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Entscheid

SB.2009.00116

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2009.00116

7. Januar 2010Deutsch10 min

(URT.2010.12302)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Am 30. August 1988 erwarb die A das

Grundstück aKat.-Nr. 01 in B zum Preis von Fr. …. In der Folge unterteilte

sie das erworbene Grundstück im Hinblick auf die geplante Arealüberbauung C in

zahlreiche Baulandgrundstücke und Miteigentumsparzellen. Mit Bezug auf die neu

gebildeten Parzellen schloss die A mit diversen Drittpersonen Baurechtsverträge

und räumte den Baurechtsnehmern ein limitiertes und befristetes Kaufrecht für

die belasteten Baurechtsgrundstücke ein. Gleichzeitig schlossen die Baurechtsnehmer

mit der D AG, einer Tochtergesellschaft der A, einen Werkvertrag zur schlüsselfertigen

Erstellung einer Liegenschaft auf dem Baurechtsgrundstück.

Die D AG erstellte in der Folge die betreffenden Wohnbauten.

In den Jahren 2006 und 2007 übten einige Baurechtsnehmer

ihr Kaufrecht aus und erwarben das Eigentum am baurechtsbelasteten Grundstück.

B. Mit

Einschätzungsentscheid vom 13. Oktober 2008 auferlegte der Gemeinderat B

der A für die Verkäufe von 43 baurechtsbelasteten Grundstücken Grundstückgewinnsteuern

in Höhe von Fr. …. Zuvor hatte das Gemeindesteueramt B gegenüber der

Pflichtigen zwei Beweisauflagen erlassen und den Vertretern der Pflichtigen die

Gelegenheit gegeben, anlässlich einer Besprechung ihren Standpunkt zu

erläutern.

Die von der Pflichtigen gegen die Einschätzung erhobene

Einsprache hiess der Gemeinderat am 2. Februar 2009 teilweise gut und

setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab. Die von der Pflichtigen

geltend gemachten Tiefbaukosten in der Höhe von

Fr. … anerkannte er jedoch nicht.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die

Steuerrekurskommission III am 24. September 2009 ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die Pflichtige am 2. November

2009.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, die Anlagekosten im

Zusammenhang mit dem Tiefbau seien in voller Höhe von Fr. … zuzulassen.

Ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung

verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Auf

Gesuch der Beschwerdeführerin wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153

Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni

1997.

alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch

des Ermessens und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken;

dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt

gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der

Re­kurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit

hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

set­zen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch.

Entgegen der Ansicht der

Pflichtigen hat die Beschwerdegegnerin das ihr Mögliche und Zumutbare zur

richtigen Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts unternommen.

Insbesondere hat sie zwei detaillierte Beweisauflagen erlassen und die

Vertreter der Beschwerdeführerin im Einschätzungsverfahren mündlich angehört.

Die Beschwerdeführerin macht denn auch keine konkreten Angaben, in welcher

Hinsicht der Sachverhalt ungenügend festgestellt worden sei. Ihre Zweifel, es

werde "zumindest fahrlässig aneinander vorbeigeredet", erweisen sich

daher als unbegründet.

1.3

Im

Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit

die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel,

die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen

worden sind, dürfen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht

werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan

Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,

2.

A., Zürich 2006, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom

Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue tatsächliche

Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155

beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten

Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen

oder Beweismittel bedürfen.

Im vorliegenden Fall kann offengelassen

werden, inwiefern die von der Beschwerdeführerin erstmals vor

Verwaltungsgericht eingebrachte Behauptung, die Tiefbaukosten seien bei der

Bestimmung des Landverkaufspreises preisgestaltend gewesen, zulässig ist, da

sich diese Behauptung für den Ausgang des Verfahrens als unerheblich erweist.

2.

2.1

Ein

Baurecht ist eine privatrechtliche Dienstbarkeit, mit der jemand das Recht

erhält, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu

errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches

[ZGB]). Es bewirkt eine Durchbrechung des Akzessionsprinzips, da der

Baurechtsnehmer, ohne Eigentümer des Bodens zu sein, Eigentümer der Bauwerke

wird, die sich während der Baurechtsdauer auf oder unter der baurechtsbelasteten

Erdoberfläche befinden. Das Baurecht belastet stets das ganze Grundstück.

Einzig die Ausübung des Baurechts durch den Baurechtsnehmer kann vertraglich

eingeschränkt werden (Peter R. Isler, Basler Kommentar, 2007, Art. 799 ZGB

N. 32). Wird ein Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht

ausgestaltet, kann es im Grundbuch aufgenommen werden (Art. 655 Abs. 2

Ziff. 2 ZGB) und gilt auch im Steuerrecht gestützt auf § 207 Abs. 1

lit. b StG als Grundstück.

