SB.2012.00073

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2012.00073

31. Oktober 2012Deutsch19 min

(URT.2012.14734)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Eheleute A und B (nachfolgend die Pflichtigen) deklarierten

in ihrer Steuererklärung 2008 ein steuerbares und satzbestimmendes Einkommen

von Fr. …. Nach steueramtlichen Untersuchungen im Veranlagungsverfahren wurden

die Pflichtigen am 8. Juni 2011 vom kantonalen Steueramt für die direkte

Bundessteuer 2008 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … veranlagt.

Dabei wurde den Pflichtigen der Gewinn aus dem Verkauf eines Ferienhauses in D

als Einkunft aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel aufgerechnet.

Die hiergegen erhobene Einsprache hiess das kantonale

Steueramt am 10. Januar 2012 teilweise gut und reduzierte das steuerbare

Einkommen, u. A. unter Berücksichtigung einer Rückstellung für geschuldete

AHV-Beiträge und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Anlagekosten, auf

Fr. ….

Erwägungen

II.

Die hiergegen erhobene

erstinstanzliche Beschwerde hiess das Steuerrekursgericht am 25. Mai 2012

ebenfalls teilweise gut und reduzierte das steuerbare Einkommen der Pflichtigen

auf Fr. …. Dabei berücksichtigte das Steuerrekursgericht im Wesentlichen zusätzlich

Baukreditzinsen und Verkaufsnebenkosten.

III.

Mit Beschwerde vom 6. Juli 2012

liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht als Hauptantrag sinngemäss beantragen,

der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das steuerbare Einkommen für die

direkte Bundessteuer 2008 sei auf Fr. … festzusetzen; eventualiter sei der

steuerbare Gewinn aus Liegenschaftenhandel auf Fr. …, subeventualiter auf

Fr. … zu bemessen. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während das Steuerrekursgericht auf

Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der

Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Für die Beschwerde an das

Verwaltungsgericht als weitere verwaltungsunabhängige kantonale Instanz im

Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des

Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG)

die Vorschriften von Art. 140 bis 144 DBG über das Beschwerdeverfahren vor

der kantonalen Rekurskommission "sinngemäss". Die nur sinngemässe

Anwendung der Bestimmungen über das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht

gestattet unterschiedliche Regelungen, die sich aus der Natur eines zweistufigen

gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei einem solchen System liegt eine

Verengung der Kognition mit Beschränkung des Novenrechts für die zweite Instanz

aber nahe. Sie liegt im Interesse der Verfahrensökonomie und ist geeignet,

einer missbräuchlichen Prozessführung entgegenzuwirken (BGE 131 II 548

E. 2.2.2).

Soll die erstinstanzliche Beschwerde die

allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte

gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf

alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin (Art. 140

Abs. 3 DBG) ermöglichen, muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde,

welche die Überprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige

einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die

Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5). Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu

beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den

rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist

es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem

Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein

Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen (vgl.

RB 1999 Nr. 147).

1.2

Die vom Gesetzgeber offenkundig gewollte

Aufgabenteilung von erster und zweiter Beschwerdeinstanz lässt es ebenfalls als

sachgerecht erscheinen, neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel bei der

Anfechtung des gerichtlichen Entscheids des Steuerrekursgerichts nur

zuzulassen, wenn es sich um echte Noven handelt, namentlich um neue

tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder

Nachsteuergrund beruhen oder der Stützung von geltend gemachten

Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen

oder Beweismittel bedürfen (BGE 131 II 548). Neue, erstmals vor

Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren müssen schliesslich allgemein

zulässig sein, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche

unter das Novenverbot fallen (vgl. RB 1999 Nr. 149).

2.

2.1

Steuerbar sind laut Art. 18 Abs. 1 DBG

alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und

Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen

selbständigen Erwerbstätigkeit.

Zu den Einkünften aus

selbständiger Erwerbstätigkeit zählen nach Abs. 2 dieser Bestimmung auch

alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung

von Geschäftsvermögen (Satz 1). Der Veräusserung gleichgestellt ist die

Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe

oder Betriebsstätten (Satz 2). Als Geschäftsvermögen gelten alle

Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit

dienen (Satz 3, 1. Halbsatz).

