SB.2013.00133

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2013.00133

25. September 2014Deutsch17 min

(URT.2014.16593)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Am 14. Dezember

2006 erwarben A (Miteigentümerin zu 2/3), D (Miteigentümerin zu 1/6) und F

(Miteigentümer zu 1/6) die Liegenschaft "G 01, H" (GB H Nr. 02)

zum Preis von Fr. … In der Folge nutzten alle drei Erwerber die

Liegenschaft als ihre eigene Wohnstätte.

B. Am 18. Dezember

2007 verkauften A (Miteigentümerin bezüglich einer Hälfte und Gesamteigentümerin

bezüglich der anderen Hälfte), C (Gesamteigentümer bezüglich eines

Miteigentumsanteils von 50 %) und D (Gesamteigentümerin bezüglich eines

Miteigentumsanteils von 50 %) ihre Liegenschaft an der I-Strasse 03

in N (GBBL 04, Kat.-Nr. 05, damit subjektiv-dinglich verbunden:

Miteigentum von 50 % an GBBL 06/Kat.-Nr. 05) zum Preis von Fr. …

an K und L. Ausgehend von einem Grundstückgewinn von Fr. … gewährte die

Kommission für Grundsteuern der Stadt N am 24. Februar 2009 einen vollständigen

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem

Wohneigentum im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i des Steuergesetzes

vom 8. Juni 1997 (StG).

C. Mit

Vertrag vom 27. Oktober 2011 und Nachtrag vom 3. November 2011

übertrug A ihren Miteigentumsanteil von 2/3 an der Liegenschaft "G 01,

H" zum Preis von Fr. … auf ihre Tochter D, sodass deren Miteigentumsanteil

auf 5/6 anwuchs. Der Kaufpreis wurde durch Übernahme einer Grundpfandschuld von

Fr. … und durch ein lebenslängliches und ausschliessliches Wohnrecht (an

einer 3,5-Zimmer-Wohnung, einer 2,5-Zimmerpraxis und am Turmzimmer mit

Nasszelle) zugunsten von A mit einem Barwert von Fr. … getilgt.

Mit Beschluss vom 8. Mai 2012 widerrief die

Kommission für Grundsteuern der Stadt N den Steueraufschub und auferlegte A, C und

D, gestützt auf einen steuerbaren Gewinn von Fr. … eine

Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer) in Höhe von Fr. … samt Zins ab 18. März

2008.

D. Mit

Beschluss vom 26. Februar 2013 wies die Kommission für Grundsteuern der

Stadt N die Einsprache ab.

Erwägungen

II.

Mit Entscheid vom 26. August 2013 wies das

Steuerrekursgericht den Rekurs der Pflichtigen ab.

III.

Mit Beschwerde vom 21. Oktober 2013 liessen die

Pflichtigen beantragen, den Entscheid des Steuerrekursgerichts, den

Einsprachebeschluss und die Grundstückgewinnsteuerveranlagung (Nachsteuer)

ersatzlos aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Während das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung

verzichtete, schloss das Steueramt der Stadt N auf Abweisung der Beschwerde. Ferner

beantragte es die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213

in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni

1997.

(StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder

Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung

des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine

Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.2

Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit

die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekursinstanz. Tatsachen oder

Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt

oder angerufen worden sind, dürfen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht

nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter

Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher

Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 153 N. 43, auch zum

Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue

tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund

(§ 155 beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der Stützung von

geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer

tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals vor

Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein

zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche

unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer

wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei

Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Gemäss § 216

Abs. 3 lit. i StG und § 226a Abs. 1 StG wird – im Einklang

mit Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember

1990.

(StHG) – die Steuer aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser

Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft

(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener

Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton

oder in der übrigen Schweiz verwendet wird.

Objektive Voraussetzungen für einen

Steueraufschub bilden somit die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung

sowohl der veräusserten als auch der als Ersatz erworbenen Liegenschaft durch

die steuerpflichtige Person, die gleiche Nutzung der Ersatzliegenschaft und die

Verwendung des Erlöses für die Ersatzliegenschaft. In subjektiver Hinsicht wird

vorausgesetzt, dass die Ersatzbeschaffung durch den Veräusserer selbst

vorgenommen wird. Sodann muss das Ersatzobjekt in der Schweiz liegen (örtliche

Voraussetzung) und der Ersatz in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach der

Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgen (zeitliche Voraussetzung).

2.1.1

Der Begriff "ausschliesslich selbstgenutzt" wird im Gesetz nicht

näher definiert. Nach der Lehre gilt eine Liegenschaft nur dann als

"ausschliesslich selbstgenutzt", wenn sie von der steuerpflichtigen

Person als (zivilrechtlichen) Eigentümerin, eventuell zusammen mit seinen

Familienangehörigen tatsächlich selbst bewohnt wird (Bernhard Zwahlen, in:

Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht

I/1, 2. A., Basel/Genf/München 2002, Art. 12 StHG N. 75).

Kein ausschliessliches Selbstbewohnen liegt vor, wenn es

sich bei der Liegenschaft um ein Mehrfamilienhaus handelt, in dem die

steuerpflichtige Person nur eine von mehreren Wohnungen selbst bewohnt. Benutzt

die steuerpflichtige Person die Wohnliegenschaft zusammen mit Drittpersonen zum

Wohnen, ist dies bezüglich des Kriteriums der Ausschliesslichkeit

unproblematisch, solange es sich bei den Drittpersonen um Ehegatten und minderjährige

Kinder oder Hausangestellte handelt. Fraglich ist es hingegen, wenn die

Drittpersonen volljährige Kinder sind. Diesfalls muss entscheidend sein, ob die

betreffenden Personen mit dem Veräusserer im selben Haushalt gelebt haben oder

nicht. Verfügen die Drittpersonen über einen eigenen Hauseingang und eine

eigene Küche, sodass von einer räumlich abgetrennten Wohneinheit gesprochen

werden kann, liegt kein gemeinsamer Haushalt vor; dieser Anteil an der

Gesamtliegenschaft wird von der steuerpflichtigen Person nicht selbstbewohnt (Richner

et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 216 N. 328).

Wird eine Liegenschaft nicht ausschliesslich selbst

bewohnt, führt dies nicht zur vollständigen Verweigerung des Steueraufschubs.

Vielmehr wird derjenige Anteil des Gewinns, der auf den ausschliesslich selbst

bewohnten Anteil am Grundstück fällt, in die Ersatzbeschaffung einbezogen,

wobei es für die anteilmässige Aufteilung auf die Fläche der eigengenutzten

Räumlichkeiten ankommt (RB 1991 Nr. 43; Richner et al., Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, § 216 N. 329).

2.1.2

Die Selbstnutzung muss zudem dauernd

sein. Ein bloss vorübergehender Unterbruch der Selbstnutzung ist nicht

schädlich, wenn der Unterbruch durch äussere, von der steuerpflichtigen Person

nicht beeinflussbare Umstände bedingt ist (RB 1998 Nr. 164). Eine bestimmte

Mindestdauer der Selbstnutzung wird für die veräusserte Liegenschaft nicht vorausgesetzt.

Die selbst genutzte Wohnliegenschaft muss jedoch vor der Veräusserung als

Hauptwohnsitz der steuerpflichtigen Person gedient haben (BGE 138 II 105).

2.1.3

Ein Steueraufschub kann nur gewährt

werden, wenn sowohl das veräusserte als auch das als Ersatz erworbene oder

gebaute Grundstück dauernd und ausschliesslich von der steuerpflichtigen Person

selbstbewohnt wird. Wie das veräusserte Grundstück muss auch das Ersatzgrundstück

dieselben Voraussetzungen erfüllen (Richner et al., Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, § 216 N. 333).

