SB.2011.00010

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2011.00010

28. September 2011Deutsch10 min

(URT.2011.13605)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Erben des A veräusserten am

27. August 2007 das Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von … m2

zum Preis von Fr. … an die J AG. In der Folge auferlegte ihnen der Ausschuss

des Stadtrats I am 20. Januar 2009 eine Grundstückgewinnsteuer von

Fr. …. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Ausschuss am 6. April

2009 ab.

Erwägungen

II.

Den Rekurs der Pflichtigen hiess die

Steuerrekurskommission III (heute Steuerrekursgericht) am 24. November

2010.

teilweise gut. Sie setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab,

nachdem sie ein Gutachten über den Verkehrswert vor zwanzig Jahren eingeholt

hatte.

III.

Mit Beschwerde vom 3. Februar

2011.

liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Grundstückgewinnsteuer

auf Fr. … festzusetzen, eventualiter sei ein Obergutachten bzw. ein neues

Gutachten einzuholen. Zudem beantragten sie, es seien die Rekurskosten um

Fr. 5'000.- zu reduzieren bzw. es sei ihnen dieser Betrag zurückzuerstatten.

Während das Steuerrekursgericht

auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Ausschuss des Stadtrats namens der

Stadt I auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können alle Rechtsverletzungen, einschliesslich

Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder

unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht

werden (§ 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes

vom 8. Juni 1997 [StG]).

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).

Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten

übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis

mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende

Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den

Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220

Abs. 1 und 2 StG). Der durch Schätzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht

dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu

erzielen gewesen wäre. Dieser Wert ist bei den Grundsteuern individuell nach

allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (RB 1991 Nr. 47 mit

Hinweisen).

2.2

Für die

Bestimmung des Verkehrswerts von unüberbautem oder mit Abbruchobjekten

überbautem Land steht die Vergleichs- oder statistische Methode im Vordergrund,

welche den Landwert nach den Preisen ermittelt, die für möglichst nahegelegene,

ähnliche und stichtagsnah gehandelte Grundstücke bezahlt worden sind (RB 1976

Nr. 116). Als Vergleichsobjekte tauglich sind Liegenschaften, die vor dem

Stichtag den Eigentümer gewechselt haben und mit Bezug auf Lage, Form,

Zonenzugehörigkeit und Erschliessungsgrad nahezu gleiche oder doch weitgehend

ähnliche Eigenschaften wie die zu schätzende Parzelle aufweisen. Diesbezügliche

Unterschiede beeinträchtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, doch muss ihnen

durch Preiszuschläge oder -abzüge angemessen Rechnung getragen werden (vgl. zum

Ganzen RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150 ff.; BGE 122 I 168 E. 3a;

115.

Ib 408 E. 2c; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich

Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich

2006, § 220, N. 161 f.).

Zu berücksichtigen ist etwa, dass grosse Parzellen einen

weiteren Verwendungszweck besitzen als kleine Parzellen, was sich in einem

höheren Quadratmeterpreis niederschlägt (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000,

150.

ff., auch zum Folgenden). Weiter muss bei Handänderungen, wo die

öffentliche Hand als Käufer oder Verkäufer beteiligt ist, geprüft werden, ob

beim Vertrag Motive mitgespielt haben, die beim Leistungsaustausch zu einer Abweichung

von marktwirtschaftlichen Grundsätzen geführt haben. Zuletzt eignen sich

Handänderungen, denen unübliche Verhältnisse zugrunde gelegen haben, wie ein

Landerwerb zwecks Arrondierung, grundsätzlich nicht zur Vergleichsmethode (vgl.

BGE 122 I 168 E. 3a).

2.3

Wird im

Verfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrswert einer

Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien Beweiswürdigung

durch die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter

Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. A., Basel 2008, Art. 115 DBG N. 43 f., auch

zum Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische Informationen zu liefern,

rechtfertigt es sich, dass sich die Behörde bei der Beweiswürdigung

darauf beschränkt, ob die Expertise vollständig, klar, gehörig begründet, frei

von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen

beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche

Unbefangenheit gehabt hat (VGr, 16. März 2011, SB.2010.00136, E. 2.2;

3.

September 2008, SB.2008.00040, E. 3; RB 1985 Nr. 47; 1984

Nr. 65).

3.