Demgegenüber sind kraft Art. 16

Abs. 3 DBG Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen

steuerfrei.

2.2

2.2.1

Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit,

bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in

frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen

sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt

(BGE 125 II 113 E. 5b; vgl. auch BGE 121 I 259 E. 3c; VGr, 22. Oktober

2008, SB.2007.00127, E. 2.2.1; RB 1993 Nr. 16 = StE 1994 B 23.1

Nr. 28; RB 1988 Nr. 23 = StE 1989 B 23.1 Nr. 17; RB 1984

Nr. 31 = ZBl 86, 169 ff.; RB 1981 Nr. 46; RB 1977 Nr. 66;

RB 1976 Nr. 39; RB 1971 Nr. 31 = ZR 71 Nr. 58). Anders als das

Verwaltungsgericht verlangt das Bundesgericht indessen nicht, dass die

Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr nach aussen hin sichtbar zu sein hat (BGE

122.

II 446 E. 3b und 5a; BGr, 12. November 2001, StE 2002 B 23.1

Nr. 50 E. 2a; ASA 56, 366 ff. E. 2c).

Diese im Wesentlichen

übereinstimmende Auslegung des Begriffs der selbständigen Erwerbstätigkeit

durch die Gerichte wird von der Lehre geteilt (vgl. Markus Reich, in: Martin

Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A.,

Basel 2002, Art. 8 StHG N. 13; Markus Reich, in: Martin Zweifel/Peter

Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. A.,

Basel 2008, Art. 18 DBG N. 14 m. H.; Julia von Ah, Die

Besteuerung Selbständigerwerbender, 2. A., Zürich/Basel/Genf 2011,

S. 2).

2.2.2

Obwohl es vom erörterten Begriffsverständnis ausgeht, hat es das

Bundesgericht bisher abgelehnt, die einzelnen Merkmale der selbständigen

Erwerbstätigkeit (isoliert) zu betrachten, weil diese in unterschiedlicher

Intensität auftreten könnten. Auch wenn der Begriff der selbständigen

Erwerbstätigkeit in der Regel die erwähnten Elemente – d. h. die auf

eigenes Risiko in frei bestimmter Selbstorganisation planmässige und anhaltende

Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr zur Gewinnerzielung unter Einsatz von

Arbeitsleistung und Kapital – umfasse, so bedeute dies nicht, dass eine

Tätigkeit, bei der einzelne dieser Elemente fehlten, nicht mehr selbständig

sei. So könne es z. B. bei liberalen oder künstlerischen Berufen gänzlich

am Einsatz von Kapital fehlen. Selbst der stille Teilhaber in einer einfachen

Gesellschaft, die über einen gewerblichen oder geschäftlichen Betrieb verfüge,

gelte als selbständig erwerbend (BGE 125 II 113 E. 5b).

Einkommen aus selbständiger

Erwerbstätigkeit liege vor, wenn eine Tätigkeit entfaltet werde, die in ihrer

Gesamtheit auf Erwerb gerichtet sei (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 17. September

2002, StE 2003 B 23.1 Nr. 51, E. 2.1; BGr, 2. Dezember 1999, ASA

69.

[2000/01], 788 ff.; vgl. auch Martin Arnold, Nichts Neues unter der

Steuersonne? Zur Besteuerung von Liegenschaftsgewinnen nach dem Bundesgesetz

über die direkte Bundessteuer, in: ASA 67 [1998/99], 593 ff.). Dies

sei insbesondere der Fall, wenn der Steuerpflichtige nicht nur vereinzelte

Vermögensdispositionen treffe, sondern damit einen planmässigen, kombinierten

Einsatz von Arbeit und Kapital auf eigenes Risiko zwecks Gewinnerzielung

betreibe. Dieser Einsatz könne auf haupt- oder auf nebenberuflicher Basis erfolgen.

Nicht erforderlich sei, dass der Steuerpflichtige nach aussen sichtbar am

wirtschaftlichen Verkehr teilnehme oder die Tätigkeit in einem eigentlichen,

organisierten Unternehmen ausübe (BGE 125 II 113 E. 5d und e und

E. 6a; BGr, 2. Dezember 1999, ASA 69 [2000/01], 788 ff.,

E. 2a). Aufgrund der Generalklauseln von Art. 16 Abs. 1 und Art. 18

Abs. 1 DBG sei auch Erwerbseinkommen aus selbständiger gelegentlicher

Beschäftigung steuerbar, bei der trotz Gewinnstrebigkeit die Planmässigkeit

fehle (BGr, 17. September 2002, StE 2003 B 23.1 Nr. 51, E. 2.1;

vgl. BGE 125 II 113 E. 5 f).

