SB.2010.00136

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2010.00136

16. März 2011Deutsch11 min

(URT.2011.13097)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A und B verkauften im Jahre 2009 die am D-Strasse 01, C,

gelegene Liegenschaft Kat.-Nr. 02 (… m2 , Wohnhaus und Gartenhaus)

zu einem Preis von Fr. … an die Gesamteigentümer E und F.

Mit Einschätzungsentscheid vom 14. September 2009

auferlegte der Gemeinderat C den Eheleuten Zeller eine Grundstückgewinnsteuer

von Fr. …. Dabei wurde der Verkehrswert vor 20 Jahren in Anrechnung

gebracht und vom Gemeinderat auf Fr. … festgesetzt.

Die dagegen erhobene Einsprache wurde am 9. November

2009 abgewiesen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Pflichtigen

Rekurs bei der Steuerrekurskommission III und beantragten sinngemäss, es sei

mangels Grundstückgewinns auf eine Grundstückgewinnsteuer zu verzichten,

eventuell sei die Steuer auf einem Gewinn von Fr. … zu berechnen. Der

Gemeinderat beantragte seinerseits, zur Bestimmung des Verkehrswerts vor 20

Jahren sei ein Gutachten einzuholen.

Die Rekurskommission ordnete daraufhin ein Gutachten zur

Schätzung des damaligen Verkehrswerts an. Die Sachverständige, die damit

beauftragt wurde, erläuterte das Ergebnis ihrer Abklärungen anlässlich eines

Augenscheins mit anschliessender Referentenaudienz, welches für die Pflichtigen

einen negativen Verfahrensausgang erwarten liess. Da diese am Rekurs

festhielten, wurde das Gutachten ausgearbeitet, worin der Verkehrswert per 1989

auf Fr. … geschätzt wurde. In ihrer Stellungnahme rügten die Pflichtigen

insbesondere die Bewertungsmethoden der Expertin, die Berechnung der

Bruttogeschossfläche sowie die Vernachlässigung von Vergleichswerten beim Landwert.

Im Ergänzungsgutachten vom 27. Juli 2010 erläuterte die Expertin ihre

Ergebnisse zu diesen Punkten, worauf die Pflichtigen ihre Einwände wiederholt

darlegten.

Mit Entscheid vom 7. September 2010 wies die

Steuerrekurskommission III den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 12. Oktober 2010 beantragten

die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemäss, es sei die

Grundstückgewinnsteuerauflage aufzuheben. Eventualiter sei der Verkehrswert vor

20.

Jahren auf mindestens Fr. …, die Anlagekosten auf Fr. … bzw. der

Grundstückgewinn auf höchstens Fr. … festzusetzen. Ausserdem verlangten

sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung

verzichtete, beantragte die Gemeinde C, das Sachverständigengutachten sei zu

bestätigen und der Grundstückgewinn sei entsprechend der ursprünglichen Veranlagung

auf Fr. … festzusetzen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen

können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht (ehemals:

Rekurskommission) in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf

Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz

zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessenüberschreitung und

auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.2

Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit

die gleiche Aktenlage massgebend wie für das Rekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw.

vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im

Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden.

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen

erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen

ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um

welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt.

Liegt die massgebende frühere Handänderung mehr als

20.

Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2

StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen,

und zwar nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse denjenigen des

rechtlich und tatsächlich gleichen Objekts (RB 1973 Nr. 37). Der durch

Schätzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser

Wert ist bei den Grundsteuern individuell nach allgemeinen

Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen), wobei

allein eine "technische" bzw. "objektiv-rechtliche" Betrachtungsweise

massgebend ist (RB 1989 Nr. 26).

2.2

Wird im

Verfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrswert einer

Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien Beweiswürdigung

durch die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter

Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. A., Basel 2008, Art. 115 N. 43 f., auch zum

Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens,

der Behörde fachspezifische Informationen zu liefern, rechtfertigt es

sich, dass sich die Behörde bei der Beweiswürdigung darauf beschränkt, ob die Expertise

vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist,

auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie, ob der Gutachter

hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit hat (BGr, 21. Juli

2009,2C_823/2008, E. 3.3; VGr, 3. September 2008, SB.2008.00040,

E. 3; RB 1984 Nr. 65).

3.

