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Entscheid

SB.2008.00087

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2008.00087

18. März 2009Deutsch13 min

(URT.2009.11277)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A und B erwarben am 14. April 2003 (mit Nachtrag vom 2. Dezember

2003) von der Gemeinde X das Grundstück neu-Kat.-Nr. 01, 4'719 m2 Wiese. Nach Erhalt der Baubewilligung

für die Erstellung von sechs freistehenden Einfamilien-, zwei Mehrfamilienhäusern

und einer gemeinsamen Unterniveaugarage veräusserten A und B zwischen dem 26. Februar

und dem 16. März 2004 sämtliche neu parzellierten Grundstücke – mit Ausnahme

von Kat.-Nr. 02 (Unterniveaugarage) und 67/1000 Miteigentum am Grundstück Kat.-Nr.

03 – handänderungssteuerbefreit an ihnen nahestehende Personen.

Mit Veranlagungsentscheiden vom 1. Juni 2006

auferlegte der Finanzausschuss der Gemeinde X A und B aus Anlass dieser

Handänderungen Grundstückgewinnsteuern von insgesamt Fr. …, wobei unter

anderem die Erwerbspreisanteile der veräusserten Grundstücke per 2. Dezember

2003 abweichend von den deklarierten Werten festgesetzt wurden.

Eine hiergegen erhobene Einsprache hiess der

Finanzausschuss der Gemeinde X zwar am 15. August 2006 teilweise gut,

erhöhte aber die Grundstückgewinnsteuern – ohne Änderung der erwähnten

Erwerbspreisanteile – auf Fr. ….-.

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 15. September 2006 beantragten die

Pflichtigen unter anderem, es seien die Grundstückgewinnsteuern unter

Zugrundelegung der tatsächlichen Verkaufserlöse neu festzusetzen. Die

Rekurskommission ordnete daraufhin zur Ermittlung der ihrer Auffassung nach

einzig noch streitigen Erwerbspreisanteile ein Gutachten an, welches von der

beauftragten Expertin anlässlich eines Augenscheins am 25. Februar 2008

mündlich erstattet wurde. Einen am 27. Februar 2008 von der

Rekurskommission unterbreiteten Vergleichsvorschlag lehnten die Pflichtigen am

28.

April 2008 ab und beantragten, das Gutachten unter Berücksichtigung

bestimmter Zusatzfragen schriftlich auszufertigen. Die Gemeinde X ihrerseits

anerkannte am 30. Mai 2008 die Rekursbegehren. In der Folge hiess die

Steuerrekurskommission III mit Entscheid vom 8. Juli 2008 den Rekurs gut

und setzt die den Pflichtigen auferlegten Grundstückgewinnsteuern auf insgesamt

Fr. … fest.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben die Pflichtigen am 19. September

2008.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten in der Hauptsache die

Feststellung, dass sie keine Grundstückgewinnsteuer schuldeten. Eventualiter

seien die Akten zur Neufestsetzung der Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz

zurückzuweisen. Schliesslich ersuchten sie um Zusprechung einer

"Umtriebsentschädigung".

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung

verzichtete, schloss die Gemeinde X auf Nichteintreten bzw. Abweisung der

Beschwerde und beantragte ihrerseits die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Parteien hielten an ihren Standpunkten in Replik und

Duplik fest; die Steuerrekurskommission III verzichtete auch in diesem

Verfahrensstadium auf Vernehmlassung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen

können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der

Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf

Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der

Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt

sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf

Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.2

Im

Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit

die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder

Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt

oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren

grundsätzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind

dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und

Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 bzw. § 160

StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen,

die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen.

Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich

allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel

stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149;

BGE 131 II 548).

1.3

Richtet sich die Beschwerde gegen einen Nichteintretensentscheid der Rekurskommission,

so darf das Verwaltungsgericht lediglich überprüfen, ob die vorinstanzliche

Beurteilung der Eintretensfrage an beschwerdefähigen Rechtsmängeln leide; ein

weitergehender, materiell-rechtlicher Entscheid – namentlich über die Veranlagung

– ist dem Gericht verwehrt (RB 1999 Nr. 152). Gleich verhält es sich, wenn

die Pflichtigen – wie vorliegend – geltend machen, ihre im Verlauf des

vorinstanzlichen Verfahrens vorgebrachten Anträge seien von der Rekurskommission

wegen der Verspätung zu Unrecht nicht berücksichtigt worden.

Auf den von den Pflichtigen gestellten Hauptantrag, es sei festzustellen, dass

keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei, ist deshalb nicht einzutreten.

2.