Unter dem Gesichtspunkt des

selbständigen gelegentlichen Erwerbseinkommens hat sich das Bundesgericht vor allem

mit dem Liegenschaften- und Wertschriftenhandel befasst (vgl. etwa BGE 125 II

113.

bzw. BGr, 2. Dezember 1999, ASA 69 [2000/01], 788 ff.). Nach

dessen Rechtsprechung ist aufgrund der Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls

zu beurteilen, ob einfache Vermögensverwaltung oder selbständige

Erwerbstätigkeit vorliegt (vgl. BGE 112 Ib 79 E. 2a; 122 II 446 E. 3b).

Als Indizien für eine solche gelten: die systematische bzw. planmässige Art und

Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Geschäfte, der enge Zusammenhang eines

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen, der Einsatz

spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder

Mittel zur Finanzierung der Geschäfte, die erneute Investition des Erlöses in

Liegenschaften oder die Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft.

Jedes dieser Indizien kann

zusammen mit anderen, im Einzelfall jedoch unter Umständen auch bereits allein,

zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit ausreichen. Dass einzelne

typische Elemente einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht

erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer

Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrem gesamten

Erscheinungsbild auf Erwerb ausgerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c und

E. 6a; BGr, 2. Dezember 1999, ASA 69 [2000/01], 788 ff.,

E. 2a; BGr, 17. September 2002, StE 2003 B 23.1 Nr. 51, E. 2.2;

BGr, 15. Februar 2002,2A.234/2001, E. 3.2, in: RDAF 2002 II S. 240 f.;

BGr, 13. Dezember 2003,2A.272/2003, E. 2.3, in: StR 59 [2004], 104 f.).

Das Bundesgericht hat darauf

hingewiesen, dass sich aus der Entstehungsgeschichte des Bundesgesetzes über

die direkte Bundessteuer nicht ergebe, dass der Gesetzgeber die Besteuerung der

Einkünfte aus Erwerbstätigkeit – namentlich aus Liegenschaften- oder Wertpapierhandel

– im Vergleich zum früheren Recht habe einschränken wollen (BGE 125 II 113

E. 5c mit Hinweisen). Der Gesetzgeber nehme somit an, dass auch Gewinne

aus einer Tätigkeit, die über die schlichte Verwaltung von Privatvermögen

hinausgehe, steuerbares Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit

darstellten und auch die für diese Tätigkeit verwendeten Vermögenswerte

Geschäftsvermögen bildeten, selbst wenn keine in einem eigentlichen Unternehmen

organisierte Tätigkeit vorliege. Steuerfrei seien somit nach Art. 16 Abs. 3

DBG jene Kapitalgewinne auf Privatvermögen, die im Rahmen der gewöhnlichen

Vermögensverwaltung, d. h. ohne besondere, auf Erwerb gerichtete Aktivität

des Steuerpflichtigen, oder aufgrund einer sich zufällig bietenden Gelegenheit

erzielt würden (BGE 125 II 113 E. 5d; 122 II 446 E. 3; 112 Ib 79

E. 2a).

2.2.3

Wohl legt Art. 18 Abs. 1 DBG, wonach Einkünfte aus "jeder

(…) selbständigen Erwerbstätigkeit" steuerbar sind, nahe, diesen Begriff

ausschliesslich aufgrund von Typusmerkmalen zu umschreiben. Weil aber der

Wortlaut der Bestimmung zunächst beispielhaft "Einkünfte aus einem

Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb" und

"aus einem freien Beruf" auflistet, lässt sich daraus zwangslos der

Schluss ziehen, die Umschreibung der selbständigen Erwerbstätigkeit als

allgemeinen bzw. "Auffangtatbestand" habe sich an den gesetzlichen

Beispielen zu orientieren. Diese sind aber seit jeher vom Bundesgericht wie von

den kantonalen Gerichten im Einklang mit der Lehre aufgrund des herkömmlichen

klassifizierenden Rechtsbegriffs definiert worden, d. h. aufgrund der kumulativ

erforderlichen Merkmale (1.) des Tätigwerdens auf eigenes Risiko, (2.) des Einsatzes

von Arbeit und Kapital, (3.) der frei bestimmten (Selbst-)Organisation, (4.)

