SB.2011.00034

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2011.00034

29. Juni 2011Deutsch9 min

(URT.2011.13362)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Erben des C und dessen Nacherben, nämlich D, F, G, H,

I, L, M, N, O und P, veräusserten am 23. November 2007 das in der Stadt A

gelegene Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 890 m2 an

die S AG zum Preis von Fr. ….

Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte die Kommission

für Grundsteuern der Stadt A am 21. Oktober 2009 den Veräusserern eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie aufgrund von damals erfolgten

Handänderungen von einem geschätzten Verkehrswert vor 20 Jahren von (890 m2

à Fr. … =) Fr. … ausging. Mit Einspracheentscheid vom 21. Januar

2010 bestätigte sie die Einschätzung. Auf Rekurs hin wies die Steuerrekurskommission III

(ab 1. Januar 2011: Steuerrekursgericht) am 3. März 2010 die Sache

zur Neubeurteilung an die Kommission für Grundsteuern der Stadt A zurück.

Diese setzte mit Beschluss vom 20. April 2010 die

Grundstückgewinnsteuer erneut auf Fr. … fest. Die hiergegen erhobene

Einsprache der Pflichtigen wies die Kommission am 13. Juli 2010 ab.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs der pflichtigen F, I, N und

P hiess das Steuerrekursgericht am 22. Februar 2011 im Sinn der Erwägungen

teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid

an die Kommission für Grundsteuern der Stadt A zurück.

III.

Mit Beschwerde vom 24. März 2011 liess die Kommission

für Grundsteuern der Stadt A dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die

Sache an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Ausserdem verlangte sie die

Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, schlossen die Pflichtigen auf Gutheissung der Beschwerde und

forderten ihrerseits eine Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gegen den

Entscheid des Steuerrekursgerichts können laut § 153 Abs. 1 des

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) der Steuerpflichtige, das kantonale

Steueramt und die Gemeinde innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim

Verwaltungsgericht erheben.

Durch Beschwerde anfechtbar sind Endentscheide, womit ein

Verfahren abgeschlossen wird; hierzu gehören Sachurteile und

Nichteintretensentscheide. Zwischenentscheide sowie prozessleitende Verfügungen

und Beschlüsse sind hingegen grundsätzlich nicht selbständig anfechtbar,

sondern bloss in Verbindung mit der Beschwerde gegen den verfahrenserledigenden

Entscheid. Nur wenn sie für die betroffene Partei mit einem nicht wiedergutzumachenden

Nachteil verbunden sind, können sie ausnahmsweise selbständig angefochten

werden (vgl. RB 2000 Nr. 133 = StE 2001 B 96.21 Nr. 9;

RB 1997 Nr. 42; BGE 111 Ia 276 E. 2b).

Nach der neuesten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung

gelten auch Rückweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts als

Zwischenentscheide (VGr, 2. Februar 2011, SB.2010.00137). Sie sind jedoch

ausnahmsweise dann als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an

welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr

verbleibt und die Rückweisung nur noch der rechnerischen Umsetzung des

oberinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3).

1.2

Vor- und

Zwischenentscheide sind anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden

Nachteil bewirken können (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. a des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005; BGG) oder wenn die Gutheissung

der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen

bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren

ersparen würde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG).

Ein nicht wiedergutzumachender Nachteil ist anzunehmen,

wenn eine beschwerdebefugte Verwaltungsbehörde durch einen Rückweisungsentscheid

gezwungen wird, einen ihrer Ansicht nach rechtswidrigen Entscheid zu erlassen,

den sie selber nicht anfechten kann (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; VGr, 17. November

2010, SB.2010.00082). Die Steuerpflichtigen sind demgegenüber für den gesamten

dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelagerten Instanzenzug zur

Rechtsmittelerhebung befugt, sodass ihnen kein derartiger nicht wiedergutzumachender

Nachteil erwachsen kann.

