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Entscheid

SB.2008.00049

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2008.00049

19. November 2008Deutsch13 min

(URT.2008.11036)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 19. Juni 2006 verkaufte B insgesamt

149 m2 Land aKat. Nr. 01 an ihren Ehegatten D zum Preis von Fr. … .

Gleichentags veräusserte A die Baugrundstücke Kat.Nr. 02 im Halte von 1'849 m2,

Kat.Nr. 03 mit 2'010 m2 zuzüglich 37/1000 Miteigentum an Kat.Nr. 04 (429 m2

Strassenland) und 37/1000 Miteigentum an Kat.Nr. 05 (341 m2 Strassenland) sowie

einen Anteil von 961 m2 an Kat.Nr. 06, insgesamt 4'820 m2 an seinen Schwiegersohn

D zum Preis von Fr. … . Aufgrund dieser Handänderungen auferlegte der Gemeinderat

R den Veräussernden am 9. Januar 2007 Grundstückgewinnsteuern von Fr. … beziehungsweise

Fr. …, wobei er bei der Festsetzung des Erwerbspreises am Stichtag vor 20

Jahren von einem Preis von Fr. … / m2 ausging, da die veräusserten Grundstücke

zum damaligen Zeitpunkt in der Reservezone lagen. Die dagegen erhobenen

Einsprachen wies der Gemeinderat am 21. August 2007 ab.

Erwägungen

II.

Die dagegen gerichteten Rekurse von A und B wies die

Rekurskommission III, nachdem sie die Verfahren vereinigt hatte, ebenfalls mit

Entscheid vom 25. März 2008 ab. Sie erwog im Wesentlichen, der im Jahr 1992

durch die Umzonung der streitbetroffenen Grundstücke von der Reserve- in die

Bauzone geschaffene Mehrwert sei unverdient und unterliege daher der

Grundstückgewinnsteuer.

III.

Mit Beschwerde vom 5. Mai 2008 liessen A und B dem Verwaltungsgericht

beantragen, der Entscheid der Rekurskommission III sei aufzuheben und es sei

die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter

sei die A auferlegte Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … sowie

die B auferlegte Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. …

herabzusetzen. Im Weiteren verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung

verzichtete, schloss der Gemeinderat R auf Abweisung der Beschwerden.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerden SB.2008.49

und SB.2008.50 betreffen den gleichen Sachverhalt und dieselben Rechtsfragen

sowie den nämlichen Rekursentscheid und dieselben Parteien. Es rechtfertigt

sich daher, die beiden Verfahren aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

2.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können

laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder

Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung

des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht

hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu

gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt

gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der

Re­kurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf

Angemessen­heit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der

Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt

sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, das heisst auf

Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.

3.

3.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen

erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen

ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um

welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt.

Liegt die massgebende frühere Handänderung mehr als

20.

Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2

StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen,

und zwar nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse denjenigen des

rechtlich und tatsächlich gleichen Objekts (RB 1973 Nr. 37). Der durch Schätzung

zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser Wert ist bei den Grundsteuern

individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (RB 1991 Nr. 47

mit Hinweisen). Sofern ein normaler Markt besteht, ist auf Vergleichspreise von

Handänderungen abzustellen, die ähnliche Grundstücke zum Gegenstand haben und

zur ungefähr gleichen Zeit stattfanden; dabei darf nur auf tatsächlich erzielte

Preise abgestellt werden (August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Bd. IV, Bern 1966, § 165 N. 66

ff.).

3.2

Der das

Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse

verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und

inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Hat sich dessen tatsächliche oder

rechtliche Beschaf­fenheit während der massgebenden Besitzesdauer geändert, so

sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse herzustellen

(RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164

N. 5; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Hans Ulrich Meuter,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 219

N. 9 [recte 8]).

Als rechtliche Verbesserung gilt grundsätzlich eine Ein-

oder Aufzonung (VGr, 5. April 1995, SR.94.0056 und SR.94.0081). Der Grundsatz

der vergleichbaren Verhältnisse dient jedoch der Verwirklichung des grundstückge­winnsteuerrechtlichen

Grundgedankens, dass bloss der auf äusseren Umständen basieren­de

"unverdiente" Wertzuwachs steuerlich zu erfassen ist (Felix Richner,

Grundstückge­winn- und Handänderungssteuer, ZStP 1994, S. 30, mit

Hinweisen). Unverdient sind namentlich Bodenmehrwerte, die durch Planungsmassnahmen

(Ein- oder Aufzonungen), In­fra­strukturbauten sowie andere Aufwendungen des Gemeinwesens

geschaffen werden (Fer­dinand Zuppinger, Die fiskalische Belastung planerischer

Mehrwerte, ZBl 1979, S. 434 ff.). Ist die Wertzunahme indessen

"verdient", insbesondere durch den Einsatz von Ar­beit oder Kapital,

fehlt insoweit die Rechtfertigung für die Besteuerung des Wertzuwachses (vgl.