der Gewinnerzielungsabsicht sowie (5.) der (planmässigen und anhaltenden)

Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr (vgl. E. 2.2). Allerdings können

auch diese konkretisierenden Begriffsmerkmale nicht losgelöst vom gesetzlichen

(Ideal-)Typus der selbständigen Erwerbstätigkeit betrachtet werden.

Wie das Verwaltungsgericht in

seinem eingehend begründeten Präjudiz vom 25. August 2010 (SB.2010.00056)

erkannt hat, rechtfertigt es sich aus diesen Überlegungen heraus und im Licht

der verfassungsrechtlichen Grundsätze der Rechtsgleichheit und Rechtssicherheit

für die Beurteilung, ob im Einzelfall eine selbständige Erwerbstätigkeit

gegeben ist, auf den herkömmlichen Rechtsbegriff abzustellen mit der Folge,

dass beim Fehlen auch nur eines der Merkmale keine selbständige

Erwerbstätigkeit vorliegt. Die vom Bundesgericht entwickelten Indizien sind

dabei als Konkretisierungshilfen dieser Begriffsmerkmale heranzuziehen

(RB 1988 Nr. 23 = StE 1989 B 23.1 Nr. 17 E. 3c; Reich, Art. 8

StHG N. 12).

3.

3.1

Die Tätigkeit des Steuerpflichtigen hat auf

eigenes Risiko zu erfolgen. Das Begriffsmerkmal des Tätigwerdens auf eigene

Rechnung mit den damit verbundenen Gewinnchancen und Verlustrisiken gehört zum

Kerngehalt der selbständigen Erwerbstätigkeit, das sie von der unselbständigen

Erwerbstätigkeit abgrenzt, die auf "fremde" Rechnung ausgeübt wird

(vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 18

N. 9; von Ah, S. 4; Peter Stocker, Die steuerliche Abgrenzung der

selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten Vermögensverwaltung, Basel/Frankfurt

a. M. 1992, S. 6). So kann etwa der Einsatz erheblicher Fremdmittel

Indiz für das Eingehen eines Unternehmerrisikos sein, sofern er über das

hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B.

bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek.

Vorliegend haben die Pflichtigen den Kauf

der streitbetroffenen Liegenschaft in D mit Fr. …

fremdfinanziert und mit Fr. … eigenfinanziert.

Der Umbau der Liegenschaft (Fr. … gemäss

Kostenvoranschlag) wurde – soweit ersichtlich – über eine Erhöhung der

Fremdfinanzierung auf Fr. ... und im Übrigen mit

zusätzlichen Eigenmitteln finanziert. Die Vorinstanz hat tatsächlich und

fälschlicherweise die bereits beim Liegenschaftenkauf entstandene Schuld von

Fr. … doppelt berücksichtigt. Der

Fremdfinanzierungsgrad von Kauf und Umbau der Liegenschaft liegt damit bei rund

80.

%. Zu beachten ist indessen, dass es sich bei dieser Liegenschaft nicht

um einen üblicherweise knapp in diesem Ausmass fremdfinanzierten Hauptwohnsitz

handelt, sondern um einen Ferien-/Zweitwohnsitz. Die Pflichtigen haben noch vor

Vorinstanz richtigerweise angeführt, dass derartige Liegenschaften üblicherweise

mit 2/3 oder 65 % fremdfinanziert würden. Die Pflichtigen übertreffen

diesen Wert, wie dargelegt, mit 15 % oder rund Fr. … deutlich. Damit sind sie ein eigentliches Unternehmerrisiko

eingegangen, das das im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung Übliche

sprengt.