Das Steuerrekursgericht hat den Rekurs der Pflichtigen im

Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und die Sache zur weiteren

Untersuchung und zum Neuentscheid an die Kommission für Grundsteuern der Stadt A

zurückgewiesen. Diese teilt die vom Steuerrekursgericht vertretene

Rechtsauffassung nicht und wäre folglich durch den Rückweisungsentscheid

gezwungen, eine aus ihrer Sicht rechtswidrige Einschätzung vorzunehmen. In

diesem Umstand liegt ein nicht wiedergutzumachender Nachteil (vgl. dazu BGE 133

II 409 E. 1.2; BGE 133 V 477 E. 5.2).

Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

2.1

Die

Beschwerde an das Steuerrekursgericht ermöglicht die allseitige, hinsichtlich

Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der

Einspracheentscheide der Steuerverwaltungsbehörden, des kantonalen Steueramts

und der kommunalen Einschätzungsbehörden (§§ 147 Abs. 3 und 212 StG).

Dabei stehen dem Steuerrekursgericht dieselben Befugnisse zu wie der Steuerbehörde

im Einschätzungsverfahren (§ 148 Abs. 3 StG), deren Verfügung durch

den Gerichtsentscheid ersetzt wird. Dementsprechend kann es nur ausnahmsweise

zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache zur Neubeurteilung an

die Steuerbehörde zurückweisen, namentlich wenn zu Unrecht noch kein

materieller Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Verfahrensmangel

leidet. In den übrigen Fällen hat das Steuerrekursgericht selber über die Sache

zu befinden. Ein Verfahrensmangel ist namentlich dann "schwerwiegend",

wenn die Steuerbehörde in Verletzung ihrer Untersuchungspflicht den

rechtserheblichen Sachverhalt nicht oder unvollständig abgeklärt hat (RB 2001

Nr. 93).

Bei der Überprüfung eines Rückweisungsentscheids des

Steuerrekursgerichts beschränkt sich das Verwaltungsgericht auf die Beurteilung

der Frage, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht an die Steuerbehörde

zurückgewiesen habe (vgl. RB 2000 Nr. 130 E. 3; 2001 Nr. 93).

Ist das Steuerrekursgericht aufgrund einer anderen rechtlichen Würdigung als

die Steuerbehörde zum Schluss gelangt, der aus ihrer (neuen) rechtlichen Sicht

als massgeblich erachtete Sachverhalt sei von der Steuerbehörde nicht

hinreichend untersucht worden und es liege aus diesem Grund ein schwerwiegender

Verfahrensmangel vor, so prüft das Verwaltungsgericht bei Anfechtung des

Rückweisungsentscheids nur, ob die rechtliche Würdigung des

Steuerrekursgerichts offensichtlich unrichtig ist, die Rückweisung dem

Beschleunigungsgebot krass zuwiderläuft und die Rechte der Parteien im Rahmen

des gesetzlichen Instanzenzugs ungeschmälert gewahrt werden (vgl. RB 2001

Nr. 93 E. 2b; VGr, 14. Mai 2008, SB.2007.00126, ZStP 2008, 253,

E. 2.4.1).

2.2

Das

Steuerrekursgericht hat seinen Rückweisungsentscheid damit begründet, es sei

mit den Pflichtigen bei der Schätzung des Verkehrswerts des streitbetroffenen

Grundstücks vor 20 Jahren vom Baulandwert auszugehen, mithin entgegen der

kommunalen Grundsteuerbehörde nicht vom Preis, der seinerzeit angesichts der

drohenden Zuteilung an die Reservezone bezahlt worden wäre. Die Akten

enthielten jedoch keine Grundlage für die Festsetzung des Baulandwerts. Der von

den Pflichtigen verfochtene Ansatz von Fr. …/m2 sei nicht

schlüssig, weil sich dieser auf erschlossenes Bauland beziehe. Es lasse sich

nicht sagen, ob das Grundstück am Stichtag überhaupt groberschlossen gewesen

sei. Offensichtlich habe jedoch die Feinerschliessung gefehlt, zu deren

Schaffung in der Regel ein Quartierplanverfahren erforderlich gewesen wäre.

