SB.2012.00149

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2012.00149

13. November 2013Deutsch21 min

(URT.2013.15744)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 12. März 2005 verstarb M. Infolgedessen

auferlegte das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer,

der Mutter, sechs Geschwistern und einem Neffen mit Verfügung vom 2. Mai

2006 Erbschaftssteuern in der Höhe von insgesamt Fr. .... Dabei wurden die

Grundstücke Kat.-Nr. 02, 03, 04 und 05 in der Gemeinde L zum Ertragswert

berechnet.

In der nachfolgenden Erbteilung fielen diese Parzellen

zunächst an die Mutter A und nach deren Tod am 19. März 2008 an die

Geschwister und den Neffen. Das Grundstück Kat.-Nr. 02 wurde aufgeteilt in

Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 06 (neu: Kat.-Nr. 07). Während die

Erben das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 am 27. November 2009 für Fr. …

(Fr. …/m2) veräusserten,

war das Hausgrundstück aKat.-Nr. 06 (Wohnhaus mit Scheune und Wagenschopf

mit 2'853m2

Gebäudegrundfläche und Umschwung an der N-Strasse 08) bereits am 15. Mai

2009 im Rahmen der Erbteilung zum Teilungswert von Fr. … auf E übertragen

worden.

Am 27. September 2010 nahm das kantonale Steueramt

eine Nachveranlagung wegen Zweckentfremdung vor, mit der Begründung, dass das

Grundstück aKat.-Nr. 06 nicht mehr von einer hauptsächlich professionell

in der Landwirtschaft tätigen Person bewohnt werde. Daher seien die

Voraussetzungen für eine Vorzugsbewertung zum Ertragswert dahingefallen und sei

die Steuer insgesamt um Fr. … von Fr. … auf Fr. … zu erhöhen.

Eine von den Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache

wies das kantonale Steueramt am 11. August 2011 ab.

Erwägungen

II.

Das Steuerrekursgericht wies den dagegen von den

Pflichtigen erhobenen Rekurs am 21. August 2012 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 18. Oktober 2012 liessen die

Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, "es sei der angefochtene

Entscheid des Steuerrekursgerichts aufzuheben, eventualiter sei die

Nachveranlagung der Erbschaftssteuer auf der Basis eines Grundstückwerts von Fr. …

im Zeitpunkt des Nachlassanfalls festzusetzen und subeventualiter sei die Sache

zur weiteren Abklärung und Entscheidfindung an die Beschwerdegegnerin

zurückzuweisen. " Sodann verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,

schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde L

liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gemäss § 43 Abs. 2 des Erbschafts- und

Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) ist das

Verwaltungsgericht für die Beurteilung von Beschwerden gegen Rekursentscheide

des Steuerrekursgerichts zuständig.

1.2

Die Bestimmungen des Steuergesetzes über das

Beschwerdeverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer gelten für das

Beschwerdeverfahren in Erbschaftssteuersachen sinngemäss (§ 43 Abs. 3

ESchG). Nach § 43 Abs. 3 ESchG in Verbindung mit § 153 Abs. 3

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) können mit der Beschwerde alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Rekursgerichts zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf

Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde,

wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem

sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein

Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich

vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder

in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der

Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und

rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).

1.3

Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt

das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage

massgebend wie für das Rekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht

spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden

sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht

nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven,

namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem

Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der Stützung von geltend gemachten

Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen

oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte

Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf

Tatsachen und Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999

Nr. 149; BGE 131 II 548).

2.

2.1

Der Erbschaftssteuer unterliegen gemäss § 3 Abs. 1 ESchG

alle Vermögensübergänge (Erbanfälle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen

Erbrechts oder aufgrund einer Verfügung von Todes wegen. Berechnet wird die

Steuer vom Verkehrswert, den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt der

Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei Eröffnung des Erbgangs, aufweist (§ 13

Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; RB 1967 Nr. 42,

RB 1967 Nr. 37 = ZR 67 Nr. 7). Dies ist hier der 12. März 2005. Dabei

werden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zum Ertragswert bewertet (§ 15

ESchG). Wird ein derart privilegiert bewertetes Grundstück innert

20.

Jahren ganz oder teilweise veräussert oder fallen innert dieser Frist

die Voraussetzungen der Vorzugsbewertung dahin, wird die Steuer nachträglich

vom damaligen Verkehrswert, höchstens jedoch vom erzielten Erlös berechnet und

dem Veräusserer oder Eigentümer des Grundstücks auferlegt (§ 17 ESchG).

2.2

Mit den "Voraussetzungen der Vorzugsbewertung" in § 17

Abs. 1 ESchG sind dieselben Kriterien gemeint, aufgrund derer ein

Grundstück – im Zeitpunkt der Erstveranlagung – als

"landwirtschaftlich" im Sinn von § 15 ESchG beurteilt wurde.

Dies ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut und dem systematischen Zusammenhang

von § 15 und § 17 ESchG. Zum anderen entspricht diese Auslegung dem

Sinn und Zweck von § 17 Abs. 1 ESchG.

Der Begriff des landwirtschaftlichen Grundstücks wird

weder im Zivil- noch im Steuerrecht definiert oder näher bestimmt. Gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung und einem Teil der Lehre kann sich eine solche Begriffsbestimmung

nicht darauf beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu

tragen. Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz über das bäuerliche

Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB), das Bundesgesetz über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft

vom 29. April 1998 (LWG) sowie insbesondere deren Zielsetzungen und

Interessenabwägungen zu berücksichtigen. Dementsprechend kann von einem steuerlich

privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung

des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. BGr, 22. Oktober

2012,2C_873/2011, E. 5.1; BGE 138 II 32 E. 2.2.1; BGr, 15. Dezember

2010,2C_539/2010, E. 3.2; Rainer Zigerlig/Guido Jud, in: Martin

Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band

I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden [StHG], 2. A., Basel 2002, Art. 14 N. 9; A. M. Felix Richner/Walter

Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher

Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 40 N. 7 unter Verweis auf BGr,

16.

Juli 2004,2A.402/2003). Das ist nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1

BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem

landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die ausserhalb

einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen (lit. a) und für welche die

landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (lit. b). Darüber hinaus gilt die

Anwendung des BGBB für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte

Fälle, nämlich:

a) Grundstücke und Grundstücksteile mit

landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem

Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen

Gewerbe gehören;

b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen

Gewerbe gehören;

c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone

liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;

d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen

landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.

Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum

Ertragswert neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks unter das BGBB

gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche überwiegende land- oder forstwirtschaftliche

Nutzung des Grundstücks voraus (vgl. BGE 138 II 32 E. 2.2.2; VGr ZH, 13. März

2002, ZStP 2003, 143; VGr ZH, 19. Juni 1984, StE 1985 B 52.22 Nr. 1; Zigerlig/Jud,

Art. 14 StHG N. 9). Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass

Gebäude, die infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen

Nutzung dem BGBB unterstehen, jedoch für landwirtschaftsfremde Zwecke, etwa als

Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne sachlichen Grund

eine privilegierte Besteuerung erfahren. Zusammenfassend sind somit nur jene

Grundstücke als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu qualifizieren und

somit steuerlich privilegiert zu behandeln, welche dem Geltungsbereich des BGBB

unterliegen und auch tatsächlich überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden.

2.3

Ausgehend von den Gesetzesmaterialien (Amtsblatt des Kantons Zürich

1985.

S. 223 ff.) und vom Zweck der gesetzlich vorgeschriebenen

Ertragswertbewertung landwirtschaftlicher Grundstücke, nämlich deren Übernahme

zu erleichtern und dadurch den landwirtschaftlichen Charakter übernommener

Grundstücke zu erhalten, hat das Verwaltungsgericht im Entscheid RB 1994 Nr. 67

(= ZStP 1994, 228) grundsätzliche Kriterien für die Qualifizierung eines

Grundstücks als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 15 ESchG

aufgestellt. Landwirtschaftlich in diesem Sinn ist ein Grundstück, das der

Urproduktion dient, d. h. der Nutzung vorab für

Acker-, Obst und Gemüsebau, Anbau von Blumen und Zierpflanzen, Baumschulen

sowie Viehzucht und Nutztierhaltung sowie als Wiesland (George C. Wettstein, Die Behandlung von land- und forstwirtschaftlichen sowie

gewerblichen Liegenschaften im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, Diss.,

Zürich 1985, S. 25).