3.2

Der Steuerpflichtige hat in seiner Tätigkeit

Arbeitskraft und Kapital einzusetzen. Unter dem einzusetzenden Kapital ist in

einem engeren Sinn das für die infrage stehende Tätigkeit bestimmte Eigen- und

Fremdkapital zu verstehen, in einem weiteren Sinn auch das (gesamte) Vermögen

des Steuerpflichtigen, das als Haftungssubstrat das wirtschaftliche Risiko der

Tätigkeit zu tragen hat. Indiz für den Kapitaleinsatz ist unter anderem die Aufnahme

von Fremdmitteln für die Ausübung der fraglichen Tätigkeit.

Der Pflichtige hat aufgrund seines

Verwaltungsratsmandats bei der E AG eine gewisse berufliche Nähe zur Bau-

und Immobilienbranche. Sodann bezeichnet sich der Pflichtige selbst als "architekturbegeistert",

wäre gemäss eigener Darstellung vor dem Steueramt lieber Architekt als Jurist

geworden. Dementsprechend waren die Pflichtigen teilweise gleichzeitig

Eigentümer dreier Ferienhausobjekte in der Region F.

Zwei dieser Objekte, das streitbetroffene Haus in D wie auch das Haus in G, bauten die Pflichtigen um und veräusserten sie nach einer

Haltedauer von rund zwei (D) bzw. etwas über vier Jahren (G). Die Liegenschaft G

kaufte der Pflichtige für Fr. …, baute sie für

Fr. … um und veräusserte diese für Fr. …. Daneben verkauften die Pflichtigen zwischen 2004 und 2010 ihr EFH

in H (13.01.2005), kauften und verkauften das Baurecht EFH I (Kauf: 15.01.2004;

Verkauf: 30.01.2007) und kauften eine Liegenschaft in J (26.12.2006), welche

sie durch einen Neubau ersetzten und im Ausmass von 437/1000 als

Stockwerkeigentumsanteil veräusserten (23.04.2010). Zwar machen die Pflichtigen

insbesondere für den Kauf des Hauses in G unter anderem auch einen speziellen

Gelegenheitskauf verantwortlich und haben sie die Liegenschaften im Kanton K

bzw. L selbst bewohnt. Dennoch ist mit den vorstehend angeführten Transaktionen

doch belegt, dass die Pflichtigen in den Aufbau dieses Immobilienportfeuilles

im Allgemeinen, und in die Liegenschaften im Kanton M

im Speziellen, Arbeit und vor allem Kapital in einem Ausmass eingesetzt haben,

welches die bloss private Vermögensverwaltung bei Weitem übertroffen hat.

3.3

Die Tätigkeit des Steuerpflichtigen hat in einer

von ihm selber frei bestimmten Organisation zu erfolgen. Die autonome

Organisation der Tätigkeit geht der unselbständigen Erwerbstätigkeit ab, die

dadurch gekennzeichnet ist, dass der Steuerpflichtige in eine fremde

Arbeitsorganisation eingegliedert ist, in der er seine Tätigkeit

weisungsgebunden auszuüben hat (vgl. BGr, 5. April 2004, StE 2004 A 24.31

Nr. 1; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 17 N. 6 f.;

Stocker, S. 7).

Diese Voraussetzung ist

zweifellos gegeben, haben sich die Pflichtigen doch im Bereich dieser

Liegenschaften vollständig autonom organisiert.

3.4

Jedes Streben im wirtschaftlichen Bereich zielt

auf die Erzielung eines Gewinns und auf die Vermeidung eines Verlusts ab. So

gesehen wird das Merkmal der Gewinnerzielungsabsicht regelmässig erfüllt sein,

unabhängig davon, ob eine selbständige Erwerbstätigkeit, eine

"schlichte" Vermögensverwaltung oder eine Liebhaberei vorliegt. Das

Fehlen der Gewinnstrebigkeit kann sich indessen aus der Tätigkeit selber

ergeben, weil diese entweder als Grundlage für eine rentable Erwerbsquelle

ungeeignet erscheint oder nicht nach kommerziellen Gesichtspunkten ausgeübt

wird (vgl. BGr, 4. Juni 2004,2A.68/2004, E. 1.3; RB 2000 Nr. 118;

Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 18

N. 22; von Ah, S. 7).

Da keine Gründe für das Fehlen

der Gewinnstrebigkeit behauptet werden oder aus den Akten ersichtlich sind, ist

ohne Weiteres anzunehmen, dass die Pflichtigen die streitbetroffene

Liegenschaft mit Gewinnabsicht erworben, umgebaut und veräussert haben. Sie

haben denn auch im Licht der doch kurzen Haltedauer von rund zwei Jahren (6. Juni

2006.

bis 9. Juni 2008) einen erheblichen Gewinn erzielt (Erlös ohne

Mobiliar: Fr. …; Anlagekosten gemäss Kreditvertag Bank N: Fr. …).