3.1

Für

Sachverständige gelten grundsätzlich die gleichen Ausstands- und Ablehnungsgründe

wie für richterliche Behörden. Eine Befangenheit des Gutachters ist anzunehmen,

wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in seine

Unparteilichkeit zu erwecken. Die Befangenheit muss nicht nachgewiesen werden;

es genügt, wenn der Anschein der Befangenheit und die Gefahr der

Voreingenommenheit bestehen. Dabei ist ein objektiver Massstab anzuwenden (BGE

136.

I 207 E. 3.1; 132 V 93 E. 7.1; 120 V 357 E. 3a).

3.2

Die Rüge

der Pflichtigen, die Unabhängigkeit des von der Steuerrekurskommission III hinzugezogenen

Gutachters sei fraglich, dringt aus mehreren Gründen nicht durch. Die

Pflichtigen machen weder geltend, dass der Gutachter in Bezug auf eine Streitpartei

befangen wäre noch dass er in Bezug auf das streitige Grundstück vorbefasst

wäre, sondern lediglich, dass er bei Verhandlungen betreffend Grundstücke

mitgewirkt haben könnte, welche sie als mögliche Vergleichsgrundstücke

angegeben haben. Dies alleine begründet keinen Anschein der Befangenheit. Kommt

hinzu, dass der Gutachter zwar von Mai bis September 1991 als Vizedirektor der

damaligen K AG mit Kollektivunterschrift zu zweien im Handelsregister

eingetragen gewesen ist; die Verhandlungen zwischen der L AG und der M AG

über das "Areal N", bei der die K AG als Vermittlerin aufgetreten

ist, haben aber bereits im Jahr 1987 stattgefunden. Es bestehen keine Hinweise,

dass er im Zeitpunkt der fraglichen Verhandlungen in leitender Position für die

K AG tätig gewesen ist, geschweige denn, dass er an den Verhandlungen mitgewirkt

hat.

4.

4.1

materieller Hinsicht ist vor Verwaltungsgericht der Erwerbspreis vor zwanzig

Jahren streitig. Der im Rekursverfahren beauftragte Gutachter ist zum Schluss

gekommen, dass der Verkehrswert am Stichtag (27. August 1987) Fr. …

bzw. rund Fr. 405.-/m2 betragen habe. Dem hat sich die

Steuerrekurskommission III angeschlossen. Demgegenüber machen die Pflichtigen

geltend, der Verkehrswert vor zwanzig Jahren betrage Fr. … bzw. Fr. 675.-/m2.

Sie rügen insbesondere, der Gutachter habe untaugliche Vergleichsobjekte

herangezogen bzw. den Unterschieden zum Schätzungsobjekt zu wenig Rechnung getragen.

4.2

Das

Schätzungsobjekt ist ein unbebautes Grundstück, das in der Industriezone liegt.

Der Gutachter hat die Handänderungen in der Industriezone der Gemeinde I der

Jahre 1984–1988 ermittelt und jene beiden Grundstücke ("S1" und

"S2") als Vergleichsobjekte herangezogen, die ebenfalls unbebaut und

grösser als 1'000 m2 gewesen sind.

4.2.1

Aus den Akten ergibt sich, dass das Vergleichsobjekt "S1" eine

Fläche von … m2 aufweist und damit rund dreissig Mal kleiner

als das Schätzungsobjekt mit einer Fläche von … m2. Weiter ist das

Vergleichsobjekt "S1" von der Stadt I und damit von der öffentlichen

Hand veräussert worden. Zuletzt behaupten die Pflichtigen, das Grundstück sei

zu Arrondierungszwecken erworben worden, was nicht bestritten wird und

angesichts von Grösse und Form des Grundstücks als wahrscheinlich erscheint. In

Anbetracht dieser Umstände ist die Rüge der Pflichtigen begründet, dass sich

das Vergleichsobjekt "S1" kaum als taugliche Vergleichsbasis eignen

dürfte. Zumindest müsste aus dem Gutachten klar hervorgehen, inwieweit diesen

Umständen Rechnung getragen worden ist (vgl. vorne E. 2.2).

4.2.2

Das Vergleichsgrundstück "S1" ist zu einem Preis von Fr. 353.-/m2

verkauft worden. Der Gutachter hat hiervon Fr. 10.-/m2

(Erschliessungsgrad) und Fr. 123.-/m2 (Nutzung und

Baumassenziffer; vgl. nachfolgend E. 4.2.3) abgezogen und Zuschläge in der

Höhe von Fr. 40.-/m2 (Grösse), Fr. 53.-/m2

(Form der Parzelle) und Fr. 88.-/m2 (Lagequalität) gewährt.

