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Entscheid

SB.2008.00059

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2008.00059

19. November 2008Deutsch10 min

(URT.2008.11032)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

C und D veräusserten am 29. Januar 1997 die Liegenschaft Kat.

Nr. 01 an der L-Strasse 02 in R zum Preis von Fr. … zu je hälftigem

Miteigentum an A und E. Mit Entscheid vom 25. Oktober 1997 auferlegte die

Kommission für die Grundsteuern der Stadt R den Veräussernden eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei diese Steuer zufolge Ersatzbeschaffung

um 50% auf Fr. … ermässigt wurde (§ 170bis des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]). Infolge

Veräusserung der Ersatzliegenschaft am 28. Februar 2003 hob der

Grundsteuerausschuss der Stadt R mit Entscheid vom 24. Februar 2006 die Privilegierung

auf und veranlagte nachträglich die Steuer im Umfang der gewährten Ermässigung

von Fr. … . Dieser Entscheid wuchs in Rechtskraft. Nachdem C und D die

Steuerschuld nicht beglichen hatten, informierte das Steueramt der Stadt R mit

Schreiben vom 2. August 2006 den Pfandeigentümer A und wies auf das dem

Gemeinwesen zustehende gesetzliche Grundpfandrecht und auf die Möglichkeit des

Pfandeigentümers, die Grundbucheintragung mittels Zahlung des ausstehenden Betrags

bis 20. August 2006 zu vermeiden, hin. Am 24. August 2006 meldete das

Steueramt der Stadt R das Pfandrecht über Fr. … beim Grundbuchamt R zur

Eintragung an. Mit Pfandrechtsbeschluss vom 4. Dezember 2006 beanspruchte

der Grundsteuerausschuss der Stadt R das Pfandrecht gegenüber dem Pfandeigentümer.

Die gegen den Pfandrechtsbeschluss erhobene Einsprache

wies der Grundsteuerausschuss der Stadt R mit Entscheid vom 16. April 2007 ab.

Erwägungen

II.

Mit Entscheid vom 30. April 2008 hiess die

Steuerrekurskommission III den dagegen erhobenen Rekurs gut und hob das auf dem

Grundstück Kat.Nr. 01, L-Strasse 02 in R, lastende gesetzliche

Grundsteuerpfandrecht von Fr. … wegen verspäteter Anmeldung des Pfandrechts

auf.

III.

Mit Beschwerde vom 12. Juni 2006 [recte: 2008] beantragte

die Stadt R dem Verwaltungsgericht, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben

und der Entscheid des Grundsteuerausschusses der Stadt R sei zu bestätigen.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung

verzichtete, schloss der Beschwerdegegner auf Abweisung der Beschwerde. Zudem

beantragte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung

mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

1.2

Im

Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit

die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel,

die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen

worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht

nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven,

namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem

Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder

der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur

nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals

vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein

zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche

unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).

2.

2.1

Bei

Handänderung einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft

wird laut § 170bis Abs. 1 des vorliegend kraft § 279 Abs.

1.

StG massgebenden Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) die gemäss § 170

aStG berechnete Grundstückgewinnsteuer um 50% ermässigt, soweit der Erlös

innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten

Ersatzliegenschaft (im Kanton) verwendet wird. Wird die Ersatzliegenschaft

innert zehn Jahren nach der Handänderung veräussert oder nicht mehr vom Steuerpflichtigen

oder seinen Erben selbst bewohnt, wird die Steuer nachträglich im Umfang der

nach Abs. 1 gewährten Ermässigung erhoben.

2.2

Für

Grundsteuern steht den Gemeinden an den bezüglichen Grundstücken laut § 157

aStG beziehungsweise § 208 StG ein gesetzliches Pfandrecht zu. Dieses

entsteht gemäss §§ 195 f. in Verbindung mit § 194 lit. e

des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April

1911.

(Fassung vom 8. Juni 1997 [EG ZGB]) ohne Eintragung im Grundbuch gleichzeitig

mit der Ent­ste­hung der Steuerforderung, das heisst mit der

grundsteuerrechtlich massgebenden Hand­än­derung. Das Pfandrecht erlischt, wenn

es nicht innert einer bestimmten Verwirkungsfrist eingetragen wird.

Das ohne behördliches Zutun entstehende Pfandrecht

erlischt nach der gesetzlichen Ordnung des alten Steuergesetzes, wenn es nicht

binnen sechs Monaten seit Fälligkeit des Steueranspruchs im Grundbuch

eingetragen wird (§ 195 altEG ZGB). Fällig wird die Steuerforderung gemäss

§ 89 der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz vom 26. November 1951 (VV

StG) mit der Zustellung des Einschätzungsentscheids. Das Grundsteuerpfandrecht

ist demnach innert sechs Monaten seit Zustellung der Einschätzungsanzeige

einzutragen, ansonsten es untergeht (RB 1998 Nr. 160). Eine allfällige

Verzögerung des Einschätzungsverfahrens – und damit der Fälligkeit der

Grundsteuer – bleibt ohne Einfluss auf die Existenz des Pfandrechts (RB 1994

Nr. 60). Nach neuem Recht muss das Grundsteuerpfandrecht gemäss § 195 EG

ZGB innerhalb dreier Jahre nach der Handänderung oder bei einer solchen, die

keine Eintragung im Grundbuch vorsieht, seit der Wahrnehmung durch die für die

Einschätzung zuständige Steuerbehörde eingetragen werden (Felix Richner/Walter

Frei/Stefan Kauf­mann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher

Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 208 N. 23 f.).

Ist das Pfandrecht rechtzeitig im Grundbuch eingetragen

worden und verzichtet das Gemeinwesen nicht ausdrücklich oder stillschweigend

auf dessen Geltendmachung, so kann es entsprechend dem allgemeinen

pfandrechtlichen Grundsatz der Akzessorietät nur noch durch Untergang der

pfandgesicherten Forderung selber untergehen, das heisst in den Fällen der Tilgung,

des Erlasses oder Verjährung der Forderung (RB 1998 Nr. 160 mit Hinweisen).

3.

3.1

Im

vorliegenden Fall ist einzig strittig, ob das Pfandrecht innert Frist im

Grundbuch eingetragen worden ist.

Die Rekurskommission erwog zu Recht, was von der

Beschwerdeführerin auch nicht bestritten wird, dass die Handänderung vom 29.

Januar 1997 am ursprünglichen Grundstück Kat. 01 den grundsteuerlich

massgebenden Zeitpunkt für die Entstehung der Steuerforderung bildet (§ 207

StG bzw. 156 aStG). Ungeachtet der Steuerprivilegierung im Sinn von § 170bis aStG ist vorliegend mit Entscheid vom

25.

Oktober 1997 der ganze Steuerbetrag veranlagt, jedoch nur zur Hälfte

bezogen worden. Der ermässigte Teil steht unter der Bedingung, dass das

erworbene Ersatzgrundstück nicht innerhalb von 10 Jahren weiterveräussert oder

nicht mehr selbst genutzt wird. Kommt es zu einer vorzeitigen Veräusserung der

Ersatzliegenschaft und tritt damit die Bedingung ein, so ist im Nacherhebungsentscheid

nur noch über die Aufhebung der Steuerprivilegierung zu befinden sowie der ermässigte

Steueranteil nachzufordern, wobei es sich dabei nicht um eine neue Veranlagung

der Grundstückgewinnsteuer handelt. Da das Pfandrecht zugleich mit der

Steuerforderung, der es dient, entsteht, ist bei der Frage nach dem anwendbaren

Recht sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch beim Pfandrecht auf den

Zeitpunkt der Handänderung vom 29. Januar 1997 am ursprünglichen Objekt

abzustellen. Daraus folgt, dass sich die Eintragungsfrist für das

Grundsteuerpfandrecht vorliegend nach den altrechtlichen Bestimmungen richtet

und das Pfandrecht sechs Monate ab Fälligkeit der Steuerforderung im Grundbuch

einzutragen ist (§ 279 StG und § 157 aStG i.V. m §§ 194 lit. e

und 195 altEG ZGB). Die Rekurskommission hat im Weiteren zu Recht erwogen, dass

erst mit der Mitteilung der Aufhebung der Steuerprivilegierung bzw. mit dem

Nacherhebungsentscheid die Steuerforderung über den ermässigten Teil fällig

wird. Folglich beginnt jedoch die Verwirkungsfrist für die Eintragung des

gesetzlichen Pfandrechts für die nacherhobene Grundstückgewinnsteuer mit der

Zustellung des Nacherhebungsentscheids zu laufen, und das Pfandrecht kann bis

sechs Monate nach Zustellung der nacherhobenen Steuerforderung eingetragen

werden. Der Rekurskommission kann darin nicht beigepflichtet werden, wenn sie

unter Hinweis auf das Publizitätsprinzip und den Gutglaubensschutz für den

Beginn des Fristenlaufs auf den Zeitpunkt der Mitteilung des ursprünglichen

Einschätzungsentscheids abstellt. Zum einen ist im Veranlagungsentscheid

ersichtlich, dass die Grundstückgewinnsteuer infolge der Ersatzbeschaffung

eines Eigenheims um die Hälfte reduziert wurde und dieser innert zehn Jahren

nachgefordert werden kann. Zum anderen würde dies bedeuten, dass in jedem Fall

vorsorglicherweise das Grundsteuerpfandrecht zu einem Zeitpunkt im Grundbuch

eingetragen werden müsste, in welchem die Steuerschuld noch nicht fällig und

auch nicht gegen den Steuerschuldner durchgesetzt werden kann. Da es sich bei

dem Pfandrecht jedoch um eine Eigentumsbeschränkung handelt, gebietet es der

Verhältnismässigkeitsgrundsatz, dass sich die Steuerbehörde zunächst an den

Steuerschuldner hält und diesem gegenüber alles Zumutbare zur Eintreibung oder

Sicherstellung der gefährdeten Steuerforderung unternimmt (RB 1998 Nr. 160).

Dies ist im vorliegenden Fall aber erst möglich, wenn die Bedingung, nämlich

der Weiterverkauf der Ersatzliegenschaft innert Frist, eingetreten ist.

Zusammenfassend ergibt sich aus dem Gesagten, dass

vorliegend die Bedingung für die Nacherhebung der Steuer mit der Handänderung

am 28. Februar 2003 eingetreten ist und die Steuer mit Mitteilung des

Nacherhebungsentscheids vom 24. Februar 2006 fällig wurde. Die Anmeldung des

Pfandrechts im Grundbuch vom 24. August 2006 erfolgte damit noch innert

der sechsmonatigen Verwirkungsfrist.

Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in

Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihm keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 und § 213

StG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Pfandrechtsbeschluss der Stadt R vom 4. Dezember

2006.

wird bestätigt.

2.

Die Kosten

des Rekursverfahrens vor Steuerrekurskommission III werden dem Beschwerdegegner

auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'100.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

5.

Weder für das

Rekurs- noch für das Beschwerdeverfahren wird dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

zugesprochen.

6.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.

82.

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …