SB.2012.00114

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2012.00114

23. Juli 2013Deutsch10 min

(URT.2013.15417)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 31. Januar 2007 veräusserte A die ihr von ihrem

Ehemann am 18. August 1993 geschenkte 5-Zimmer Wohnung an der C-Strasse 01

in D (Stockwerkeigentumswohnung GBBl. 02, 03 Miteigentum an GBBl. 04, Kat.Nr. 05)

zu einem Preis von Fr. 2'850'000.-. Anlässlich dieser Handänderung

auferlegte der Finanzausschuss der Gemeinde D der Pflichtigen am 5. Mai

2010 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 125'560.-.

Eine dagegen erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss

der Gemeinde D am 2. September 2010 ab.

Erwägungen

II.

Am 9. Juli

2012.

wies das Steuerrekursgericht den hiergegen

erhobenen Rekurs ebenfalls ab. Es erwog, der im

Rekursverfahren überprüfte Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft sei

mit Fr. 2'097'140.- zutreffend ermittelt worden. Der

Pflichtigen sei es weiter nicht gelungen,

rechtsgenügend nachzuweisen, dass es sich bei ihr um eine

Liegenschaftenhändlerin handle.

III.

Mit Beschwerde vom 13. August 2012 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht sinngemäss

beantragen, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen, die Beschwerdeführerin als interkantonale

Liegenschaftenhändlerin zu behandeln, weswegen ihr

weitere Abzüge bei der Ermittlung des Gewinns aus dem Verkauf der

streitbetroffenen Liegenschaft zuzugestehen seien. Ausserdem beantragte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Das Steuerrekursgericht und die Beschwerdegegnerin

verzichteten auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts über

die Grundstückgewinnsteuer können laut § 213 in Verbindung mit § 153

Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) der Steuerpflichtige

und die Gemeinde innert 30 Tagen nach Zustellung

Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben.

1.2

Mit der Beschwerde in Grundsteuersachen können alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 213 in Verbindung

mit § 153 Abs. 3 StG).

1.3

Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt

das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage

massgebend wie für das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die

nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen

worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht

nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven,

namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem

Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder

der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur

nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals

vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein

zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche

unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216

Abs. 1 StG erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an

Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben.

2.2

Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1

StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und

Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss

aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Die kraft

kantonalen Rechts anrechenbaren Aufwendungen werden in § 221 StG

abschliessend aufgezählt (vgl. Richner et al.,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 221

N. 3 mit Hinweisen).

2.3

Nach der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des

Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen Verhältnis

(Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung [BV]) sind Gewinne aus der

Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von Liegenschaftenhändlern

ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar (vgl. die

Zusammenfassung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGE 131 I 249;

vgl. auch BGE 120 Ia 361 E. 4b S. 365; 111 Ia 318 E. 4a;

BGr, 5. Dezember 1985, ASA 56 [1987/88] S. 569, E. 4c, je mit Hinweisen; vgl.

ferner Richner et al., § 221

N. 119 ff.). Veräussert ein ausserkantonaler Liegenschaftenhändler

eine Liegenschaft des Geschäftsvermögens, so hat der Liegenschaftenkanton bei

der Gewinnberechnung sämtlichen Aufwendungen, die dem Veräusserer im Hinblick

auf die Gewinnerzielung angefallen sind – etwa Schuldzinsen auf Fremdgeldern

zur Finanzierung oder Unkosten für Umtriebe zufolge An- und Verkauf der

Liegenschaft –, Rechnung zu tragen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366

mit Hinweisen), und zwar unabhängig von der Ausgestaltung seiner

Grundstückgewinnbesteuerung (BGE 111 Ia 318 E. 4a). Der

Belegenheitskanton hat daher gestützt auf bundesrechtliche Grundsätze zum

Doppelbesteuerungsverbot unter Umständen Aufwendungen als gewinnmindernd zu

berücksichtigen, die das kantonale Recht für Grundstückveräusserungen ohne

ausserkantonalen Bezug nicht zum Abzug zulässt.

Der Liegenschaftskanton hat gemäss

der angeführten bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen Anteil an den allgemeinen

Unkosten zu übernehmen, die dem Liegenschaftenhändler zufolge der mit dem An-

und Verkauf von Liegenschaften verbundenen Umtriebe in Form von Personal- und

Sachauslagen erwachsen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366 mit

Hinweisen; vgl. sodann RB 1982 Nr. 105) und die sich naturgemäss

nicht einem bestimmten Geschäft zuordnen lassen (RB 1990 Nr. 51;

Richner et al., § 221 N. 164). Weil die genaue Feststellung dieser

teils veränderlichen, teils festen Kosten regelmässig Schwierigkeiten bereitet,

wird zu einer pauschalen Abgeltung Zuflucht genommen, welche sich in Prozenten

des Verkaufspreises ausdrückt. Das Bundesgericht hat dabei den Satz von

5.

% des Verkaufspreises als aus der Praxis der Kantone hervorgehende

Faustregel bezeichnet (BGE 111 Ia 220 E. 2d S. 227; ASA 56

[1987/88] S. 569, E. 4c).

2.4

Mit Präjudiz vom 14. Dezember 2005 (SB.2005.00073,

Dispositiv

Leitsatz in RB 2005 Nr. 104) hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass für

die Auslegung des Begriffs des Liegenschaftenhändlers in § 221 Abs. 2

StG auf die bundesgerichtliche Praxis zu Art. 127 Abs. 3 BV

abzustellen ist, welche ihrerseits auf die Rechtsprechung zur direkten

Bundessteuer zurückgreift. Massgebend ist somit die Auslegung von Art. 18

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte

Bundessteuer, welcher die Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit regelt.

Nach der Praxis des Bundesgerichts (vgl. BGE 125 II 113 E. 3c und 6a mit

Hinweisen) liegt ein Liegenschaftenhandel im Sinn dieser Bestimmung vor, wenn

der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch tätigt,

wenn er also eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf

Gewinnerzielung aus Grundstückgeschäften gerichtet ist. Dabei ist es unerheblich,

ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Als Indizien können

etwa die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens, die

Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts

mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller

Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung

der Geschäfte in Betracht kommen.

Weil die Rechtsprechung des

Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot von Art. 127 Abs. 3 BV

gesetzesvertretender Natur ist, ist das Verwaltungsgericht, das im

Einkommenssteuerbereich eine abweichende Praxis zum gewerbsmässigen Handel

vertritt, daran gebunden. Um eine begriffliche Spaltung im

Grundstückgewinnsteuerrecht zu vermeiden, legt das Verwaltungsgericht den Begriff

des Liegenschaftenhändlers in § 221 Abs. 2 StG ebenfalls im Sinn der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus (VGr, 14. Dezember 2005, SB.2005.00073).

Im Streit liegt vorliegend, ob die

Pflichtige als gewerbsmässige ausserkantonale Liegenschaftenhändlerin

zu qualifizieren ist bzw. ob es ihr gelungen ist, diese Eigenschaft im

vorinstanzlichen Verfahren rechtsgenügend nachzuweisen.

3.1. Mit Mailverkehr vom 24. Juni 2011

bestätigte das kantonale Steueramt dem Rechtsvertreter der Pflichtigen, dass

der Ehemann der Pflichtigen für die Zwecke der direkten Bundessteuer als

gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler behandelt werde. Auf Nachfrage des Vertreters

der Pflichtigen bestätigte das Kantonale Steueramt zudem ausdrücklich, dass der

Gewinn aus dem Verkauf der streitbetroffenen Wohnung (Stockwerkeigentumswohnung

GBBl. 02, 03 Miteigentum an GBBl. 04, Kat.Nr. 05) "im Jahre 2007 bei der Direkten Bundessteuer als

Gewinn aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel besteuert" worden sei.

Dieser Mailverkehr wurde der Vorinstanz gleichentags zugestellt mit dem

Hinweis, dass mit der Steuerverwaltung mittels am 22. Juni 2011 versandter

Zustimmungserklärung dergestalt eine Einigung gefunden worden sei, dass "die

A Liegschaftenhändler sind und für die Liegenschaft auch als solche besteuert

worden sind". Gleichzeitig liess die Pflichtige den Beizug der

Steuererklärungen 2005 bis 2008 offerieren, insbesondere auch zum Beweis für

ihre interkantonale Händlertätigkeit. Mit Verfügung vom 23. Januar 2012

forderte die vorinstanzliche Verfahrensleiterin die Beschwerdegegnerin auf,

sich zur Frage der Qualifikation der Pflichtigen als Liegenschaftenhändlerin

und zur Höhe der geltend gemachten Händlerkosten zu äussern. Mit Eingabe vom

27. März 2012 anerkannte die Beschwerdegegnerin, dass die streitbetroffene

Liegenschaft "offenbar im Geschäftsvermögen" geführt worden sei und

daher der Status der Liegenschaftenhändlerin "grundsteuerlich auf A

ebenfalls anzuwenden ist". Die Voraussetzungen zur Anerkennung als

ausserkantonale Liegenschaftenhändlerin und damit die Anrechnung einer

Händlerpauschale erachtete die Beschwerdegegnerin indessen als nicht erfüllt.

3.2. Bei der geltend gemachten Qualifikation als

ausserkantonale Liegenschaftenhändlerin handelt es sich um eine steuermindernde

Tatsache, welche damit vom Steuerpflichtigen substanziiert geltend zu machen

ist (RB 2001 Nr. 110 f. mit Hinweisen). Vorliegend hat die Pflichtige

die Bestätigung des kantonalen Steueramts beigebracht, dass der Gewinn aus dem

streitbetroffenen Verkauf tatsächlich bei der direkten Bundessteuer erfasst

worden sei. Die Beschwerdegegnerin hat zudem die Qualifikation der Pflichtigen

als Liegenschaftenhändlerin grundsätzlich anerkannt. Die von der Pflichtigen

für die eigene Sachdarstellung zum Beweis offerierten Steuererklärungen 2005

bis 2008 wurden durch die Vorinstanz indessen nicht beigezogen.

3.2.1. Die Sachdarstellung der Pflichtigen um ihre

Händlertätigkeit ist tatsächlich wenig substanziiert – so fehlt es etwa bereits

an einer eigentlichen Schilderung der Geschäftstätigkeit. Dies erklärt sich

jedoch mit dem Umstand, dass die Händlertätigkeit an sich seitens der

Beschwerdegegnerin nicht bestritten worden ist. Für die Pflichtige war damit

diese Qualifikation jedenfalls nach der entsprechenden Stellungnahme seitens

der Gemeinde D im vorinstanzlichen Verfahren nicht bzw. nicht mehr strittig.

Dies umso mehr, als für die entsprechende Qualifikation im Grundsteuerrecht

dieselben Grundsätze Anwendung finden wie im Recht der direkten Bundessteuer

(vgl. E. 2.4 vorstehend). Den Nachweis, dass die Pflichtige bezüglich des

streitbetroffenen Verkaufs im Bereich der direkten Bundessteuer tatsächlich als

Liegenschaftenhändlerin gilt, hat sie mit den eingereichten E-Mails erbracht.

Bei dieser speziellen Konstellation musste die Pflichtige im vorinstanzlichen

Verfahren tatsächlich nicht mit einer vollständigen Verneinung der Qualifikation

als Liegenschaftenhändlerin zufolge mangelnder Substanziierung der

Händlertätigkeit rechnen: Indem die Vorinstanz diese Qualifikation der

Pflichtigen als Liegenschaftenhändlerin ohne jede weitere Aufforderung zur

diesbezüglichen Stellungnahme oder gar Untersuchung gänzlich verneinte, hat sie

den aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Anspruch der Pflichtigen auf

rechtliches Gehör verletzt. Die Vorinstanz hätte, allenfalls im Verbund mit

einer ergänzten Sachdarstellung der Pflichtigen, wenigstens die zum Beweis

offerierten Steuererklärungen bzw. die entsprechenden Einschätzungsakten und

Einschätzungsentscheide beiziehen müssen, um so die behauptete Händlertätigkeit

gegebenenfalls zu untersuchen bzw. beweismässig zu erstellen. Im Licht dieser

Erkenntnisse wären eventuell gar weitere Untersuchungshandlungen vorzunehmen

gewesen, um auch die Frage einer ausserkantonalen Händlertätigkeit zu untersuchen.

3.2.2. Eine direkte Anweisung an die Vorinstanz,

die Pflichtige als interkantonale Liegenschaftenhändlerin zu behandeln, wie die

Pflichtige dies im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beantragt, ist

beim gegenwärtigen Aktenstand indessen nicht angebracht. Die Beschwerdegegnerin

hat bereits im vorinstanzlichen Verfahren zutreffend ausgeführt, dass sich

mindestens nach dem jetzigen Aktenstand im fraglichen Zeitpunkt sowohl der Wohnsitz

der Pflichtigen wie die veräusserte Liegenschaft im Kanton Zürich befanden.

Damit ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen – die

Sache ist im Sinn der Erwägungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid

an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang sind die

Kosten des Verfahrens den Parteien je hälftig aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1

in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und muss der

Beschwerdeführerin die verlangte Parteientschädigung versagt bleiben (§ 17

Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 in Verbindung mit § 152, 153 Abs. 4 und § 213 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die

Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der

Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Über die Kosten- und

Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im

Neuentscheid zu befinden.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

5. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung an:…