3.1

Soweit die

Pflichtigen die Unabhängigkeit der Expertin in Zweifel ziehen, kann ihnen nicht

gefolgt werden. Mit Verfügung vom 22. Februar 2010 hat sie die Rekurskommission

ausdrücklich dazu ermächtigt, Urkunden beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen. Ein solches Vorgehen ist nicht zu

beanstanden (vgl. Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches

Steuerverfahrensrecht, Zürich/Basel/Genf, 2008, § 14 Rz. 41). Sodann

hat die Expertin ihre Ergebnisse festgehalten und erläutert, und die

Pflichtigen konnten anlässlich des Augenscheins mit anschliessender

Referentenaudienz sowie mittels Stellungnahmen zum Gutachten ihre Sichtweise

mehrmals darlegen.

3.2

materieller Hinsicht erheben die Pflichtigen sinngemäss dieselben Einwände wie

im vorangegangenen Verfahren:

3.2.1

Was die von der Expertin angewandten Berechnungsmethoden betrifft, geben

sowohl das Gutachten selbst als auch das Ergänzungsgutachten Aufschluss

darüber, weshalb die beiden Bewertungsmethoden 1. und 2. Ansatz der Vergleichswertmethode

(betreffend Vergleichshandänderungen unbebauter Grundstücke) vorliegend nicht

in die Schlussberechnung eingeflossen sind. Das ausschlaggebende und

unstreitige Kriterium, dass mangels entsprechenden Handänderungen in C in jenen

Jahren keine überbauten Liegenschaften als Vergleichsobjekte herangezogen

werden konnten, erscheint nachvollziehbar. Die Rekurskommission hat zutreffend

ausgeführt, dass Steuerbehörden und Schätzungsexperten verschiedene

Schätzungsmethoden anwenden, welche insbesondere durch die unterschiedliche

Bestimmung des Landwerts voneinander abweichen. Dabei wird die Vergleichsmethode

von Experten bei der Berechnung von überbautem Boden in komplexeren Fällen

durch andere Methoden verdrängt bzw. ergänzt (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan

Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,

2.

A., Zürich 2006, § 220 N. 187). Dies wird gelegentlich auch

von der Gerichtspraxis anerkannt, da die Vergleichsmethode nicht allen Fällen

gerecht wird und daher nur unter gewissen Voraussetzungen taugt (BGE 128 II 74

E. 5c.aa; RB 1977 Nr. 85). Dies gilt namentlich dann, wenn die

Vergleichsmethode – wie es hier der Fall ist – mangels Vergleichsobjekten

versagt, sodass weitere Bewertungsarten als zusätzliche Kontrollinstrumente

herangezogen werden können (ZStP 2001, S. 217, E. 2.e). Vorliegend

hat die Expertin die Vergleichswert-, die Realwert- sowie die

Ertragswertmethode angewandt und den Verkehrswert anhand eines Mittelwerts auf

Fr. … geschätzt. Dass die Vergleichswertmethode nur beschränkt massgebend

sein konnte, veranschaulicht auch die Tabelle "Zusammenfassung der

Werte" im Gutachten: Die Vergleichswerte 1 und 2 (1. und 2. Ansatz der

Vergleichswertmethode) haben angesichts der Ergebnisse der übrigen Methoden die

Bandbreite vergrössert und sind mithin zu Recht nicht in die Bewertung

eingeflossen. Im Übrigen weicht der ermittelte Wert nicht erheblich von

demjenigen Verkehrswert ab, welcher im Einschätzungsverfahren ermittelt worden

war.

3.2.2

Im Weiteren ist der Rekurskommission darin zuzustimmen, dass sich aus dem

Grundsatz von Treu und Glauben zugunsten Pflichtigen nichts ableiten lässt.

Ergänzend ist festzuhalten, dass sich ein Sachverständiger gerade dann

professionell und unabhängig verhält, wenn er diejenigen Bewertungsmethoden

anwendet, welche er im konkreten Fall als am ehesten sachgerecht erachtet, und

nicht unbesehen eine von den Pflichtigen anlässlich des Verkaufs der

Liegenschaft zur Anwendung gebrachte "Praktiker-Methode" übernimmt.

3.2.3

Im Zusammenhang mit der Realwertmethode (5. Ansatz) und der Ertragswertmethode

(6. Ansatz) steht die Rüge, die von der Expertin berechnete

Bruttogeschossfläche der betroffenen Liegenschaft sei zu klein ausgefallen,

indem ein Raum im Untergeschoss nicht miteinberechnet wurde. Wie die Rekurskommission

zutreffend ausgeführt hat, hat die Expertin im Ergänzungsgutachten in

nachvollziehbarer Weise erklärt, weshalb sie diesen Raum (sogar zugunsten der

Pflichtigen) nicht in die Flächenberechnung miteinbezogen, ihn beim

mutmasslichen Mietwert jedoch berücksichtigt habe; es ist auf die entsprechenden

Ausführungen zu verweisen. Dass die Rekurskommission dabei festgehalten hat,

die Bruttogeschossfläche sei letztlich nicht entscheidend, trifft zu. Denn bei

der Ertragswertmethode ist in erster Linie nicht die Fläche an sich, sondern

der Wert hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit eines Raumes entscheidend (vgl.