Diese Differenzenausgleiche hat er nicht bzw. nur summarisch begründet. So ist

unklar, ob und inwieweit die vorher erwähnten Umstände berücksichtigt worden

sind (öffentliche Hand als Verkäuferin; Kauf womöglich zu Arrondierungszwecken)

bzw. ob der Grössenzuschlag von Fr. 40.-/m2 angemessen ist. Die

Beschwerde erweist sich in dieser Hinsicht als begründet.

4.2.3

Der Gutachter hat von den Quadratmeterpreisen der Vergleichsobjekten

"S1" und "S2" Fr. 123.-/m2 bzw. Fr. 210.-/m2

als Ausgleich für Nutzung und Baumassenziffer abgezogen. Als Begründung hat er

angegeben, die Wertdifferenz zwischen den Zonen I 1 und I 2 betrage 35 %.

Die Pflichtigen rügen zu Recht, dass sich aus dem Gutachten nicht schlüssig

ergibt, wie diese Wertdifferenz berechnet worden ist bzw. weshalb die Zone I 1

mit einer Baumassenziffer von 8 um 35 % werthaltiger sein soll als die Zone I 2

mit einer Baumassenziffer von 10. Auch in diesem Punkt erweist sich die

Beschwerde als begründet.

4.2.4

Weiter rügen die Pflichtigen, dass die Lagequalität des

Vergleichsgrundstücks "S2" im Vergleich zum Schätzungsobjekt nicht

berücksichtigt worden sei. Der Gutachter hat die Lage des Vergleichsgrundstücks

"S2" gleich wie jene des Schätzungsobjekts mit "sehr gut"

bewertet. Die unsubstanziierte Behauptung, die Lage des Schätzungsobjekts sei

"vorzüglich", vermag das Gutachten in diesem Punkt nicht

anzuzweifeln.

4.3

Zuletzt

rügen die Pflichtigen, dass die Plausibilitätsrechnung des Gutachters falsch

sei. Ihre eigenen Berechnungen hätten einen um 65 % höheren Quadratmeterpreis

ergeben. Wie es sich damit verhält, kann offengelassen werden, nachdem die

Beschwerde bereits wegen der mangelhaften Vergleichsrechnung teilweise

gutzuheissen ist.

5.

Die Beschwerdeführenden haben im Rekursverfahren

nachweislich einen Kostenvorschuss von Fr. 5'000.- geleistet. Dieser ist

ihr je nach Ausgang des Rekursverfahrens anzurechnen bzw. zurückzuerstatten,

wobei sich die Anrechnung nicht zwingend aus dem Dispositiv ergeben muss, sondern

auch lediglich beim Inkasso berücksichtigt werden darf.

6.

Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und

die Sache an das Steuerrekursgericht zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen

zurückzuweisen. Es hat zu begründen, weshalb zwischen den Zonen I 1 und I 2

eine Wertdifferenz von 35 % besteht und inwieweit den weiteren Unterschieden

zwischen dem Schätzungsobjekt und dem Vergleichsobjekt "S1"

(Grössenunterschied; öffentliche Hand als Verkäuferin; Kauf womöglich zu

Arrondierungszwecken) angemessen Rechnung getragen worden ist. Dabei hat es

sich auch zu den im vorliegenden Verfahren nicht beurteilten Rügen betreffend

die Plausibilitätsrechnung zu äussern.

7.

Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen die Beschwerdeführenden

nur mit einem Teil ihrer Rügen. Deshalb und weil der Verfahrensausgang offen

ist, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden zu je 1/24

unter solidarischer Haftung für 1/4 der Kosten und der Beschwerdegegnerin zu 3/4

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 213 StG). Parteientschädigungen sind nicht beantragt worden.

8.

Der vorliegende Zwischenentscheid kann mit Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden, soweit

er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder die

Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 BGG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn

der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 25'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 25'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/24 unter solidarischer Haftung

für 1/4 der Kosten und der Beschwerdegegnerin zu 3/4 auferlegt.

4.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes im Sinn der Erwägungen erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

5.

Mitteilung an…