Das Steuerrekursverfahren wird von der Untersuchungsmaxime

beherrscht. Nach diesem Verfahrensgrundsatz ist die Rekurskommission

verpflichtet, die rechtserheblichen Tatsachen von Amtes wegen abzuklären und

ihrem Entscheid nur solche Tatsachen zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein

sie sich überzeugt hat. Denn Ziel der Sachverhaltsermittlung ist nach dem

Grundsatz von § 132 StG stets, die für eine vollständige und richtige

Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse

festzustellen. Der nach dem Gesetz umfassenden Untersuchungspflicht müssen

indessen aus praktischen Gründen Schranken gesetzt sein. So ist die

Rekurskommission nur insoweit zur Untersuchung verpflichtet, als der

Steuerpflichtige an der Sachverhaltsermittlung gehörig mitwirkt. Weil für

steueraufhebende und ‑mindernde Tatsachen, für die der Steuerpflichtige

die Beweislast trägt, regelmässig die natürliche Vermutung streitet, dass er

alle ihn entlastenden Umstände von sich aus vorbringt, besteht seine

Obliegenheit zur Mitwirkung hinsichtlich solcher Tatsachen auch darin, sie

geltend zu machen, darzutun und nachzuweisen. Diesen Nachweis hat der

Steuerpflichtige durch eine substanziierte Sachdarstellung in der Rekursschrift

anzutreten, wobei er die erfor­derlichen Beweismittel beizulegen oder

wenigstens genau zu bezeichnen hat. Fehlt es daran, trifft die Rekurskommission

keine weitere Untersuchungspflicht; namentlich hat sie nichts vorzukehren, um

sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen. Eine solche Sachdarstellung kann

sodann auch nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden (so schon [zum früheren

Recht] RB 1987 Nr. 35, mit Hinweisen; Felix Richner/Walter Frei/Stefan

Kauf­mann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher

Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 147 N. 50 ff.). Erst nach

Einreichen der Rekursschrift erfolgende Substanziierungen sind damit grundsätzlich

infolge Verspätung unzulässig, es sei denn, sie würden gerade durch Eingaben

der Rekursgegnerschaft ausgelöst (BGE 132 I 42 E. 3.3.3 und 3.3.4).

Diesfalls gebietet der Anspruch auf rechtliches Gehör die Zulässigkeit dieser

nachträglichen Substanziierungen (vgl. BGE 133 I 100). Eine entsprechende

Eingabe ist alsdann indessen nach Treu und Glauben unverzüglich einzureichen

oder zu beantragen; andernfalls ist davon auszugehen, dass auf eine

Stellungnahme verzichtet wird (BGE 133 I 300 E. 4.8; BGE 133 I 98 E. 2.2),

und zwar auch dann, wenn das Replikrecht vorsorglich beantragt wurde (BGE 132 I

42.

E. 3.3.4).

3.

3.1

Im vorliegenden Fall geht es um die grundsteuerliche Behandlung von

geleisteten Kaufpreisnachzahlungen. Mit dieser Frage hat sich die Rekurskommission

nicht befasst, da sie erst in der Stellungsnahme der Pflichtigen vom 28. April 2008 zum Vergleichsvorschlag vom 27. Februar

2008.

neu aufgeworfen und damit verspätet erfolgt sei.

3.1.1

Die Pflichtigen anerkennen, sie hätten in ihrer Grundstückgewinnsteuerer­klärungen

und auch später die Kaufpreisnachzahlungen bei den Anlagekosten nicht geltend

gemacht. Nachdem die Beschwerdegegnerin in ihren Grundstückgewinnsteuerentscheiden

die Kaufpreisnachzahlungen bei den Anlagekosten angerechnet hätten, hätten sie

allerdings in der Einsprache ausgeführt, weshalb die Kaufpreisnachzahlungen

nicht zu berücksichti­gen seien. In den Einspracheentscheiden seien die

Kaufpreisnachzahlungen dann zuungunsten der Pflichtigen nicht mehr bei den

Anlagekosten, sondern bei den Erlösen angerechnet worden. In ihrem Rekurs

hätten sie sodann erneut geltend gemacht, die Kaufpreisnachzahlungen seien

überhaupt nicht zu berücksichtigen, indem sie aus­drücklich die

Berücksichtigung der tatsächlichen Erlöse, d.h. der in den Kaufverträgen vereinbarten

und erhaltenen Kaufpreise verlangt hätten. Zu diesen könnten die von der

Beschwerdegegnerin fingierten, tatsächlich bei dieser selbst angefallenen

Erlöse aus den Kaufpreisnachzahlungen nicht gezählt werden. Die damalige Rekursgegnerin

(die heutige Beschwerdegegnerin) habe denn auch zutreffend in ihrer

Rekursantwort anerkannt, dass bezüglich der Behandlung der

Kaufpreisnachzahlungen keine Übereinstimmung bestehe. Dennoch sei die

Rekurskommission ihrer richterlichen Frage- und Abklärungspflichten nicht

nachgekommen. Es könne so keine Rede davon sein, dass die Pflichtigen die

Problematik in ihrer Eingabe vom 28. April 2008 neu thematisiert hätten.