2.2

Wird ein Ersatzgrundstück innert fünf Jahren seit der Handänderung am

ursprünglichen Grundstück definitiv zweckentfremdet oder veräussert, ohne dass

erneut eine Ersatzbeschaffung stattfindet, kommt die Wegzugsgemeinde auf ihren

Entscheid über den Steueraufschub zurück und verlangt die aufgeschobene

Grundstückgewinnsteuer im Nachsteuerverfahren, samt Zins ab dem 91. Tag

nach der Handänderung am ursprünglichen Grundstück (BGr, 19. Dezember

2012,2C_337/2012; vgl. § 226a Abs. 2 StG).

2.2.1

Eine definitive Zweckentfremdung liegt vor, wenn das Ersatzgrundstück

dauernd oder zumindest auf unbestimmte Zeit nicht mehr dem privilegierten Zweck

entsprechend genutzt wird, d. h.

wenn es nicht mehr dauernd und ausschliesslich selbstbewohnt wird. Dies ist der

Fall, wenn die steuerpflichtige Person ihren steuerrechtlichen Wohnsitz vom

Ersatzgrundstück wegverlegt, das Ersatzgrundstück vermietet oder Verwandten,

Freunden oder Bekannten unentgeltlich zur Benutzung überlässt (Richner

et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 216 N. 343).

Steuerauslösend ist bereits die Zweckentfremdung bzw.

Nutzungsänderung der Liegenschaft infolge Auseinanderfallens der ausschliesslichen

Wohnnutzung und Eigentümerstellung innerhalb der Fünf-Jahresfrist, ohne dass es

zugleich auch zu einer Veräusserung bzw. Handänderung kommen muss (vgl. Felix

Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum [Teil III], ZStP

2011, S. 5).

2.2.2

Eine Handänderung am Ersatzgrundstück wirkt sich grundsätzlich nicht auf

die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer aus, wenn diese wiederum einen

vollständigen Steueraufschubstatbestand zu begründen vermag und (kumulativ) zu

keiner Nutzungsänderung führt. Ein vollständiger Steueraufschubstatbestand ist

laut § 216 Abs. 3 lit. a StG beispielsweise bei einem

Eigentumswechsel durch Schenkung, Erbgang oder Erbvorbezug gegeben. Aber auch

in diesen Fällen liegt eine steuerauslösende Zweckentfremdung vor, wenn keine

Nutzung des eigenen Eigentums mehr erfolgt, z. B. wenn der neue Eigentümer das Ersatzobjekt

nicht mehr dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt (Felix Richner et al.,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 216

N. 287 und N. 296; Richner, ZStP 2011, S. 5).

2.3

Die Grundstückgewinnsteuer wird berechnet, wie wenn nie eine

Ersatzbeschaffung erfolgt wäre (Ziff. 25 und 26 des Rundschreibens der

Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

und die Befreiung des Veräusserers von der Handänderungssteuer bei

Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten

Wohnliegenschaft vom 19. November 2001 [ZStB I Nr. 37/460]). Die

Nachbesteuerung unterliegt im interkantonalen Recht dem gleichen kantonalen

Grundstückgewinnsteuerrecht, welches der Grundstückgewinn ohne

Besteuerungsaufschub unterlegen hätte (Roman Sieber in: Martin Zweifel/Michael

Beusch/Peter Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen

Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, Basel 2011, § 25 N. 54).

3.

3.1

Unbestritten

ist im vorliegenden Fall, dass die Handänderung am Ersatzgrundstück innert der

Fünf-Jahresfrist erfolgte und es sich dabei um eine gemischte Schenkung der

pflichtigen Mutter an die pflichtige Tochter handelt. Strittig ist dagegen, ob

die Beschwerdegegnerin den betreffend den Verkauf der (ursprünglichen)

Liegenschaft in N gewährten Steueraufschub widerrufen durfte.

Da die Grundstückgewinnsteuer für jene Handänderung am

Ersatzgrundstück nach eigenen Angaben der Pflichtigen gemäss § 97

Abs. 1 lit. a des Steuergesetzes des Kantons Aargau vom

15.