3.5

Eine selbständige Erwerbstätigkeit liegt

schliesslich nur vor, wenn der Steuerpflichtige in einer qualifizierten, d. h.

planmässigen und anhaltenden (nachhaltigen), Weise am wirtschaftlichen Verkehr

teilnimmt. Dieses Begriffsmerkmal, das seinerseits die Untermerkmale der

Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr, der Planmässigkeit sowie der

Nachhaltigkeit der Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr umfasst, ist von

ausschlaggebender praktischer Bedeutung. Es ermöglicht die Abgrenzung der

steuerbaren (Kapital-)Gewinne aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Gewinnen,

die ohne besondere, auf Erwerb gerichtete Aktivität des Steuerpflichtigen oder

aufgrund einer sich zufällig bietenden Gelegenheit erzielt werden und daher als

private Kapitalgewinne steuerfrei sind (vgl. BGE 125 II 113 E. 5d). Liegt

eine planmässige und nachhaltige Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr im

nachstehenden Sinn vor, ist diese in aller Regel auch von einem Marktauftritt

nach aussen begleitet. Damit spricht in diesen Fällen jeweils eine natürliche,

aber grundsätzlich widerlegbare Vermutung für das Vorliegen des Kriteriums des

Marktauftritts (vgl. VGr, 25. August 2010, SB.2010.00056).

Die Pflichtigen sind beim Erwerb, Umbau und Weiterverkauf

des streitbetroffenen Objekts zweifellos planmässig, "professionell",

vorgegangen, indem sie erhebliche Fremdmittel und – als architekturbegeisterte

Investoren – in einem weiterem Sinn auch spezielle Fachkenntnisse eingesetzt

und das Objekt nach kurzer Besitzesdauer wieder veräussert haben. Da beim

Immobilienhandel aufgrund von Art und Struktur des Marktbereichs die Häufigkeit

der Transaktionen nicht alleiniges Indiz für Nachhaltigkeit der Teilnahme am

Wirtschaftsverkehr bilden kann, kann auch das Vorliegen eines einzigen

Geschäfts genügen, wenn dieses erkennbar durch planmässige Teilnahme am wirtschaftlichen

Verkehr zustande gekommen ist. Das ist hier, wie dargelegt, ohne Weiteres der

Fall.

Sind aber die Merkmale der

Planmässigkeit und Nachhaltigkeit gegeben, ist zu vermuten, dass der Pflichtige

am Markt auch nach aussen sichtbar aufgetreten ist. Diese (natürliche)

Vermutung vermag der Pflichtige dadurch, dass er letztlich bloss pauschal

behauptet, Erwerb und Veräusserung seien jeweils Folge "einer sich

zufällig bietenden Gelegenheit" zum Kauf eines weiteren Objekts gewesen,

nicht zu widerlegen. Vielmehr belegt dieser enge zeitliche und örtliche

Zusammenhang der fraglichen Liegenschaftengeschäfte die Planmässigkeit und

Nachhaltigkeit des Handelns der Pflichtigen.

3.6

Sind somit nach den vorstehenden Erwägungen die

fünf kumulativ erforderlichen Merkmale des Tätigwerdens auf eigenes Risiko, des

Einsatzes von Arbeit und Kapital, der frei bestimmten (Selbst-)Organisation,

der Gewinnerzielungsabsicht sowie der (planmässigen und anhaltenden) Teilnahme

am wirtschaftlichen Verkehr gegeben, erweist sich der aus dem Verkauf des

streitbetroffenen Objekts erzielte Kapitalgewinn als steuerbares Einkommen aus

(zumindest temporärer) selbständiger Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1

und 2 DBG.

4.