Peter Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, Bern 1976,

S. 67 mit Hinweisen). Soweit planungsbedingten Mehrwerten – wie

insbesondere Ein- und Aufzonungen – keine Aufwendungen des Veräusserers gegenüberstehen,

bilden sie Bestandteil des Grundstückgewinns, sofern die Handänderung nicht

mehr als zwanzig Jahre nach der Ein- oder Aufzonung erfolgt (VGr, 28. August

2002, SB.2001.00058, E. 3, mit Hinweisen).

3.3

Gemäss Art. 5

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG)

sind die Kantone gehalten, einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und

Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen, zu regeln. Die

Durchsetzung von Art. 5 Abs. 1 RPG lässt sich durch den Bund nicht

erzwingen. Der Kanton Zürich hat bis anhin keine Planungsgewinn- oder

Planungsmehrwertsteuer eingeführt, um die Mehrwertabschöpfung beziehungsweise

den Minderwertausgleich zu regeln. Hierfür wird auf die Grundstückgewinnsteuer

zurückgegriffen, welche grundsätzlich geeignet ist, planerische Mehrwerte

abzuschöpfen, fliessen doch in den Grundstückgewinn neben den konjunkturbedingten

Wertsteigerungen, welche das Grundstück seit der letzten Veräusserung erfahren

hat, insbesondere auch Wertzunahmen aufgrund von Vorkehrungen des Gemeinwesens.

Zu Letzteren zählen namentlich auf raumplanerische Massnahmen im Sinn von Art. 5

Abs. 1 RPG zurückzuführende Wertzuwächse (vgl. Enrico Riva in: Kommentar

zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5 RPG N. 40 ff.,

N. 52). Schliesslich gebietet der – im Grundstückgewinnsteuerrecht zwar stark

eingeschränkte − Grundsatz der Besteuerung nach Massgabe der

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eine fiskalische Erfassung von

Bodenmehrwerten, da solche Mehrwerte zweifellos die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit

erhöhen (vgl. Zuppinger, S. 454, mit Hinweisen). Im Weiteren kann auf die

zutreffenden Ausführungen der Steuerrekurskommission III verwiesen werden (§ 161

des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 [GVG]).

4.

4.1

Beim

streitbetroffenen Grundstück sind die Voraussetzungen für die Anrechnung des Verkehrswerts

vor 20 Jahren unstreitig erfüllt. Ebenfalls ist unbestritten, dass infolge der

1992.

erfolgten Umzonung des Grundstücks von der Reserve- in die Kernzone ein

erheblicher Mehrwert geschaffen wurde. Umstritten ist jedoch, ob dieser

Mehrwert mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden kann oder ob dem

Verkehrswert vor zwanzig Jahren der Wert für Bauland anzurechnen sei.

4.2

Was die Pflichtigen

gegen die unter Ziffer 3 aufgeführten rechtlichen Erwägungen vorbringen,

überzeugt nicht. Entgegen dem Einwand der Pflichtigen wurden Planungsmehrwerte

bereits unter dem alten Steuergesetz vom 8. Juli 1951 in Lehre und

Rechtsprechung mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst, sofern für die Erzielung

dieses Zustands keine Aufwendungen getätigt worden sind (vgl. Felix

Richner/Walter Frei/Barbara Weber/Hans R. Brütsch, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz vom 8. Juli 1951, 2. A., Zürich, 1997, § 164 N. 9;

SR.94.0056 SR.94.0081). Etwas anderes kann auch nicht aus dem von den Beschwerdeführenden

zitierten Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Oktober 1960 (RB 1960 Nr. 85)

abgeleitet werden. In diesem Urteil erwog das Gericht lediglich, dass Aufwendungen

ohne Rücksicht darauf, von wem sie getragen wurden, für die rechtliche Verbesserung

des Grundstücks bei der Bestimmung des Anlagewerts zu berücksichtigen seien. Im

vorliegenden Fall sind indessen von den Pflichtigen keine Aufwendungen für die

Aufzonung getätigt worden. Auch wenn man den geschaffenen Mehrwert als Leistung

der Gemeinde an die Eigentümer verstehen würde, so lässt das Verwaltungsgericht

im erwähnten Entscheid als Ausnahme Aufwendungen, die durch Beiträge von Bund,

Kanton und Gemeinden sowie Versicherungsleistungen gedeckt werden, nicht zum

Abzug zu.

Im weiteren hat die Rekurskommission – entgegen der Ansicht

der Beschwerdeführenden − zu Recht festgestellt, dass bei der

Schaffung des neuen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 an der bisherigen Praxis

festgehalten wurde, die Planungsmehrwerte im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer

abzuschöpfen, ohne jedoch einen gemäss Art. 12 Abs. 2 lit. e des Steuerharmonisierungsgesetzes

vom 14. Dezember 1990 (StHG) vorgesehenen, der Veräusserung gleichgestellten

Handänderungstatbestand zu schaffen, der es erlaubt hätte, den Mehrwert bereits

bei dessen Entstehung steuerlich zu erfassen. Es kann diesbezüglich ebenfalls

auf die ausführlichen und zutreffenden Ausführungen der Rekurskommission

verwiesen werden (§ 161 GVG). Soweit die Pflichtigen aus den

Gesetzesmaterialen ableiten wollen, der Kanton Zürich hätte anlässlich der

Revision des Steuergesetzes Art. 5 Abs. 1 RPG nicht umgesetzt und

bewusst auf eine Mehrwertabschöpfung verzichtet, kann ihren Ausführungen nicht

gefolgt werden. Im Antrag des Regierungsrats an den Kantonsrat vom 13. Juli

1994.