Auf den Erschliessungsgrad

oder die baurechtliche Zonenzugehörigkeit kommt es nicht an (VGr, 1. März

2006, SR.2005.00018). Damit entsteht ein gewisser

Widerspruch zum BGBB (vgl. E. 2.2). Die sich aus dem Zürcher Erbschafts-

und Schenkungssteuerrecht ergebende weitergehende Privilegierung und Förderung

der Landwirtschaft verstösst dadurch aber nicht gegen übergeordnetes

Bundesrecht, da es dem kantonalen Gesetzgeber unbenommen ist, die

Landwirtschaft über den Anwendungsbereich des BGBB hinaus zu fördern (Felix Richner/Walter

Frei, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Zürich

1996, § 15 N. 10 m. w. H.). Entscheidend ist die tatsächliche landwirtschaftliche

Bewerbung des Grundstücks, sofern dessen Zweckentfremdung nicht unmittelbar

bevorsteht (RB 1959 Nr. 80). Nicht bewirtschaftetes oder ödes Land ist zum

Verkehrswert zu bewerten, selbst wenn es in der Landwirtschaftszone liegt.

Nicht erforderlich ist, dass das übernommene Grundstück

Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes (Betriebs) ist. Geschieht die Nutzung

aber nicht innerhalb eines Landwirtschaftsbetriebs, was sich nach

objektiv-funktionellen Kriterien beurteilt, ist ein Mindestmass an beworbener

Fläche bzw. gehaltener Tiere sowie eine gewisse Intensität und Professionalität

der Bewirtschaftung erforderlich. Diese Voraussetzungen werden regelmässig

nicht erfüllt, wenn z. B.

im Umschwung von Einfamilienhäusern Obstbäume, Gemüse- und Blumenbeete oder

Nutztiere gehalten werden (Richner/Frei, § 15

ESchG N. 13). Ferner werden die Ökonomie- und Wohngebäude, die

nicht zu einem Landwirtschaftsbetrieb gehören, nur dann zum Ertragswert

bewertet, wenn deren landwirtschaftliche Nutzung bzw. bei Wohngebäuden die

landwirtschaftliche Tätigkeit des Bewohners überwiegt.

Wie einleitend festgehalten wurde, zielt die

Vorzugsbewertung zum Ertragswert auf eine erleichterte Übernahme der

betroffenen Grundstücke ab, wodurch deren landwirtschaftliche Nutzung gefördert

bzw. erst ermöglicht werden soll. Dass landwirtschaftlich genutzte Flächen in

einer Bauzone nach dem Tod des Betriebsinhabers weiterhin in der angestammten

oder in gleichartiger Weise beworben werden, setzt zunächst voraus, dass die

Erben diese Absicht haben und auch kundtun.

2.4

Eine Zweckentfremdung, welche wie die Veräusserung ganz oder

teilweise erfolgen kann, ist demnach dann gegeben, wenn die landwirtschaftliche

Nutzung des Grundstücks dauernd oder nur vorübergehend gegen Entgelt preisgegeben

wird (Hans Ulrich Meuter, Ertragsbewertung und ergänzende Vermögenssteuer, ZStP 1995, S. 10 f.; Markus

Baumgartner, Vermögensbesteuerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke

im Kanton Zürich, Zürich 2002, S. 132). Damit büsst das bis anhin

steuerlich privilegierte Grundstück seinen bisherigen land- bzw. forstwirtschaftlichen

Charakter ein. Am häufigsten erfolgt die Zweckentfremdung durch die Überbauung

von ursprünglich land- oder forstwirtschaftlich genutztem Land mit nicht

landwirtschaftlichen Gebäuden oder durch den Umbau eines landwirtschaftlichen

Gebäudes, sodass dieses danach einem nicht landwirtschaftlichen Zweck dient.

Auch vorübergehende Zweckentfremdungen können somit eine Nachveranlagung

auslösen, wobei jedoch eine gewisse Zeitdauer vorauszusetzen ist. Keine Zweckentfremdung

läge deshalb bei der entgeltlichen Überlassung eines landwirtschaftlichen

Grundstücks z.

B. für ein Motocross-Rennen oder einen Zirkus

vor (vgl. Meuter, S. 11 FN 33; VGr ZH, 21. Mai

2003, ZStP 2003, 339).

2.5

Für die Feststellung einer

Zweckentfremdung ist in erster Linie die tatsächliche Nutzungsart des Grundstücks

im Nachveranlagungszeitpunkt bzw. vor Ablauf der 20-jährigen Frist seit

Eröffnung des Erbgangs entscheidend. Indes vermag auch eine künftige zweckfremde

Grundstücksnutzung zu einer Aufhebung der Vorzugsbewertung führen, wenn nämlich

die Zweckentfremdung unmittelbar bevorsteht (RB 1994 Nr. 67 E. 4; VGr

ZH, 27. Februar 2008, SR.2007.00011, E. 2.4).

3.

3.1

Im Amtsbericht vom 4. Mai 2012 stellte das

Gemeindesteueramt L fest, dass die Grundstücksfläche von aKat.-Nr. 06

2'853 m2 betrage, sich ein Wohngebäude mit Scheune sowie ein Wagenschopf

darauf befänden und das Umgelände "gärtnerisch" genutzt werde. Das Wohnhaus mit zwei Wohnungen diene Wohnzwecken, was im Jahr

1992.

bewilligt worden sei; der angebaute Scheunenteil werde teilweise als Lager

sowie als landwirtschaftlicher Einstellraum verwendet. Für den bisher

landwirtschaftlich beworbenen Wagenschopf habe die Baubehörde im Jahr 2010 eine

Nutzungsänderung bewilligt (Einlagern von Verkaufsgegenständen der benachbarten

O AG). Eine eigentliche überwiegend landwirtschaftliche

Nutzung könne auf dem Grundstück bzw. in und um die Gebäude während der

massgebenden Zeitdauer nicht mehr festgestellt werden. In welcher Weise das

Grundstück während der massgebenden Zeitdauer genutzt worden sei bzw. werde,

könne aus den Veranlagungsakten der Pflichtigen entnommen werden. Ferner werde

darauf hingewiesen, dass die jetzige Eigentümerin E die Liegenschaft nicht

selbst bewohne, sondern an Dritte (Nichtlandwirte) vermietet habe und die

Einkünfte der Liegenschaft, inkl. Nebengebäude, überwiegend aus nicht

landwirtschaftlicher Vermietung stammten.

In ihrer Stellungnahme zum Amtsbericht vom 20. Juni

2012.

wie auch in ihren Rechtsmitteleingaben bestätigten die Pflichtigen, dass

das Umgelände von aKat.-Nr. 06 gärtnerisch – "recte: gemüsegärtnerisch"

– und damit landwirtschaftlich genutzt werde. Die Pflichtige E als heutige

Eigentümerin verfüge über die erforderlichen Maschinen und Gerätschaften zur

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung des Grundstücks. Weil auf dem Umgelände

bis heute Landwirtschaft betrieben werde, fehlten die Voraussetzungen für eine

Nachbesteuerung. Das Wohnhaus des Bauernhofs sei bis zum Tode von A selbst – d. h. vom früheren Eigentümer

M und anschliessend von A, die auch das Grundstück landwirtschaftlich bewirtschaftet

habe – bewohnt und, wo über den Eigenbedarf hinausgehend, vermietet. Seit der

Übernahme des Grundstücks seien beide Wohnungen vermietet worden, jedoch

beabsichtige die heutige Eigentümerin, dereinst die Betriebsleiterwohnung

selbst zu nutzen. Die Ökonomiebauten (Scheune und Wagenschopf) seien bis heute

stets überwiegend landwirtschaftlich genutzt worden. Wie A nutze auch die

heutige Eigentümerin einen Teil der Ökonomiebauten zur Unterbringung ihrer

landwirtschaftlichen Gerätschaften und Vorräte selbst, während weitere Flächen

an Landwirte für landwirtschaftliche Zwecke vermietet sind.

3.2

Entgegen

der Rüge der Pflichtigen hat die Vorinstanz ihr rechtliches Gehör nicht verletzt,

indem sie auf den Amtsbericht abstellte, und zwar unabhängig davon, welcher Beweiswert

– Auskunft oder Sachverständigengutachten (vgl. BGE 123 V 331

E. 1b; Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches

Steuerverfahrensrecht: Direkte Steuern, Zürich 2008, § 14

N. 49) – dem Amtsbericht im vorliegenden Fall zukommt. Zum einen

konnten sich die Pflichtigen mehr als nur einmal zu genanntem

Amtsbericht zu äussern, weshalb auf weitere Parteibefragungen ohne Weiteres

verzichtet werden konnte bzw. kann, da davon auszugehen ist, dass damit bloss

die Ausführungen in den Stellungnahmen und der Beschwerdeschrift bestätigt

würden. Zum anderen würde der von

den Pflichtigen als "Gegenbeweis" verlangte

Augenschein lediglich bestätigen können, dass das

Grundstück "gemüsegärtnerisch" genutzt wird, was jedoch unbestritten

ist. Ausserdem könnte mithilfe eines Augenscheins ohnehin nicht

festgestellt werden, ob sich bezüglich der Nutzung des Grundstücks gegenüber

früher etwas verändert hat, lässt sich doch die frühere Nutzung damit nicht

eruieren und ist ein Vergleich mit der heutigen Nutzung daher unmöglich.

3.3

Genau genommen

ist umstritten, ob die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im

Nachveranlagungszeitpunkt eine landwirtschaftliche Nutzung im

Sinn von § 15 ESchG darstellt. Entgegen

der Auffassung der Pflichtigen muss diese landwirtschaftliche Nutzung nach

herrschender Lehre und Rechtsprechung (vgl. E. 2.3) sehr wohl "überwiegend"

sein. Ob die landwirtschaftliche Nutzung – wie vorliegend ausserhalb eines

Landschaftsbetriebs – tatsächlich überwiegend ist, richtet sich dabei nach

objektiv-funktionellen Kriterien (vgl. E. 2.3). Somit ist es nicht zu

beanstanden, wenn die Vorinstanz – zwecks Feststellung der erforderlichen gewissen Intensität und Professionalität

der Bewirtschaftung – auf die berufliche Situation von E und deren

Angaben betreffend Einnahmen, Erträgen aus der Liegenschaft und

landwirtschaftliche Aufwendungen in der Steuererklärung abstellt. Dass diese

Angaben nicht zuträfen, machen die Pflichtigen nicht geltend. Nicht

nachvollziehbar ist ihr Argument, es hätten keine namhaften Einnahmen anfallen

können, weil "E das Umgelände selbst gärtnerisch/landwirtschaftlich"

nutze. Auch bei Bewirtschaftung durch den Eigentümer selbst fallen – im Fall

professioneller und intensiver, d. h. überwiegend landwirtschaftlicher Nutzung –

üblicherweise ein gewisser Ertrag und/oder Aufwendungen an. Mangels Intensität

und Professionalität aus objektiver Sicht kam die Vorinstanz zu Recht zum

Schluss, dass das Grundstück im Nachveranlagungszeitpunkt nicht mehr

überwiegend landwirtschaftlich genutzt werde, sondern die gewerbliche Nutzung

vorherrschend sei. Dass E seit längerer Zeit gedenkt, in die

Betriebsleiterwohnung zurückzukehren, ändert nichts daran; zumal sie ihre

behauptete Absicht bislang nicht objektiv feststellbar kundgetan hat.

Unerheblich ist auch, dass E über die für eine landwirtschaftliche

Bewirtschaftung erforderlichen Maschinen und Gerätschaften verfügt, vielmehr

müssten diese hierfür auch tatsächlich in einer gewissen Intensität und

Professionalität eingesetzt werden. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob und wie

A das Grundstück bewirtschaftete, weshalb auch in diesem Zusammenhang keine

Verletzung des rechtlichen Gehörs auszumachen ist. Denn für die Feststellung

einer Zweckentfremdung massgeblich ist der Zeitpunkt der Nachveranlagung bzw.

vor Ablauf der 20-jährigen Frist seit Eröffnung des Erbgangs (E. 2.5).

3.4

Schliesslich sei noch im Bezug auf die eingangs dargelegte neuere

bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Begriff des "landwirtschaftlichen

Grundstücks" festgehalten, dass das streitbetroffene Grundstück aKat.-Nr. 06

bzw. Kat.-Nr. 07 in der Industriezone mit niedriger Ausnützung liegt.

Industriezonen stellen gemäss § 48 Abs. 2 lit. e und § 56

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) Bauzonen dar,

weshalb Art. 2 Abs. 1 BGBB ausser Betracht fällt. Da auch kein

Fall von Art. 2 Abs. 2 lit. a-d BGBB vorliegt (siehe E. 2.2),

unterliegt das Grundstück nicht dem BGBB. Eine privilegierte steuerliche Behandlung des Grundstücks ist daher auch vor diesem Hintergrund

fraglich.

3.5

Das Steueramt hat infolge Zweckentfremdung zu Recht eine Nachveranlagung i.S. v. § 17 ESchG vorgenommen. Die Beschwerde ist somit insoweit

abzuweisen.

4.

4.1

Sind nach dem vorstehend Gesagten die

Voraussetzungen für die Bewertung des Grundstücks aKat.-Nr. 06 bzw.

Kat.-Nr. 07 als landwirtschaftliches Grundstück im Sinn

von § 15 EschG nicht mehr erfüllt, ist es zum Verkehrswert zu bewerten, den es im Zeitpunkt der

Entstehung des Steueranspruchs aufwies. Massgebend ist im vorliegenden Fall

mithin der Verkehrswert des Grundstücks bei Eröffnung des Erbgangs am

12.

März 2005 (vgl. E. 2.1).

Abweichend von der Steuereinschätzung für die Staats- und

allgemeinen Gemeindesteuern, wo die "Verkehrswerte" von

Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund genereller

Richtlinien als "Formelwerte" festgesetzt werden, muss der Verkehrswert

bei der Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie auch bei den Grundsteuern,

individuell nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen geschätzt werden (RB 1984 Nr. 44

= StE 1985 B 52.22 Nr. 2; RB 1980 Nr. 82; RB 1967 Nr. 41; RB ORK

1956.

Nr. 104). Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis,

der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am massgebenden Bewertungsstichtag

mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1994 Nr. 38).

4.2

Das kantonale Steueramt hat den Verkehrswert von aKat.-Nr. 06

per 12. März 2005 auf Fr. … festgelegt. Dabei hat sich das Steueramt

nicht auf ein Gutachten, sondern auf den von den Pflichtigen in der Erbteilung

vereinbarten Anrechnungswert abgestützt. Dabei erwog das kantonale Steueramt,

dass dieser Teilungswert aufgrund folgender Überlegungen als "korrekter

Verkehrswert" anzusehen sei: Der Verkehrswert ergebe sich aus der Summe

von Landwert und Bauwert. Bezüglich des Landwerts zog es den Preis von Fr. .../m² als Mittelwert zweier Vergleichshandänderungen

(Grundstücke in der Industriezone) im September und Oktober 2005, die

einen Preis von Fr. …/m² und Fr. …/m² ergeben hätten, heran. Hinsichtlich des Bauwerts stellte

es auf den Gebäudeversicherungswert des Wohnhauses samt Scheune laut Grundbuchauszug

vom 12. April 2005 unter Berücksichtigung einer hohen Altersentwertung von

70.

% ab. Die Summe des so errechneten Landwerts (Fr. ...) und

Bauwerts (Fr. …) ergibt Fr. …, weshalb durchaus auf den Übernahmewert

in der Erbteilung als Verkehrswert abgestellt werden könne.

Die Vorinstanz verneinte die Notwendigkeit der von den

Pflichtigen beantragten Neuberechnung des Verkehrswerts und bezeichnete die von

ihnen erwähnte, nicht näher bezeichnete Privatexpertise sei von vornherein

nicht massgeblich.

4.3

Der Teilungswert von Fr. …, zu welchem E das streitbetroffene

Grundstück im Rahmen der Erbteilung vom 15. Mai

2009.

zu Alleineigentum übernommen hatte, hat mit dem für die

Nachveranlagung gemäss § 17 Abs. 1 ESchG massgebenden Erlös (als

Obergrenze) nichts zu tun. Der Teilungswert von Fr. … entspricht auch nicht dem

für die Nachveranlagung massgebenden "damaligen Verkehrswert"; denn

"damalig" im Sinn von § 17 Abs. 1 ESchG bezieht sich auf

den Zeitpunkt des Todes von M und nicht auf die

Verhältnisse bei der Teilung. Das Steueramt hat

zwar nicht unbesehen auf den Teilungswert abgestellt, sondern ihn mithilfe von

Vergleichen und Berechnungen zu verifizieren versucht. Diese (laut

Beschwerdeschrift "angeblichen") Vergleichshandänderungen liegen –

spätestens seit dem Einspracheverfahren – bei den Akten. Ob sie vergleichstauglich

sind, ist allerdings fraglich: Während sich eine Handänderung auf "Acker

und Wiese" in der Zone Ia bezieht, betrifft die andere zwar eine

"Gebäudegrundfläche, Hausumschwung und Gartenanlage", jedoch ist die

Zonenzugehörigkeit nicht ersichtlich. Dieselbe Frage stellt sich auch bei den

weiteren zum Vergleich angeführten Preisen, namentlich beim für das unbebaute

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 01 im Jahr 2009 tatsächlich erzielten Kaufpreis

von Fr. …/m2

und beim statistischen Mittelwert für unbebautes Land in Wohn- und Mischzonen

der Gemeinde L im Jahr 2005 von Fr. …/m2.

Somit hat die von den Vorinstanzen geführte Untersuchung

keine Klarheit über den Verkehrswert des streitbetroffenen Grundstücks am 12. März

2005.

erbracht. Vermag die Bewertung nicht zu überzeugen, so ist es dem Verwaltungsgericht

unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fällen, den Entscheid der

Vorinstanz aufzuheben und die Sache zur ergänzenden Untersuchung und

Neubeurteilung an diese zurückzuweisen (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001,

S. 217 ff., E. 3). Dabei hat die Vorinstanz insbesondere den

Antrag der Pflichtigen, ein Gutachten über den Verkehrswert des

streitbetroffenen Grundstücks am 12. März 2005 einzuholen, zu prüfen.

5.

Die Beteiligten haben nach § 59 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) keinen Rechtsanspruch auf Durchführung einer

mündlichen Verhandlung. In Fällen, die als zivilrechtliche Streitigkeiten oder

als strafrechtliche Anklagen im Sinn von Art. 6 Abs. 1 der

Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) gelten, kann sich ein Anspruch auf

mündliche Verhandlung ergeben. Diese Vorschrift findet vorliegend jedoch keine

Anwendung. Ebenso wenig lässt sich das in Art. 30 Abs. 3 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) vorgesehene Recht auf eine

öffentliche Gerichtsverhandlung anrufen, ist dieses doch nur im sachlichen

Anwendungsbereich von Art. 6 Abs. 1 EMRK gewährleistet. Überdies gibt

Art. 30 Abs. 3 BV dem Rechtsuchenden kein Recht auf eine öffentliche

Verhandlung, sondern garantiert lediglich, dass, soweit eine Verhandlung stattzufinden

hat, diese unter Vorbehalt der im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen öffentlich ist

(BGE 128 I 288). Im Übrigen kann auch aus dem Anspruch auf rechtliches

Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV kein Anspruch auf eine persönliche

mündliche Anhörung und noch weniger ein solcher auf Durchführung einer

öffentlichen Verhandlung abgeleitet werden (vgl. RB 1998 Nr. 38).

Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass zur Anordnung

einer mündlichen Verhandlung im Sinn von § 59 Abs. 1 VRG, weshalb dem

Antrag auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung nicht zu entsprechen ist.

6.

Bei diesem unentschiedenen Ausgang des Verfahrens sind die

Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 44 Abs. 1

ESchG) und steht den Beschwerdeführenden keine

Parteientschädigung zu (§ 43 Abs. 4 ESchG in Verbindung mit § 152

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 und § 17 Abs. 2

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).

7.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts letztinstanzliche

kantonale Rückweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen

Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 zu qualifizieren sind

(BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt

anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid

herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein

weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung

und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 7'100.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu 1/14, unter solidarischer

Haftung aller für die Hälfte der Kosten, und zur anderen Hälfte dem Beschwerdegegner

auferlegt.

5.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an:…