4.1

Damit stellt sich vorliegend letztlich nur noch

die Frage, zu welchem Wert die streitbetroffene Liegenschaft in das

Geschäftsvermögen der Pflichtigen einzubuchen ist, da – wie die Vorinstanz

zutreffend festgehalten hat und auf deren Ausführungen zu verweisen ist –

Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften der Einkommensbesteuerung nach Art. 18

Abs. 1 DBG nur insoweit unterliegen, als sie nach Aufnahme der

selbständigen Erwerbstätigkeit entstanden sind.

4.2

Die Vorinstanz hat den Zeitpunkt der Aufnahme der

selbständigen Erwerbstätigkeit auf den September 2006 gelegt und begründet dies

damit, dass die Pflichtigen sich ab jenem Zeitpunkt aktiv um den Erwerb des Hauses in G bemüht hätten. Zudem hätten die Pflichtigen damals

gewusst, dass sie sich eine weitere Liegenschaft im Licht des bereits sicheren

Stellenverlusts des Pflichtigen als CEO und Delegierter des Verwaltungsrats der

O AG gar nicht leisten könnten. Diese Begründung ist schlüssig, überzeugt und

steht letztlich auch im Einklang mit der von den Pflichtigen selbst abgegebenen

Darstellung. Spätestens mit Abgabe der Kaufofferte für diese Liegenschaft (11. September

2006) haben sich die Pflichtigen eben auch bewusst im Licht ihrer finanziellen

Verhältnisse entschieden, die Liegenschaft D nicht (mehr) selbst nutzen zu

wollen, sondern diese weiterzuveräussern. Damit qualifizieren sich die

Pflichtigen tatsächlich spätestens ab diesem Zeitpunkt als selbständig

erwerbende Liegenschaftenhändler. Ein Abstellen auf den Zeitpunkt des

Abschlusses des Baukreditvertrags mit der Bank N, wie die Pflichtigen dies auch

beschwerdeweise erneut beantragen, fällt bei dieser Sachlage ausser Betracht.

4.3

Die Vorinstanz hat sich beim Einbuchungswert am

Kaufpreis (Vollzug des Kaufs im Grundbuch am 6. Juni 2006) orientiert und

diesen auf Fr. … festgesetzt. Zum einen sei eine

allgemeine Wertsteigerung in der kurzen Zeit (Juni bis September) gutachterlich

kaum ermittelbar, zum anderen seien in diesem Zeitraum erst die Aufnahmepläne

und eine Vorprojektstudie erstellt worden. Damit könne auch durch die

Planungstätigkeit der Architekten kaum Mehrwert entstanden sein.

Was die Pflichtigen

hiergegen vorbringen, sticht nicht: Die Berücksichtigung der neu im

Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht eingereichten Bestätigungen der

Architekten P und Q scheitert am im Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbot

(siehe E. 1.2). Selbst wenn diese Bestätigungen noch berücksichtigt würden,

versuchen die Pflichtigen die per 1. November 2006 geleisteten Arbeiten zu

quantifizieren und nicht diejenigen per September 2006. Die im vorinstanzlichen

Beschwerdeverfahren eingereichte Bestätigung der Maklerin R vom 30. Januar

2012.

ist derart knapp und ohne jede Begründung verfasst, dass sie als

eigentliche Verkehrswertschätzung auf den massgebenden Stichtag (September

2006) nicht als Beweismittel taugt. Letztlich verweist die Vorinstanz zutreffend

darauf, dass im Fall eines im Zeitpunkt der Einbuchung der Liegenschaft in das

Geschäftsvermögen der Pflichtigen durch planerische Aktivitäten bereits entstandenen

Mehrwerts, die Honorare für diese Planungsarbeiten nicht mehr als Anlagekosten

zu berücksichtigen wären. Dies würde in der Tat im Resultat einen allenfalls

doch bereits geschaffenen Mehrwert ausgleichen.

Damit ist auch der von der

Vorinstanz angesetzte Einbuchungswert zu bestätigen.

Dies führt zur Abweisung

der Beschwerde.

5.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen und

muss ihnen die beantragte Parteientschädigung versagt bleiben (Art. 145 Abs. 2

und Art. 144 Abs. 4 DBG in Verbindung mit Art. 64 Abs. 1–3

des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968

[VwVG]).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 14'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 14'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…