SB.2011.00018

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2011.00018

16. November 2011Deutsch11 min

(URT.2011.13811)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. A

veräusserte am 26. Januar 2005 das Grundstück Kat.-Nr. 01 (Wohnhaus mit

Scheune Vers.-Nr. 02 sowie Hühnerhaus Vers.-Nr. 03 mit 1'271 m2

Gebäudegrundfläche und Umschwung) an der F-Gasse in E für Fr. … an D. Aus

diesem Anlass auferlegte der Gemeinderat E A am 21. August 2006 eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, die er mit Einspracheentscheid vom

8. Januar 2007 auf Fr. … herabsetzte.

B. Am

12. Februar 2007 erhob A Rekurs. Er verstarb am 1. Mai 2008. An

seiner Stelle traten seine Söhne B und C in das Verfahren ein. Die

Steuerrekurskommission III (heute: Steuerrekursgericht) wies den Rekurs am

17. Dezember 2008 ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf

Fr. …, nachdem sie ein Gutachten über den Verkehrswert vor zwanzig Jahren

(Stichtag 26. Januar 1985) eingeholt und mit Zwischenentscheid vom

19. September 2008 ein Ausstandsbegehren gegen den Referenten abgewiesen

hatte. Wie der Gemeinderat berücksichtigte auch die Steuerrekurskommission bei

der Bestimmung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren lediglich den Landwert.

C. Die

dagegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht am 26. August

2009 teilweise gut und wies die Sache zum Neuentscheid an die

Steuerrekurskommission III zurück (Entscheid SB.2009.00016). Es erwog, die Vorinstanzen

seien zu Unrecht von einem Abbruchobjekt und damit vom Verkehrswert eines

unbebauten Grundstücks ausgegangen.

Erwägungen

II.

Am 21. Dezember 2010 hiess die Steuerrekurskommission

III den Rekurs im 2. Rechtsgang teilweise gut und reduzierte die

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …. Die Rekurskosten auferlegte sie den

Pflichtigen zu je 1/12 und sprach ihnen eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 2'000.- zu.

III.

Mit Beschwerde vom 18. Februar 2011 liessen die

Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Grundstückgewinnsteuer

auf Fr. ….- festzulegen. Weiter seien ihnen die Sachverständigenkosten im

Rekursverfahren nicht anteilsmässig aufzuerlegen und es sei ihnen für das

Rekursverfahren eine Parteientschädigung von über Fr. 2'000.- zuzusprechen.

Zudem verlangten sie auch für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, schloss der Gemeinderat namens der Gemeinde E auf Abweisung der

Beschwerde und beantragte, es sei die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … zu

erhöhen. Zudem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Mit Präsidialverfügung vom 21. Februar 2011 wurde den

Pflichtigen eine Kaution von je Fr. 1'000.- auferlegt. Diese wurde

fristgerecht einbezahlt. Weiter wurde mit Präsidialverfügung vom 23. März

2011.

ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. In der Folge liessen sich die

Pflichtigen mit Replik vom 20. April 2011 vernehmen, während die Gemeinde

auf Duplik verzichtete.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen

können alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder

Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung

des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 153

Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni

1997.

[StG]).

1.2

Soweit die

Pflichtigen beantragen, es sei der Verkehrswert vor zwanzig Jahren festzustellen,

ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, weil ein Feststellungsinteresse weder

geltend gemacht wird noch ersichtlich ist. Ebenfalls nicht einzutreten ist auf

die Beschwerde, soweit die Pflichtigen pauschal auf frühere Eingaben und die

dort erhobenen Rügen verweisen, ohne diese in der Beschwerde substanziiert zu

erneuern.

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).

Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten

übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis

mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende

Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den

Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen

(§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch Schätzung zu ermittelnde

Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser Wert ist bei den Grundsteuern

individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (RB 1991

Nr. 47 mit Hinweisen).

2.2

Die

Sachverhaltsermittlung im Einschätzungsverfahren wird vom Untersuchungsgrundsatz

beherrscht (§ 132 Abs. 1 in Verbindung mit § 206 StG). Die

Steuerbehörde ist verpflichtet, den rechtserheblichen Sachverhalt unter

Mitwirkung des Steuerpflichtigen abzuklären und ihm nur solche Tatsachen

zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein sie sich selbst überzeugt hat (vgl.

Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht – Direkte

Steuern, Zürich etc. 2008, 116; Martin Zweifel/Silvia Hunziker, Beweis und

Beweislast im Steuerverfahren bei der Prüfung von Leistung und Gegenleistung

unter dem Gesichtswinkel des Drittvergleichs ["dealing at arm's

length"], ASA 77 [2008/2009] 657 ff., 661). Dabei liegt es im

Ermessen der Steuerbehörde, welche Untersuchungsmittel sie einsetzen will.

Aufgrund des Rechts des Steuerpflichtigen auf Mitwirkung an der Untersuchung

und Beweiserhebung kann sie indessen verpflichtet sein, von diesem beantragte

Untersuchungshandlungen durchzuführen bzw. von ihm angebotene Beweismittel

abzunehmen (Zweifel/Casanova, a.a.O., 120 f.).

2.3

Amtliche

Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die

erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung

zukommt (vgl. VGr, 9. Juli 2003, SR.2003.00002 = StR 58 (2003)

888.

ff. = ZStP 2003, 270 ff. = ZStP 2004, 259 ff., E. 3b),

gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter

wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert

und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt

das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht

denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf

nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden (vgl. zum Ganzen

Zweifel/Hunziker, a.a.O., 686 f.).

2.4

Die

erkennende Behörde kann sich bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken,

ob das amtliche Gutachten vollständig,

klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf

zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter

hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl.

VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010, E. 2.3; 16. März 2011,

SB.2010.00136, E. 2.2; RB 1985 Nr. 47; 1984 Nr. 65).

3.

3.1

Die

Pflichtigen werfen dem Gemeinderat vor, er hätte im Einschätzungsverfahren auf

eigene Kosten ein Sachverständigengutachten anordnen müssen. Sie machen aber

weder geltend noch ist aus den Akten ersichtlich, dass sie im Einschätzungsverfahren

die Einholung eines amtlichen Gutachtens verlangt hätten. Angesichts des weiten

Ermessens bei der Wahl der Untersuchungsmittel ist der Gemeinderat berechtigt

gewesen, den Verkehrswert aufgrund seiner eigenen Sachkenntnis selber zu

schätzen, anstatt einen Sachverständigen beizuziehen (vgl. auch Felix Richner/Walter

Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher

Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 220 N. 213 ff.). Ebenso

hat es im Ermessen der Steuerrekurskommission gelegen, im Rekursverfahren ein

Gutachten einzuholen, statt den Verkehrswert selber zu schätzen. Hierzu ist sie

selbst dann berechtigt gewesen, wenn einige ihrer Mitglieder Erfahrung mit der

Schätzung von Liegenschaften gehabt haben sollten. Zuletzt hat die

Rekurskommission die Gutachterkosten zu Recht als Bestandteil der

Verfahrenskosten den Parteien auferlegt. Dass der Sachverständige sein

Gutachten im zweiten Rechtsgang hat ergänzen müssen, führt nicht dazu, dass die

gutachterlichen Kosten des ersten Rechtsgangs auf die Staatskasse genommen

werden müssten. Dem Umstand, dass die Pflichtigen mit der von ihnen vertretenen

Schätzung weniger stark als die Grundsteuerbehörde von der gutachterlichen Schätzung

abgewichen sind, welche die Rekurskommission übernommen hat, ist durch die anteilsmässige

Auferlegung der Verfahrenskosten im Umfang des Unterliegens Rechnung getragen

worden (§ 151 Abs. 1 StG).

3.2

3.2.1

Weiter machen die Pflichtigen geltend, ein Steuersekretär habe ihnen am

8.

April 2003 mitgeteilt, dass der Verkehrswert vor zwanzig Jahren

Fr. … betrage. Damit weiche das von der Vorinstanz eingeholte Sachverständigengutachten

mit einem Verkehrswert von Fr. … nur rund 11 % von der Schätzung des

Steuersekretärs ab, was nicht wesentlich sei. Die Rekurskommission habe das

rechtliche Gehör verletzt, indem sie nicht erläutert habe, weshalb das

Gerichtsgutachten "richtiger" sei als die Schätzung des

Steuersekretärs, bzw. sie habe gegen das Gleichbehandlungsgebot verstossen,

indem sie sich auf das für die Pflichtigen "ungünstigere Resultat"

abstütze.

3.2.2

Die von den Pflichtigen zitierte Schätzung des Steuersekretärs vom

8.

April 2003 ist eine unverbindliche Berechnung des Verkehrswerts vor

zwanzig Jahren. Sie ist offensichtlich überschlagsmässig erfolgt und weist

demnach keine nachvollziehbare Begründung auf. Es liegt in der Natur der Sache,

dass ein detailliert begründetes gerichtliches Sachverständigengutachten von

vornherein genauer ist als eine überschlagsmässige Verkehrswertberechnung,

weshalb die Vorinstanz ohne weitere Begründung auf das Gerichtsgutachten

abstellen durfte. Kommt hinzu, dass die Pflichtigen selber einräumen, dass der

betragsmässige Unterschied zwischen der Berechnung des Steuersekretärs und

jener des Gutachters nicht wesentlich sei. Die Schätzung einer Liegenschaft ist

naturgemäss mit einer gewissen Unschärfe verbunden; bei mehreren Schätzungen

ist es normal, dass die ermittelten Verkehrswerte bis zu 10 % voneinander

abweichen, ohne dass eine Schätzung genauer als die anderen ist (vgl.

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N. 135). Selbst wenn die

Schätzung des Steuersekretärs nachvollziehbar wäre, hätte die Vorinstanz

angesichts der nur unwesentlichen Abweichung von der amtlichen Schätzung nicht

begründen können, welche genauer sei. Dasselbe gilt für das von den Pflichtigen

eingereichte Privatgutachten, das ebenfalls nur unwesentlich vom

Schätzungsergebnis des Gerichtsgutachtens abweicht. Angesichts des höheren

Beweiswerts des gerichtlichen Gutachtens (vgl. E. 2.3) und den

unwesentlichen Abweichungen zu den von den Pflichtigen vertretenen Schätzungen

hat die Rekurskommission zu Recht auf das amtliche Gutachten abgestellt. Weil

die Schätzung eine Einheit darstellt und damit ausschliesslich zu prüfen ist,

ob sie insgesamt vertretbar ist (RB 2001 Nr. 111 = ZStP 2003,

179.

ff.), vermögen auch die Rügen der Pflichtigen an einzelnen Punkten des

Gutachtens – wie die Festsetzung der Lageklasse – dieses nicht infrage zu

stellen.

4.

4.1

Für die

Zusprechung einer Parteientschädigung verweist § 152 StG auf das Verwaltungsrechtspflegegesetz

vom 24. Mai 1959 (VRG). Nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann

die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Rekursverfahren und im Verfahren

vor Verwaltungsgericht zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe

ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung

komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand

erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte.

4.2

Aufgrund

der "Kann"-Formulierung von § 17 Abs. 2 VRG ist das

Verwaltungsgericht in gewissen Entscheiden davon ausgegangen, dass bei einem

nur teilweisen Obsiegen – selbst bei einem Obsiegen im Umfang von 90 % –

keine Parteientschädigung zuzusprechen sei (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 152 N. 11 mit Hinweisen auf die verwaltungsgerichtliche

Rechtsprechung). In anderen Entscheiden hat es indessen ohne weitere Auseinandersetzung

mit dieser Rechtsprechung Parteientschädigungen auch bei nur teilweisem

Obsiegen zugesprochen (vgl. etwa VGr, 29. Juni 2011, SB.2010.00170). Es

gibt keine Rechtfertigung, einer Partei bei vollem Obsiegen eine Parteientschädigung

zuzusprechen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, ihr aber

bei überwiegendem Obsiegen eine Parteientschädigung zu verweigern. Demnach ist

einer Partei auch bei überwiegendem Obsiegen – vorbehältlich besonderer

Umstände des Einzelfalls – eine im Umfang des Unterliegens reduzierte

Parteientschädigung zuzusprechen.

4.3

Die

Pflichtigen sind im Rekursverfahren durch einen Steuerberater bzw. Treuhänder

berufsmässig vertreten worden. Das Verfahren ist kompliziert gewesen und hat

umfangreiche Untersuchungen und zwei Rechtsgänge erfordert. Vor diesem

Hintergrund erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000 bei

einem Streitwert im vorinstanzlichen Verfahren von über Fr. ….- und einem

Obsiegen der Pflichtigen von 5/6 als nicht mehr vertretbar. Den Pflichtigen ist

daher je eine Parteientschädigung von Fr. 1'600.- (inkl. Mehrwertsteuer)

zuzusprechen.

5.

Die Beschwerdegegnerin hat in ihrer Beschwerdeantwort

mehrere Rügen erhoben und eine Erhöhung der Grundstückgewinnsteuer auf

Fr. … gefordert. Weil das Steuerrecht die Möglichkeit einer

Anschlussbeschwerde nicht kennt (RB 2001 Nr. 94), ist auf diese Rügen

nicht weiter einzugehen. Im Übrigen zielen die Rügen hauptsächlich auf eine

Überprüfung des Rückweisungsentscheids vom 26. August 2009 ab. An diesen

Entscheid ist das Verwaltungsgericht gebunden, sodass er einer erneuten

Beurteilung nicht zugänglich ist (VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055,

E. 1.3). Weiter kommt auch eine Verböserung von Amtes wegen nicht infrage,

nachdem sich der angefochtene Entscheid nicht als offensichtlich unrichtig

erweist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 153 N. 56 mit Hinweisen).

6.

Zusammenfassend ist die Beschwerde bezüglich der Höhe der

Parteientschädigung im Rekursverfahren gutzuheissen. Im Übrigen ist die

Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

7.

Bei diesem Verfahrensausgang ist unter Berücksichtigung

des Antrags der Beschwerdegegnerin auf Höherschätzung von einem hälftigen

Obsiegen der Beschwerdeführer auszugehen. Demzufolge sind die Gerichtskosten

den Parteien hälftig aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 153 Abs. 4 StG) und die geforderten Parteientschädigungen

wettzuschlagen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und

§ 153 Abs. 4 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. In Abänderung

von Dispositiv-Ziffer 4 des Entscheids der Steuerrekurskommission III wird die

Rekursgegnerin verpflichtet, den Rekurrenten eine Parteientschädigung von je

Fr. 1'600.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 2'620.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern zu je 1/4, unter solidarischer Haftung

für die Hälfte der Kosten, und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…