieler RB 1980 Nr. 69

mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Ist die Sachdar­stellung ungenü­gend, so

hat sich weder die Rekursbehörde von Amtes wegen im Hauptver­fahren die feh­lenden

Grundlagen zu beschaffen (RB 1975 Nr. 64) noch können diese im

anschliessenden Beweisverfahren durch den Steuerpflichtigen nachgebracht werden

(RB 1964 Nr. 68; 1973 Nr. 35; 1976 Nr. 26; 1980

Nr. 69). Die Umstände, welche die Anrechnung einer erhöhten

Mäklerprovision rechtfertigen, sind, da sie zur Steuerminderung führen, von dem

hierfür beweisbelasteten Steuerpflichti­gen nachzuweisen.

3.

3.1

Der Pflichtige verlangt die volle Abzugsfähigkeit des von ihm bezahlten

Mäklerlohns bei der Ermittlung des Grundstückgewinns. Er bringt vor, das

Grundstück habe aufgrund seiner gravierenden Nachteile (Eintrag im

Altlastenkataster, Lage an der Eisenbahnlinie Zürich-Wien und die dadurch

verursachten Lärm- und elektromagnetischen Immissionen, Angst vor Ausbruch

einer Vogelgrippe-Pandemie zum Zeitpunkt des Verkaufs, Renovationsbedürftigkeit

des Gebäudes sowie Errichtung auf sechs Halbstockwerken) nur dank den

ausserordentlichen Fähigkeiten der von ihm beauftragten Mäklerin so schnell und

mit einem so hohen Gewinn (von Fr. 1 Mio., entsprechend einem Gewinn

von 40% bei einer Besitzesdauer von drei Jahren und dreieinhalb Monaten)

veräussert werden können.

Wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, ist mit den

Vorbringen des Pflichtigen hinsichtlich der Lage und Beschaffenheit des

Grundstücks die Schwerverkäuflichkeit der Liegenschaft nicht rechtsgenügend

dargetan. Auch die vom Pflichtigen hervorgehobenen Qualifikatio­nen der

Mäklerin, namentlich ihre langjährige Berufserfahrung, ihre Fachkenntnisse und

ihr gutes Beziehungsnetz, sagen nichts über die Schwerverkäuflichkeit der Liegenschaft

aus. Im Gegenteil spricht die kurze Dauer von weniger als zwei Monaten zwischen

dem Ver­kaufsauftrag und der Beurkundung des Kaufvertrags sowie der hohe Gewinn

dafür, dass es sich nicht um ein schwerverkäufliches Grundstück gehandelt hat.

Der Pflichtige widerlegt dies auch nicht mit Angaben über die Anzahl der

Interessenten, die Gründe für allfällige Absagen sowie die aufgewendeten

Stunden der Mäklerin, welche zur Annahme der Schwerverkäuflichkeit nötig wären.

Die Differenz zwischen dem üblichen Mäklerlohn von 2% und

der bezahlten Provision von 4.34% ist somit als eine grundsteuerlich

unbeachtliche Erlösverwendung zu würdigen (vgl. Rich­ner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 222 N. 8). Eine über das übliche Mass hinausgehende Anrechnung der

Mäklerprovision bei der Berechnung des Grundstückgewinns rechtfertigt sich im

vorliegenden Fall nicht.

3.2

Sodann wendet der Pflichtige ein, die Beschränkung auf "übliche"

Mäklerprovisionen in Art. 221 lit. c StG sei verfassungswid­rig in

Hinblick auf das Doppelbesteuerungsverbot, das Legalitätsprinzip und das Gebot

der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit; sie verletze die

Vertragsfreiheit und verstosse gegen den Grund­satz von Treu und Glauben.

3.2.1

Der Pflichtige verkennt, dass das in

Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV)

verankerte Verbot der Doppelbesteuerung gemäss dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung

nur im interkantonalen Verhältnis gilt und nicht auf das innerkantonale

Verhältnis anwendbar ist. Selbst bei Vor­liegen eines interkantonalen

Verhältnisses wäre das Doppelbesteuerungsverbot jedoch nicht verletzt, wenn die

Provisionsempfängerin die erhaltene Zahlung als Einkommen zu ver­steuern hat,

obwohl diese vom Veräusserer nicht oder nicht vollständig als Aufwendung in

Abzug gebracht werden kann (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221

N. 101 mit weiteren Hinweisen).

3.2.2

Die langjährige Zürcher Praxis, die

Mäklerprovision bloss in einem beschränkten Um­fang von grundsätzlich 2% zur

Anrechnung zuzulassen, verstösst auch nicht gegen das Le­galitätsprinzip.

