SB.2010.00121

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2010.00121

13. April 2011Deutsch9 min

(URT.2011.13192)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. B, C

und D waren als Erben des im Jahr 1982 verstorbenen A Gesamteigentümer des

13'683 m2 umfassenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 in Zürich. Gemäss

Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 12. Juni 1963 lag dieses

Grundstück in der Wohnzone. Im Zug der Umsetzung der Bau- und Zonenordnung 1992

wurde eine Fläche von 6'272 m2 in eine Freihaltezone verlegt,

während die restliche Fläche im Umfang von 7'411 m2 der Wohnzone

(W2) zugewiesen wurde. Diese Umzonung trat durch Publikation im Amtsblatt am 2. September

2000 in Kraft.

B. Am 10. April

2001 veräusserten die Erben des A das Grundstück Kat.-Nr. 01 für Fr. 12'400'000.-,

infolgedessen ihnen die Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich am 29. November

2001 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 777'200.- auferlegte. Der

Steuerberechnung lag als Anlagekosten ein Verkehrswert von vor zwanzig Jahren

von Fr. 8'209'800.- zugrunde, der sich aus einem mit der Gesamtfläche

vervielfachten Wert pro Quadratmeter von Fr. 600.- ergab (13'683 x Fr. 600.-).

C. Auf

Begehren der Pflichtigen verpflichtete die Schätzungskommission I des Kantons

Zürich die Stadt Zürich am 22. Juni 2006 zur Zahlung einer Entschädigung

von Fr. 4'102'625.- (zuzüglich Zinsen) zufolge materieller Enteignung

durch die Zuweisung des 6'272 m2 fassenden Teils des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 in die Freihaltezone.

Aufgrund dieser Entschädigung auferlegte die Kommission

für Grundsteuern der Stadt Zürich den Pflichtigen am 18. November 2008

eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 408'440.-. Als Anlagekosten wurde der

Verkehrswert von vor zwanzig Jahren für 6'272 m2 in Abzug

gebracht. Eine hiergegen gerichtete Einsprache der Pflichtigen ist noch hängig.

D. Mit

Veranlagung und Einspracheentscheid vom 17. November 2009 bzw. 9. Februar

2010 auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich den

Pflichtigen hinsichtlich der Veranlagung vom 29. November 2001 einer

Nachsteuer in der Höhe von Fr. 752'640.- (zuzüglich Zins).

Erwägungen

II.

Einen hiergegen gerichteten Rekurs wies die

Steuerrekurskommission III mit Entscheid vom 1. Juli 2010 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 17. September 2010 beantragten

die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht die Aufhebung der Nachsteuerveranlagung.

Eventualiter sie die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an

die Rekursinstanz zurückzuweisen. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Sowohl die Rekurskommission wie auch die

Beschwerdegegnerin verzichteten auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich

Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

2.

2.1

Ergibt

sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht

bekannt waren, dass eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige

Einschätzung unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollständige

Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzuführen,

wird laut § 160 StG die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer

eingefordert (Abs. 1).

Massgebend für die Beurteilung der Frage, ob eine Tatsache im

Sinn dieser Bestimmung neu ist, ist der Aktenstand zum Zeitpunkt der

Einschätzung (RB 1983 Nr. 58; BGr 25. April 2003, StE 2003 B 97.41

Nr. 15 für die direkte Bundessteuer). Tatsachen, die damals aus den Akten

nicht ersichtlich waren, gelten als neu, selbst wenn sie die Steuerbehörde bei

besserer Untersuchung hätte erfahren können. Bezüglich der Grundstückgewinnbesteuerung

hat sich die Einschätzungsbehörde jene Tatsachen als bekannt anrechnen zu

lassen, welche aus den Akten des Gemeindesteueramts ersichtlich waren (RB 1975

Nr. 91).

Die Nachsteuererhebung ist nach dieser

Ordnung, sofern kein Verbrechen

oder Vergehen gegen die Steuerbehörde vorliegt, nur dann zulässig, wenn der

Steuerausfall darauf zurückzuführen ist, dass der Steuerpflichtige seine in § 133 ff.

StG geregelten Pflichten zu Deklaration und Beweis rechtserheblicher Tatsachen

verletzt hat und deswegen von der Steuerbehörde nicht oder ungenügend

eingeschätzt worden ist. Ein Irrtum der Steuerbehörde über den

rechtserheblichen Sachverhalt oder falsche Rechtsanwendung können nicht zu

einer Nachsteuererhebung führen (RB 2000 Nr. 134; vgl. Klaus A.

Vallender/Martin E. Looser in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht

I/2b, Art. 151 DBG N. 16), denn dies verstiesse gegen das in Art. 9

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV] verankerte Gebot von Treu und

Glauben (vgl. VGr Genf, 20. September 1994, StE 1995 B 97.3 Nr. 2). Die Unkenntnis der Steuerbehörde über das Vorhandensein

einer Tatsache muss kausal für die unrichtige Einschätzung gewesen sein.

Unerheblich sind somit Tatsachen, die – wären sie der Steuerbehörde bekannt

gewesen – nicht zu einer anderen Einschätzung geführt hätten (RB 1986 Nr. 60).

2.2

Die

Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen

erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen

ergeben. Einer zivilrechtlichen Handänderung gleichgestellt ist die Belastung

eines Grundstücks mit einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung, wenn

diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des

Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigt und dafür ein Entgelt

entrichtet wird.

Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der

Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Liegt die massgebende

frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der

Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks

vor 20 Jahren in Anrechnung bringen.

