Lexipedia

Entscheid

SB.2009.00113

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2009.00113

12. Mai 2010Deutsch8 min

(URT.2010.12304)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Die

Eheleute A und B erstellten an der D-Strasse 01 in K. eine zwei Wohneinheiten

umfassende Überbauung, begründeten daran Stockwerkeigentum mit Quoten von je

500/1000 und veräusserten am 30. April 2007 einen Stockwerkeigentumsanteil

mit Sonderrecht an der Maisonettewohnung im Erd- und Untergeschoss mit

Gartenanlage und Garage zum Preis von Fr. … an E. Die darüberliegende

Wohnung im Ober- und Attikageschoss behielten sie für sich. Infolge dieser Handänderung

auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde K. den Eheleuten A und

B mit Veranlagungsentscheid vom 24. November 2008 bei einem steuerbaren

Gewinn von Fr. … eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …

B. Eine

hiergegen am 15. Dezember 2008 von den Pflichtigen erhobene Einsprache,

die unter anderem darauf abzielte, die unausscheidbaren Land- und Baukosten des

veräusserten Objekts aufgrund einer höheren Wertquote zu ermitteln, wies die

Kommission für Grundsteuern am 6. April 2009 ab.

C. Mit

öffentlich beurkundetem Vertrag vom 3. Juni 2009, der gleichentags zur

Eintragung ins Grundbuch angemeldet wurde, kamen die beteiligten

Grundeigentümer überein, die Wertquoten der beiden Stockwerkeinheiten zu

berichtigen, da bei der Begründung des Stockwerkeigentums die

Flächenverhältnisse der beiden Wohnungen nicht korrekt berücksichtigt worden

seien. Infolgedessen wurde die Quote für das veräusserte Objekt von 500/1000

auf 535/1000 erhöht.

Erwägungen

II.

Mit Entscheid vom 9. September 2009 hiess die Steuerrekurskommission

III den Rekurs der Pflichtigen gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer nach

Neuverteilung der Anlagekosten entsprechend den neu festgesetzten Wertquoten

auf Fr. … herab. Eine Minderheit der Steuerrekurskommission III schloss

dagegen auf Abweisung der Beschwerde. Sie stellte sich im Wesentlichen auf den

Standpunkt, den Pflichtigen sei der Nachweis nicht gelungen, dass die

ursprüngliche Wertquote von 50 % unrichtig sei. Ferner sei eine nachträgliche

Anpassung von Wertquoten unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit nicht hinzunehmen.

III.

Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2009 beantragte die

Gemeinde K. dem Verwaltungsgericht, die Grundstückgewinnsteuer sei auf

Fr. … festzusetzen. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer

Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung

verzichtete, beantragten die Pflichtigen die Abweisung der Beschwerde unter

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu set­zen.

Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsver­letzende

Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben,

die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben.

Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der

Erlös die Anlagekosten, d.h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen

(§ 221 StG), übersteigt. Zu den abzugsfähigen Aufwendungen zählen bei

Liegenschaften im Privatvermögen wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeträge,

Liegenschaftssteuern, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten sowie mit

der Handänderung verbundene Abgaben. Bei parzellenweiser Veräusserung, wozu die

Veräusserung von Stockwerkeigentum zählt (RB 1978 Nr. 78), ist der

Gesamterwerbs­preis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des Erwerbs

anteilmässig anzurechnen. Aufwendungen sind anrechenbar, soweit sie die veräusserte

Par­zelle betreffen; unausscheidbare Aufwendungen sind anteilmässig

an­rechenbar (§ 224 Abs. 1 und 2 StG). Grundlage für die Verlegung

der unausscheidbaren Aufwendungen ist das Wertverhältnis der Anteile im

Zeitpunkt der Handänderung, da diese den steuerbegründenden Tatbestand für die

Erhebung der Grundstückgewinnsteuer bildet.

2.2

Als

steuermindernde Tatsachen sind die Höhe der abzugsfähigen Anlagekosten sowie der

an den Erlös anrechenbare Anteil der unausscheidbaren Aufwendungen und des Erwerbspreises

vom Steuerpflichtigen nachzuweisen. Massgebend für die anteilsmässige Verlegung

der Anlagekosten ist das wirtschaftliche Wertverhältnis der Stockwerkeigentumseinheiten

im Handänderungszeitpunkt. Gemäss ständiger Rechtssprechung kann zur Ermittlung

dieses Wertverhältnisses grundsätzlich von den Wertquoten gemäss Art. 712e

des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB) ausgegangen werden (RB

1973.

Nr. 43; vgl. BGr, 7. Mai 2003,2P.274/2002, E. 3.3 f.,

www.bger.ch). Diese Wertquoten können von den Stockwerkeigentümern freilich

nach beliebigen Kriterien festgelegt werden (Art. 712e Abs. 2 ZGB).

Hierbei können einerseits objektive Faktoren, wie etwa die im Sonderrecht

stehende Fläche, berücksichtigt werden. Andererseits bestimmt die Wertquote

aber auch die Stimmkraft des einzelnen Stockwerkeigentümers innerhalb der

Gemeinschaft und die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, weshalb

bei der Festsetzung der Wertquoten auch subjektive Interessen eine Rolle

spielen. Da die Wertquoten der wirtschaftlichen Wertrelation der einzelnen

Stockwerkeigentumseinheiten daher nicht zu entsprechen brauchen (BGE 116 II 55

E. 5b), können sie für die anteilsmässige Verteilung der Anlagekosten nur

– aber immerhin – im Sinn einer natürlichen Vermutung herangezogen werden.

Diese dient der Beweiserleichterung, hat aber keine Umkehr der Beweislast zur

Folge (BGE 117 II 256 E. 2b mit weiteren Hinweisen).

3.

3.1

Die Parteien sind sich über die Höhe der gesamten Anlagekosten einig. Streitig

ist einzig die der veräusserten Stockwerkeigentumseinheit zuzurechnende Quote

der unausscheidbaren Anlagekosten im Zeitpunkt der Handänderung am 30. April

2007.

3.2

Die Pflichtigen

machen geltend, die ursprünglich im Grundbuch eingetragenen Wertquoten von je

500/1000 stimmten nicht mit den tatsächlichen Wertverhältnissen überein. So

weise ihre Wohnung eine um 37 m2 kleinere Wohnfläche als die

verkaufte auf. Darüber hinaus verfüge die veräusserte Einheit im Gegensatz zur

ihrigen über einen zur alleinigen Nutzung zugeteilten Garten mit einer Fläche

von über 500 m2. Die ursprüngliche Quotenverteilung sei

lediglich zur Erhaltung der Stimmengleichheit auf je 50 % festgesetzt worden. Aus

diesem Grund seien die unzutreffenden Wertquoten später im Grundbuch berichtigt

worden. Die Steuerrekurskommission III befand die Erklärungen der Pflichtigen

für durchaus plausibel und würdigte die Wertquotenänderung als nicht rechtsmissbräuchlich,

weshalb sie die Anlagekosten nach den geänderten Wertquoten verlegte.

3.3

Dem kann nicht gefolgt werden. Den

Pflichtigen ist der Nachweis nicht gelungen, dass – entgegen der für die

Gleichwertigkeit der Einheiten sprechenden Vermutung – die Wertquoten von

535/1000 und 465/1000 die wirtschaftlichen Wertverhältnisse widerspiegelten.

Bereits bei Vertragsschluss war es ihnen unbestrittenermassen bekannt, dass die

verkaufte Wohnung einen Garten und eine um 37 m2 grössere Wohnfläche

aufweist. Wenn sie nun vorbringen, sie hätten diesen Umstand bei der Verteilung

der Wertquoten irrtümlicherweise unberücksichtigt gelassen, so vermag das nicht

zu überzeugen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die grössere Fläche der

verkauften Einheit durch andere, den Wert der Einheit der Pflichtigen erhöhende

Faktoren, wie namentlich eine bessere Aussicht oder geringere Gefährdung vor

Einbrüchen, ausgeglichen wird. Aus diesen Gründen ist die Verlegung der

Anlagekosten auf die Wertquoten im Zeitpunkt der Handänderung von je 500/1000

abzustellen. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den Beschwerdegegnern

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 213 StG) und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung

mit § 152 und § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Weil die

Aufwendungen der Beschwerdeführerin für das vorliegende Verfahren nicht über

das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer

gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet

die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Fr. …

festgesetzt.

2.

Die

Rekurskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer

Haftung für die gesamten Kosten.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'120.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer

Haftung für die gesamten Kosten.

5.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung

an…