2.2

Die

Grundstückgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).

Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten –

Erwerbspreis und Aufwendungen – übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als

Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiterer Leis­tungen des

Erwerbers (§ 222 StG). Als Aufwendungen sind kraft § 221 Abs. 1 lit. a

StG solche für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen

des Grundstücks anrechenbar.

2.3

Der das

Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse

verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das nach Umfang und

Inhalt gleiche Grundstück beziehen. Hat sich dessen tatsächliche oder

rechtliche Beschaf­fenheit während der massgebenden Besitzdauer geändert, so

sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse herzustellen

(RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 219

N. 9 [recte 8]).

Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse dient der

Verwirklichung des grundstückge­winnsteuerrechtlichen Grundgedankens, dass

bloss der auf äusseren Umständen basieren­de "unverdiente"

Wertzuwachs steuerlich zu erfassen ist (Felix Richner, Grundstückge­winn- und

Handänderungssteuer, ZStP 1994, S. 30). Unverdient sind namentlich

Bodenmehrwerte, die durch Planungsmassnahmen (Ein- oder Auszonungen), In­fra­strukturbauten

sowie andere Aufwendungen des Gemeinwesens geschaffen werden (Fer­dinand Zuppinger,

Die fiskalische Belastung planerischer Mehrwerte, ZBl 1979, 434 ff.).

Ist die Wertzunahme indessen "verdient", insbesondere durch den

Einsatz von Ar­beit oder Kapital, fehlt insoweit die Rechtfertigung für die

Besteuerung des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen

Grundstückgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen).

2.4

Die

Beschwerdeführerin hat das Grundstück aKat.-Nr. 01, B, 1988 erworben. Im Jahr

1996.

unterteilte sie das Land in mehrere Baulandgrundstücke und Miteigentumsparzellen

und schloss mit Drittpersonen Baurechtsverträge mit limitiertem Kaufsrecht. Die

Baurechte wurden als selbständige und dauernde Rechte errichtet und als

Grundstücke ins Grundbuch eingetragen.

Durch die Errichtung der Baurechte wurden die Baurechtsnehmer

Eigentümer aller bestehenden und noch zu errichtenden Bauten auf dem jeweiligen

Grundstück. Die getätigten Bauarbeiten fielen somit nicht bei den

baurechtsbelasteten Grundstücken, sondern bei den Grundstücken im Baurecht an.

Folglich wurden die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Kosten für den

Tiefbau nicht für die Wertvermehrung der anschliessend verkauften baurechtsbelasteten

Grundstücke aufgewendet, sondern für die Grundstücke im Baurecht. Nach dem

Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse können die Aufwendungen, die für die

im Baurecht errichteten Bauten gemacht wurden, jedoch nicht beim baurechtsbelasteten

Grundstück berücksichtigt werden, weil diese Aufwendungen nicht für das

veräusserte Grundstück erbracht wurden (RB 1992 Nr. 45).

2.5

Dagegen

bringt die Beschwerdeführerin vor, der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse

sei nicht absolut anzuwenden. Er diene der Beurteilung, ob ein Wertzuwachsgewinn

verdient oder unverdient war, wobei von einer rein sachenrechtlichen

Betrachtungsweise zugunsten einer wirtschaftlichen, sachgerechten

Betrachtungsweise abgewichen werden sollte.

Die Argumente der Beschwerdeführerin stossen ins Leere. Es

geht im vorliegenden Fall nicht darum, ob der Wertzuwachs auf den

baurechtsbelasteten Grundstücken verdient war oder nicht, sondern darum, dass

auf diesen Grundstücken gar kein Wertzuwachs stattfand. Das Gesetz hält in § 221

Abs. 1 lit. a StG ausdrücklich fest, dass diejenigen Aufwendungen anrechenbar

sind, die für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen

des Grundstücks eingesetzt wurden. Von diesem Wortlaut und dem ihm

zugrunde liegenden Grundsatz, dass nur Aufwendungen für das jeweilige Grundstück

bei der Berechnung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind, kann nicht

durch eine wirtschaftliche Auslegung abgewichen werden. Folglich sind die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten

Aufwendungen nicht als Abzüge zu berücksichtigen und ist die Beschwerde

abzuweisen.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen und es steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 151

Abs. 1 und § 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213

StG sowie § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]). Weil die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende

Verfahren über das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen

ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie Anspruch auf eine Parteientschädigung

(§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und 213 StG und § 17

Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.- Zustellungskosten,

Fr. 7'120.- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtsgebühren werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…