Selbst wenn schliesslich – bestrittenerweise – ihr Vorbringen verspätet gewesen

sein sollte, so hätte die Rekurskommission selbst bei Anerkennung des Rekurses

durch die Rekursgegnerin in Anwendung von § 149 Abs. 2 StG den Rekurs

materiell behandeln müssen, wenn wie vorliegend Anhaltspunkte dafür bestanden,

dass der angefochtene Entscheid dem Gesetz widerspreche.

3.1.2

Die Beschwerdegegnerin hält demgegenüber dafür, sie habe in ihrem

Einspracheentscheid auf eine Anrechnung der Kaufpreisnachzahlung als

steuermindernde Tatsache verzichtet und diese mit weiterer Begründung als

erhöhenden Umstand bzw. zusätzliche Leistung zum Erlös gewertet. Bei dem nun

von den Pflichtigen Vorgebrachten handle es sich um unzulässige Noven. Die

Rekurskommission sei angesichts der konkreten Umstände nicht gehalten gewesen,

weitere Abklärungen zu treffen.

3.2

3.2.1

Die Pflichtigen haben in ihrem Rekurs vom 15. September 2006 den

Hauptantrag gestellt, "[d]ie angefochtenen Einsprache-Entscheide seien

aufzuheben und es seien die Grundstückgewinnsteuern unter Zugrundelegung der

tatsächlichen Verkaufserlöse neu festzusetzen". Im Nachgang zum Augenschein

vom 25. Februar 2008 stellte die Rekurskommission den Parteien am 27. Februar

2008.

einen Vergleichsvorschlag mit mehreren Steuerberechnungsvarianten zu.

Dessen Beilage 2 enthielt eine "Steuerberechnung laut Rekursantrag der

Rekurrenten (zahlenmässige Umsetzung der Anträge durch die Steuerrekurskommission)",

dessen Beilage 3 als Vergleichsvorschlag eine "Steuerberechnung aufgrund

der Erwerbspreisaufteilung laut Gutachten C (zahlenmässige Umsetzung durch die

Steuerrekurskommission)". Sowohl in Beilage 2 wie auch in Beilage 3 wurde

unter dem Erlös die "Kaufpreisnachzahlung nicht streitig [Fr.] …" aufgeführt.

Nachfolgend ist damit vorab zu klären, ob die Rekurskommission zu Recht davon

ausgehen durfte, die Kaufpreisnachzahlungen seien nicht streitig. Nur falls

dies zu bejahen ist, stellt sich die Frage, ob sich die Vorbringen der Pflichtigen

in ihrer Stellungnahme vom 28. April 2008 als verspätet erweisen.

3.2.2

Den Einspracheentscheiden der Beschwerdegegnerin vom 15. August 2006

ist zu entnehmen, dass es sich bei der Kaufpreisnachzahlung nach Auffassung der

Einsprachebehörde nicht um eine steuermindernde Tatsache, sondern um einen

erhöhenden Umstand zum notariell beurkundeten Kaufpreis handle. In Dispositiv-Ziffer

1.

wird festgehalten, auf "eine Anrechnung der Kaufpreisnachzahlungen

(steuermindernde Tatsache)" werde verzichtet. "Gemäss den

Ausführungen der Steuerpflichtigen wird die Kaufpreisnachzahlung als erhöhender

Umstand bzw. zusätzliche Leistung zum Erlös gewertet". Die erwähnte Dispositiv-Ziffer

schliesst, an einer anteilmässigen Anrechnung des Kaufpreises (m2/Fr. ….-)

werde festgehalten.

3.2.3

Betrachtet man den Rekurs vom 15. September 2006, so lässt sich dem

gestellten Antrag (vgl. oben E. 3.2.1) allein noch nicht restlos schlüssig

entnehmen, ob sich der Rekurs auch gegen den Einbezug der Kaufpreisnachzahlung

in den Erlös richtete oder einzig gegen die anteilmässige Anrechnung des

Kaufpreises (m2/Fr. ….-). Der Rekursschrift lässt sich indessen

bereits unter dem Titel "Formelles" entnehmen, dass es um die

Beurteilung der umstrittenen Landwerte geht. Darauf wird ausgeführt, dass der

damalige Rekursgegner im Einspracheentscheid zwar – wie beantragt – die

Kaufpreisnachzahlungen nicht angerechnet habe. Festgehalten worden sei hingegen

an den "massgeblichen, von den Verkaufserlösen abweichenden Verkehrswerten

der einzelnen Parzellen". Sodann wird dargelegt, "hinsichtlich der

Gesamtsumme der Verkaufserlöse aller hier in Frage stehenden, von den

Rekurrenten verkauften Parzellen und den Anlagekosten" bestünden keine Differenzen.