Dezember 1998 (StG AG) – laut Kaufvertrag gemäss § 97 Abs. 1

lit. b StG AG (Rechtsgeschäfte unter Verwandten in gerader Linie) – aufgeschoben

worden sei und die Nachveranlagung der zufolge Ersatzbeschaffung aufgeschobenen

Grundstückgewinnsteuer eine steuerbare, entgeltliche Handänderung am

Ersatzgrundstück voraussetze, sei eine Nachveranlagung im vorliegenden Fall

ausgeschlossen. Es liege auch keine Zweckentfremdung vor, weil die beschenkte

Tochter die Liegenschaft zu eigenen Wohnzwecken nutze. Und zwar beziehe sich

diese Selbstnutzung – entgegen des vorinstanzlichen Entscheids – nicht nur auf

einen Drittel der Liegenschaft, sondern auf die ganze Liegenschaft; das

Wohnrecht zugunsten der pflichtigen Mutter sei lediglich zu deren formellen

Absicherung begründet worden. Eine Aufteilung der Wohnräume habe aber nie

stattgefunden. Vielmehr lebten sie wie eine Grossfamilie und benutzten denselben

Hauseingang.

3.2

Entgegen

der Auffassung der Pflichtigen setzt die Nachveranlagung der zufolge Ersatzbeschaffung

aufgeschobenen Grundstückgewinnsteuer keine steuerbare, entgeltliche Handänderung

am Ersatzgrundstück voraus. Vielmehr kann bereits eine Nutzungsänderung

steuerauslösend sein, wenn etwa der neue Eigentümer das Ersatzobjekt nicht mehr

ausschliesslich selbst bewohnt (vgl. E. 2.2.2).

Da sich mit der Übertragung des Miteigentumsanteils die

Eigentumsverhältnisse am Ersatzgrundstück geändert haben, hat sich auch die

Definition der "Eigennutzung" bzw. des "Selbstbewohnens"

verändert. Dies bedeutet, dass die tatsächlichen Verhältnisse im Bezug auf die

Wohnverhältnisse, wenn sie auch unverändert geblieben sind, wie die Pflichtigen

geltend machen, unter den veränderten Eigentumsverhältnissen nun aber anders zu

beurteilen sind. Ein solches Vorgehen ist weder überspitzt formalistisch noch

verstösst es gegen den verfassungsmässigen Anspruch auf rechtsgleiche

Behandlung (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

[BV]). Im Gegenteil scheint es gar geboten, knüpfen doch das Steuerrecht

und auch das Grundstückgewinnsteuerrecht insbesondere bei der Beurteilung von

Eigentumsverhältnissen an das Zivilrecht an. Raum für eine vom Zivilrecht abweichende

Betrachtungsweise, wie sie den Pflichtigen vorschwebt, bleibt keiner (vgl. BGr,

19.

Dezember 2012,2C_337/2012, E. 3.3).

3.2.1

Wie die Vorinstanz bezüglich der pflichtigen Mutter zutreffend festgehalten

hat, nutzt sie nach der Handänderung (Übertragung des Miteigentumsanteils) als

nunmehr Wohnrechtsberechtigte nicht mehr ihr eigenes, sondern das fremde

Eigentum ihrer Tochter. Denn auch der Inhaber eines lebenslangen Nutzungsrechts

bewohnt Fremdeigentum. Dies trifft sodann auch für den Fall zu, dass die Mutter

– wie die Pflichtigen geltend machen – auf das Wohnrecht formlos verzichtet

haben sollte, wird sie doch dadurch nicht wieder zur (Mit-)Eigentümerin. Eine

Liegenschaft gilt aber erst dann als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie

vom (aktuellen) zivilrechtlichen Eigentümer tatsächlich selbst bewohnt wird (siehe

vorn E. 2.1.1; VGr, 2. März 2005, SB.2004.00096, E. 3.2; RB 1994

Nr. 64). Ein blosses Wohn- oder Nutzungsrecht an Fremdliegenschaften genügt

nicht (vgl. Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG und § 216

Abs. 3 lit. i StG; Zwahlen, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,

Art. 12 StHG N. 75), zumal der Inhaber eines blossen Wohn- oder

Nutzungsrechts nie Steuersubjekt der Grundstückgewinnsteuer ist (vgl.

§ 217 StG). Zwar nutzt die pflichtige Mutter das Ersatzobjekt aufgrund

eines Wohnrechts weiterhin zu zwei Dritteln selbst, indessen wird damit die

aufschubrelevante Selbstnutzungsdauer nicht fortgesetzt.

Die pflichtige Tochter bewohnt

die Ersatzliegenschaft nach wie vor tatsächlich selbst. Nach der Übertragung

des Miteigentumsanteils der pflichtigen Mutter von zwei Dritteln ist sie

nunmehr zu 5/6 Eigentümerin der Ersatzliegenschaft. Die pflichtige Mutter liess

sich hierfür gemäss Kaufvertrag als Gegenleistung "ein lebenslängliches

Wohnrecht an folgenden Räumlichkeiten ein[räumen]: Die von ihr bereits heute bewohnte

3,5-Zimmer-Wohnung mit zusätzlicher Praxis (2,5-Zimmer mit Nasszelle), ferner

das Turmzimmer (ca. 40 m2)

mit Nasszelle. Die Wohnung und die Praxis haben einen eigenen Zugang." Im

Nachtrag wurde festgehalten, dass es sich um ein "ausschliessliches Wohnrecht"

handle. Geht man von gleich gebliebenen tatsächlichen Verhältnissen aus, ist

die Ersatzliegenschaft somit zu zwei Dritteln mit einem lebenslänglichen und

ausschliesslichen Wohnrecht zugunsten der pflichtigen Mutter belastet. Wie die

Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, bewohnt die pflichtige Tochter daher die

Liegenschaft nur zu einem Drittel als Eigentümerin. Die Handänderung am

Ersatzgrundstück, d.h. die Übertragung des Miteigentumsanteils, stellt somit

eine steuerauslösende Zweckentfremdung dar, weil die Tochter als neue

Eigentümerin das Ersatzobjekt nicht ausschliesslich selbst bewohnt (vgl.

E. 2.2.2).

An der Tatsache, dass die Ersatzliegenschaft zu zwei

Dritteln mit einem lebenslänglichen und ausschliesslichen Wohnrecht zugunsten

der pflichtigen Mutter belastet ist, vermag auch – entgegen der Auffassung der

Pflichtigen – ein formloser Verzicht auf dieses ausschliessliche Wohnrecht

durch die pflichtige Mutter nichts zu ändern. Denn ein solcher formloser

Verzicht bewirkt nicht automatisch das Anwachsen des Eigentums der pflichtigen

Tochter, sondern verleiht ihr gemäss Wortlaut von Art. 748 Abs. 2 ZGB

lediglich einen Anspruch auf Löschung des Eintrags im Grundbuch. Dass das

Wohnrecht im vorliegenden Fall infolge dieses formlosen Verzichts tatsächlich

aus dem Grundbuch gelöscht worden wäre, wird weder von den Pflichtigen geltend

gemacht noch erscheint es angesichts des Zwecks der Wohnrechtsbegründung

wahrscheinlich, da das Wohnrecht zur "formellen Absicherung" der

pflichtigen Mutter begründet worden sei. Folglich bleibt es dabei, dass die

pflichtige Tochter die mit dem Wohnrecht belasteten Räumlichkeiten nicht als

Eigentümerin, sondern nur mit Einwilligung bzw. gestützt auf den

"formlosen Verzicht" der pflichtigen Mutter nutzen darf. Daher stellt

sich die Frage, ob die Pflichtigen als Grossfamilie im selben Haushalt leben,

gar nicht. Denn, ob ein gemeinsamer Haushalt und damit ein

"ausschliessliches Selbstbewohnen" vorliegt oder nicht, ist nur in

denjenigen Fällen entscheidend, in welchen die steuerpflichtige Person die

ganze Wohnliegenschaft (z.B. ein Mehrfamilienhaus) als Eigentümerin nutzen

dürfte, sie aber mit Drittpersonen zusammen benutzt.

Selbst wenn man davon ausginge, das Wohnrecht sei durch

den formlosen Verzicht untergegangen und die pflichtige Tochter dürfte nun die

Ersatzliegenschaft zu 5/6 als Eigentümerin nutzen, wäre der Steueraufschub

mangels ausschliesslichen Selbstbewohnens zu widerrufen. Zwar bedeutet

"ausschliesslich selbstgenutzt" i. S.

v. § 216 Abs. 3 lit. i StG in der Tat nicht, dass

die Wohnung bzw. das Haus nicht mit Drittpersonen geteilt werden dürfte (vgl.

E. 2.1.1). Bei anderen Drittpersonen als Ehegatten oder minderjährige

Kinder – also auch bei Eltern, wie im vorliegenden Fall – ist entscheidend, ob

ein gemeinsamer Haushalt besteht oder nicht. Kein gemeinsamer Haushalt liegt

vor, wenn die Drittperson – d.h. die pflichtige Mutter – über einen eigenen

Hauseingang und über eine eigene Küche verfügte (vgl. E. 2.1.1). Beides

trifft vorliegend unbestrittenermassen zu, auch wenn nur ein Hauseingang

benützt und die Küche der pflichtigen Mutter "nur zur Zubereitung ihres

Frühstücks und des Hundefutters" genutzt werden sollte. Es handelt sich

somit um räumlich abgetrennte Wohneinheiten, woran auch nichts ändert, dass

"praktisch alle Räume" geteilt werden, wie dies unter verwandten

Nachbarn üblich ist. Daran vermögen auch die eingereichten und angebotenen

Beweismittel (Beschriftung des Briefkastens, Bestätigung der Regionalwerke H)

nichts zu ändern, sofern sie angesichts des vor Verwaltungsgericht geltenden

Novenverbots überhaupt beachtlich sind (vgl. E. 1.2). Im Gegenteil erscheint

es widersprüchlich, dass einerseits die Ersatzliegenschaft nach Erwerb in zwei

Wohnungen umgebaut worden ist, sodass sie von zwei Familien bewohnt werden

könne (vgl. Schreiben von M an das Steueramt der Stadt N vom 3. September

2008), sowie das Wohnrecht gemäss Kaufvertrag ausschliesslich an der "von

ihr [d.h. der pflichtigen Mutter] bereits heute bewohnte[n]

3,5-Zimmer-Wohnung mit zusätzlicher Praxis (2,5-Zimmer mit Nasszelle), ferner

[dem] Turmzimmer (ca. 40 m2)

mit Nasszelle" eingeräumt wurde und andererseits nunmehr geltend gemacht

wird, eine Aufteilung der Wohnräume habe nie stattgefunden und die Pflichtigen

lebten in einem einzigen Haushalt zusammen. Ferner stimmen die mit Beschwerde

eingereichten Grundrisspläne, abgesehen von den eigenhändigen Markierungen, mit

den Plänen überein, die M seinem Schreiben vom 24. Oktober 2008 beigelegt

hatte. Gemäss diesem Schreiben zeigten diese Grundrisspläne aber den Grundriss

vor den diversen Umbauten; ein Grundrissplan für die Situation nach den

Umbauten existiere leider nicht. Es ist also fraglich, ob die eingereichten

Grundrisspläne überhaupt die aktuelle Situation widerspiegeln.

3.3

Nach dem

Gesagten hat die Beschwerdegegnerin den zufolge Ersatzbeschaffung gewährten

Steueraufschub zu Recht widerrufen. Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach der

pflichtigen Tochter auch keinen Steueraufschub in Bezug auf die von ihr als

Eigentümerin genutzten Räumlichkeiten zu gewähren ist, weil der Betrag unter

den Anlagekosten des ersetzten Objekts liege, blieben unbestritten. Folglich

ist die Beschwerde abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit

§ 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist diesen keine

Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit

§ 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und

StG). Die Gerichtskosten sind den vier Beschwerdeführenden je zu einem Viertel

aufzuerlegen. Da die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende

Verfahren nicht über das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im

Rahmen ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen

Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 152 StG in Verbindung mit

§ 153 Abs. 4 und 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 7'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel auferlegt,

unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …