SB.2008.00062

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2008.00062

19. November 2008Deutsch8 min

(URT.2008.11037)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 7. Februar 2001 veräusserte A das Grundstück Kat.Nr. 01

(2924 m2 Wiesland mit 26/1000 Miteigentum an Kat.Nr. 02 [geplantes Parkaus

"E"]) zu einem Preis von Fr. … an die C AG. Anlässlich dieser

Handänderung auferlegte der Finanzausschuss der Stadt R dem Pflichtigen am 21. Oktober

2004 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … . Die hiergegen erhobene

Einsprache wies die nämliche Behörde am 12. Juli 2005 vollumfänglich ab.

Erwägungen

II.

Der Pflichtige liess am 19. September 2005 gegen den

Einsprachebeschluss Rekurs erheben und beantragte neben der Überprüfung des

heute nicht mehr umstrittenen Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren und

weiteren, heute ebenfalls nicht mehr umstrittenen Aufwendungen für Bauten und

Altlastensanierungen insbesondere die Berücksichtigung des im Rahmen des

durchgeführten Quartierplans eingeworfenen Landes im Umfang von 1'399.6 m2 als

Anlagekosten.

Am 14. Mai 2008 hiess die Steuerrekurskommission III das

Rechtsmittel des Pflichtigen teilweise gut und reduzierte die

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … . Eine Berücksichtigung der im Rahmen des

Quartierplanverfahrens abgetretenen Flächen unterblieb.

III.

Am 20. Juni 2008 liess der Pflichtige Beschwerde an das

Verwaltungsgericht erheben und beantragte sinngemäss, in Aufhebung des

angefochtenen Entscheids sei das im Rahmen des Quartierplanverfahrens

abgetretene Land von 1'339,6 m2 als gewinnmindernde Anlagekosten in Abzug zu

bringen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete

beantragte die Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung

einer angemessenen Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend

gemacht werden.

Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu

beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den

rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist

es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem

Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein

Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis

des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende

Ermessensfehler, d.h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch

(RB 1999 Nr. 147).

2.

Die Grundstückgewinnsteuer wird

laut § 216 Abs. 1 StG bei Handänderungen an Grundstücken oder

Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs.

1.

StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Bei Erwerb

infolge Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung,

Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren

oder angesichts drohender Enteignungen ist auf den Erwerb der bei dieser

Handänderung tauschweise abgetretenen, bei Ersatzbeschaffungen gemäss § 216

Abs. 3 StG auf den Erwerb der bei dieser Handänderung veräusserten Grundstücke

abzustellen (§ 219 Abs. 4 StG).

2.1

Das

Verwaltungsgericht hat am 17. Juni 1998 (SR.98.00003) in einem vergleichbaren

Fall entschieden, dass sich der Wert einer im Rahmen eines

Quartierplanverfahrens entschädigungslos abgetretenen Strassenparzelle bei der

Gewinnermittlung auf dem eingetauschten Grundstück in den Anlagekosten

niederschlagen muss. An dieser Rechtssprechung ist festzuhalten: Wie andere

anteilig anzurechnende Kosten des Quartierplans oder sonstige

Erschliessungskosten führt auch die unentgeltliche Abtretung einer Strassenparzelle

im Rahmen des Quartierplans zu einer Wertvermehrung beim eingetauschten Grundstück.

Derartige Landumlegungen sind regelmässig im öffentlichen Interesse und verbessern

in aller Regel das bestehende Grundvermögen der Steuerpflichtigen

wirtschaftlich, indem eine besser Ausnützung oder ein leichterer Zugang zum

Grundstück möglich wird (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich

Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006,

§ 216 N. 211 mit Hinweisen). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin

werden damit auch nicht Werte doppelt berücksichtigt. Wohl sind aus Sicht des

eigentlichen Quartierplanverfahrens Neubestand und Altbestand grundsätzlich

gleichwertig, indessen trifft dies im Quartierplanverfahren vor allem aus Sicht

der übrigen Teilnehmer am Verfahren zu. Bei der im Grundsteuerrecht notwendigen

wirtschaftlichen Betrachtungsweise sind demgegenüber sämtliche Anlagekosten

eines Steuerpflichtigen um das verkaufte Grundstück zu ermitteln. Dazu gehört

eben auch der Wert der vorliegend im Rahmen des Quartierplans unentgeltlich

abgetretenen Fläche.