Der das Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende

Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse verlangt, dass sich Erlös und

Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Hat

sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit während der

massgebenden Besitzdauer geändert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare

Verhältnisse herzustellen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; August Reimann/Ferdinand

Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band,

Bern 1966, § 164 N. 5). Als rechtliche Verbesserung gilt

beispielsweise eine Ein- oder Aufzonung (VGr, 5. April 1995, SR 94/0056

und SR 94/0081, nicht publiziert auf www.vgrzh.ch; VGr, 19. November 2008,

SB.2008.00049 und SB.2008.00050, E. 3.2), während eine Nichteinzonung als

rechtliche Verschlechterung bzw. Substanzverminderung zu gelten hat (StRK, 13. Juli

1999, StE 2000 B 44.1 Nr. 9, E. 4 c).

3.

3.1

Die

Beschwerdegegnerin sowie die Rekurskommission stellen sich auf den Standpunkt,

in der streitbetroffenen Grundstückgewinnsteuerveranlagung sei der Wert des gesamten

veräusserten Grundstücks vor zwanzig Jahren als Anlagekosten berücksichtigt

worden. Ein Teil dieser Anlagekosten, nämlich der Verkehrswert des der Freihaltezone

zugeteilten Landes, habe in der Veranlagung vom 18. November 2008

allerdings ebenfalls als Anlagekosten in Abzug gebracht werden müssen. Diese

zweifache Anrechnung derselben Anlagekosten führe zu einer Unterbesteuerung.

Der Umstand, dass eine Enteignungsentschädigung zugesprochen worden sei und die

daraus folgende Grundstückgewinnsteuerpflicht erachtet die Rekurskommission als

massgebliche neue Tatsache, welche die kommunale

Einschätzungsbehörde zur Einleitung eines Nachsteuerverfahrens berechtigt habe.

3.2

Ob als

Anlagekosten bei der hier im Streit liegenden Veranlagung der volle Grundstückverkehrswert

von vor zwanzig Jahren oder ob – wie die Pflichtigen erklären – für den in die

Freihaltezone verlegten Landanteil richtigerweise ein reduzierter Wert pro

Quadratmeter angerechnet worden war, ist streitig. Diese Frage kann aus

folgenden Gründen jedoch offenbleiben:

Im Zeitpunkt der Einschätzung war den Steuerbehörden die

Substanzverschlechterung des betroffenen Grundstückteils infolge rechtskräftiger

Nichteinzonung bekannt. Eine Nichteinzonung stellt unter gewissen im

Raumplanungsrecht und auf Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung gründenden

Voraussetzungen eine materielle Enteignung dar, welche die Zusprechung einer Entschädigung

nach sich zieht. Indem die Steuerbehörden einen allfälligen Entscheid über eine

Entschädigung nicht abwarteten, sondern eine Grundstückgewinnbesteuerung

vornahmen, haben sie diese Einschätzung in Kenntnis der Unsicherheit

hinsichtlich einer allfälligen Entschädigungszusprechung erlassen. Wenn sie nun

vorbringen, sie hätten ihren Berechnungen die Annahme zugrunde gelegt, es werde

keine Entschädigung zugesprochen, so können sie aus dieser Behauptung nichts zu

ihren Gunsten ableiten. Es wäre an den hierfür beweisbelasteten Steuerbehörden

gewesen, eine derartige Annahme entsprechend zu dokumentieren und zu begründen,

was sie indes versäumt haben. Bereits aus diesem Grund ist die den Pflichtigen

zugesprochene Enteignungsentschädigung daher nicht als neue

Tatsache im Sinn von § 160 StG zu würdigen.

3.3

Selbst

wenn es sich bei der Entschädigung um eine neue Tatsache handelte, fiele mangels

deren rechtlicher Erheblichkeit eine Nachbesteuerung ohnehin ausser Betracht:

Die den Pflichtigen zugesprochene Enteignungsentschädigung

bezieht sich auf den Entzug der Baubefugnis durch die Schaffung der

Freihaltezone auf 6'272 m2 des Grundstücks Kat.-Nr. 01. In

Beachtung des Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse war zur Ermittlung

des zu besteuernden Grundstückgewinns von der Entschädigungssumme der Verkehrswert

dieser Baubefugnis vor zwanzig Jahren – die Differenz zwischen dem damaligen

vollen Verkehrswert und dem damaligen Restwert, der nach Verlegung in eine

Freihaltzone verblieben wäre – abzuziehen (RB 1977 Nr. 86; VGr, 16. Dezember

1970, ZBl 72, S. 515 ff.).

Im Gegensatz hierzu stehen dem durch den Grundstückverkauf am

10.

April 2001 erzielten Veräusserungserlös zum einen die in der Wohnzone

(W2) befindlichen 7'411 m2, zum anderen lediglich der Restwert –

voller Verkehrswert abzüglich Baubefugnis – der in der Freihaltezone liegenden

6'272 m2 gegenüber. Zur Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer kann

als Anlagekosten daher der tatsächliche Verkehrswert von 7'411 m2 am

10.

April 1981 zuzüglich dem infolge rechtlicher Verschlechterung an die

heutigen Verhältnisse angepasste – tiefere – Restwert in Abzug gebracht werden,

der den 6'272 m2 am 10. April 1981 zugekommen wäre, wenn diese

damals in der Freihaltezone gelegen hätten.

Diese im Steuerrecht begründete Korrektur der Anlagekosten

hängt entgegen der Ansicht der Vorinstanzen nicht davon ab, ob der

Nichteinzonung die Intensität einer entschädigungspflichtigen materiellen

Enteignung zukommt oder nicht; vielmehr sind in jedem Fall vergleichbare Verhältnisse

zu schaffen.

Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 213 StG). Die Beschwerdegegnerin ist ausserdem zu verpflichten, den

Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4

und § 213 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Nachsteuerauflage

wird aufgehoben.

2.

Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 20'120.-- Total der Kosten.

4.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 10'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

6.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an…