Welchen Zeitraum die Erschliessung und Überbauung von Rohbauland in Anspruch

nehme, hänge in einem komplexen Zusammenspiel von der planerischen Entwicklung

einer Gemeinde, den konjunkturellen Verhältnissen, die Absichten der

beteiligten Grundeigentümer und weiteren Umständen ab. Die Grob- und

insbesondere die Feinerschliessung seien für die Grundeigentümer mit erheblichen

Kosten verbunden, die bei der Bewertung von Rohbauland berücksichtigt werden

müssten. Noch weit stärker wertvermindernd falle der Umstand ins Gewicht, dass

die Erschliessungsmassnahmen auch bei günstigem Verlauf mehrere Jahre in

Anspruch nähmen und eine Überbauung dementsprechend hinauszögerten.

Somit fehle es an einer zuverlässigen Bewertungsgrundlage

für die Schätzung des Verkehrswerts des veräusserten Grundstücks vor 20 Jahren.

Es frage sich, ob diese Schätzung mittels Anordnung eines Amtsgutachtens durch

das Gericht vorzunehmen oder die Sache zu diesem Zweck an die Kommission für

Grundsteuern der Stadt A zurückzuweisen sei. Obschon das Steuerrekursgericht im

Hinblick auf eine beförderliche Verfahrenserledigung in aller Regel selber ein

Amtsgutachten einhole, erscheine vorliegend eine Rückweisung sachgerecht. Denn

die Klärung der Erschliessungsverhältnisse sei zweckmässigerweise durch die

kommunale Grundsteuerbehörde und nicht durch einen Liegenschaftenschätzer

vorzunehmen.

2.3

Grundstückgewinn

ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die

Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) übersteigt. Liegt die

massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der

Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des

Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen. Der das

Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren

Verhältnisse (Kongruenzprinzip) verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert auf

das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Massgebend ist die

tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt.

Diese Beschaffenheit ist auch der Schätzung des Verkehrswerts des Grundstücks

vor 20 Jahren zugrunde zu legen (vgl. RB 1973 Nr. 37).

Das streitbetroffene Grundstück befand sich im Zeitpunkt

seiner Veräusserung am 23. November 2007 unstreitig in der Bauzone, war

also Bauland. Demzufolge ist die rechtliche Würdigung des Steuerrekursgerichts,

für die Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren sei somit

der Baulandwert des Grundstücks am 23. November 1987 zu schätzen, nicht offensichtlich

unrichtig. Denn es geht nicht um die Frage, was das Grundstück im damaligen

"rechtlichen Schwebezustand" zwischen Bauland- und Reservezone wert

war, sondern was es kraft des Kongruenzprinzips als Bauland wert gewesen wäre.

Die vorinstanzliche Feststellung, es müssten für die vorzunehmende Schätzung

die damaligen Erschliessungsverhältnisse geklärt werden, kann deshalb im Licht

der Grundsätze der Baulandbewertung ebenfalls nicht als offensichtlich

unrichtig gewürdigt werden.

Die vom Steuerrekursgericht angeordnete Rückweisung der

Sache an die kommunale Grundsteuerbehörde zieht wohl eine zeitliche Verzögerung

nach sich, läuft aber dem Beschleunigungsgebot nicht krass zuwider. Ausserdem

bleiben die Rechte der Parteien im Rahmen des gesetzlichen Instanzenzugs ungeschmälert

gewahrt.

Das führt zur Abweisung der Beschwerde.

3.

Da auch die Beschwerdegegnerschaft die Gutheissung der

Beschwerde beantragt hat und demzufolge ebenso wie die Beschwerdeführerin

unterliegt, sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151

Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG)

und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 und § 213

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152,

§ 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 5'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte und der Beschwerdegegnerschaft

je zu 1/20 auferlegt, unter solidarischer Haftung für die Hälfte der Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…