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Entscheid

SB.2009.00016

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2009.00016

26. August 2009Deutsch11 min

(URT.2009.11626)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 26. Januar 2005 veräusserte A das Grundstück Kat.

Nr. 01 (Wohnhaus mit Scheune Vers. Nr. 02 sowie Hühnerhaus Vers.

Nr. 03 mit 1'271 m2 Gebäudegrundfläche und Umschwung) an der

E-Strasse 04 in F für Fr. ….- an D. Unter "Grenzen/Bemerkungen"

hielten die Vertragsparteien in Ziffer 2 fest, dass der Käufer beabsichtige,

auf dem Kaufobjekt Neubauten zu realisieren, unter Abbruch der bestehenden

Gebäulichkeiten.

Mit Beschluss vom 21. August 2006 auferlegte der

Gemeinderat F-G A eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….-. Der Gemeinderat

ging davon aus, dass das Wohnhaus laut Kaufvertrag zum Abbruch bestimmt gewesen

sei. Dementsprechend berücksichtigte er bei der Bestimmung des Verkehrswerts

des Grundstücks vor 20 Jahren lediglich den (absoluten) Landwert, den er mit

Fr. ….- pro m2 bemass.

Die Einsprache des Pflichtigen hiess der Gemeinderat F-G

am 8. Januar 2007 teilweise gut und ermässigte die Grundstückgewinnsteuer

auf der Grundlage eines Landwerts von Fr. ….- pro m2 auf

Fr. ….-.

Erwägungen

II.

A. Am 12. Februar 2007 erhob A Rekurs gegen den

Einspracheentscheid. Er verstarb am 1. Mai 2008. An seiner Stelle traten

seine Söhne B und C in das Verfahren ein.

Mit Verfügung vom 8. Mai 2007 ordnete der Referent

der Steuerrekurskommission III über den Verkehrswert der Liegenschaft Kat.

Nr. 01 am 26. Januar 1985 ein Gutachten an. Am 4. Juni 2007

wurde der Experte H, dipl. Arch. ETH, Betriebswissenschafter ETH/NDS, Zürich,

mit der Erstellung des Gutachtens beauftragt. Er erstattete sein Gutachten am 31. Dezember 2007.

Mit ihrer Stellungnahme zum

Gutachten beantragten die Pflichtigen der Steuerkommission III am 2./3. Mai

2008, dem Referenten I sei wegen grober Verfahrensmängel, eventualiter wegen

Befangenheit und mangelnder Objektivität der Fall zu entziehen und das Gutachten

Frei sei wegen grober Fehler aus dem Recht zu weisen.

Unter Ausstand des abgelehnten Referenten wies die

Steuerkommission III am 19. September 2008 das Ausstandsbegehren ab und

trat auf den Antrag, das Gutachten sei aus dem Recht zu weisen, nicht ein.

B. Am 17. Dezember 2008 wies die Steuerrekurskommission

III des Kantons Zürich den Rekurs ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf

Fr. ….-. Die Parteien hatten zuvor Gelegenheit erhalten, zur in Betracht

gezogenen Erhöhung der Grundstückgewinnsteuer Stellung zu nehmen.

III.

Mit Eingabe vom 18. Februar 2009 beantragten die

Pflichtigen dem Verwaltungsgericht, die Grundstückgewinnsteuer sei auf Null

festzusetzen und das geleistete Depot sei ebenso wie die vorgeschossenen Kosten

der Vorinstanz zurückzuzahlen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Gemeinde F-G und die Steuerrekurskommission III

verzichteten auf Vernehmlassung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können

laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich auf die reine

Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen

den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht

ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem

Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein

Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis

des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler,

d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den

Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von

solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der

Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen)

übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren

Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Liegt die massgebende

Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige gestützt

auf § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren

zur Anrechnung bringen.

Mit der Grundstückgewinnsteuer soll lediglich der auf äussere

Umstände zurückzuführende "unverdiente" Wertzuwachs eines Grundstücks

in der Besitzesdauer als Grundstückgewinn erfasst werden. Ist die Wertzunahme

nämlich "verdient", insbesondere durch den Einsatz von Arbeit oder

Kapital des Veräusserers, fehlt insoweit die Rechtfertigung für die Besteuerung

des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer,

Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen).

2.2

Um die Besteuerung des Grundstückgewinns als "unverdienten"

Wertzuwachs zu gewährleisten, verlangt der von Lehre und Rechtsprechung

entwickelte Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse, dass sich Erlös und

Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen

haben. Hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit während der

massgebenden Besitzesdauer wesentlich geändert, so sind durch Zu- oder

Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare Verhältnisse herzustellen (RB 1999

Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).

2.3

Bezugspunkt für den Vergleich der Verhältnisse beim Verkauf ist der Zustand

des Grundstücks, der Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung

gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags

dinglich auf den Erwerber zu Eigentum übergeht. Massgebend ist nur das, was an

liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen

Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993

B 44.12.2 Nr. 2). Haben die Vertragsparteien ein überbautes

Grundstück veräussert, dann müssen auch die Gebäudekosten gewinnmindernd berücksichtigt

werden. Liegenschaften mit einem Sanierungs- oder Abbruchobjekt sind hingegen

wie unbebaute Grundstücke zu bewerten, wobei als Verkehrswert der Landwert

abzüglich der Abbruchkosten gilt (VGr, 25. September 1990, SR.89.0002).

2.4

Von einem Abbruchobjekt kann gesprochen werden, wenn ein Gebäude technisch

oder wirtschaftlich abbruchreif ist. Wann technische Abbruchreife erreicht ist,

lässt sich nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln.

Für technische Abbruchreife sprechen einmal schwere Mängel der Bausubstanz,

welche die Statik eines Gebäudes beeinträchtigen oder den gesetzlichen

Anforderungen an die Wohnhygiene – wie Kälte- und Hitzedämmung,

Schallisolation, Abwehr von Feuchtigkeit, gesundheitsverträgliche Bausubstanzen

– zuwiderlaufen. Liegen derartige Mängel vor, ist ein Gebäude häufig unbewohnt

(RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, 342; VGr,

31.

Januar 2001, SR.2000.00022, E. 4 = ZStP 2001, 217). Im

vorliegenden Fall wurde der Wohnteil des zu bewertenden Gebäudes bis Oktober

2005.

bewohnt. In seinem Gutachten hielt der von der Rekurskommission

beauftragte Experte fest, dass das Wohnhaus aufgrund der überwiegend

überkommenen Haustechnik und der veralteten Sanitärräume nur noch mit bescheidenem

Ertrag vermieten lasse, dass jedoch – zu entsprechend tiefen Mietkonditionen –

auch 2005 Mieter hätten gefunden werden können. Für die Scheune ging er ebenfalls

davon aus, dass eine ertragsschwache Vermietung als Lagerraum möglich sei. Daraus

erhellt, dass es sich beim fraglichen Gebäude am 26. Januar 2005 nicht um

ein technisches Abbruchobjekt handelte.

2.5

Wirtschaftlich abbruchreif ist ein Gebäude – ungeachtet seines Zustands –

stets dann, wenn der Eigentümer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden

Neubau oder eine andere Nutzung des Bodens eine höhere Rendite erzielen kann,

wenn also der absolute Landwert höher ist als der Verkehrswert des Grundstücks

im Rahmen der vorhandenen Überbauung. Die Annahme, dass ein wirtschaftliches

Abbruchobjekt vorliege, ergibt sich erst aufgrund einer – mit Unwägbarkeiten

behafteten – Renditeberechnung. Eine natürliche Vermutung spricht dafür, dass

eine Neuüberbauung nur dann erfolgt, wenn damit – unter Berücksichtigung eines

Risikozuschlags – eine höhere Rendite erzielt werden kann als mit der Beibehaltung

des Altbaus (VGr, 31. Januar 2001, SR.2000.00022, E. 4 = ZStP 2001,

217).

Ob wirtschaftliche

Abbruchreife vorliegt, beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des Veräusserers.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lässt die im Kaufvertrag bekundete

Absicht des Käufers, die Liegenschaft abzureissen, keinen Rückschluss zu auf

die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien

im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr ist von

der Vermutung auszugehen, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der

Preisbestimmung gebildet hatte und obliegt der Grundsteuerbehörde die

Beweislast dafür, dass der Gebäudewert nicht Bestandteil des Verkaufserlöses

bildete (VGr, 28. August 2003, SB.2003.00017 = ZStP 2004, 56). Dieser

Beweis kann beispielsweise dadurch erbracht werden, dass die Grundsteuerbehörde

Schriftstücke vorlegt, aus denen sich ergibt, wie der Verkäufer den verlangten

Erlös errechnet hat (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich

Meuter, Kommentar zum harmonisierten Züricher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006,

§ 220 N. 175). Die Tatsache, dass die Steuerbehörde in der Regel

keinen Zugang zu den für die Beweisführung notwendigen Dokumenten hat,

rechtfertigt für sich allein noch keine Umkehr der Beweislast, ist die

Beweisführung doch grundsätzlich möglich und auch schon verschiedentlich

gelungen (Steuerrekurskommission III, 29. April 2003, 3 GR.2001.7 = ZStP

2004, 329; VGr, 30. Oktober 1996, SR.95.00084 [Regeste publiziert in RB

1996.

Nr. 54]). Lässt sich dem

rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist

vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sämtliche

dinglich übertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder

(RB 1976 Nr. 67).

Im vorliegenden Fall geht die Vorinstanz in

Übereinstimmung mit dem Gutachter davon aus, dass es sich bei der Liegenschaft

Kat. Nr. 01 an der E-Strasse 1 in F im Zeitpunkt der Handänderung um ein

Abbruchobjekt gehandelt habe. Sie stützt ihre Auffassung auf die

Variantenrechnung des Gutachters, aus welcher sich ergibt, dass sich mit der

Erstellung eines Neubaus ein Gewinn von 21.2% erzielen lasse im Gegensatz zu

einem Gewinn von 3% im Falle von minimalen Investitionen. Zudem bemühe sich der

Erwerber um einen Neubau. Dabei verkennt die Vorinstanz, dass die Frage, ob ein

wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliegt aus der Sicht des Veräusserers zu

beurteilen ist und der Beweis für das Vorliegen wirtschaftlicher Abbruchreife

nicht allein aufgrund eines Gutachtens erbracht werden kann.

Da die Grundsteuerbehörde nach dem Gesagten den Beweis für

das Vorliegen eines technischen oder wirtschaftlichen Abbruchobjekts nicht

erbracht hat, ist gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse von

einem überbauten Grundstück auszugehen.

Da der von der Steuerrekurskommission III mit der

Erstellung eines Gutachtens beauftragte Experte für den Stichtag

26.

Januar 1985 lediglich einen Landwert für unbebautes Land errechnet

hat, ist das Gutachten für die Bestimmung der geschuldeten Grundstückgewinnsteuer

nicht tauglich. Dem Verwaltungsgericht ist es nicht möglich, die geschuldete

Grundstückgewinnsteuer aufgrund der vorliegenden Akten zu ermitteln. Die Sache

ist daher zur weiteren Untersuchung und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

3.

Der letztlich unentschiedene Verfahrensausgang

rechtfertigt es, die verwaltungsgerichtlichen Kosten den Parteien je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 213 StG) und den Beschwerdeführern keine Parteientschädigung zuzusprechen

(§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die Beschwerde

wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum

Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Rekurskommission III zurückgewiesen.

2.

Über die

Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Rekurskommission

III im Neuentscheid zu befinden.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'100.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu einem Viertel unter solidarischer

Haftung für die Hälfte und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung

an…