Dieses besagt im Bereich des Steuerrechts, dass die Ausgestaltung der Steuern,

namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren

Bemessung, in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln ist (Art. 127

Abs. 1 BV). Die­sen Voraussetzungen werden die §§ 216 ff. StG mit

Bezug auf die Grundstückge­winnsteuer gerecht. Dies stellt der Pflichtige

richtigerweise auch nicht in Frage. Er beanstandet jedoch, dass der in der

Praxis entwickelte Prozentsatz von 2% nicht in § 221 Abs. 1

lit. c StG vorgesehen ist.

Die Verwendung von allgemeinen, mehr oder weniger vagen

Begriffen durch den Gesetzgeber ist bedingt durch die generell abstrakte Natur

des Gesetzes. Es ist Aufgabe der Praxis, diese Begriffe auszulegen und

anzuwenden (BGE 131 II 13, E. 6.5.1). Der Pflichtige bringt keine

konkreten Argumente vor, welche die Üblichkeit der Mäklerprovision von 2%

widerlegen oder die von ihm geltend gemachte Willkür der Annahme dieses Prozentsatzes

als "übliche Mäklerprovision" belegen würden. Nicht zutreffend ist

sodann seine Behauptung, der Steuerbehörde gelinge es nicht, eine

steuerbegründende Tatsache im Umfang der Nichtzulassung des Abzugs

nachzuweisen. Wie erwähnt (E. 2.4), liegt die Beweislast für

steuermindernde Tatsachen beim Steuerpflichtigen und ist es nicht Aufgabe der

Steuerbehörde zu beweisen, dass der Abzug überhöht ist.

Die Üblichkeit einer höheren Provision ergibt sich im

Übrigen auch nicht aus anders lau­tenden Empfehlungen des Schweizerischen

Verbands der Immobilienwirtschaft, da die darin abgegoltenen Leistungen auch

Aufwendungen abgelten, die über die eigentliche Mäklertätigkeit hinausge­hen

(RB 1988 Nr. 43). Dem ist auch im vorliegenden Fall so, führt doch der

Pflichtige selber aus, dass die Leistungen der Mäklerin für die bezahlte Provision

von 4.34% unter anderem die Ausarbeitung des Kaufvertrages, die Vertretung beim

Notariat und die Beurkundung des Kaufvertrages beinhaltet hätten. Diese

Leistungen gehen über den Mäklervertrag im Sinn von Art. 412 OR hinaus.

Daher fehlt auch die gesetzliche Grundlage für deren Abzugsfähigkeit. Grundsteuerlich

abzugsfähig ist nämlich nur der übliche Lohn, der dem Mäkler für die gesetzlich

vorge­schriebene Dienstleistung, d.h. für den Nachweis der Gelegenheit zum

Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertragsabschlusses,

bezahlt wird (RB 1988 Nr. 43).

3.2.3

Weshalb der Grundsatz der Besteuerung

nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit im vorliegenden Fall verletzt sein

soll, begründet der Pflichtige nicht näher. Zwar durchbricht die Beschränkung

der Anrechnung der aufgewendeten Mäklerkosten auf das übliche Mass das Prinzip

der effektiven Kostenanrechnung (Rich­ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221

N. 8), dies dient aber der Verwirklichung des Grundsat­zes der

gleichmässigen Besteuerung, da der Pflichtige andernfalls mit einer überhöhten

Mäklerprovision Aufwendungen für Leistungen zum Ab­zug bringen könnte, welche

vom Gesetz nicht zum Abzug zugelassen sind und in Wirklichkeit nicht

abzugsfähige Gewinnverwendung dar­stellen.

3.2.4

Inwiefern die Verweigerung der

Abzugsfähigkeit der über das übliche Mass hinausge­henden Mäklerprovision sodann

einen Eingriff in die Vertragsfreiheit und eine Verletzung von Treu und Glauben

darstellen soll, ist nicht ersichtlich. Es gibt im schweizerischen Recht keinen

Schutz vor steuerrechtlichen Fol­gen für rechtmässig abgeschlossene Verträge.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens dem Beschwer­deführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1

in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihm

keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegege­setzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4

und § 213 StG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist in­nert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…