Richner et al., § 220 N. 204). Dies gilt gleichermassen für die

Realwertmethode, da die Expertin den relativen Landwert mit der Lageklassemethode

– und damit unabhängig von der Bruttogeschossfläche – ermittelt hat (vgl.

Richner et al., § 220 N. 142). Die Rüge ist unsubstanziiert und daher

nicht weiter zu behandeln, weil die Pflichtigen nicht auf diese Erklärungen

eingehen, sondern lediglich wiederholt pauschal behaupten, die entsprechende

Berechnung sei falsch vorgenommen worden.

3.2.4

Gleich verhält es sich mit dem von den Pflichtigen infrage gestellten

Landwert. Dass die Expertin zu seiner Bestimmung die Lageklassenmethode

angewendet hat, ist vorliegend nicht zu beanstanden, zumal das Bundesgericht im

eingangs angeführten Entscheid (BGE 128 II 74 5c.aa) ausdrücklich auf diese

Methode hingewiesen hat (ZStP 2001, S. 217, E. 2.e; Richner et al., § 220

N. 144). Soweit die Pflichtigen den Berechnungsansatz des Landwerts infrage

stellen und die darauf beruhende Realwertmethode (Ansatz 5) unberücksichtigt

haben wollen, versuchen sie eigenes Fachwissen gegen dasjenige der Expertin zu

stellen, indem sie ausführliche eigene Berechnungen anstellen. Der

Beschwerdeschrift ist zu entnehmen, dass die Absicht dahinter darin besteht,

unter den Steuerfreibetrag zu fallen. Um möglichst für sie günstige

Rechnungsposten zu erhalten, lassen die Pflichtigen auch die Berechnung des

Querschnitts der Aussenwände nicht aus, welchen sie individuell und nicht mit

einem Durchschnittswert berechnet haben wollen. Eine solche ergebnisorientiert

vorgenommene Rechnung erweckt indes den Anschein von Rechtsmissbrauch und ist

daher nicht weiter zu prüfen.

3.3

Das

vorliegende Gutachten erweist sich als vollständig, klar, gehörig begründet und

widerspruchsfrei, und die Expertin weist sich als sachkundig und unbefangen

aus. Unter diesen Umständen gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung mit

der Einschränkung, dass von einem amtlichen Gutachten nicht "ohne

zwingende Gründe" abzuweichen ist. Dies deshalb, weil ein Gutachter unter

die Strafandrohung von Art. 307 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs vom

21.

Dezember 1937 (StGB) fällt und dem Gutachten daher ein höherer

Beweiswert zuerkannt wird als bspw. einem Parteigutachten (BGr, 10. Januar

2008, U 599/06 E. 3.3; ASA 77 [2009] S. 667). Da vorliegend keine

solchen Gründe bestehen, hat sich die Steuerrekurskommission zu Recht allein

auf das Gutachten abgestützt. Demzufolge hat sie auch das rechtliche Gehör

nicht verletzt, wenn sie die von den Pflichtigen zusätzlich als Beweismittel

anerbotenen Unterlagen nicht berücksichtigt hat. Ferner ist auch nicht zu

beanstanden, dass der Gemeinderat im Einspracheentscheid nicht mehr auf seinen

Einschätzungsvorschlag eingegangen war, nachdem keine Einigung erzielt werden

konnte.

3.4

prozessualer Hinsicht wenden die Pflichtigen schliesslich ein, die

Rekurskommission habe im Rahmen der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer die

im Einspracheverfahren noch streitigen Marderabwehrkosten als Neuinvestition

nun zwar zum Abzug zugelassen, eine Gutheissung des Rekurses in diesem Punkt

sei jedoch unterblieben. Dies ist deshalb richtig, weil es sich dabei nicht um

einen gesonderten Rekursantrag gehandelt hat. Vielmehr sind diese Kosten als

Aufwendungen im Sinn von § 221 lit. a StG in die Berechnung

eingeflossen, wobei dies im Ergebnis keine Änderung zugunsten der Pflichtigen

zur Folge gehabt hat, weil der Verkehrswert gemäss Gutachten nunmehr tiefer

ausgefallen ist. Im Einzelnen ist auf die entsprechenden Ausführungen der

Rekurskommission zu verweisen.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten den

unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in

Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht

ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4

und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 2'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…