Umstritten sei "lediglich die Aufteilung der Gesamtsumme der Verkaufspreise

auf die einzelnen Parzellen. Weitere Ausführungen zu den Kaufpreisnachzahlungen

finden sich in der Rekursschrift nicht, sondern die Vorbringen beschränken sich

auf die Festlegung des Verkehrswertes der einzelnen Parzellen. Daraus erhellt,

dass die Rekurskommission zu Recht davon ausgegangen ist, die Behandlung der

Kaufpreisnachzahlungen sei bei Einreichung der Rekursschrift nicht mehr

streitig gewesen.

3.2.4

Damit bleibt zu prüfen, ob sich die Vorbringen der Pflichtigen in ihrer

Stellungnahme vom 28. April 2008 als verspätet erweisen. Dies ist der

Fall. Angesichts des Umstandes, dass die Kaufpreisnachzahlungen ausdrücklich

Gegenstand des Einspracheentscheids waren und deren von den Pflichtigen

(nachträglich) anbegehrte Berücksichtigung entweder als zusätzlicher Aufwand

oder dann weder als Aufwand noch als Erlös eine steuermindernde Tatsache

betraf, hätte dieses Vorbringen in rechtsgenügend substanziierter Weise bereits

in der Rekursschrift erfolgen müssen. Wohl enthielt daraufhin die Rekursantwort

vom 28. November 2006 Ausführungen zur Behandlung der

Kaufpreisnachzahlungen. Nachdem deren Behandlung zuerst als umstritten

bezeichnet wurde, hielt die damalige Rekursgegnerin indessen fest, sofern in

der Rekursschrift eine Bestreitung der Behandlung der Kaufpreisnachzahlungen in

den Einspracheentscheiden erfolgt sein sollte, was dem Rekurs nicht

zweifelsfrei entnommen werden könne, so wäre diese Bestreitung jedenfalls nicht

substanziiert. Am 26. Februar 2007 ersuchten die Pflichtigen die

Vorinstanz ausdrücklich um Zustellung der Rekursantwort, welchem Begehren die

Rekurskommission am 27. Februar 2007 nachkam. Eine unverzügliche Reaktion

der Pflichtigen erfolgte danach nicht. Eine solche wäre indessen angezeigt

gewesen. Angesichts von deren Ausbleiben war die Rekurskommission nicht

gehalten, von sich aus diesbezüglich weitere Abklärungen zu treffen (vgl. oben

E. 2). Unter diesen Umständen verbietet sich angesichts des vor Verwaltungsgericht

geltenden Novenverbots schliesslich auch eine Berücksichtigung der

entsprechenden Vorbringen im vorliegenden Beschwerdeverfahren (vgl. oben

E. 1.2).

3.2.5

Schliesslich ist auf die Argumente der Pflichtigen einzugehen,

soweit diese nicht bereits durch die voranstehenden Erwägungen ausdrücklich

oder implizit widerlegt sind. Unerheblich ist angesichts des vorstehend

Dargelegten etwa, was die Pflichtigen seinerzeit in der Einsprache ausgeführt

hatten bzw. geltend gemacht haben wollen. Abgesehen davon schliesst ein

direkter Mittelfluss von den Nacherwerbern der Grundstücke an die

Beschwerdegegnerin den Einbezug der dergestalt bezahlten Beträge bei den Pflichtigen

als zusätzlichen Erlös keinesfalls aus. Dass alsdann diese Kosten bei den

erwähnten Nacherwerbern Teil der Anlagekosten bilden, ist folgerichtig und

ändert daran nichts. Die Beschwerde ist damit auch hinsichtlich des

Eventualantrags vollumfänglich abzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten den Pflichtigen je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151

Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2

StG) und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152,

§ 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Eine solche Entschädigung

steht auch der Beschwerdegegnerin nicht zu, da deren Aufwand für das Verfassen

der Beschwerdeantwort unter Berücksichtigung der schon im vorinstanzlichen

Verfahren in der Rekursantwort vorgebrachten Darlegungen nicht über das

hinausgeht, was von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewöhnlichen amtlichen

Tätigkeit erwartet werden darf (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…