(S. 202) zur Revision des Steuergesetzes wird zu § 216 StG ausdrücklich

festgehalten, dass sich bei der Ermittlung des Grundstückgewinns gegenüber dem "geltenden

Recht" keine Änderung ergeben habe. Dieses ermöglichte indessen nach dem

Gesagten (vgl. Ziff. 3 hievor) eine Mehrwertabschöpfung, soweit die Auf- oder Umzonung

nicht mehr als 20 Jahre vor der massgebenden Handänderung stattgefunden hat.

Etwas Anderes geht auch nicht aus den Voten von Willy Haderer (SVP, Unterengstringen)

und Mario Fehr (SP, Adliswil) anlässlich der kantonsrätlichen Sitzung vom 16.

September 1996 (Protokoll des Zürcher Kantonsrates, 69. Sitzung, Montag, 16.

September 1996, S. 4924 f.) hervor, welche sich für die Beibehaltung der

Grundstückgewinnsteuer "nach altem Recht" aussprachen und damit

ausdrücklich auch für die Beibehaltung der Abschöpfung der Planungsmehrwerte

mittels der Grundstückgewinnsteuer. Schliesslich kann auch von den zitierten

Aussagen von Ferdinand Fessler (ehemaliger Chef des Kantonalen Steueramts) und Dr.

Eric Honegger (ehemals Regierungsrat) an der Sitzung vom 6. Juni 1995 der

Kommission zur Beratung des Antrags des Regierungsrats vom 13. Juli 1994

zum Steuergesetz nichts Gegenteiliges abgeleitet werden. Die zur Diskussion

stehende Verlängerung der Spekulationsdauer von bisher ein und zwei Jahre auf

neu zwei und vier Jahre wird von Ferdinand Fessler "als gewisse

Kompensation für die fehlende Planungsmehrwertabschöpfung" gesehen (S.

246). Diese Aussage ist im Zusammenhang mit derjenigen von Eric Honegger zu

werten, der darauf hinweist, dass die Kantone gemäss StHG dafür zu sorgen

hätten, kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker zu besteuern. Er

führt weiter aus, dass mit der Verlängerung der Spekulationsdauer der Druck von

Bund und Kanton die Planungsmehrwertabschöpfung einzuführen "vom Tisch"

sei. Dabei verweist er ausdrücklich auf das geltende System. Dieses erfasst die

Planungsmehrwerte zwar mit der Grundstückgewinnsteuer, jedoch erst im Zeitpunkt

der Veräusserung des Grundstücks, ohne jedoch einen separaten Handänderungstatbestand

bei der Aufwertung zu schaffen. Aufgrund des Gesagten ist mit der

Gesetzesrevision keine gesetzliche Lücke entstanden, die vom Richter

geschlossen werden müsste; denn die Besteuerung ergibt sich nach dem Gesagten

direkt aus der Anwendung der vergleichbaren Verhältnisse.

Auch wenn der Gesetzgeber, indem er die gleichmässige

Besteuerung von Grundstückgewinnen verwirklicht hat, das Prinzip der Gesamt-

und Reineinkommensbesteuerung und damit den Grundsatz der Besteuerung nach der

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit weitgehend durchbrochen hat, spricht dies nicht

gegen eine Erfassung der planerischen Mehrwerte durch die Grundstückgewinnsteuer.

Im Gegenteil ermöglicht die als Objektsteuer ausgestaltete

Grundstückgewinnsteuer die gleichmässige Besteuerung sämtlicher Grundstückgewinne

mit einheitlichen Tarifen, die sich nach der Höhe des Gewinns und der Besitzesdauer

richten. Auf diese Weise soll der "unverdiente" – insbesondere durch

infrastrukturelle und planerische Massnahmen des Gemeinwesens bewirkte –

Wertzuwachs auf dem Boden und damit einem naturgemäss knappen Wirtschaftsgut

für alle Steuersubjekte mit dem gleichen (progressiven) Steuergrundtarif

besteuert werden (§ 225 Abs. 1 StG), womit ein Teil der Leistungen

der öffentlichen Hand wieder dem Gemeinwesen zugeführt werden kann (vgl. RB

2002.

Nr. 120).

Die Bewertung zu Fr. … /m2 am Stichtag vor 20 Jahren

für das in der Reservezone gelegene Grundstück wird von den Beschwerdeführenden

nicht bestritten und ist nach dem Aktenstand vertretbar.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten den Beschwerdeführenden

anteilsmässig aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihnen keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 und § 213 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213

Satz 2 StG).

Demgemäss beschliesst die

Kammer:

Die Verfahren SB.2008.49

und SB.2008.50 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 11'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 11'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu 10/11 dem Beschwerdeführer Nr. 1 und zu 1/11 der Beschwerdeführerin

Nr. 2 auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an

…