Ebenfalls festzuhalten ist daran, dass als Wert der

unentgeltlich abgetretenen Parzellenfläche derjenige Wert zu übernehmen ist, zu

welchem im Quartierplanverfahren Mehr- und Minderzuteilungen ausgeglichen wurden

(vgl. VGr, 17.6.1998, SR.98.00003).

2.2

Im Rahmen

des Quartierplans sind dem Pflichtigen insgesamt 1'339.6 m2 Land weniger

zugeteilt worden, als er mit dem Grundstück aKat. Nr. 03 in den Quartierplan

eingeworfen hatte. Von dieser Fläche sind 996,8 m2 für die Quartierplanstrassen

und –wege sowie für den Park inklusive See "D" unentgeltlich

abgetreten worden. Unter Berücksichtigung des im Quartierplan verwendeten

Quotienten zur Bestimmung der Gesamtnutzfläche (GNF) von 1.5844 ergibt dies

1'579.3 m2 GNF. Es sind keine Gründe ersichtlich, um vom im

Quartierplanverfahren angenommenen Wert von Fr. …/m2 GNF abzuweichen,

womit dem Pflichtigen gewinnmindernd unter den Anlagekosten ein Betrag von

Fr. … (1'579.3 m2 GNF à Fr. …) anzurechnen ist.

Die Teilfläche von 342.8 m2 hat der Pflichtige im Rahmen der

Groberschliessung mit Ausnützungstransfer und damit nicht unentgeltlich abgetreten.

Vielmehr erhielt er neben der ihm persönlich verbleibenden Ausnützung dieser

Teilfläche auch noch eine Entschädigung von Fr. …/m2. Damit ist diese

Fläche, gleich wie eine sonstige Teilveräusserung etwa im Rahmen einer

Minderzuteilung des Quartierplans, für die Bestimmung der Anlagekosten der

streitbetroffenen Handänderung nicht zu berücksichtigen.

2.3

Anlagewert

und Erlös haben sich entsprechend dem Prinzip der gesonderten Gewinnermittlung

umfänglich und inhaltlich auf das gleiche Grundstück zu beziehen. Sofern sich

die materielle Substanz oder der rechtliche Inhalt des Grundstücks während der

massgeblichen Besitzesdauer verändert haben, so sind für den Erwerbszeitpunkt

(bzw. vorliegend auf den Zeitpunkt vor 20 Jahren) durch Zu- und Abrechnungen

vergleichbare Verhältnisse zu schaffen (RB 1999 Nr. 156; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 219 N. 9 mit weiteren Hinweisen).

Der Pflichtige hat gemäss Handänderungsanzeige des

Grundbuchamts S das Grundstück Kat.Nr. 01 mit 2'924 m2 Acker und Wiese

veräussert. Sodann hat er die zum vorgenannten Grundstück gehörenden 26/1000

von Kat.Nr. 02 (5'389 m2 Acker und Wiesland) im gleichen Rechtsgeschäft mit

veräussert, welche einer Bodenfläche am zu realisierenden Parkhaus von 140 m2

entsprechen (vgl. Technischer Bericht zum Quartierplan, S. 81, Spalte AU). Der

Pflichtige hat damit gesamthaft 3’064 m2 veräussert (2'924 m2 zuzüglich

140.

m2), womit – um die vorstehend verlangten vergleichbaren Verhältnisse herzustellen

– beim Verkehrswert vor 20 Jahren ebenfalls von 3’064 m2 auszugehen ist.

2.4

Damit ist

die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen

errechnet sich der Grundstückgewinn und der reine Steuerbetrag im Sinne der protokollierten

Minderheitsmeinung der Vorinstanz wie folgt:

…..

3.

Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen bzw. unterliegen die

Parteien im Rekurs- wie im Beschwerdeverfahren je hälftig. Damit haben sie die

Kosten beider Rechtsmittelverfahren je hälftig zu tragen (§ 213 in Verbindung

mit § 153 und § 151 Abs. 1 StG) und bleibt ihnen die verlangte

Parteientschädigung versagt (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetz vom

24.

Mai 1959 in Verbindung mit § 213, § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen; die Grundstückgewinnsteuer aus dem

Verkauf der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 Grundbuchamt S (Handänderung vom 7. Februar

2001) wird auf Fr. … herabgesetzt.

2.

Die Kosten

des Rekursverfahrens werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 7'600.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

5.

Eine

Parteientschädigung wird weder für das Rekurs- noch das Beschwerdeverfahren zugesprochen.

6.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.

82.

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …