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Entscheid

SB.2009.00040

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2009.00040

23. September 2009Deutsch10 min

(URT.2009.11713)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Am 12. Mai 2004 schloss die Erbengemeinschaft G mit D,

E, B und C einen Kaufvertrag über das Grundstück Kat.-Nr. 01, 4'283 m2

Bauland in der Gemeinde A, zum Preis von Fr. …. In der Folge erlangten die

vier Käufer die Baubewilligung für die Erstellung von 15 Einfamilienhäusern auf

dem erworbenen Grundstück, welches entsprechend parzelliert wurde. Zwischen dem

23. Januar 2006 und dem 29. März 2006 liessen sie 15 Enderwerber in

den Kaufvertrag eintreten. Diese schlossen mit der H GmbH einen Werkvertrag,

der die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt zu

einem Pauschalpreis vorsah. Der Gemeinderat A würdigte diesen Vorgang als

wirtschaftliche Handänderung zwischen der Erbengemeinschaft G und den vier

Käufern aus dem Kaufvertrag vom 12. Mai 2004 einerseits sowie zwischen

diesen und den jeweiligen Enderwerbern anderseits.

B. Nachdem D, E, B und C die Grundstückgewinnsteuererklärung

für die (zweite) wirtschaftliche Handänderung eingereicht hatten, forderte das

Gemeindesteueramt A weitere Unterlagen ein. Es wies darauf hin, dass es dem

Grundsatz des Drittvergleichs widerspreche, wenn der gesamte Gewinn durch die H

GmbH erzielt werde und die wirtschaftlichen Erwerber auf jeglichen Gewinn

verzichten würden. Gemessen am gesamten Erlös habe die H GmbH einen Gewinn von

ca. zehn Prozent erzielt, weshalb es angemessen erscheine, den Gewinnzuschlag

auf zehn Prozent des Landverkaufspreises festzulegen. Nach erfolgter Anhörung

auferlegte der Gemeinderat A D, E, B und C mit Einschätzungsentscheid vom

31. März 2008 eine Grundstückgewinnsteuer von insgesamt Fr. …, wobei er

von einem Grundstückgewinn von Fr. … ausging.

C. Die Einsprache der Pflichtigen wurde mit Entscheid des

Gemeinderats A vom 16. September 2008 abgewiesen und aus Gründen der

Prozessökonomie auf eine einzige Handänderung (HA 2006.0011, Kat.-Nr. 02,

Erwerber I) beschränkt; mit Bezug auf die übrigen Handänderungen wurde das Verfahren

sistiert.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess die

Steuerrekurskommission III am 27. Februar 2009 gut und setzte die den

Pflichtigen auferlegte Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.

III.

Mit Beschwerde vom 20. April 2009 beantragte die

Gemeinde A sinngemäss, es sei die Beschwerde gutzuheissen und es sei die

Grundstückgewinnsteuer nach Massgabe der Steuerberechnung im

Veranlagungsentscheid und im Einspracheentscheid auf Fr. … festzusetzen.

Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Steuerrekurskommission III verzichtete auf

Vernehmlassung. Die Pflichtigen schlossen auf Abweisung der Beschwerde;

eventualiter sei bei der Neufestsetzung der Grundstückgewinnsteuer die

sogenannte Händlerpauschale von zwei Prozent des steuerbaren Erlöses nach

Massgabe der Ausscheidungsgrundsätze für den interkantonalen

Liegenschaftenhandel in der Höhe von Fr. … zuzüglich des anteiligen

AHV-Sonderbeitrags von zirka Fr. … zu berücksichtigen. Ausserdem sei ihr

eine Parteientschädigung zuzusprechen.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können

laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung

oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG erhoben von

den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von

solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der

Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten, d.h. Erwerbspreis (§ 220

StG) und Aufwendungen (§ 221 StG), übersteigt. Als Erlös gilt nach

§ 222 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leis­tungen des

Erwerbers. Als Aufwendungen sind kraft § 221 Abs. 1 lit. a StG

solche für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen

des Grundstücks anrechenbar.

2.2

Das Bundesgericht nimmt für die Grundstückgewinnsteuer bei fehlender

tatsächlicher Identität zwischen Verkäufer und Werkunternehmer keine

Zusammenrechnung von Bodenpreis und Werklohn vor, weil diesfalls der vom

Werklieferant durch die Erstellung der Baute erzielte Gewinn nicht Bestandteil

der Grundstückgewinnsteuer bilde, die lediglich den vom Verkäufer auf dem Boden

realisierten Grundstückgewinn erfasse (BGE 131 II 722). Auch das

Verwaltungsgericht ist nach seiner bisherigen Praxis zum selben Ergebnis

gekommen. Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich nur dort, wo Hinweise auf

eine wesentlich unter dem Verkehrswert liegende Beurkundung des Landpreises

vorhanden sind, welche zu einer Wert- bzw. Gewinnverschiebung vom Bodenpreis in

den Werklohn führt (VGr, 27. August 2003, SB.2003.00005 E. 3b; vgl.

VGr, 10. Mai 2006, SB.2006.00013 E. 3, www.vger.ch).

2.3

Vorliegend ist streitig, ob der von der H GmbH erzielte Gewinn bei den

Pflichtigen im Rahmen der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Sinn einer

Umsatzrendite berücksichtigt werden darf.

2.3.1

Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass

die Pflichtigen als wirtschaftliche Erwerber des Grundstücks der H GmbH zu

einem erheblichen Gewinn von rund 10 Prozent verholfen hätten, indem nur solche

Enderwerber berücksichtigt worden seien, welche sich bereit erklärt hätten, die

Werkerstellung durch die H GmbH durchführen zu lassen. Unabhängige Dritte wären

am wirtschaftlichen Erfolg dieses Geschäfts beteiligt worden, weshalb das

Verhalten der Pflichtigen den Grundsatz des Drittvergleichs verletze.

2.3.2

Die Enderwerber haben die Werkverträge

nicht mit den Pflichtigen, sondern direkt mit der H GmbH und somit unter

"echten" Dritten geschlossen, der in der Folge auch die Werklöhne

bezahlt wurden. Daher ist zu vermuten, dass die bezahlten Werklöhne dem

massgebenden Verkehrswert der Einfamilienhäuser entsprechen. Zudem stand die

Erbengemeinschaft G als zivilrechtliche Eigentümerin und Verkäuferin der

Landparzellen weder den Pflichtigen oder der H GmbH noch den Enderwerbern nahe.

Folglich wurden auch die zwischen der Erbengemeinschaft G und den Pflichtigen

vorab festgelegten Landkaufpreise zwischen Dritten vereinbart. Da sowohl

die wirtschaftliche als auch die zivilrechtliche Handänderung unter Dritten

erfolgt ist, ist davon auszugehen, dass marktkonforme Werte vereinbart wurden.

Es ist daher nicht ersichtlich, welche Interessenlage die Erbengemeinschaft

hätte veranlassen können, zulasten des ihr zukommenden Landkaufpreises eine

Wertverschiebung auf den Werklohn zuzustimmen und so der H GmbH einen

Mehrertrag zukommen zu lassen. Eine allfällige Wertverschiebung vom vereinbarten

Landpreis auf den Werkpreis ist folglich selbst unter der Annahme, dass die

Pflichtigen der H GmbH nahestanden, auszuschliessen.

Die

Beschwerdeführerin stösst sich aber an der Tatsache, dass die Pflichtigen als

wirtschaftliche Erwerber des Grundstücks mangels eines Gewinns aus der

Veräusserung an die Enderwerber keine Grundstückgewinnsteuer entrichten

müssten. Sie anerkennt jedoch selbst, dass keine Anhaltspunkte für eine

Gewinnverschiebung vom Landwert in die Gebäudeerstellung bestehen. Sind aber

marktkonforme Landpreise verurkundet worden und bestehen keine weiteren

Anhaltspunkte für eine Gewinnverschiebung, hat ein Gewinnzuschlag zu unterbleiben.

Wollte man anders urteilen, so würde dies zu einer unzulässigen Besteuerung

eines fiktiven Grundstückgewinns führen.

2.3.3

Es fragt sich sodann, ob allenfalls dann

etwas anderes gelten würde, wenn die Pflichtigen und die H GmbH eine einfache Gesellschaft

gebildet haben.

Von der Besteuerung der Gewinne aus der Werkerstellung am

Steuerdomizil des Werkerstellers kann abgewichen werden, wenn der

Grundstückveräusserer mit dem Werkersteller eine einfache Gesellschaft bildet.

Diesfalls erfolgt die Besteuerung des Gewinns nach dem vereinbarten

Gewinnaufteilungsschlüssel oder nach Köpfen (vgl. Pascal Hinny, BR 2006,

57). Das Bundesgericht hat allerdings in BGE 131 II 722 E. 4.2

klargestellt, dass das Vorliegen einer einfachen Gesellschaft nicht

ausschliesse, dass jede Gesellschaft nur aufgrund des von ihr erzielten Gewinns

steuerbar sei.

Aufgrund der Gesamtheit der Umstände kann davon

ausgegangen werden, dass die Pflichtigen und die H GmbH eine einfache

Gesellschaft gebildet haben. So haben die Pflichtigen die Aktivitäten der H

GmbH ermöglicht, gefördert und unterstützt (vgl. Ziff. 3 und 4 des

Kaufvertrags). Ausserdem haben die Pflichtigen das Land der H GmbH zur

Verfügung gestellt, indem sie wohl nur solche Personen in den Kaufvertrag haben

eintreten lassen, die sich zum Abschluss eines Werkvertrags mit der H GmbH

verpflichtet haben.

Die Beweislast dafür, dass die Pflichtigen am Gewinn der H

GmbH hätten beteiligt werden sollen, trägt die Beschwerdeführerin (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 132 N. 90 ff., wonach die Einschätzungsbehörde im Allgemeinen die

Beweislast für steuerbegründende Tatsachen trägt). Diesen Nachweis hat sie

nicht erbracht. Genauso wenig geht aus den Akten hervor, dass die Pflichtigen

in irgendeiner Weise am Gewinn der H GmbH beteiligt gewesen wären oder dass

eine solche Gewinnbeteiligung beabsichtigt war. Folglich ist davon auszugehen,

dass die Pflichtigen und die H GmbH nicht gegenseitig am finanziellen Erfolg

oder Misserfolg ihres jeweiligen Beitrags zur Erreichung des

Gesellschaftszwecks beteiligt waren, was jedoch entgegen der Meinung der

Beschwerdeführerin unerheblich ist. Denn auch eine derartige Regelung ist eine

statthafte Form der Gewinnauf­teilung (vgl. Arthur Meier-Hayoz/Peter Forst­mo­ser,

Schweizerisches Gesellschaftsrecht, 10. A., Bern 2007, § 12

N. 43 ff.).

2.4

Nach dem Gesagten ist der bei der H GmbH erzielte Gewinn nicht bei den

Pflichtigen zu berücksichtigen, und die Beschwerde ist abzuweisen.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG), welche den

Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu bezahlen hat (§ 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung

mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG, auch zum

Folgenden).

Demgemäss entscheidet der

Einzelrichter:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 1'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 1'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern eine

Parteientschädigung von je Fr. 100.- zu bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…